2019年07月

2019年07月28日

2242)令和元年度 宅地建物取引士資格試験 締め切り間近!2019

読者の皆様、こんにちは&こんばんはw

不動産コンサルタントの近藤です。


少しだけ夏らしくなってきましたね〜w

今日の私は、スーツにワイシャツをやめて・・・クールビズで出社しました。

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社員や取引先から、『社長、クールビズすぎませんか?』と言われましたが・・・。

 『弊社のイメージキャラクターの ちよっぺん!のTシャツを着ているから、一応、クールビズということで宜しくお願いしますw』と・・・。

とはいうものの・・・さすがに、不動産の決済は、銀行で、売主の企業様、買主の企業様、司法書士もいるので・・・、短パンを、長パンに変えていきました。

それでも、皆さん、スーツ姿、もしくはすみません。 シャツ姿だったので・・・・。

う〜ん・・。 

Tシャツだけではなく、せめて襟付きのシャツも作った方がいいかな〜・・・。

なんてことも、思ったわけですが・・・・。

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まあ、宮古島で契約や決済をする際は、皆さん、アロハシャツみたいな服を着てくるので・・・、夏は、少し地味で素材の良い、アロハシャツというのもありかもしれません。

『弊社は、現在、宮古島の方でも仕事をしておりまして・・・、宮古の不動産屋さんは、こんな感じの服が正装なんですよ〜w』なんて、話をしながら、契約、決済、商談などをするのも悪くないかもしれません。

なんにしても、最近は、ネクタイをしないというクールビズが定着してきたので・・・さらに、クールビズ化を進めていきたいと思います。

とにかく、夏の、スーツは・・・暑いですし・・・最近は、夏にネクタイをすることは、冠婚葬祭ぐらいです。

これから夏が始まります・・・皆さん、夏バテしないように、頑張りましょうw


さて、今日のブログです

本日は、宅建試験の話を書かせていただこうと思います。

昨年、悔しい思いをされて受験する人・・・今年、初めて受験しようとする人・・・、すでに申し込まれましたか?


令和元年度の宅地建物取引士資格試験ですが、締め切り間近となりました。

というか・・・インタネット申し込みは、7月16日までですので・・・本日、受け付けているのは、もう、郵送申し込みのみです。

郵送申込みは、令和元年7月1日(月)から7月31日(水)までとなっており、簡易書留郵便で送付されたもので、消印が上記期間中のもののみ受付けで・・・ それ以外のものは受付けません。
※詳しくは、確か・・・一般財団法人 不動産適正取引推進機構???のホームページをご覧ください!
確か、こんなような名称だったと思います。


何にしても、あと数日で締め切りなので、受験される方はお急ぎください!

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実は、先日・・・。

社員たちに、『宅建受ける人は、もうすぐ締め切りだぞ〜w』と声をかけましたが・・・・。

今年は、5人受けるようで・・・みんな、すでに申し込んでいました。

まあ、やる気と合格する気は満々なようです!笑

昨年は、6〜7人受けましたが・・・、肝心な社員たちは全滅で・・、合格したのは、大学生アルバイトの、うちの息子だけでした。

そして、私の知人の、経営者仲間、経営者の先輩、ドクター、お客様の奥さん、息子の友達の大学生など・・・、他業種の方が合格し、弊社社員、同業の取引先の社員たちは、ほとんど合格することなく、どちらかというと、ダメだったぁ〜という話が多かったです。


傾向として、ここが重要なんですが・・・。

同業者の傾向としては、5〜7月から勉強を始めた人が多いわりに意外と不合格になった人が多い!

合格した人たちは、8〜9月から勉強した人が多いのです。


これだけ聞くと、何故???って思うのかもしれませんが・・・、もう少し深く探ると・・・、合格している人は、短期集中型が多いのです。

大昔、私が宅建講師をしていた頃は、逆でした。

5月ぐらいから、1日1時間〜2時間勉強をして、8月ぐらいまでかけて、民法、行法、法令上をしっかりと頭に叩き込み・・・、9月から問題集をやりながら、間違えたところと、その周囲の知識を再度明確にして叩き込み、税法、その他もカリキュラムに追加していく・・・。
10月になったら、模擬、模擬、模擬・・・で、試験のペース配分など、試験練習をしながら・・・自信をつけさせる!

