2018年05月

2018年05月24日

2147)工場誘致(愛知 津島)

名古屋駅から西へ車で約30分のところに津島市があります。

ものづくりの愛知!・・・愛知の企業は、名古屋駅前に・・・。

名古屋市西部の近郊都市である津島市は、企業同士の取引、従業員の通勤に、とても便利な位置にあります。

しかし、都市計画法上の問題点として、工業地域の土地は、ほとんど空きがない状況であり、また、商業地においても、昔からの古い町で大規模な商業施設を誘致してくることは困難な状況にあります。

弊社の本社所在地は、この津島市にあるわけだが、名古屋から車で30分という立地でありながら、徐々に過疎化しつつあるように感じていた。

津島市は、企業誘致の取り組みとして、平成27年に、津島市都市計画の条例を定め、翌年平成28年には、津島市企業誘致基本計画を定め、企業誘致の支援をスタートさせました。

津島市 企業誘致 千代田不動産


※素人さんには難しい言い回しなので、どのようなものなのかを簡単に説明すると・・・、津島市が、市街化調整区域の中に指定した区域内で、条例で定めた業種であれば工場を建てることができて、更に、補助金、緑地の緩和をして、企業誘致を支援、推進するというものです。

詳しくは、津島市ホームページ 企業立地ガイドをご覧ください。

弊社も、地元企業として、平成28年から、津島市に企業誘致に力を入れてきました。


企業立地の区域指定後、土地の取りまとめをスタートしました。

まずは、蟹江インターに近い、白浜地区指定区域の65000平米の取りまとめから始めました。

土地の取りまとめが10000平米を超えた頃から、条例で定めた業種の企業200社、ゼネコン、不動産業社、数十社への営業を開始しました。

平成29年に白浜地区に、10000平米弱の工場を2カ所誘致しました。

平成29年に、宇治地区の取りまとめをスタートして、平成30年に、宇治地区に6000平米、10000平米弱の工場を誘致しました。

先日、白浜の工場の竣工式にお招きいただきました。

弊社は、土地の取引と開発許可のお手伝いをさせていただいただけですが、実際に工場が建ち、その中に入ると、達成感というのか、これから、ここで雇用が生まれ、大勢の人が働くんだな〜と、実感が湧きました。

そして、先日、宇治地区の開発許可がおりて、土地の決済が終わりました。

これから、造成工事、建設工事に入っていくのでしょうけど・・・、この達成感は、住宅街を造るのとは、少し違う、なんとも言えない別の達成感みたいなものがありました。

何が、違うのかというと・・・、住宅街を造ると、そこで幸せに暮らす家族を想像するわけですが、工場を誘致すると、働く人々を想像し、更に、なんとなく、ちょっぴり地域貢献した気がするんですよね〜(笑)

そして・・・この達成感にはもう一つ大きな理由がありまして・・・・。

津島市は、平成27年に都市計画の条例を定めたばかりで、めちゃくちゃ不慣れだったんですよね〜。

でも、担当職員さんをはじめ、関係各課、皆さんが、一丸となって取り組んでいて・・・、私も、正直言うと、少し怒ったりしましたが、今思うと・・・、津島市をよくしよう、工場を誘致しようと、一生懸命頑張ってくださり・・・、私は、未だかつて、これほどまでに頑張る地方公務員を見たことがありません。

基本、自分の市町の事でも、他人事みたいな対応の職員さんが多いじゃないですか。

正直、最初は、不慣れ感に、めっちゃイライラしていましたが・・・、本当に頑張ってくださて、今は、弊社が、この津島市にあることを誇りに思えるぐらいです。

そして、地権者の皆さまも、企業さまも、このプロジェクトに携わった、士業の方々も、弊社・・・要するに民側も、一丸となり、我が街、未来の津島市のために協力をしてくださりました。

私も、民側の陣頭指揮をとりながらも、至らなかった点が多々あったと思いますし、地主さん、企業さん、士業の先生に無理なことも言いましたが、皆さま、個々の事はさておき、プロジェクトを成功させるために頑張ってくださりました。

