2018年06月

2018年06月25日

2153)不動産仲介と不動産買取の違い(不動産売却)

我々、不動産業界にいる者は、当たり前に分かっているので、今更、何を書いているの?って思うかもしれないが、素人さんというのは、以外と知ってそうで知らない・・・もしくは、自分では、知っていると思っていても、知らないこともあったりするわけで・・・本日は、仲介と買取の違いについて書かせていただきます。

まあ、弊社の場合は、賃貸よりも売買が多いので、売買の仲介と買取の違いについて書きます。


不動産売却について・・・。

仮に・・・、もしも、あなたが、家やマンション、土地等、不動産を所有していたとして、それを売却したいとして・・・、どうしますか???

答えは簡単・・・、不動産屋に電話をする、ネットで査定する・・。

まあ、これが正解なんですけど・・・(笑)

その前に、ちょっとだけ不動産の知識として覚えておくといいのですが・・・。

大きく2パターンの売却方法があります。


|膕  買取  この2つです。

皆さんが、普通に、ネットで検索して、不動産会社に査定をしてもらうのは、ほとんどの場合が、仲介査定です。

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はい! ここで、まずは・・・、仲介とは・・・・。

簡単に説明すると、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・、又は、不動産業者に不動産さんを購入をしたいと探してもらう。

今回は、売却をテーマとしているので、購入の仲介は、置いといて・・・売却の仲介について書きますが・・・・。

売却の仲介とは・・・。

先ほども説明しましたが、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・ということなので・・・。

まずは、不動産の査定をしてもらう→ 不動産業者に売却のお願いをする為に媒介契約をする。

媒介契約というのは・・・・。

不動産業者に対して、あなたの会社にこの物件の売却を任せます! という契約の事です。

ここまで、大丈夫ですか?

不動産売却には、仲介と、買取の2種類があって、今は、仲介の話をしています・・・不動産を売ってくださいと依頼することが、媒介契約と思えてもらってけっこうです。

この媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

難しいことは、省略します・・・書きません!

超簡単に行きましょう・・・。

・一般媒介契約
あなたの会社に、私の不動産の売却をお願いしますが、他の会社にも依頼するかもしれませんよ〜・・・ということで、何社でも依頼できますし、自分や知人が不動産を購入する人を探せます。
ゆる〜い媒介契約です。

・専任媒介契約
あなたの会社だけに私の不動産の売却をお願いします。でも、自分で購入者を見つけたときは仲介してもらわないかもしれませんよ〜。 ※依頼を受けた不動産業者は、2週間に1回以上、依頼者(売主)に報告必要!
ゆるくも、かたくもない媒介契約です。

・専属専任媒介契約
とにもかくにも、あなたの会社に私の不動産売却の仲介をお任せします。※依頼を受けた不動産業者は、1週間に1回以上報告必要!
かた〜い媒介契約です。

覚え方は簡単で・・・、宅建試験を受ける人以外の素人さんは、3種類の媒介契約を、こう覚えてください。

一般ゆるゆる、専任ゆるかた、専属バリかた・・・、これで、OKです。


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この媒介契約を、不動産業者とすることにより、仲介の依頼をしたことになります。

不動産を売却する際の、仲介について・・・不動産を売却したい人が、不動産業者にアクセスをする→査定を行う→査定の根拠等の説明をする→、そして、媒介契約を締結する仲介の依頼をしたことになり、不動産業者は、仲介業務をスタートするわけです。

売却活動をスタートすると、不動産業者は、原則、不動産流通機構に物件を登録して、インターネット、チラシ、等で集客を行います。

そして、購入検討者が現れたら、物件を案内して説明をして・・・購入希望があれば、購入申込書をいただき、価格交渉や購入の条件等があった場合は、売主買主間の調整を行い、売却依頼者(売主)から、売渡承諾書をいただき、契約日を決めます。

契約前に購入予定者(買主)に対して重要事項説明をして、売主、買主の間に仲介という形で入り、売買契約を締結します。

ここまで、まとめると・・・・。

売却相談→査定→媒介契約→広告宣伝→物件案内→契約の調整→重要事項説明→契約という流れです。

契約締結後は、売却者(売主)と購入者(買主)の取引完了に向かい、測量、登記(所有権移転、抵当権抹消)等、又は、買主の融資のサポートをした後に、不動産の引渡しを行い、売却活動は全て終了となります。

※注意・・・不動産会社に仲介を依頼して成約した場合、仲介手数料というものが必要になります。
仲介手数料
・物件価格200万円以下の場合は「5%」の手数料。
・物件価格200万円超〜400万円以下の場合は「4%+2万円」の手数料。
・物件価格400万円超の場合は「3%+6万円」

そして・・・消費税がかかります。

|膕陲砲弔い董△海海泙任箸靴泙垢・・・ご理解いただけましたでしょうか?