こんな感じに、きちんと計画を立てて勉強した人が合格していたのですが・・・・。

昨年の感じだと、こういった勉強をしてきた人が、あと1〜2問というところで合格を逃している感じで・・・。
逆に、短期集中で、1日3〜4時間で、2〜3ヶ月しっかり勉強するタイプで・・・、手法は、1ヶ月で集中して知識をつけて、1ヶ月で過去問をやりテスト直しをしながら更に知識をつけ暗記する・・・最後の10月も模試をやりテスト直しをしながら教科書を読み直す。

私の周りでは、どちらかというと、後者の短期型の方が合格している気がします。


因みに、うちの息子と、息子の友達は・・・。

一昨年、前者のカリキュラムで、4〜5ヶ月かけて勉強して、2人とも、1〜2点足らずで不合格でした。

そして、昨年は、一昨年の宅建勉強貯金があるので、9月末までは、友達同士オンラインゲームをやりまくってりまして・・・・10月1日から、1日8時間以上勉強をすると決めて・・・ゲーム機を封印して猛勉強をしました。

実は、9月になっても、ゲームばかりやっていたので、私は、息子に対して、ブチキレまして・・・、久しぶりに、オラオラで怒りまくったのですが・・・、友達と、今年は合格するって、自分たちなりの計画を話してきました。

私は、『はっ? 何が昨年の宅建勉強の貯金だぁ〜 10月からの2週間勉強して合格できるわけ、ね〜だろ〜、クソボケがぁ〜 糞学生が、世の中舐めてんじゃね〜ぞ! あまいわぁ〜』と、キレまくったのですが・・・。

10月になると、本当に人が変わったように猛勉強を初めて・・・大学も、当社のバイトも休んで・・・ひたすら勉強をしていました。

そして・・・試験当日・・・夕方の解答速報後に電話があり・・・。


息子 『38点だった・・・、友達39点・・・多分、合格!』 (ブチっ!)

とだけ言って・・・電話がキレてました。

正直、ムカつきましたが・・・親としては、合格したことの方が嬉しかったですw

まあ、でも、こういう勉強方法もあるんだな〜と・・・・思ったわけです。


前年、惜しかった=宅建知識の貯金がある・・・、今年は、復習して思い出して、昨年のレベルに復活して、ちょっと勉強したら合格できる!という考え方だったようですが、私的には、世の中そんなに甘くない!と思ったので、怒りまくったわけですが・・・・。

勝てば官軍・・・、最近の若い子たちは、勉強方法が上手だな〜と思ってしまうところもあったりしますが・・・。

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しかし、やはり宅建勉強は、勉強時間の長短ではなく、きっちり、しっかり真面目にやった奴が勝つ!と、私は信じています。

そういう意味では・・・、不動産の仕事を真剣にやりながら、時間を作って勉強している人に合格してもらいたいです。

私は、毎年、宅建試験の問題を自分でもやって見るのですが・・・、20年以上前に宅建資格を取得して、その翌年に講師をやって以来、ずっと合格点をキープしています。

10年ほど前までは、合格ラインの5〜8点高い点を取っていましたが・・・だんだん、点数が取れなくなり、ここ数年は、合格ラインの上1〜3点ぐらいです!笑

ただ、毎年、やっているので・・・、なんとなく、今年は、こんな問題が出るんじゃないのかな〜という予想はできます。

もちろん、当たるも八卦当たらぬも八卦!で・・・考えていただきたいですが・・・。

それでは・・・。

令和元年度の宅地建物取引士試験の問題予想!


取引主任者から取引士になり、試験の内容が難しくなり、合格ラインが上がってきているなんて話もあり、私も、年々点数を下げてきていますが・・・。

私の感覚でいうと・・、傾向は、きちんと勉強をしている人と、実務をやっている人が有利になってきてはいるが・・・、問題自体が難しくなったとは思えないし・・・、私の点数が下がってきたのは、私の宅建試験の知識が脳の退化に伴い脳内から消えて行っているだけの話だと思う。

毎年、適当にパラパラっと教科書を読んで復習して、改正点を読むぐらいなので・・・、取れる点数が下がるのは仕方がない・・・・、近い将来、合格点を取れないかもしれない!笑笑

士業とか、言っちゃってる御仁もいるが・・・、士業レベルの難しさには程遠い・・・。

現に、合格率は、10年前と比べても、1%も下がっておらず・・・15%〜17%ぐらいで、7人に1人というのは、昔からですw

昨年も試験も、ある程度、民、業、法を熟知していて、改正点を抑えれば・・・40点は取れるレベルで、そんなに難しい試験だったとは思えませんでした。

昔のような、いやらしいひっかけ問題も少ないし・・・、きちんと勉強すれば、比較的取りやすい資格であることは変わっていません。

傾向と対策といっても、宅建には、重要な部分が決まっていて・・・、民法、業法は、何が出るとか・・・、法令上もですが・・・、広い範囲の中で、おおよそ出るものがパターン化しているので、そんなに難しくはないですから・・・、基本の部分の知識を身につけて・・・あとは、改正点を、しっかり勉強していけば、合格できると思うわけです。