プロジェクトの途中で、一番頑張っていた、地域の長老が、お亡くなりになられましたが、それを地域の方々が引き継ぎ最後までやりきってくださりました。

とにかく、官も民も、我が街津島のために、一生懸命頑張ってくださり・・・、そのおかげで、今までに味わたことのない最高の達成感を得ることができました。

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今後も、この津島市に、工場、商業移設を誘致していきますし、弊社のメイン事業である愛知県内全域での宅地分譲も頑張っていきたいと思います。

今回、このプロジェクトに関係された、すべての方に、このブログを通してお礼を申し上げます。

本当にありがとうございました。

さて・・・・ここまで書いたところで、本日、何故か、ブログランキングが2位になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。


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投票ありがとうございました

さてさて・・・話は、戻りまして・・・・。

愛知県津島市の企業誘致 工場誘致の話です・・・。


昨年と今年で、4件の工場を誘致したところで、現在、検討中の企業は数社ありますが、開発許可、農地転用等に取り掛かっている案件がなく、一区切りつきました。

土地は、地権者との話ができているので、大方、まとまっている状態です。

このブログの読者には、不動産関係、建設関係の方々がいらっしゃりますので、あらためまして、津島市に工場を建てたい企業様への、用地取得の募集をかけさせていただきます。

募集と言いましても、弊社は、土地の売買をするのが仕事であるわけですが、コンサル業務として、業種認定、開発許可等のアドバイスや、お手伝いもさせていただき、許認可取得まで、しっかりとサポートさせていただきます。

※本件、企業立地の条例での注意点は、工場を建てることができる業種と、建てることができない業種がありますので、業種認定の部分が最も重要になります。
事前に東方にご相談いただき、企業立地の事例等を参考に、事業内容、給排水、造成等、ある程度の打ち合わせをした上で、行政の方に相談されたほうがよろしいかと思います。

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弊社の本社がある愛知県津島市に、優良な企業に来ていただきたいので、全力で取り組まさせていただきます。

まとまっている場所、現在取りまとめ進行中の場所、水路や道路の関係等、地元皆様の要望等、区域内のことは把握しておりますので、工場建設を検討される企業様、工場用地をお探しの不動産、建設業者の皆様は、気軽にお問い合わせください。



少し話は変わりますが・・・・。

津島市の企業立地の話は、ここまでとして・・・、実は、現在、他県の市町村での、工場誘致についての相談を受けております。

これまでも、愛知県内に市町村、他県の市町村での工場誘致について、ちょくちょく相談がありましたが、行政さんも、意外と簡単に考えておられるようですが、実は、なかなか難しいものなのです。


工場誘致をしたい市町村が多いということなのでしょうが・・・、工場誘致をするには、当然、都市計画の問題もありますし、実際には企業様に来ていただかなくてはいけないわけですが・・・、それ以前に、まずは、行政と土地所有者と周囲の皆様との調和みたいなものが必須になってきます。

実際の話、土地の地権者側との温度差が大きいのに、都市計画の問題や、企業の募集についての問題を重要視されるケースが多く、私から見ると、当然、地元と調和をとりながら同時に進めていかなくてはいけない部分だと思うのですが・・・、それが上手くできている市町村は、正直少ないですね〜。

まあ、こういったことは、官が手動ですので、当然に、そうなるのでしょうけど・・・、何と申しますか・・・、やはり官は官の感覚なので、民との温度差があるわけです・・・、官ですから、当然に公平性をもった中で、少しは民の感覚でいかないと、できるものも、できなくしてしまっているケースが非常に多いのです。

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まあ、言い難いところもあり、うまく表現できませんが・・・、まあ、ひとつの表現として・・・営業に例えると・・・・・。

行政の場合は、断られたらNOという判断をされるわけです。

本当は、断るるもりはないけど、かけひきや、世間体でNOと言っていることもあるかもしれませんし・・・、そもそも論、営業というものは、お願いに行ったというのは、相手に気持ちを伝えるということであり・・・、本当の意味での営業とは、ことわられてからが、スタートなんですよね〜w

嫌な顔をされた・・・、返事をしてくれない・・・、断られた・・・・、そこで終わり!

また、行って、もっともっと理解をしていただけるように、話し込んで、お願いをすればいいじゃないですか。

それ以前に、行く前から、勝手に予測して、勝手に諦めて・・・行動に移さない!