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さて・・・続きまして・・・買取の話に進みましょう。

ここまで、何ら問題なく、スムーズに来ましたが・・・・、これは、うまくいった場合の話です。

全部の取引が、このようにスムーズに事が運ぶわけではありません。

ここで、ひとつ、疑問がわいてきませんか???

もしも、不動産が、売れなかったらどうするのか・・・?

売れるまで値下げを続けることになるわけですが・・・!


値段を下げるということは、売れるまで様子を見ながら少しずつ下げていくので、時間がかかる・・・つまり、長期化するわけです。

どれだけ時間をかけてもいいのであれば、問題はないのですが、短期で売却をしたいのであれば、不動産業者に買取をしてもらうという、第二の手段があります。

冒頭に、不動産売却には、|膕陲函↓買取があると説明しましたが・・・この第二の手段が買取になります。

買取とは、売却希望者の不動産を、不動産業者が直接買い取るということで、売却希望者は売主、買い取る側の不動産業社は買主となります。

しかし、不動産業者は、買取をした不動産を売却しなくてはいけないので、経費も利益も必要になりますので、当然、買取査定は、仲介査定より低い価格になります。


|膕陝↓買取のメリット、デメリットを簡単に説明します。

|膕陲蓮⊂綣蠅いけば・・・、売主、買主が、仲介業者を介して取引をすることで、売主にとっては高く売却ができますが、売却する期間と価格の保証はなく、やってみなくては結果は分からないのです。

買取は、不動産業者が買取査定をするので、すぐに売却価格と売却時期を決められますが、仲介よりも安い価格になってしまいます。

それでは、売却を希望する者にとって、どちらが良いのでしょう???

高く、早く売れることです。

まあ、それは、なかなか難しいわけですが・・・、基本的には、少しでも高く早く売ろうと仲介業者は頑張るわけです。

しかし、残念なことに、日本の不動産業者の大半は、仲介のみしかしておりません。

大手の不動産業者も、小規模な街の不動産屋も、ほとんどが、,涼膕陲靴しません。


仲介しか行っていない不動産業者は、仲介にトライして、無理だと判断した際、もしくは、売却を希望される方が、売却資金を使う時期が早期の場合等に、不動産買取業者に情報を持ち込んで、売却希望者と、買取業者の間に入って、仲介を行います。

つまり、仲介専門の不動産業者に依頼をした、売却希望者は、うまくいけば高く早く売れますが、最悪の場合、買取業者の買取査定で低い価格で売却することになり、更に、仲介手数料を払うことになるのです。

例えば、仲介査定価格が3000万円・・・・売却スタート・・・。

毎月、100万円ずつ価格を下げて半年経ったとして、2400万円・・・。

仲介業者は、買取業者に持ち込んで、買取業者は、2200万円で買取査定をしました。

売却希望者は、半年かかった挙句の果てに、2200万円で売却して、更に、80万円近い仲介手数料を払うことになるわけです。

この場合、買取業者も、仲介業者に仲介手数料を支払うことになるので、当然、買取査定の際に計算をして、買取価格を算出していますので、結局、売却希望者は、本来の買取査定価格よりも、160万円も安く売るという計算になるわけです。

整理しましょう。

一番良いのは、仲介業者に依頼をして順調に事が進めば、早く高く売れます。

二番目に良いのが、買取業者に直接依頼をすれば、早いけど安くなります。

最悪なのは、仲介業者に依頼をして、なかなか売れずに買取業者に仲介をされることです。

売却希望者は、最悪の売却という形にならないようにしたいですよね。

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売却希望者が、上記のような、最悪の状況にならないように・・・。