つまり、何が言いたいのか・・・。

基本の知識をつけて、過去問やって、間違えたところと、その周囲をきっちり頭に叩き込んで、基本の知識の中に加えていけば、ある程度の点数は取れるってことです。


それでは、もう少し、具体的に・・・2019年の試験問題の予想をさせていただきますが・・・。

その話に入る前に・・・。


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先ほどから何度も書きますが・・・、教科書の、全体を把握しつつ、重要な部分を、きちんと覚えたら・・・、あとは、過去問をやって、間違えたところを勉強して・・・、これを繰り返して、知識を増やしていけば、そこそこ点数は取れます。

あとは、改正点を、きっちりやっておけば、合格ラインまで、持っていけるんではないかと思います。

例えば・・・2019年でいうと・・・。


民法改正で怪しいところは・・・やはり、自筆証書遺言ですかね〜w

今までは、自筆証書遺言の財産目録は自筆が求められていましたが、今回の改正で自筆でなくてもいいということになりました。
つまり、自筆でなくてもいいので、パソコンで作成して印鑑押してもいいということだと解釈しています。

詳しくは、ネット等で調べてみてください!

法令上ですが・・・、ここは、実務上でも重要なところなので、かなり高確率で出るのではないかと予想していますが・・・接道義務のところです。

原則として、建物を建てる場合の接道義務として道路に2m以上接しなければならないわけですが・・・・。

今ままでは例外として建築審査会の同意を得て許可してもらえた場合はOKだったのですが、今回の改正で、建築審査会の同意と許可が必要ではなく、特定行政庁が支障ないと認めるものについては建物が建てれるようになったのです。

これは、業界的にもありがたい話ですし、実務に直結することなので・・・出題されるのではないかと予想しております。

ついでに、接道義務の付加や・・・高齢化の社会問題対策としての、老人ホーム等の容積率の緩和も、勉強しておくと良いかもしれません。

業法では・・・・。

高齢化社会、家あまり等の対策として・・・・、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法とか・・・、深いところまでは出ないと思いますが、重要事項説明の追加項目として、バリアフリー法の改正と、森林経営管理法の関係が重要事項説明の対象となりましたので、軽くぐらいは勉強しておくといいのではないかと思います。

う〜ん・・・なんとも言えませんが・・・、多分、森林経営管理法までは、でないんじゃないかな〜・・・?

あとは、税法の改正点ですね。

税法も、時代を考慮して、軽減措置、特例措置の延長がありますが・・・、このあたりが出題される可能性は、限りなく低いと思います。

まあ、例年通りの、基本部分の勉強でいいと思いますが・・・税法の改正等も、一応、軽く読んでおいてもいいかもしれませんね、

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そんなわけで・・・本日は、令和元年度 宅地建物取引士資格試験 締め切り間近!ということで・・・、受験の申し込みをしなくては、受験ができませんので・・・そのお知らせと、勉強方法と、宅建士試験の今年の傾向と出題の予想を書かせていただきました。


最後に・・・、私が、毎年、宅建試験の話をブログに書くのには理由があります。

私は、不動産という仕事が大好きだから、多くの人が不動産業界にきてくださることを望んでおります。

やはり、不動産業界の一番の楽しさは、衣食住の住を扱う仕事をすることで、多くの人との深いつながりが持てること、そして、仕事を通して、お客様、地域の皆様に喜んでいただけるというところにやりがいを感じてます。

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お客様や、地域の皆様、同業者様、取引先など、住という事に関しての人とのつながりは、かけがえのない財産になりますし、つながった人たちの幸せを考えて、真剣に不動産という仕事をすることで、自分自身も向上することができます。

そして、不動産業界では、宅建士の資格を持つことで、売買・賃貸の重要事項説明や、契約で、法律的な知識をダイレクトに仕事に生かすことができますので、お客様に、大きな失敗をさせず、事故を未然に回避することができ、お客様の安住の住まいを安全に確保できたという充実感が得られます。

不動産業界は、厳しいこともありますが、楽しい業界です。

ぜひ、不動産業界に来ていただきたいですし、不動産業を志望されるのであれば、宅建士の資格は、絶対に持っていた方が有利です。

そんなわけで・・・、今年も、宅建試験を受験される人たちを応援させていただきます。




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2019年07月25日

2241)不動産業とは・・2019

読者の皆さん、こんにちは&こんばんは!