官なんだから、当たり前だろうと言われるかもしれませんが・・・私から言わせていただくと、そこ、踏ん張りどころ、頑張りどころだろうと思うことが多々あります。

今日のブログ・・・、最後は、愚痴みたいになってしまいましたが、少子高齢化、人口減少の中、財政の厳しい市町村が多いわけですが、市町村長はじめ、職員一同が、一丸となって、頑張らないと・・・この人口減少による過疎化という大きな敵に負けてしまいますよね〜。

大変失礼な言い方になるのかもしれませんが、各市町村の職員さんたちと話していると・・・、何事も気合いを入れて、真剣勝負で取り組んでいただきたいと思ってしまう今日この頃です。

そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。





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2018年05月21日

2146)政策金融公庫(旧国金)と、まる勝Openの話

皆さんは、政策金融公庫という金融機関をご存知ですか?

独立開業等、資金が必要な場合に、お金を借りに行く、公的機関みたいに思っている人が多く・・・、まあ、その通りといえば、その通りなのだが・・・。

国民生活事業は、地域の身近な金融機関として、小規模事業者や創業企業の皆さまへの事業資金融資のほか、お子さまの入学資金などを必要とする皆さまへの教育資金融資などを行っており・・・国民の強い味方というわけです。

銀行等とは、全く別なので、銀行で融資してもらえなくても、以外と融資してもらえたりすることもあり、弊社も、銀行が太陽光発電への融資に積極的ではなかった際に、自社張りの発電所の融資をしてくれたり・・・、経産省の機関であるJPEAの対応が遅く、融資の実行が、かなり遅れたにもかかわらず、待ってくださり、現地や弊社に何度も足を運んで親切丁寧に対応していただき・・・、通常、銀行では、ここまでやってはくれませんので・・・、私としては、かなり好印象を持っておりました。

政策金融公庫というのは、日本の中小企業を応援する、神のような存在だと・・・う〜ん・・・ちょっと言い過ぎですが・・・、そんなこんなで、かなりの政策金融公庫好きでしたw

弊社のレンタル事業部門(ワーキングカフェ、レンタルオフィス)では、起業、独立、開業、事業拡大等をしたいという人たちを応援をしていますが・・・・。

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実際、弊社でも、名古屋を元気な街にしよう!ということで、経営者の育成、独立開業支援をしている、カラーブロックオフィス&カフェ(ワーキングカフェ、レンタルオフィス)でも、年に数回、資金調達セミナーを開催していますが、その中でも、政策金融公庫からの融資という分野は、最も大きく取り上げて、政策金融公庫を薦めています。

名古屋 丸の内 カラーブロックオフィス&カフェ

その後、実際に、弊社と提携している、支援機関の士業の方々が、資金計画等、公庫との事前相談等、参加者の資金調達のアドバイスやお手伝いをすることもあるわけですが・・・。

最近、立て続けに・・・3件ほど、あれっ?と思うような事がありまして・・・。

まずは、関西圏の某県の政策金融公庫なんですけど・・・、弊社のお客様が太陽光発電の申し込みをしたのですが、机の中に書類が放置されていたようで、遅れ遅れの対応・・・、行くたびに、条件などが二転三転する・・・日程等の約束をしても守らず延期の連絡すらしてこない・・・。
結局、最後に激詰めしたら何度も説明をしているのに、内容を理解できていなかったというオチだったのですが・・・無事に満額借りることができましたが、めっちゃ遅れました。

あとは、愛知県内の某支店なんですけど・・・、ブロックカフェのお客様が、美容系で独立開業しようと公庫に申し込みを入れたのですが、ものすごく横柄な態度であったようで・・・。
まあ、最初は、私も、申し込む側の問題もあるのかと思っていたので、『どこまで言っても、金を借りる側なので、多少の失礼は仕方ないですよ。めげずに頑張りましょうw』なって言っていたのですが、そうでもないようで・・・。
事業計画書を出すと・・・『事業計画書が、非の打ち所がなさすぎますね。』と言われて、書類を雑に扱われたり・・・、女性なのに、かなりプライベートな、融資と関係ないようなことを聞かれたり・・・、申し込みの際に『宜しくお願いします。』と頭を下げると、『決めるのは自分じゃないので・・・。』と、書類を雑に扱われ、嫌な態度ととられたり・・・自分は犯罪者で、相手は警察官で、取り調べを受けているようだとおっしゃってました。。
まあ、この件も、結果としては・・・、1000万円以上借りれたんですけどね〜・・・。