弊社では、売却希望者から依頼があり、且つ、弊社の買取規定内の不動産であれば、仲介査定と、買取査定を同時に算出し提示をすることができます。


弊社の売却規定により買取できない不動産もありますが、基本的に市街化区域で道路に面しており、特別な状況、特殊サイズ、再販不可能と判断しない限りは買取します。

弊社に売却の依頼をした売却希望者は、,涼膕陲如一番良い形の早い高い売却を目指して売却を開始した後、ご希望の期間を定めて買取査定による、買取、2番目の売却ができるといことです。

当然、弊社が買主になるので、弊社が買取をした場合には、仲介手数料は必要ありません。

つまり、最悪のパターンである、仲介により、買取業者に売却をするということはないのです。

これが、弊社に売却を依頼する、売却希望者のメリットです。

そんなわけで・・・不動産仲介と不動産買取の違い(不動産売却)というテーマで書かせていただいたわけですが・・・・、実は、今日書いたのは、弊社の、新入社員教育プログラムの一部なのです。

実際は、もう少し細かく書かれていますし・・・、私が、講師をする場合は、間に、面白い実例なんかを混ぜたり、ちょっと遊び心を入れて、集中して聞けるように話すわけですが・・・・。

昨日、ある社員に、新しい新人研修のレジュメの作成をお願いしたところ・・・悩んでいたようなので・・・、不動産仲介と不動産買取の違い(不動産売却)というレジュメの基本構造を、私の言葉で書かせていただきました。

不動産に興味がある素人さんの、不動産の売却についての勉強にもなるかもしれないな〜と思い書かせていただきました。

それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。




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2018年06月23日

2152)千代田不動産の社員と卒業生たち!

ここ最近、千代田不動産の卒業生たちと、いっしょに仕事をすることが、ちょくちょくある。

卒業生と、いっしょに仕事をすると、とても嬉しいw


それは、彼ら彼女らが、独立して社長になり・・・、社員であったときよりも、めちゃくちゃ成長しているのが見られるからです。

もちろん、社員であったときも優秀だったからこそ、独立しても、成功しているのだろうが・・・、社員であったときより、社会、仕事、それぞれの社員に対しての責任感みたいなものが、ビシビシと伝わってきて、当然、人としても不動産屋としても確実に成長しているのが分かる。


社員のときも、当然、お客様第一主義の精神で頑張ってきた精鋭たちだったわけだが、自分の財布でやりくりをしながら、お客様第一主義を貫くのと、千代田不動産の傘の下で、お客様第一主義を貫くのとは、全然違いますからね〜。

ちょっと、偉そうに聞こえるかもしれないが・・・・、おそらく、全ては自己責任という状況下で、自分の意思を貫くことの大変さが分かったのではないかと・・・思う。

そして・・・社員の頃と、社長になった今の、彼らの成長ぶりは、1分話したら分かります・・・いっしょに仕事をすることで、さらに、深く伝わってきます。

なんか・・・・、子供の成長した姿を見ているようで、本当に嬉しいです。

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あっ・・・卒業生とは・・・。

私のいう、卒業生とは、千代田不動産で修行をして、独立をした者のことを、私が勝手にそう呼んでるだけなのだが・・・。


不動産という仕事は、簡単そうで、けっこう奥が深く、多種多様な取引に対応しなくてはいけないので・・・、社長と社員の関係というよりは、師匠と弟子に近いのかもしれない!

これが、分譲屋とか、賃貸屋だと、そんなこともないのかもしれないが・・・、元々、仲介屋だけに、今も、住宅、土地、商工業不動産、収益物件等、いろんな仕事をするので、教えたり、アドバイスしたり、自分の仕事を任せたりするので、・・・、社員は社員なんだが、けっこう距離が近いのかもしれません。

そんなわけで・・・・、社員が可愛いというか・・・、独立する社員に対しては、子供を一人暮らしさせるような気持ちというか・・・、頑張れと思いながらも心配だし寂しいし、この気持ちを文章にするのは難しい(笑)

まあ、でも、またいっしょに仕事ができるというのは、とても嬉しい・・・w

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先日も、買取案件を持ってきてくれたので、二つ返事で購入しましたし、昨日も、また別の卒業生が、物件を持ってきてくれたので、その場で、買取金額を即答しました。

もちろん、良い物件だから買ったり即答できるのだが・・・、元社員だと、私のこと当社のことを、わかっているので、話が早い・・・事業計画や、プロジェクトの試算表まで作ってもってきてくれるし・・・、私も、それを見ると一目で分かるわけで・・・ほとんどの場合、その場で、金額を即答できます(笑)