素人さんの為の不動産学校の配信者の近藤ですw


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本日は、ちょっと変わり者の先輩の話を書かせていただきますが・・・、この先輩、いつも、雑談の中で、急に変な質問をしてくるのですが・・・、このタイミングが、いつも突然すぎて・・・。

お金を持っているからなのか、コテコテの大阪のおっちゃんだからなのか・・・個性が強くて・・・ちょっと取り扱いが難しいんですけど・・・w


先日、大阪に行った際に、先輩から・・・、『不動産業とは・・・、何や・・・?』と問われまして・・・。


突然、だったので・・・私は・・・。

瞬間的に、10種類以上の不動産業と呼ばれるもの、つまり不動産業の各分野の業態みたいなものが頭に浮かんだのですが・・。

先輩は、私にそういうことを聞いているわけではないと思いまして・・・。

『う〜ん。 突然、難しいことを聞かれますね〜。 というか、前にも、何度か、こんな感じの質問されましたよね〜?  ん〜・・、不動産業の説明をしてほしいわけではなさそうなので、私にとっての、不動産業とは何か?ということでいいですよね? 』

先輩 『あかんあかん・・・それ、反則や・・・。 それあかん、時間稼ぎして考えたらあかん!  不動産業とは、なんや・・・?』

『不動産業とは、私の天職です。  ん・・・かなり昔ですが、この話しませんでしたっけ?』

先輩 『不動産が天職とは、どういう意味や?』

『あっ! 生意気に聞こえたらすみません。 俺のいう天職というのは、優秀とか才能とか、天から授かったような適性的なものではなく、不動産という仕事が大好きだから、楽しいから生涯続けたい!という意味の天職なんですけどね。』

先輩 『それ、謙遜ゆうやつやな。 近ちゃんには、感謝してるんや。 どないしたらええねん!ゆう、めんどいのを、あ〜して、こ〜したったらええねん!って・・・・ 』

『それは、好きこそ物の上手なれ!という言葉がございますが、好きだからこそ、他のことをするよりは、ちょっとだけ上手にできるって感じかもしれませんけど・・・。 で・・・質問の趣旨というか、正解は、何だったのでしょうか?』

先輩 『・・・・。今日は、これくらいに、しといたるわ。』

大阪人だと、多分、こういうところで、ツッコミ入れるんでしょうけど・・・、この辺りの返し方が、名古屋人には、わかりません!笑

実は、この先輩・・・、お金持ちだけに不動産好きで、ちょいちょい不動産に手を出して、成功したり失敗したり、自分ではセミプロぐらい思っているのですが、実は、ど素人でして・・・不動産に興味津々で、私と会うと、不動産の話を聞きたがるのですが・・・。

以前も、同じようなことを聞かれて、その時は、不動産業の種類的な話をしたら・・・、難しすぎて分からないと言ってたし・・・、今回は、今日は、これくらいにしといたるわ。と、意味のわからない発言をするし・・・・、つかみどころがない感じで、いまいち分かりません。

そのくせ、不動産の話が、好きで、毎回、不動産のことを、あれこれ聞いてくるのです。

そして・・・今回、とうとう本音を吐いたというか・・・、不動産業をやってみたいようで・・・、何と・・・55歳にして、宅建に合格し、取引主任者証を見せてくれました。

私は、先輩からの質問に、自分にとっての不動産業を答えてしまったのですが・・・、、実は、今回も、不動産業というのは、どういうもので、どんな種類の仕事があって、自分は、何をやったらいいのか・・・そんなことを聞きたかったようです。

そんなわけで・・・飲みながらですが、こんな話をしました。

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不動産って、語源は知りませんが・・・地べたと、どれに定着してる物だから、不動・・・産なのではないかと勝手に思っているのですが・・・、不動産に、どういう関わり方をするのか・・・、

その関わり方の数だけ、業態があると考えています。


皆さんは、不動産業というと、売買や賃貸の仲介などの流通を不動産業と考えるのか・・・、土地を購入して建物を建てて売るというようなデベロップメントを想像されるのか・・・、それとも、不動産を管理するような業務を不動産業と考えるのか・・・。

まあ、どれも、不動産業なんですけど・・・。

大きく分けると、こんな感じですが・・・細かく分けると・・・多種多様化しているので、いろんな不動産業があります。

あっ!・・・難しい書き方はしたくないのですが・・・。
※注意点として、今回、私がいう不動産業というのは、宅建業法上の不動産業の定義とは異なりますので誤解の内容にしてください。
業法での宅地建物取引業とは、ーらが行う宅地や建物の売買や交換 売買や交換、貸借をするときの代理や媒介を業として行うもの・・・?だったと思いますw
宅建勉強している人が、今日のブログを読んで、宅地建物取引業者、不動産業者の定義と勘違いされるといけませんので、先に断っておきます。