最後に、これも愛知県内の某支店に、ブロックかオフィスの会員さんが、既存の飲食店舗から移転をするために政策金融公庫に相談に行ったのですが・・・。
全てにおいて、木で鼻をくくったような言い方で、言うこと成すこと全否定・・・、現在の売り上げ利益を見ながら、相談者を嘘つき呼ばわりで、めちゃくちゃ対応が悪く・・・、あまりにも言種が酷かったので、本店に電話をして抗議をしたようです。
態度は直ったものの、抗議したこともチクチク言われたようで・・・・。
この件は、申し込みはしたものの、残念ながら融資を受けることができませんでした。

まあ、政策金融公庫も、いろんな担当者がいますので・・・当たり外れはあるのでしょうが・・・、ここ最近、立て続けにあったので、ブログに書かせていただきました。

語弊があるといけませんので・・・・。

政策金融公庫に融資を申し込んだ場合、基本的には、公庫の対応方針は、素晴らしく、窓口の方も、担当者も、電話や不意の来訪者の質問にも、親切に対応してくださるし・・・、手続きや融資に対しても、スピーディーに適確に対応してくれます。

稀に、変なのに当たるということと、ここのところ、稀な担当者が続いたということですw

そんなこんなで・・本日は、政策金融公庫の話を書かせてただきましたが・・・。

弊社のカラーブロックオフィス&カフェから、また一人・・・。

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名古屋市北区、大曽根に・・・、とんちゃん 焼肉 まる勝、オープン!

そんなわけで・・・社員数名を連れて、大曽根の まる勝へ・・・・。

場所は、国道19号線沿いの大きな交差点の角のビルの一階です。

 『オープン・・・おめでとうございます。』

まる勝 店主 『ありがとうございます。』

と・・・、きちんとご挨拶をさせていただいた後・・・・。

 『おっしゃぁ〜〜w 行くぞぉぉぉ〜w 祝だ〜祝だぁぁぁ〜w 祭りだ祭りだぁぁ〜w 店のシャンパンとワイン、あるだけ出せぇ〜・・・w 肉も、全員ギブアップと言うまで出して出して出しまくれぇぇぇ〜www』

まる勝 店主 『マジっすか・・・。』

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乾杯イッキの儀・・・。

 『シャンパングラスに満タン注いで・・・、乾杯したら、3秒で空にする・・・それが祝いの酒だ・・・。 かんぱ〜いw』

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会食 焼きまくり食いまくりの儀

 『肉だ肉だ・・・焼いて焼いて焼きまくれ〜・・・w オープン初日で、店の内装を茶色くするぞぉ〜w 焼けぇぇぇぇ〜・・・ファイヤ〜w』

結局、入店から、3時間半、シャンパン3本、ワイン4本・・・ビール数え切れない・・・、肉は、焼きっぱなし・・・。

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ということで・・・最後の締めの言葉・・・・。

閉会の儀

『本日は、おめでとう。 お世辞抜きで、旨かった・・・w この味、この場所、そして、**ちゃんの気合い、この3つがあれば、必ず、この店は繁盛する・・・。 オープンで話すことではないが・・・酔っ払っているからOK牧場・・・、**ちゃん、政策金融公庫では悔しい思いをしただろう。 味、努力、人脈、人間性まで否定されたわけだ。 でも、これが現実だ・・。 それを違うと肯定し、証明するには、ここを成功させることだ・・・・。 開業資金が足りずに、金策に走り回った事、そして協力してくれた人たちへの恩を一生忘れたらあかん。 1年365日、そのうち360日は外食をしている私が言うんだから間違いない。 この店は、当たり!だw 以上・・・ まる勝の成功、大繁盛を祈念して締めの挨拶とさせていただきます。』