現在・・・9人の卒業生がいます。

まあ、うまく表現できませんが、とにかく、社員というのは、我が子のように可愛い存在ですし・・・、卒業生は、娵に行った娘のような感じで、長年、不動産業をやってきてよかったな〜と思います。



私が、社員に接するときに、いつも、山本五十六さんの名言が頭に浮かびます。

やってみせ、言って聞かせて、させてみせ、ほめてやらねば、人は動かじ。

話し合い、耳を傾け、承認し、任せてやらねば、人は育たず。

やっている、姿を感謝で見守って、信頼せねば、人は実らず。


たまに、講演や、スピーチで話したりしますし・・・、口ずさむので・・・、また、それか〜wと思う人もいるかもしれませんが・・・、そんな気持ちで、叱咤激励しております(笑)

まあ、この先も、社員を育てていくのでしょうけど・・・まあ、そう思いながら、私も成長させてもらってるような気もします。


さて・・・話は、変わりますが・・・・。

5月にオールフェアレディーに行った際に、取材を受けたのですが、ぼちぼち、雑誌に掲載されはじめました。

まずは、ノスタルジックスピード・・・。

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この雑誌は・・・、特集の片隅に載った感じです。

全国の書店、通販で、購入できますw

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取材の時間の割に、小さかったな〜という感じなんですけど・・・・。

でも、SNSで仲良くさsていただいてる方が、ドカーンと載っていたので、めちゃ嬉しかったです。

続きまして・・・、Gワークス・・・・。

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こちらの雑誌は・・・1ページ丸っと、ドカーン・・・と掲載してくれました。

全国の、コンビニ、書店、ネットで購入できます。

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近藤240zと、命名していただき・・・少し恥かしいな〜と思いながらも、けっこう嬉しいかも・・・wという感じです。

6人のプロの職人たちが、昼夜問わず寝る間も惜しんで頑張ってくれた、血豆と汗と涙の結晶です。

自分が、新聞や雑誌に載るよりも、みんなで頑張って仕上げた車が載るほうが、断然、嬉しいです。

まあ、でも・・・オールフェアレディに参加して思ったのですが・・・、世間は狭いですが・・・日本は広い・・・、すごい先輩たちが大勢いまして・・・、私なんて、まだまだ全然って感じなので、もっと頑張らないとあかんです!

私が、車に乗れるうちは、ずっと所有していこうと思っている、昭和40年代(同年代)の車なので・・・、ぼちぼちですが、世界で一台の、近藤240zを作り上げていきたいと思います。

そんなわけで・・・本日は、千代田不動産の社員と卒業生たち!というテーマで書かせていただき・・・ちょっとだけ、車の話を書かせていただきました。

それでは、本日は、このあたりで、失礼いたします。




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2018年06月16日

2151)中古住宅 販売会!(津島市)

ちょくちょくブログに書く話なんですけど、販売会の現場は、楽しい

名古屋支店の社長室で、日々アポイントをこなし、夜は、会食や、会合等・・・・、社長業的な仕事ばかりしている気がします。

それはそれで、嫌ではないのですが・・・、やはり、私のこの業界へのファーストステージは、中古住宅や、住宅用地の仲介だったからなのか、住宅を買うお客様と話をしているのが本当に楽しい。


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不動産会社の社長業というのは、経営者、取引先、士業の先生、金融機関、地域のボスや、議員先生等と会って、中夜問わず、いろんな人と会って、コミュニケーションをとって、人脈作りをしながら、それを仕事につなげていくことが仕事なのだが・・・。

週に何度かは、午前様・・・・最近は、日が長いので明るくなってから帰ることもあり、皆さんから見ると、豪華な食事や酒を飲み遊んでいるように見えるかもしれないが、これはこれで、大変なんです。

まあ、月に2〜3回なら楽しいのかもしれないが、週3回以上になってくると、身体も精神的にも、けっこう辛い・・・・。

とは言っても・・・、人と会うことが大好きなので、全然いいのですが・・・、たまに、売り出し現場で、家を買うお客様と話をしていると、不動産屋やってるな〜wという感じがして楽しいwww

お客様のご家族が来場されて、家についての話をしながら、その家族の家族構成とか、予算とかを聞いて、プロとして・・・、そのご家族が、無理なく、なるべく希望に近い家を購入して、幸せに暮らせるように、一生懸命考えて、アドバイスをする・・・。