ここでの不動産業というのは、不動産を取り扱う全ての業態が不動産業ということになります。

ですから、例えば、先に挙げた3つ以外の、不動産を所有して貸している不動産賃貸業も、私のように不動産のコンサルをする不動産コンサル業も、不動産を証券化したりするのも・・・その他、不動産を取り扱うものは不動産業ということで書かせていただきますが・・・。

まずは、流通・・・・。

大きく、仲介業と、代理業に分かれます。

仲介業は、不動産所有者の、売りたい、貸したい!という要望や、不動産所有をしている個人・法人の買いたい、借りたい!といった双方の要望を引き受け取引を仲介(媒介)する。

代理業は、不動産の所有者から代理権を与えられ販売を委託され、お客様への広告活動や販売、契約をする業務で、仲介とは、手数料の形態が違います。

流通は、不動産業界に、もっとも入りやすいので、おそらく、この流通部門が、業界的に一番多いのではないかと思います。

*しかし、近年、他業界からの不動産業界進出が目立つようになり、意外と、きちんとした取引が
できる不動産業者が少なくなっており、不動産業者選びは慎重にしないといけません。
不動産の免許があるからといって、気楽な気持ちでお願いをすると、とんでもないことになる場合もありますので、業歴や取引履歴、販売方法等を、きちんと質問したり調べるなどして厳選されることをお勧め致します。


続いて、デベロップメント

簡単に説明すると、不動産を開発する仕事です。

‌不動産の開発のメインの仕事は、土地を購入、賃貸して・・・、住宅、マンションや、商業施設、オフィスビルなどを企画して建てることなんですが・・・・。

デベロッパーというと・・・、一般的には、総工費数百億、数千億のプロジェクトをイメージされがちで、大きな土地を買い、タワマンや、駅前の高層ビルや、大型のショッピングモールを企画して建てているイメージがありますが・・・、弊社のように、住宅街を企画して造成し売却したり、商業店舗や、工場などを、企画して販売するのも・・・、一応、デベロッパーです(弱小デベロッパーw)

因みに、大手も中小も、土地の仕入れ先は、流通系の不動産業者から購入したり、自社で直接買収、地上げして、土地所有者から特設購入している不動産業者もあります。


もう一丁、続いて、管理

一言でいうと、不動産の管理をする仕事なんですけど・・・・。

ビルや、商業施設、土地、住宅等を、所有者の代わりに、建物や賃料等の管理をサポートします。

具体的には、清掃や修理の手配、賃料回収やトラブルの対応など、所有者の代わりに管理業務をするのが不動産管理の仕事です。

一般的に、賃貸マンションや、オフィスビル、レジャービル等の管理を想像しがちですが・・・。

最近は、不動産所有者の民泊への移行に伴い、民泊施設などの管理や、空地、空家の管理も増えて来ています。

弊社の美和営業所には、管理部門があり、空家や空地の管理をしたり、そういった物件の資産活用として、貸駐車場や貸ガレージ、空家などは、期限付きで賃貸したり、解体更地にして駐車場や資材置き場などにして管理をしています。


その他・・・。

この分野は、多種多様化されていて、ブログに10分の1も書けないとは思いますが、ちょこっとだけ書いて見たいと思います。

私ごとになりますが・・・、先ほど、少し触れた・・・、空地や空家を、有効活用して、負の土地から、収入を得られる不動産にするというのも不動産業ですし・・・、企業誘致や、開発などの不動産コンサルも、不動産業ですし・・・。

友人、知人なんかは、ビルやを丸ごと借りたり買ったり・・・、大型店舗や、ビルのフロアーを借りて、小分けにして貸したり権利売りしたり・・・砂や砕石が出る山を買って採掘した後で土地を貸したり売ったり・・・、太陽光分譲をやっていたり・・・、リゾート造って権利売りしたり・・・、いろんな不動産業があります。

そして、また、こういったいろんな分野から不動産業を絡めていったり、新しいスキームができて分野が生まれたりもして・・・細分化していくわけです。

あとは、不動産業界の中に、専門職もいます。

地上げ専門でやってる業者、土地活用専門でやってる業者、競売専門、任意売却専門、流通店舗専門のなど・・・、もう、あれこれ言い出したら書ききれないくらいの不動産業があります。

これ、全部、ひっくるめて、不動産業なのです。

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不動産業の面白いのは、いろんな業界から参入してきているし、参入しやすい業界なのです。

基本的に、多くの不動産業ができるオールマイティーなのは、仲介からスタートした不動産業者であり、仲介を極めると、いろんな分野の不動産業に進みやすいです。

他業界から来た不動産業者の中には、本来の不動産業界の常識から外れた考え方をする者も多くいて、ちょいちょいボタンの掛け違いがあったりして、スムーズに取引ができないこともあります。