そんなわけで・・・、名古屋の、カラーブロックオフィス&カフェの会員さんの店の移転の手伝いができました。

ここから、何十店舗増えるのか・・・私は、楽しみでしかたありません。

名古屋の大曽根から・・・、まずは、東海三県・・・その後は全国へ・・・・。

この味と、経営者の心意気であれば、成功間違い無しと確信しております。

お近くの読者の皆さんも応援してあげてくださいw

そんなわけで・・本日は、政策金融公庫(旧国金)と、まる勝Openの話ということで失礼いたします。





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2018年05月15日

2145)店舗 事務所は、借りるか買うか・・・。

読者の皆さん・・・。

最近、不動産のコメントやメッセージよりも、240zへのコメント、メッセージのほうが多いのですが・・・、人気ブログランキング 建設、不動産部門1位のブログとして、これでいいのだろうか?

今日は、真面目に不動産の話を書かせていただきます。



店舗や事務所というのは、基本的に借りるというパターンが多い。

まあ、普通、一般的に、借りるということを考えますよね。

私自身も、これまで、弊社のお客様や、コンサルをしているクライアント様には、税務上の問題、初期投資の問題で、借りた方が良いと、賃借を勧めてきたわけですが・・・・。


固定概念というのは、いけませんね〜!

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最近の仕事の流れで、賃借の方が得なのか、売買の方が得なのか、深く考えさせられるような事があり・・・、買うという選択も悪くないな〜と思ったわけです。

もちろん、状況や場所にもよりますが・・・。

昔から・・・、というか、特に昔の人は・・・、借りるものは所詮借り物・・・、店舗も、会社の事務所も、社屋も買った方が良いという人が多かったわけです。

それが、近年は、買うよりも借りた方が得だし、リスクが少ないという考え方をする経営者のほうが増えまして・・・、私も、当たり前のように、借りるか買うかは、借りたほうが得・・・、しかし、最終的に資産として残るとか、金融機関、世間の信用の問題を考えるのであれば、買うのもありだとアドバイスをしてきました。

もう一点・・・、経営というのは、良い時ばかりではなので・・・、不動産を持っているということは、資金調達面でも、会社を清算する場合を考えると・・・買うのもありです。

もちろん、住居に関しては、私の著書でも、以前ブログでも書いた通り、損得勘定だけではなく、買うほうが良い!と断言したわけですが・・・、事業用に関しては、やはり、基本は賃借のほうが良いが、購入する選択もあおれはそれでありだという感覚でいました。

実際にメリットとデメリットを挙げてみますが・・・。

事務所、店舗を借りる場合のメリットとデメリット

・賃料・管理費は全額経費として経費計上することができますが、どれだけ払っても自分のものにはなりません。
・事務所、店舗、初期費用は賃借する方が少なくなりますが、初期投資した費用に対する返金は、ほとんどない。
・その時の状況に合わせて、場所、規模を手軽に変えることができるが、その分移転に伴う費用がかかります。

事務所、店舗を買う場合のメリットとデメリット

・最終的に資産として残りますし、一応、資産としての減価償却を経費として計上することが出来るが、原則、経費計上するというわけにはいかない。
・企業として信用と格があがり、信頼性が高まりますが、拡張や縮小やビジネススタイルの変化に対応しづらい。
・担保としての不動産を利用し保有することが出来き、つまり借り入れなどで有利になることもありますが、固定資産税や建物メンテナンスの費用が発生します。
・売却するタイミングによっては、利益となる可能性もあり、逆に減損する可能性があります。

こうやって見てみると・・・どうですか?

なかなか難しい選択になりますが・・・、私としては、コンサルという立場で話をする際には、戸建はプライベートな事なので、買うべき!・・・、しかし、ビジネスの場合は、やはり、全額経費で落ちるし、初期投資が少ないという点で、賃借で・・・と言わざるを得ないわけです。


しかし、時代の影響にもよりますが・・・最近私が、相談を受ける企業様の場合・・・、不動産を借りるのではなく買っておいて良かったというケースが多いんですよね〜。

もちろん、時代を読むという点で、今後は、場所によっては、絶対的に借りておいたほうが良いと思うところもあるのですが・・・・。

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今回のブログは、何が言いたいのか・・・・。

コンサルとしては、数字を弾き出して、借りて商売したほうが得だと言わなくてはいけないのですが・・・、実際に最終最後は、買って商売をしてきた人のほうが、完全に勝ち組になっているということが言いたいのです。


例えば、ここ近年、取引をさせていただいた企業、自営業のお客様の話になるのですが・・・。

20年〜50年やってきた、製造業、パチンコ店、診療所、飲食店・・・全て、数十億、もしくは、数億の現金が残ったわけです。

もちろん、事業をしている間の経費を計算したら、利確なのか、損切りなのかは分かりませんが・・・・、とにかく、売却した際に、現金がドカーンと残ったわけです。

これは、得なのか、損なのか・・・、購入した時期、維持費を考えると・・・、ただの貯金に過ぎず、本当のところのプラスマイナスは知りません。

でも、こういう場合にの・・・賃貸を解約より、不動産を売却したときのほうが、明らかに、お客様の顔が明るい(笑)


要するに、次の展開等の明るい話が多いのです。


賃貸の解約で、ありがとうございましたという言葉を頂くことは少ないですが・・・、不動産の売却の場合、ほとんどのお客様が、ありがとうございましたという言葉をいただきます。

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これまで、私は、ビジネス、事業に対して、経費面での損得勘定を重視してコンサルをしてきましたが・・・、今後は・・・・。

ちまちま、目先の損得で経費計算をすると、賃貸のほうが得ですが・・・、資産イコール、貯金と信用ですから、帰るのであれば買いましょう!・・・とアドバイスをしようと思います。

それは、私が、これまで、多くの人と接して不動産の仕事をしてきた経験値をもとに・・・、価格が上がろうが下がろうが、自分の貯金、資産という意味で不動産は買いましょう!と、他のコンサルとは、違う、近藤流のコンサルをしていこうと思います。

長年、商売をした上で・・・、多かれ少なかれ、お金が残るというのは、良いことです(笑)

それを、個人のものにするのか、次の事業に使うのか、借金の返済をするのか・・・、いずれも、現金は現金・・・金は金ですからね〜。

超大手企業や、将来亭に資産とならないような不動産を除き・・・、これまで、目先の経費を計算して借地を探してきた企業様にも、今後は、戸建同様に、購入を勧めていこうと思います。

簡単に書いていますが・・・、顧問税理士や会計士がいる中で、事業者に、この選択をさせるのは、けっこう大変なんですけど・・・事業者の明るい未来のために、『不動産は、賃貸ではなく売買ですよ!』とガンガン押していきます。

俺は、税理士や、会計士じゃないで・・・(笑)

不動産を、少しでも安く手に入れ、有効に活用できることをコンサルする立場なので・・・、目先の計算ばかりして、ちょっと勘違いしていました。

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実は、先日も・・・名古屋市東区の土地を、知人の飲食店経営者が、『近ちゃんところの看板が立っている泉一丁目の土地を購入したい。 土地建物でいくらぐらいかな〜?』と相談してきたのに・・・。

売り上げと利益の予想(事業計画)を聞いて・・・、『う〜ん。 買うより賃貸んんじゃないの〜?それくらいの利益で、購入すると重いんじゃないの〜?』なんて話をしてしまいましたが・・・。

よくよく考えたら、ある程度現金もあるみたいだし、名古屋の一等地に不動産を持つというのも、悪い選択ではなかったようにも思います。

まあ、今更、やっぱり購入のほうが・・・なんて話は、恥ずかしいのでしませんが・・・(笑)

もう一件・・・、最近、名古屋の某タワーオフィスに入った企業の社長にも、タワーのオフィスを借りる金があるなら、ビルの一本も買ったらどうだ?とアドバイスするべきでした。

まあ、皆さん、それぞれ、いろんな考え方があるかもしれませんが・・・・。

私は、不動産のプロであるわけですから、不動産コンサルらしくコンサルしないと意味がないwww

本当に、目先の算数に、とらわれすぎてました・・・・。

戸建と同じく、不動産は、借りるものではなく・・・買うことができるのであれば買うのが正解!ということで・・・・本日は、店舗 事務所は、借りるか買うか!について書かせていただきました。



・・・ということで・・・不動産ブログとしては、ここまでとさせていただきますが・・・、実は、ユーチューブで、240zのレストアの動画を作ってみました。

もしよろしければ、ご覧ください。



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