住宅系不動産業者の基本なわけですが・・・。

私が、企業誘致や、大型宅地分譲、商業施設誘致等、どれだけ大きな仕事をしたとしても、原点は、一般な居住用の家を売るところにあるわけで・・・、お客様や、お客様の家族と現場で話をしたり、家を買う際のアドバイスをさせていただくのが、私の最も好きな仕事であることに変わりはない。

だから、著書の執筆も、家のことしか書かなかったんだと思いますし、今度も、住宅系以外の本を書くことはないと思います。

そんなわけで・・・、中古住宅の販売会に行ってきましたw

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弊社の販売会なので、行ってきたというのは、表現が、変なのかもしれないが・・・、それくらい、一般のお客様と接する仕事はしていないので、販売会を開催しているので、来てくださいというよりは、私も販売会に行くという感覚なんです(笑)

でも、やっぱり現場は楽しいですね〜・・・・

今回の販売会の場所の一つに、平家の中古住宅があるのですが・・・・。

平家の販売会に来るお客様というのは、わりと、私よりも年上の人が多く、これまでの人生を含め今後の事とか、相談に乗ったりしながら・・・、お客様の人生観とか、私のッ人生観とか話をしたり・・・、子供の話や、趣味の話をしたり・・・。

で・・・・、その流れで・・・私の愛車を見に行ったり・・・。

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まあ、240zの話は、今回は置いといて・・・。

それ以外にも・・・。

営業には、嫌な顔をされましたが、若い夫婦に、『今ではなく、10年後、20年後のことを考えると、ここでは、少し狭いかな〜w、別の物件のほうがいいですよ・・・。』と、別の物件を勧めてみたり・・・・。

同年代のご夫婦が、子供達に今の家を譲り、平家に住みたいと聞き・・・、いろんなアドバイをさせていただいたり・・・。

現場では、営業から、『弊社の代表です。』と紹介されながらも・・・、千代田不動産の社長という肩書きなんてものは、どこかへやってしまって、一人の営業マンとして、お客様の将来をいっしょに考えながら不動産の話をする。

やはり、駆け出しの頃の仕事っていいですよね〜。

この間、大手自動車メーカーの役員さんも、皆んなでで机を並べて苦楽を共に徹夜してして仕事をいた頃が一番楽しかったw・・・と、私と、同じような事を言ってましたし・・・。

ゼネコンの役員さんも、若い頃、ダムの現場で、おじさんたちに鍛えられたと楽しそうに話をしていましたし・・・。

まあ、不動産ということではなく、どんな仕事も同じなのかもしれませんが、歳を取ってから若い頃の仕事をするというは、楽しいものなのかもしれません。

そういう意味では、彼らは、若い頃と同じ仕事はできないでしょうけど・・・、私は、こうやってお客様と接して、話をしたり、時には、お客様の子供と遊んであげたりしながら、営業ができるというのは、本当に幸せなことなんだと思います。

そんなわけで・・・。

弊社は、チラシの裏面に余裕があると、必ず不動産相談のことを掲載しています。

今回も・・・。


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最近は、私が、広告の構成をすることはありませんが・・・・、チラシにスペースがあると、不動産相談が掲載されているんので・・・・。

私の、お客様第一主義は、確実に、社員たちに受け継がれているように思います。


社員をほめるのも変ですが・・・、今回、営業の対応を見ていても、お客様目線で考えているように思います。

まあ、あえて言うなら、私を、邪魔扱いすること以外は、よくやってるな〜と・・・・、親バカかもしれませんが思います。

今度は、今の社員たちが、私のお客様第一主義を、これから入ってくる社員たちに伝えて、またそ下にも・・・、ずっと、お客様の幸せを第一に考える不動産業が伝わり受け継がれていくといいな〜と思います。

皆さん、信じないかもしれませんが、私は、営業成績が悪いからといって、怒ったりしたことはありませんし・・・左遷、解雇したことは、一度もありません。

お客様、第一主義を貫き通せば・・・、信用、信頼の貯金になり、不動産営業は、自然に成績が上がるようになるからです。

これは、私も、弊社の営業たちも、実際に、それでやってきましたので実証済みです。


最後に、チラシをブログに載せましたので・・・、一応、宣伝というか・・・、販売会をしておりますので、お気軽にご連絡ください。

そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。






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