割と、不動産投資家、建設、土木からきた不動産業者は、まだ良い方で・・・、全く土地建物から関係ない分野から来た業者は・・・、不動産業者とは名ばかりで、とんでもない人もいます。

まあ、これが、2019年今の現在の、不動産業・・・というものなんですが・・・・。

この先も、多種多様化というのか・・・もっともっと分野が増えて、分離して、いろんな不動産業が増えていくことでしょう。

う〜ん・・・。

相当、かいつまんで書かせていただきましたが・・・、このネタ・・・、(2019年版不動産業とは?)というテーマで、本が1冊ぐらい書けそう!笑

満足する家を買いたいならこうしなさい!改訂版以来、3年ほど執筆をしておらず、出版の話は、断っていますが・・・このネタなら久々に書けそうな気がします。

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さて・・・肝心な先輩の話に戻りますが・・・・。

先輩は、これまで・・・、お金を持っているので、不動産をよく分かっていないのに、ちょいちょい購入して、儲かったり損したり、儲かったり損したり、損したり、損したり・・・・損した方が多いやないかぁ〜って話なんですけど・・・。

いつも、こっそり買っておいて、なんともならなくなってから私のところに話を持ってくるので、困ったものなんですが・・・。

今回、宅建もとったようですので、今までよりは、多少プロに近くなったわけで、多分何かやりたくてしかたない感じだと思いますので・・・、不動産業の免許をとって公認不動産屋になって、私のコンサルのもとで、美味しい物件が出たら買って再販するという程度の不動産業が合ってる気がします。

先輩のような人は、キャッシュを持っているので、金融機関が融資をしてくれないような物件を購入するのが一番いいんですけどね〜w

宮古島も、人気のエリアで土地を出せるので、勧めようか迷いましたが・・・宮古島は、短気な先輩には向いてないのでやめておくことにしました!笑

なんにしても、先輩の不動産業は、キャッシュを活かして買取再販でしょうね。

それで、慣れてきたら、独り立ちしてコンサルなしでやってみて、それを拡大していけばいいと思います。

まあ、でも、保有資産的に、そんなことをしなくても、今年55歳なんだし・・・超贅沢をしなければ、一生食っていける収入はあるので・・・今のまま、適当にやっていくのがいいと思うのですが・・・。

不動産を触りたがって・・・、触れば触るほど損をしていく人もいるので・・・何もしないのが一番なんですけど・・・、まあ、不動産でも勝ち組になりたいという先輩の意地なんでしょうね。

できる範囲でですが、精一杯、応援させていただこうと思っています。

そんなわけで・・・本日は、不動産業とは2019というテーマで書かせていただきました。





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2019年07月19日

2240)香港、マカオ、投資家さんたちの集まりw

日本人の富裕層の中には、海外に移住して、香港、シンガポール等で資産運用をしている人がいます。

個人的な考えを言わせていただくと、法人税対策は、あまりして欲しくないですが・・・、日本の相続税は世界的にも、税率が高いので、相続税対策を考えると、まあ、海外に資産を移したいというのは分からなくもないです。

そもそも、世界的には、相続税がない国の方が多いわけで・・・。


それに、海外では、どちらかというと、相続税を廃止する方向であり、カナダとオーストラリアは1970年代頃に廃止され、1990年代にはニュージーランドが廃止・・・、アメリカも、流れ的に、そろそろ廃止になるのではないかと思う・・・。

世界で最も税金が高いと言われているスウェーデンですらも、2004年に相続税をなくした。

因みに、中国にも、相続税がない。

まあ、相続税の話は、これくらいにして、後日、詳しく書くとして・・・・。

日本人の富裕層中には、シンガポール、香港に移住して、法人を作り、資産を守っているという人もいまして、当然に、不動産を活用している人もいますし・・・、その他、金融商品も多々あるので、移住した国での、先行きの動向が気になったり、日本に残して来た資産や、税制改正も気になったりするわけです。

要するに、今後の相談ってこともありまして・・・。

そんなこんなで・・・・。


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昨年の春頃から、香港の投資家や、経営者たちが、香港の不動産が下落に転してきたのではないかと言い始めた。

そして、夏頃には、やはり下落傾向にあるとの見解だった・・・。

香港の投資家たちの多くは、どこまで下がるかを見極めながらも、2019年〜2020年に買いのタイミングなのではないかと予想しているようです。

ずっと右肩上がりであった香港の不動産価格が下げてきたというのは、本当なのだろうか?

下げてきたにしても、一次的なものなのか・・・、長期化しそうなのか・・・。

現在、多くのデーターを見ながら、私なりに分析しています。

中には、昨年と比較して同じ条件の不動産を5%以上安く買っているという情報や、これまで購入も仕込み者が殺到していたような物件も、以前ほどの勢いはないとのことです。

これまでの上がり方からして、下げだしたら大きいというのが、今のところの私の見解であり・・・、2000年前後の香港不動産の暴落時ぐらい下がってもおかしくないと思うわけだが・・・。

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そんなわけで・・・とりあえず香港にきましたw

百聞は一見にしかず!


名古屋で、パソコンの前でゴソゴソやって考えているよりも・・・、香港で美味しい中華を食べながら、街を歩いて、香港の不動産業者や金融系の人たちの話を聞いた方が手っ取り早いですからね〜。

不動産コンサルとして街を視察すれば、街の活気や、現地の人の話を聞き、状況を把握することができるし、そこから出す結論は、名古屋でパソコンを叩いて調査しているのとでは、調査報告書に書く内容の深みが全く違ってきます。

そんなわけで・・・調査・・・。

昨年までイケイケだった香港の不動産投資家さんたちも、バブル崩壊ということに対して、少しビビリがあるようで、以前の強気さは感じられない。

まあ、株でもFXでも同じだが、上がり始めは様子を見ながら・・・、そして、自信と確信を持った頃から、しばらく上がるんですが・・・上がれば上がるほどに、今度は、不安になり・・・値上がり率が鈍化してきて、やがて落ちる・・・。

値下がりも最初は、様子を見ながらですが・・・、下げるという予測が確信に変わったときは、売りが売りを呼び、上がりのペーストは桁違いの早さで、一気に暴落をする。

日本も、なんだかんだ景気が悪い感がありますが・・・、最近は、海外にいる富裕層の人たちも、以前のように、ありえない金額の不動産に手を出すとか・・・、高い関税を払ってまで、スーパーカーを買いまくるような元気はないみたいです。

とは言っても・・・、ホテルも超豪華なところに泊めてくれるし・・・食事も意味がわからないくらい高価なところに連れて行ってくれていますが・・・・w

ありがとうございます。

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う〜ん。

香港自体の内部的要因もあるのは確かだが、マカオに人が移動しているとのこと・・・。


事実、行きつけの中華料理屋のシェフも、飲み屋の女の子やママさんたちも、マカオに行ってしまったようだし・・・、工事関係もマカオの方が忙しいようです。

今まで、船と飛行機でしか行けなかったマカオですが・・・、香港とマカオの間の海に橋が開通したので、その影響もあるように思います。

じゃあ、マカオがいいのか・・・?

その話に入る前に・・・。

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さて・・・ブログの続きです。

とりあえず、マカオにも行ってみようw

そんなわけで、マカオにきました。


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データー上では、マカオの不動産は上がっているように見えますし、相変わらず中国人の富裕層が多く、ベガス超えてるかも・・・ぐらい華やかで、別世界観はありますが・・・、昨年、マカオに来た時と比べると、カジノやショッピングモール、歓楽街も、少し客数が減っているように感じた。

時期的なものなのかと思って・・・、私の知人たちに聞くと、マカオは、まだまだ元気だよ〜というう人と、昨年よりも少し暇になったかな〜という人もいるし・・・・、実際は、どうなんでしょうね〜。

私の目には、元気は元気だが、以前ほどではなくなった気がしました。

香港マカオ間の巨大な橋が開通した割には、こんなもんか?と思ったわけですが・・・・、相変わらず土地は不足していますし、まだまだ伸びる要素はありますので、これから、更に伸びるのかもしれませんね。

まあ、今後の中国次第ってことでもあるので、香港、マカオに投資をしている人は、言うまでもなく、中国の状況を気にしていく必要があります。

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ん・・・。

香港も、マカオも・・・以前と、何かが違う・・・。


中国政府は、中国本土と香港・マカオを、一体化をしようとしているからなのか・・・、この違和感は、その影響もあるのかもしれない!

香港と深センの間には高速鉄道が開通したし・・・、香港とマカオ、珠海は世界最長の橋でつながったのに・・・ 今まで、自由にやってきた、香港、マカオの特別行政区が中国に飲み込まれるかもしれないという事が、香港の不動産が下げ始めたのと、このマカオのイケイケに感じる中の違和感なのかもしれない!

世界は、刻々と動いていますね〜・・・!

さて・・・少し話は変わりますが・・・。

香港から一緒に旅をして来た、投資家さんたちが・・・。

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香港に続き、マカオでも、お誕生日会をしてくれました。

実は・・・、香港、マカオ、日本、シンガポール、タイ、フィリピンの投資家さんたちが・・・、投資の相談、市場調査の依頼・・・・という名目で・・・、サプライズの、誕生日祝いをしてくれたのです。

要するに・・・、私を、海外に誘き出して、誕生日のお祝いをしてくれたというわけで・・・仕事の依頼は、どうでも良かったみたいです!笑

なんとなく変だな〜と思いましたが・・・まんまと引っ掛かりました・・・。


まあ、私なんかは、彼らと比べると、貧乏暇なしの一般人な訳で・・・、次々に繰り出されるサプライズに、驚きまくっていました。

でも、投資家さん同士を、私が、つないだ縁もあり・・・こうやって、サプライズをしてくれるって・・・私は、本当に幸せです。

心から感謝しております。

今回のサプライズは、とてもありがたいのですが・・・・偽の依頼でタダ飯をご馳走になるわけには行きませんので、コンサルとして、それなりに仕事はさせていただきます。

『皆さん・・・、ありがとうございました。 投資の話になりますが・・・、今は、宮古島に投資をするのが良いです・・・、土地が買えないなんてことは言われておりますが・・・w ご安心ください・・・・w』

投資家Aさん 『ブログ見てますよw 』

投資家Bさん 『じゃあ、次回は、宮古島に集まりますかw』

『宮古島では、金は払わせないよw 』

投資家Cさん 『この先、バングラも、面白いと思うよ! 近ちゃんと同じく・・・、ルートは、開拓した。』

投資家Dさん 『今、宮古の話・・・w バングラディッシュの話は、ワインが開いた頃にしようw』

『まあ、そうだねw この投資家メンバーの集まりは、皆んな、良い人ばかりだから・・・、万が一、損をしても、金で喧嘩することもないし・・・俺の意見を尊重してくれるし・・・。 宮古は、美しい海を絶対に汚してはならないわけで、自然を守りながら地元の人たちを大切にしてほしい・・・。 最近、外から宮古に入る人だけではなく、宮古の人たちにも喜んでもらえるような、賃貸アパートをやってみたい!』

投資家Aさん 『要は、利回り重視じゃなく、賃料の安いファミリータイプを造りたいってことだよね。 ブログ読んでるから分かるw 新築10%ではなく、新築8%ぐらいなら実現できるの?』

『微妙なところかな〜w 建築費も高いからね・・・。 まあ、何にしても、一回来て見て・・・肌で、宮古を感じて見てよ!』

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そんなわけで・・・、私の誕生日会の後半は、ずっと宮古島の話が続き・・・次回は、宮古島に決まりましたが・・・、その前に、私は、バングラか、他の国を挟むかもしれませんが・・・、全員が集まるのは、9月〜10月に宮古になりそうです。

楽しみが増えましたw

私のお誕生日会の話は、これくらいにしまして・・・・。


もう一つ・・・、せっかく海外にきたので・・・。

ん・・・あれっ・・・・カバンの中に、こんなものが入ってる・・・。

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ここまで来たついでに、香港、マカオ、その他の国の経営者や投資家さんたちに、環境浄化触媒 ダイヤニウムを売り込んでこよう!

抗菌、抗ウィルス、消臭、防カビ、抗酸化・・・、人の触れる場所であれば、基本使えますので、香港、マカオでも、いけるんじゃないかな〜?


カジノの、チップや、機材をコーティングしておいたら、相当、衛生的に良いと思います(笑)

実際に、先日、中国の広州の企業展でも、かなりの反響があったようですし・・・。

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ダイヤニウムの社員たちと、中国の代理店の皆様、中国の企業展、お疲れ様でした。

中国は、すでに数社の代理店がありますし、中国の代理店は、日本の代理店以上に売り上げを伸ばしているのですが・・・・、私も、負けていられないので・・・今回、香港マカオでも営業をかけてみます。

う〜ん・・・。

せっかく、ここまで来たのだから・・・、広州、大連の代理店さんのところに顔を出したいし・・・、タイとカンボジアの代理店検討中の社長さんのところにも、顔出したいんですけどね〜。

今回は、不動産の関係できているので、ちょっとだけ、香港マカオで、ダイヤニウムの営業をして・・・帰国します。

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香港は・・・、相変わらず・・・竹の足場で工事してる・・・!

ダイヤニウムの、抗菌、抗ウィルス、消臭・・・・需要あるのかな〜?

でも、この街は、金額的なことは、そんなに言わないだろうから・・・メイドインJAPAN効果も効くし・・・日本で営業するよりは楽かな?


そんなわけで、本日は、香港、マカオの不動産相場について書かせていただきつつ・・・、香港マカオのお誕生日会と、ダイヤニウムの話を書かせていただきました。




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toshikazy at 02:30|PermalinkComments(3) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント