2018年03月

2018年03月19日

2130)不動産の本当の価格と価値

不動産を上手に買う方法!って知っていますか???

そもそも、不動産の価格と価値って何だと思いますか?

私から言わせると、素人さんの不動産購入って相場を気にしすぎなんですよね〜。

もちろん、相場は、調べて買わなくてはいけません。


でも、相場を知った上で・・・、相場よりも高いのか安いのかを、価格だけで決めている人が多いと思うのです。

つまり、自分にとっての価値観を無視して、価格を最重要視しているのです。

まあ、誰しも、相場より高くは買いたくないですし、相場よりも安く買いたいですよね〜。

でも、相場を気にしすぎて、大切な人生のタイミングというものを逃してしまったり・・・、本当の意味での損得勘定ができていないという人が、けっこう多いのです。


どういう事か、説明しましょう。

例えば、相場が坪単価50万円の地域で、50坪の住宅用地を探しているとしましょう。

インターネットで相場を調べたら、坪50万円・・・。

近所の不動産業者が坪52万円の土地を売りに出していて、とても良い土地で気に入りましたし、家族にとって最高のタイミングだったとしましょう。

不動産業者に対して、坪50万円なら買いますと値下げの交渉をしましたが、断られたので、その土地を諦めて他を探しました。

5年間探しましたが、この土地よりも安い土地は沢山ありましたが、この土地よりも良い土地はなく、しぶしぶ坪50万円で、土地を買って家を建てました。

この人は、確かに、相場で土地を買う事はできましたが、家を買う最高のタイミングを逃し5年後に家を建てました・・・しかも、前の土地のほうが良い土地だった・・・・。

坪50万円×50坪=2500万円・・・、坪52万円×50坪=2600万円・・・差額100万円

子供と新築の家に住む期間・・・、物件の、お気に入り度の違い・・・、毎月の支払いの差額3000円・・・・、どちらを買ったほうが良かったでしょう???

こんなケースが、以外と多いのです。

逆に、もっと良い土地が、坪50万円以下で買える可能性もありますし、時期も、結果として遅いほうが良かったという結果になるかもしれません。

でも、まあ、結果、欲しい時に買ったほうが良い場合が多いですけどね。


これが、事業用地であれば、尚更、タイミングが大事です。

私の経験ですが・・・。

相場を気にしすぎて、タイミングを逃したり・・・、相場を気にしすぎて、算数ができなない経営者が意外と多いです。

こんなに頭の良い社長が、何故、こんな簡単な計算ができない?って思うことが多々有ります。

工場を建てる土地を探していて、相場が、坪10万円の場所だったとして、坪10万円まで値段の交渉ができず、坪11万円だった・・・・、結果として買わなかった・・・・、その後、なかなか希望面積の土地は出ずに、元請けからの、仕事を増やせなかったなんてこともありました。

相場で、買いたいのは分かりますが・・・、相場以上出して買ってでも、その分、製造のほうで利益を出せばいいだけの話で、相場を気にしすぎてタイミングを逃してしまったなんてケースが意外と多いのです。

こういう時・・・、この社長、算数できないのかな?って思っちゃったりします。

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2年前も、同じようなことがありました。

相場が、坪単価15万円のエリアで、坪18万円の土地が出てきました。

社長さんは、とても気に入ったのですが・・・、相場よりも高いので値段の交渉をすることになり、私に値段の交渉を依頼しました。

私は、坪15万円になるように必死で交渉しましたが、残念ながら、結果は坪16万円までしか下げられませんでした。

この結果を受けた社長さんは、この話を断りました。

そこで、私は言いました。

 『社長・・・。 相場15万円の場所で、16万まで交渉してきたので、総額の違いは3000万円です。 まあ、土木、建築のほうの費用から、少しづつ削ってみましょうよ。 もしくは、工場ができた時の収益を考えて、少々高くても買うべきなんじゃないですか???』

社長 『う〜ん・・・。 相場以上で買いたくないよな〜・・・。』

 『相場って、誰が決めたんですか? まあ、安いところは、12万円、高いところは18万円・・・、まあ、間違ってはいないですが・・・。相場以上で買いたくないのは、理解できますが・・・、例えば、造成、建築で削るとか、緑地部分を有効活用するとか・・・。 そこまで、15万円に拘らなくても・・・。 社長に、15万円以内とか言ったのは誰ですか???』

社長 『近藤さんに依頼する前に、別の不動産屋にも話をしたことがあるのだが、その業者が、このあたりは、14〜15万だと言ってたんだけどな。 15万円以下なら買ってもいいんじゃないですか?って言ってたんだよ。』

 『私としては、自己の利益の話ではなく、御社の事を考えて・・・買いだと思います。』

社長 『ん〜・・・。 交渉してくれたことはありがたいと思っていますが、坪15万円が相場だと知っていて、それ以上の値段では買えませんよ。 できれば、相場以下で買いたいです。 他の土地を探してください。』

 『他を探せと言われれば、探しますが・・・、出てこないかもしれませんよ。 3000坪の工場用地を、値域を絞って買いたいと言われましても・・・、売主あっての不動産売買なので・・・、土地は、工場で大量生産するわけにいきませんので・・・、時期的にも、今後の事業展開を考えても・・・、坪1万円の違いなら買うべきですよ。 正直、私は、今回は買うべきだと思います。』

社長 『15万円以下ということは、15万円までということだから・・・、それ以上なら、買わないので、交渉してくださるか、別の土地を持ってきてください。』

 『うむ〜・・・。 私としては、御社の事業計画から考えると、今回が、ラストチャンスだと思いますので・・・今回、坪16万円でご了承いただけないのであれば、私としては、別の場所をお出しする自信はございません。。 何にしても、坪1万オーバー、こだわりすぎじゃないですかw そもそも、じゃあ、その不動産屋とやらは、相場を言うだけ言って、物件を出してこれたんですか?』

社長 『いや・・・。 一切、持ってきてくれてない。 だから、近藤さんに頼んだんですよ。 近藤さんが、手数料を負けてくれたら少しは差が埋まるんじゃないの?』

 『社長、私は、手数料以上の仕事はしているつもりですので、自分の仕事を安売りする気はありません。 言うまでないですけど、今回の契約は、かなり調査も必要ですし、契約内容も複雑です。許認可関係もありますし・・・、私の仕事の価値を下げる話は言わないでください。 とりあえず、もう一度、売主サイドを交渉しますが、交渉できなければ、買わないということでよろしいですね。』

社長 『いやいやいや・・・。 近藤さんの仕事に対して、どうこう言ってるわけじゃなくて・・・、手数料引いてもらっても、15万までは下がらないから・・・、まあ、仕方がないな〜。 私も諦める。 相場より高く買うのは、商売人として自分のプライドが許さんのだわ。』

 『製造業も商売人ですか・・・? まあ、商売人かもしれませんが・・・。 まあ、言うまでないですが、1万円に拘らず・・・、今回の計画を全体を見て、算数をしてほしかったですが・・・、わかりました。 値下げ交渉の結果をご連絡させていただきます。』

結局、売主との交渉はうまくいかず、この話は、流れたわけで・・・、私は、この土地を別の会社に購入していただいただきました。

数ヶ月後・・・・。

断りを入れた社長が、私のところに電話をかけてきて、『やっぱり、他が見つからないので、あの土地の話を再度検討させてください。』と頼んできました。

 『すみません。 もう買主さんが決まりまして、契約を締結してしまいました。社長さん、15万円以下じゃないと買わないって、断られたじゃないですか・・・・。 』

社長 『あの後も、いろんな不動産屋に頼んだのだが、未だに一件も情報がないんですよ〜。 なんとかなりませんか? どこの会社が買われたのですか?』

 『どこが買ったのかは言えません・・・、守秘義務がありますので・・・。 他の不動産業者さんも、さすがに、即3000坪なんて出してこれないでしょう。 ですから、買いだと想いますって言ったんですよ。 御社も事業計画もあったわけだし・・・・相場に、こだわりすぎなんですよw 前にも言いましてけど、土地は、簡単に作ることもできないし、デパート行っても売ってませんからね〜。やっぱり、あれ欲しいってわけにはいかないんです。 すみません。』

社長 『そうですか〜・・・。 また、どこか別の土地を探していただけませんか?』

 『また、この間みたいなことがあるといけませんので、探しはしませんが・・・、どこかから、なんか、そんな感じの土地が出てきたら、ご連絡させていただきますね。』

ということで・・・・、そんなことがあったわけです。

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実例あげて・・・またまた長文化してしまいましたが・・・。

不動産を買う際には、相場は、気にしなくてはいけませんが、相場を気にしすぎたらダメです。

相場を頭に入れながら・・・、この土地は、自分にとって、今買うべきなのか、別に買わなくてもいいのか・・・、相場との価格差と、自分の時期や、将来の収益を考えて、結論を出すべきものなのです。

今日のブログを読んで・・・、そんなこと当たり前でしょう!って、思う方もいるかもしれませんが・・・、意外と皆さん、相場に拘りすぎて、チャンスを逃しちゃう人が多いのです。

それに、そもそも、素人さんが、相場がどうこう言っても・・・、不動産は、それぞれ、大きさも、形も、前面道路の幅も、どちらを向いているかも違い、けっこう個性的なので・・・、相場は、あくまでも平均値であって、高いか安いかなんてのは、素人さんには分かり難いものだと思います。

つまり、平均値である相場というものを頭に入れながら、自分にとっての、その不動産の価値を考えることが、良い不動産購入をする秘訣なのです。

まあ、これは、不動産に限らず・・・、自分の価値観というものは大事です。


最近の私の価値観は・・・傍目に見ると、変かもしれませんが・・・。

社会人になってから、働き続け・・・・、もちろん、傾斜医者になってからは、より一層働きまくり・・・、子供も成人して・・・、可愛がることもあまりなくなったせいなのか・・・。

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この子が、可愛くて、可愛くて・・・・

今、板金塗装に出していますが・・・私は、この子のために、ヤフオクと、メルカリと、海外のオークション等で、45年前の、フェアレディー240zか、s30zの当事物の部品を買いあさっております。

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それでもなかなか見つからないパーツもありまして・・・・。

皆様の、ご実家の納屋等に、昭和45年〜昭和50年までぐらいのパーツが眠っていたら、私に譲ってください・・・と書いても・・・なかなかないですよね〜・・・。

毎日、5回は、ヤフオク、メルカリを見てます・・・(笑)

240zのレストアを、やったら、今度は、s30zのレストアをやってみたいですし・・・、5〜6台やったら、フェアレディーzの専門店とかやってみたいな〜と思っています。

一応、古物商・・・持ってますし・・・・w

この子は、売りませんけど・・・・。

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結局、何台レストアしても、可愛くて売れなかったりして・・・w

すみません・・・最後は、私の車の価値観の話になってしまいました。

そんなわけで、本日は、不動産の本当の価格と価値について書かせていただきました。



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2018年03月15日

2129)不動産のお祓い(土地、建物)

不動産の仕事をしていると、月に何度もお祓いに立ち会うわけですが・・・・。

弊社の場合は、自社で購入した物件の、建物を解体する時、造成工事等で井戸を埋める時、建物を建てる時、高樹齢の木を伐採、抜根する時、土地内の社や、石碑を移設する時・・・、あとは、物件に、なんらかのただならぬ空気を感じた時・・・等・・・・。


皆さんは、お祓いの意味を知っていますか???

宗教的な感覚でいうと神道になるわけで・・・、簡単に言ってしまうと、自然、人、物等、万物には神が宿っている的な感覚から、万物を大切にして、悪いことをはい、福を招くということなんでしょうけど・・・、実は、日本人には、宗教的要素で考えている人は少なく、節目という風習的に、まあ、お祓いをしておくか〜的な感覚の人が多いと思います。

初宮詣、七五三詣、交通安全祈願、受験や安産、厄除け、商売繁盛等の御祈願、建築や土木、解体を開始する際、地鎮祭、起工式、一部除霊みたいなこと等、人社の内外を問わず、お祓いと呼んでいて・・・、我々の、お祓いの定義は、あってないようなもので、、わかりやすく言えば、神職が自然、人間、物などを清めるための儀式です。

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千代田不動産代表としての、お祓いの考え方!

地鎮祭: その土地の神様に、これから家を建てますので、工事関係者に事故なき、怪我なきで無事に工事ができますように・・・そして、施主様ご家族一同、この地で幸せに暮らせますように!と祈ります。

井戸、大木の撤去のお祓い 今回、かくかくしかじかの理由で、撤去させていただくことになりました。今まの、あなた(井戸の水、大木)の偉大なる功績に、ここに住んできた人々と、今後住むであろう人、そして我々も心から感謝しております。 今まで、大変お世話になりました。 そして、お疲れ様でございました。ありがとうございました。

解体のお祓い: 今まで長年、ここに住む人を守っていただきありがとうございました。 また、長年お疲れ様でした。と、ご挨拶をしてきます。

ただならぬものを感じた時のお祓い: 施主、又は、我々は、こういう意図で、今回、ここにいて、これから、このように考えております。 決して、あなたを傷つけたり敵対したりする者ではありません。 何か、お怒りの事がありましたら、どうか、心をお静めください。

毎回、お祓いのたびに、こんなことを思いながら儀式に参加しているわけです・・・・。

そして、神社から、来ていただく神主さんは、お祓いという儀式を通して神々に我々の気持ちを伝えてくださり、我々が、安心できるようにしていただくのが、ご奉仕というか、お仕事だと思うわけですが・・・・。

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先日、とんでもない神職の方(以下、神主さんという。)がいまして・・・我々を安心させるどころか・・・我々を気分を悪くするようなことを言ったのです。

まあ、悪気はないと思いますが・・・、私からすると、ありえない言動でした。

中古住宅の解体現場で・・・。

神主さん 『まだ、中に誰か住んでいるんですか???』

社員 『いいえ・・・。 すでに引越しが終わってますので、誰も住んでいません。』

神主さん 『そうですか〜。 物音がしたので・・・。 それから、家の中に気配をかんじましたので・・・。』

社員 『古い家ですから、猫かなにか入り込んだのかもしれませんね〜。一応、見てきます。』

社員が、解体業者さんと家の中に入って、中を確認しましたが、何もいませんでした。

私は、ここで・・・、はっ? この神職さん、気持ち悪いことを言うな〜・・・何度も、この家には来たけど、何も感じたことはないし・・・、この家の事情だって知っているけど、何ら変わったことはないけどな〜・・・と、思いながら・・・お祓いをしたわけですが・・・・。

お祓いが終わった後・・・神主さんが、こんな事を言ったのです・・・・。

神主さん この土地と家には、いろいろな気配がありました。 本日は、お祓いをして、本当に良かったです。 』

参加者一同 『ありがとうございました。』

参加者の皆様は、どう思ったのか知りませんが・・・・。

私としては・・・・、(おいおい、神主さん、いろいろな気配って何だ? お祓いをして良かったって、次回の営業のつもりか? ここは、この間まで、人が住んでいたんだし、俺の知る限り不幸もなにもない家なんだから、変な事言うなよ〜)って、かなり、ムカつきました。

もう少し若い頃なら・・・、神主に、食いついて、実際に、何がどういう気配なんだ? 見えるのか? 悪霊か??? この家に住んでいた人や、歴史がわかるのか? 適当な事言ってるんじゃね〜ぞ!って、怒っていたと思います。

ここに初めて来た神主が、気配を感じたから、お祓いをして良かったとか・・・ ここに住んでいた人、これから住む人に失礼だし・・・、そもそも、私の考え方としては、解体する際の、土地と家への、お礼と、お疲れ様でしたという気持ちでやっていることなのに、悪霊が住み着いていたけど、俺が祓ってやったみたいな言動は、許せません。

私は、社員に耳打ちしました。

 『おいっ、俺が、お前の右肩を触ったら、少し苦しがってみろ・・・。 俺が、左肩を触ったら、治ってみてよ。 はい、右肩・・・・・・w』

社員 『ううう〜〜〜〜。 胸が押さえつけられる感じで・・・。 少し苦しいです。 』

 『神主さん・・・。 何か、少し胸が重い感じで少し息が苦しいようですが・・・。 神主さんが言ってた、気配の主ですかね〜? どうしたらいいですか?』

神主さんは、何やら、唱えながら・・・、元素記号みたいなことを叫び・・・、塩を撒いてお祓いをしてくださりました。

神主さん 『どうですか? これでも苦しければ、病院に行かれたほうが宜しいかと・・・。』

私は、社員の左肩を触りながら・・・『大丈夫か??? 俺が運転していくから、病院にいくか??? 』

社員 『もう、大丈夫です。 楽になりました。』

神主さん 『・・・。 ん・・・。 もう大丈夫でしょう。 悪いものは消えております。 ほら、顔色も良くなってきた・・・。 』

 『ありがとうございます。 神主さんがいてくださって、本当に良かったです。 先ほど、おっしゃったとおり、今回、お祓いをして本当に良かったです。 でも、悪霊みたいなものは、なぜ、私のところに来ないで、社員に来たのでしょうか???』

神主さん 『強いところには行かず、弱いところにいくのです。 強い意志を持っている者には着かず、一番入りやすいところにいくのです。 もう大丈夫ですから・・・、 この土地からは、いろいろな気配を感じました。本日は、お祓いをして本当に良かったですね。 』

神主さんは、チラシと、お塩をくださり・・・、また、何か調子が悪くなるようであれば、お塩をまくように教えてくださりました・・・(営業じゃん!笑)

私は、再度、社員に耳打ちしました・・・。

 『もう大丈夫だって言ってたけど・・・、もう一回、やってみるか???』

社員 『もうやめましょうよ。インチキってわかったし・・・、また、塩撒かれるの嫌ですよ・・・。』

 『わかった・・・。 じゃあ、神主さんに、さっきのは演技だったけどと、白状して、本当に、悪霊が退散して、俺の顔色が良くなったのか聞いてこい・・・。』

社員 『い・・・いまさら・・・、演技だったとか言えませんよ。 言ったら、怒りますよ。』

 『いや・・・。 怒ったら・・・逆に俺が怒る・・・。 気配を感じるとか、お祓いをして良かったとか・・・。 こちらが言うなら分かるが、来て、金もらって帰る奴が言うセリフじゃないだろう? お祓いをして、安心して、解体工事ができるようにするのが仕事であって、人に不安感を与えて帰るのが仕事じゃないだろう? いいから、演技だっったって白状して、詰めてきていいよ。(ニヤリッw』

社員 『社長の気持ちもわかりますけど、もういいじゃないですか。 今更、言えませんよ・・・。それでも、行けと言われれば行きますけど・・・。』

 『うむ〜〜〜。 弱気だな〜・・・。悪霊寄ってくるぞ・・・w 神主さんが、そう言ってただろうw まあいいや・・・。 お祓いの儀式は終わった・・・。 解体に入ろうw 事故なき、怪我なきで、宜しく!』

私は、帰りに、家の方を見て、『今まで長年お疲れ様でした。 今までここに住んでいたか人、これから住む人、工事をする人をお守りください! 失礼します。』と、小さな声でつぶやき、家と土地に一礼をして・・・次の仕事に向かいました。

そんなわけで・・・お祓いが、終わったわけですが・・・、こういう神主ってどうなんでしょう?

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私の考え方・・・。

私は、毎日、いろんな不動産を見ますが・・・、正直、嫌な気配を感じることはありますが、霊が見えたり、霊のの声を聞いたことはありません。

嫌な気配や空気を感じるし、何か視線を感じることもありますが・・・、その先に、見えたり聞けたりしておりませんので、本当にそういったものが存在しているのかどうか分かりませんので・・・、なんらか、私のこれまでの、経験、体験から、勝手に感じているだけで気の持ちようだと思います。

こういう事をブログで書くのもどうかと思いますが・・、大金の動く不動産の仕事をしていると、霊よりも、人間の欲の方が、よっぽど怖いと思います。

そもそも、宗教は、目に見えない世界の存在していることを信じるということなんですよね〜。

私の宗教というのは、自分の存在を先祖に感謝し、人、物、自然、万物のすべてに感謝することです。

私は、人も好きだし、物も、自然も大好きで、万物の中で生かされています。

人、物、自然・・・万物の神々の、エネルギー感じ、吸収して、それに感謝して生きる・・・。

親兄弟、家族、社員、お客様、友人、知人・・・、太陽も、水も、空気も・・・私の周りにある物も・・・大好きで大切にしています。

最近、古民家や古い物が大好きだったり、古い車が大好きだったりするのも、そのせいかもしれませんねw


ここから、このブログは、最後のオチに向かいますが・・・↓

私事ですが・・・・。

私の、愛する物の一つ・・・、昭和48年式、フェアレディー240zを、完全レストアして、更に、世界で一台の最高の車に仕上げたいと思います。

古民家再生ではなく・・・、旧車再生・・・(笑)


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とりあえず・・・。

エンジン周り、その他、古い部品諸々を新しいのに変えて・・・、だいぶ、レストアしたんですけど・・・。

外装は、古い、車を上塗りしただけで・・・躯体は、相当弱っています。

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部分的に塗装が浮いてきたり・・・、私の衰えたハンドリングですら、車がついてこれない。

このまま、レストアを続けても、限界があります。

そんなわけで・・・。

世界で一台の240zつくる計画!(本物のレストア)をスタートしました。

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全部バラして、塗装を剥がして・・・、躯体を補修して、強化して・・・、全塗装して・・・、ボディー、足回りを今時の車に負けないくらいに仕上げたいと思います。

家と同じく・・・、構造上の問題から解決しないと、所詮、オンボロのハリボテです。

古民家を再生する際も・・・、中古住宅をリフォームするのも・・・、構造を強化してから、仕上げないと・・・、適当に切り貼りしても、本当の意味での良い物にはならない。

どこかの古民家再生業者のように、古民家を適当に化粧しても、あんなもんは大きな地震が来たら壊れる・・・。

実は・・先日、その古民家再生業者に、相見積もりで負けたのだが・・・、負けたというか、そもそも古民家再生の考え方が違いすぎました。

古民家再生は、平成の人間が、安全に安心して住めるようにしないといけないわけで、それをするには、新築よりも高くなる・・・というか、本当に100年前の古民家を再生して、100年後の子孫までと考えるなら・・・、これはもう、お金の問題ではなく、いくらかかってもやる!という考え方じゃないとできないと思うんですよね〜。

まあ、この話は、いずれまた書くとして・・・・。

車も同じく・・・、適当に部品を交換して、上塗り塗装してもダメ・・・、エンジン、外観は極限まで昔の形にこだわって古き良き昭和を残しながらも、平成技術で躯体を造る・・・。

世界で一台の240zづくりは、ここから始まる!


そんなわけで、ちょいちょい車のレストアの話も書きますが・・・、今日のところは、不動産のお祓いの話ということで・・・。

私の中では、240zのレストアとか、黒電話を修理して使うとか、物に拘る、大切にするという意味では、ちょっとだけ会い通じるものがあると思うのですが・・・、本日は、ここまでということで、失礼いたします。






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2018年03月11日

2128)危険な兼業不動産業者、増加中!(仲介)

最近、危険な不動産業者が増加傾向にあるように感じます。

不動産業者といっても、売買屋、賃貸屋、分譲屋、再販屋、いろいろあるが・・・今回は、仲介業者である不動産業者を、《以下、不動産業者、又は、不動産屋という。》という、くくりで書かせていただきます。

不動産取引というのは、不動産業者の小さなミスで、お客様に大きな損害を与えてしまうわけで・・・、不動産業者を名乗るからには、当然に、専門的知識と経験が必要であるわけだが・・・。

小さなミスで大きな損害が起きるから不動産取引は慎重に・・・・、というところにすら達していない不動産業者が増えた・・・正直、三流不動産ブローカー以下の不動産業者が増えた。


特に、知識と経験が不足しているのは・・・、兼業不動産屋、副業不動産屋に多いのだが・・・・。

まあ、兼業だろうが、腰掛けだろうが・・・、ちゃんとした知識と経験があり、お客様に迷惑をかけない取引ができる不動産業者もいるが、不動産業者勤めの経験もなく、実務取引の知識もないのに適当に開業していしまうというパターンは、兼業不動産業者が多い気がします。

そして、もっと恐ろしいのは、宅建を持っているだけのペーパー宅建士を雇い、不動産業を立ち上げてしまい、見よう見まねで取引をしてしまうパターンもあったり・・・、下手をすると、雇う事もしないで、名義と免許を借りて不動産業者をやってしまう場合もある。

不動産取引というのは、契約書などの雛形もあり一見簡単そうに見えるが、ひとつひとつの取引が、それぞれの特性を持っているので、簡単に考えていると、時として、大きな失敗をすることもあり・・・、不動産業者が責任を取れる範囲の損害であれば良いが、お客様に損害を与えてしまうこともある。

まあ、車の免許に例えるなら・・・、学科だけ合格点を取って、タクシーや、バスに人を乗せて走るような感じです。

自分が宅建を取るか、宅建を持っている人を雇い・・・、全く不動産取引の経験がないのに不動産免許を取得して、不動産仲介をする輩がいますが・・・、我々、プロからみると、めちゃくちゃ怖いです。

宅建士の資格の知識なんてものは、基本中の基本であり・・・つまり教科書を丸暗記した程度の話で、実際に不動産取引ができるのかというと・・・、宅建の知識と、協会等の雛形を使えば、やってやれないことはないが、その取引のリスクに対する考えが及んでいないので、教科書通りに取引が進めば良いが、教科書に書いてある事以外の事が起きた場合に、お客様に損害を与えることになってしまうことがあるのです。

そして、私のところには、時折、そんな、知識不足の兼業不動産屋の被害にあった人から、相談をうけることがあります。

実例を書かせていただきますが・・・その前に・・・私は、相変わらず鯖缶ダイエット継続中!

鯖缶ダイエットも4ヶ月を超えましたので、少なくても100個は食べています・・・。本日は、美味しい鯖缶のベスト5を紹介します。

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上から、一位・・・・、一番下は5位・・・詳しくは説明しませんので、画像でご覧くださいw

もう一点、お願いなのですが・・・読者の皆様、ブログランキングがマズいことになっておりますので投票をお願いします。


建設・不動産ランキング

ありがとうございます

以下、今日の本題の続きです・・・。

昨日、ブログの読者さんから、不動産取引の事で相談がありました。

読者さんは、不動産業者の仲介で、1年前に市街化調整区域の既存宅地、住宅を建てるために買ったらしいのですが・・・、今年に入り、住宅メーカーの家を建てようとしたところ、その土地では、住宅が建たないということが、分かったようで・・・、不動産業者と、もめているらしく・・・、私に相談をしてきたのです。

契約当時の重要事項説明書と、契約書を見たところ・・・、重要事項説明に、市街化調整区域内の土地のため原則、建物は建ちませんと記載してありますしたが、別の欄に、昭和43年1月に地目変更がされており一般住宅建設可能と記載してあり土地の謄本が添付されていました。

家が建たない理由は、昭和43年に地目変更をした際に、排水経路がないのに、適当に地目変更されたものであり・・・現在、家を建てようとした際に、排水経路がないので、建築許可がおりないので、住宅を建てることができないのです。

相談者は、不動産屋に対して、家を建てられるようにしてください! できないから・・・・、契約を解除して、お金を返してください!と・・・・・。

まあ、家を建てるために買ったわけですから、当たり前の主張ですよね。

不動産業者は、昭和45年の線引き前の土地だから建築はできるはずなので、役所に直談判したのですが、排水先がないので、家は建てられないようです。近くに水路はあるのですが、要悪水を流せるものではない。 引き続き行政側との交渉は、続けていきますが、地目変更当時の行政側の問題と、地元の水路権利者が承諾をくれないことが問題だと言って、逃げているようです。

私の回答

不動産屋が素人すぎる・・・取引の仕方がお粗末すぎる。 
買主が、住宅建設を目的として住宅用地として購入をするのであれば、いくら地目が宅地になっていて所有権移転登記ができるとはいっても、市街化調整区域の宅地なのだから、売買の際に詳細まで調べるべきであり、又、契約についても、特約事項にて建築許可を取得できることを条件として、許可取得後に決済をするべきです。
宅建業者は、直ちに、相談者に売買代金と、それにかかった費用と、契約書にある違約金相当額を支払うべき!

これが、私の回答なのですが・・・、まあ、私が、その場で、不動産業者に電話をしてあげました。

不動産屋の担当者は、買主の知人だと名乗り、こちら側の主張を、嫌な感じを出さずに、親切丁寧に聞いてくださり・・・しっかりと、言い訳対応してくれましたw

 『うむ〜・・・。 今までの話を整理すると、悪い、申し訳ないとは思っているんだ? で・・・行政や地元排水権者と交渉をしているってことだよね〜? その交渉の期限はいつまでで、家が建てられない場合は、この契約はどうするつもりなんですか?』

不動産業者 『まず、期間につきましては、なにぶん行政との話になりますので、なんとも言えません。 大変申し訳ございません。 家が建たない場合は、地目変更当時の行政に責任がありますので、弊社といたしましては、お客様側に立って行政と交渉をしていきます。』

 『う〜ん。 つまり、不動産業者として取引はきちんとしたものであり、自分のところに非はないけど、お客様側に立って頑張る、善良な不動産屋だと言いたいわけだね? 取引が終わった後も、こうやって対応していただき、ありがとうございます。』

不動産業者 『いえいえ。 家を、お建てになるために購入いただいた土地なのに、ありえませんよね〜・・・。 全くもって行政というものに腹が立ちます。』

ここで、私は反撃に出ました・・・。

 『大変失礼なのですが、免許番号が1ですよね〜w もしかして、不動産の取引の仕方もしらない、ど素人さんなのですか???  申し訳ないのですが、客が家を建てると知っていて、なぜ、建築許可を取ってから、引き渡しをしなかったの? 調整区域内の土地で、地目がどうであれ、家が建つか建たないか、普通は調べるし・・・、許可後の決済にするよね〜?』

不動産業者 『お詳しいですね〜。 建設関係か不動産関係の方ですか?』

 『はい・・・。 まあ、そんな感じですけど・・・。 言わせていただくと、この先、行政が排水承諾なしに、17号を下ろすわけないし・・・、要悪水路じゃない、雑排水を流せない水路に、一軒だけ流してもいいなんてことにはならないでしょ? 行政と交渉しているって、引っ張ってるだけじゃん。 完全に、御社の、調査不足と、契約のやり方に問題ありだよ・・・。直ちに、解約をして、損害を賠償するべきだろう。』

不動産業者 『いえいえ。 こちらの独自のルートがありまして、そちら側からも交渉をしておりますので、もうしばらくお待ちいただけないでしょうか? 』

 『今回の件は、俺の経験値で言うと、どれだけ地元に顔がきこうが・・・、どんな議員さんに頼もうが無理だ・・・。 唯一、方法があるとしたら、下水を引っ張ってきて、そこに流すしかない・・・。つまり、現状では、建築は不可だし・・・、昭和43年の地目変更が悪いからと、行政が補償をすることはしない! 下水引くか〜? 社長さんw』

不動産業者 『ご親切にありがとうございます。 下水道の工事をしていただけないか、行政に問い合わせをして、下水を引いていただけるように交渉してみます。 もう少しだけお時間をください。』

 『あはははははw 下水道って、あの場所は、周囲3km以内に、下水はない・・・計画もない・・・。 社長さんが、行政に交渉したら、数十億単位で金がかかるのに、家一軒のことで、行政が速攻で下水を引いてくれるのか??? アホかwww 適当なこと言ってるんじゃね〜ぞ・・・。 そんな暇があったら、どうやって弁償するのか、賠償金の算段でもしたほうがいいんじゃね〜か?』

不動産業者 『一応、売買時の調査で・・・・、昭和43年に地目変更がされているので、既存抱く要件を満たしているので、住宅建設はできると、行政が言ったんですよ。』

 『それは、昭和45年の線引きの話・・・、建築許可は、いろんなものを揃えて出さなきゃ、下りてこないだろう・・・。 社長さん、素人か??? 調整区域の取引、やったことあるの?』

不動産業者 『実は、調整区域の宅地の取引は、この時が初めてでして、先月、お客様からお電話をいただくまでは、私も家が建つと思っていました。 それが今になって・・・・。』

 『違う、違う・・行政じゃない・・、あんたのミスだ・・・。あかん・・・話にならん。 完全に素人だな。 まあ、宅建協会と、民官住宅課と話したほうが早いわ・・・。 ついでに、弁護士からも、お手紙が行くと思うから宜しく・・・。 あのさ〜・・・、初めて話すのに市t例だけど・・・、社会や、他人様に迷惑かけるようなレベルで不動産業者やるなよ〜。 まあいいや・・・。 話しても無駄だ・・・電話切りますね〜。 失礼しま〜す。』

この件は、最悪な取引なのに・・・、不動産業者自体、悪気もないし、知識もないし、当然、賠償する気もないと判断したので・・・、読者さんには、不動産に強い弁護士を紹介させていただきました。

なんとかしてあげたかったんどえすが・・・、ここまで事が進んでしまうと・・・、これは、もう、解決のしようがないので・・・、こうするしか、仕方がないです・・・・残念。

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そして、もうひとつ・・・、先日も、こんな話がありました。

昨年、知人の紹介で、不動産免許を取ったばかりの、兼業不動産屋A社長が、弊社の宅地分譲用の土地を買い取ってもらえませんか?と約600坪の情報を持ち込んできました。

一応、物件概要書は作れるレベルのようで、まあ、それなりに用途地域、その他、都市計画に関することは記載してありました。

話を聞くと・・・、友人の親の土地のようで、お金を急いでいるようで・・・、手付金を2割・・・、契約から20日後に5割・・・残弾金は、遅くてもいいということでした。

 『ありがとうございます。 で・・・ちょっと質問なんですけど・・・。 一応、売却希望金額が、相場の1割安い程度なんですけど・・・、このスケジュールで金が欲しいってことは、それ相当の価格に叩いてもいいってことですか?』

不動産業者A 『多少の値段交渉なら頑張ってきますが・・・。 どれくらいでしょうか?』

 『そうですね〜・・・・。 今の価格の3分の1ぐらいでどうですか???』

不動産業者A 『それは無理です。 一応、近隣相場も調べまして、1割ほど安く価格設定をしたのですが、3分の1なんて価格は、とてもじゃないけど・・・。 いくら、金に急いでいるからって、それは無理です。』

 『じゃあ、まずは、手前勝手なことを言わせていただきますね。 この地域の、50坪完成宅地の、現在売り出されている価格の1割引程度で、600坪の土地を持ち込んでこられましたけど・・・、100歩譲って、この土地を、減歩なく、そのまま切れたとしても、買えません。 購入すると、登録免許税、不動産取得税、御社の仲介手数料、分筆、造成工事、広告宣伝費、銀行借り入れをしたら金利もかかります。 うちも多少なりとも利益が欲しいし・・・、容積が食える、大きなビルを建てるような、都会の一等地でもあるまいし、この価格では、難しいですね〜。』

不動産業者A 『そうですか〜・・・。 確かに・・・。 この土地を、ひとつの土地として使えないと、この価格では無理ということですね。』

 『正解です。 でも、工場、倉庫は、難しいし・・・。 収益物件としては、利回りが合わない・・・。 600坪の敷地に自宅を建てる方も、なかなかいないでしょう。 それに、この土地は、間口が狭いので、道路を入れなくては、住宅地として切ることはできないので、道路減歩と、道路の工事代、ライフラインの工事代も必要です。 減歩35%、工事代2500万円ってところでしょうね。その他の費用で、約1300万円前後・・・。 弊社の規定利益を考えると、この時点で、半値以下じゃないと買えません。』

不動産業者A 『なるほど・・・。 勉強になりました。 一度、半値ぐらいで話はしてみますが・・・難しいと思います。 そもそも、借金返済があるので、半値だと、この土地を売るだけでは、売主は、借金が払えないんです。 現金は、ほとんどないし・・・自宅までは売らないだろうし・・・・。』

 『不動産業界浅いみたいなんで、少しアドバイスさせていただきますね。 この土地が、この金額で売れないということはご理解いただけましたよね。 他所のデベロッパーに持っていっても大差はないと思います。 ということは、自宅も売らないと、借金返せないので、任売か競売・・・、どの道、自宅も売らなきゃ返せないわけです。 下手をしたら、自宅を売っても返せないかもしれない! 銀行に競売申し立てをされるか、整理整頓して債務整理をするか、二者択一です。 もう、ケツに火ついてるんですよ。』

不動産業者A 『そうなんですよ。 だから、この物件を売る・・・。 ということなんですけど。。。 甘かったです。 半値でも売れないかもしれないってことですよね?』

 『まあ、99%、そういうことです。 この相談を受けた瞬間に、その辺を察知して、売主にアドバイスをして、売主に金融機関との調整を取らせながら、この土地と、自宅を処分して、借金返済ができるようにするのが、プロの仕事です。 知人の**さんの紹介の不動産屋さんなんで、言わせていただくわけですが・・・。 余計なことだったら、すみません。』

不動産業者A 『いえいえ・・・。 ありがとうございます。 もうひとつ教えていただきたいのですが、3分の1と仰ったのは、何故ですか? 半分以下なのは、分かりましたが・・・3分の1というのは何故ですか???』

 『先ほど、あなたが言ったタイムスケジュールだと・・・。 測量が間に合わない・・・。開発許可も間に合わない・・・。 そのリスク分を計算して3分の1と言いました。 万が一、確定測量ができないと、土地というのは、分筆ができませんし、実測と公簿に、公差以上の差異があると、地積更正登記をしなくてはいけないのです。 もしも、隣地に立会いしてもらえず、確定測量ができない場合は、どうなると思いますか????』

不動産業者A 『・・・・・。 わかりません。 分筆ができないってことですか?』

 『半分正解です。 でも、まあ、1年ぐらいかけて筆界やるって手もあるんですけど・・・、1年遅れます。 つまり、1年、資金が寝ると考えてください。 そして、開発許可が下りなかった場合も・・・。 まあ、これは、契約前に役所に相談に行って9割以上の確率で固めてから契約するので、それほどの問題ではないですけど、基本的に、開発許可取得後の決済にしてもらいたいです。 それが、スケジュール的にできないから、3分の1と言ったのです。 知人の紹介でなかったら、たぶん、この土地自体、買いません・・・。』

不動産業者A 『なるほど・・・、 確定測量して、差異が大きいと、分筆ができないんですね。 確定測量って、できない場合もあるし、筆界という言葉も初めて聞いたので、後でネットで調べてみます。  土地見た瞬間に価格を算出して、工程も頭に入ってるんですね。』

 『まあ、それは、こちらの都合で話しているだけだから、まあ、いいとして・・・。 今の売主の状況を考えると、この土地をのんびり売ってる場合じゃないということは、プロなんだから、把握しないといけないと思いますよ。 とりあえず、今からでも遅くないかもしれないから、売主さんと、きちんと話をして、借金返済と不動産売却の話を整理整頓するといいよ。 友達の親なんでしょ? 不動産屋の裁量次第で多少は何かが変わるかもしれませんよ。』

結局・・・、その後・・・、不動産業者Aさんに、今後の進め方を、1時間ほどかけてレクチャーしたのでした。

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そして・・・その前の日は、これまた、兼業不動産屋の若い社長さんが来まして・・・・、3案件ほどの、土地やビル等を探してほしいという話を持ってきてくれたのですが・・・・。

一案件目・・・知人が、愛知県内で3000坪の工場用地を探しているというのだが・・・・、場所、予算、業種等、具体的な事は答えられない。

二案件目・・・友人が、名駅〜栄のエリアで築浅で利回り10%前後、1億〜2億の物件を探しているというのだが・・・、基本的にそんなものは、皆無だ・・・というより、そんな物件があったら、弊社が買って、利回り7%ぐらいの価格で転売します。

三案件目・・・***建設、**住建、**ハウス。***ホームが、分譲用地を探している・・・***が、マンション用地を探していて、直接取引ができると得意げに言ってきたが・・・、良い物件さえあれば、誰でも直接取引できるw

この若者は、通信系の会社の兼業不動産屋なのだが、宅建を取って、未経験で不動産免許を取得したかんじなんですけど・・・、やたらとアポイントを入れてきて、物件探しと、御用聞きをしていくんですけど、たぶんこの調子では、しばらく、一件も決まらないと思います。

つまり、不動産業者として、仲介をするのであれば・・・、専門知識と経験のある不動産業者は、数ある話の中で、的確にターゲットを絞って話にきますし・・・、物件を持ってくる際も売れやすい物件情報を選んで的確に打ち込んできますが、専門知識と経験が少ない素人同然の不動産業者の場合は、誰もが即買いするような物件を探しにきたり・・・、すでに市場に出回っていて買い手がつかない物件を持ち歩きバラ撒くだけで・・・、まぐれ当たりを狙って、やみくもにバットを大振りしている感じなのです。

打率、0、003割ってことです。(千三つ)

まあ、今回は、危険な兼業不動産業者、増加中!というタイトルで書かせていただいたわけですが・・・、人様に迷惑をかけなけいように、取引をしていただきたいという思いで、書いているので、千三つ君は、それはそれで問題ないんですけど・・・。

ただ、千三つが、まぐれ当たりして取引をする際は、おそらく、いい加減な取引になるでしょうから、結局、他人様に迷惑をかけることになるのではないかと思います。


本日の、メインディッシュといきましょう。

こういう危険な兼業業者に引っかからないために、どうしたら良いのか・・・。


不動産屋の善し悪しを判断するには、インターネットである程度下調べしておいて、実際に店舗に足を運んで、しっかりと話をすることです。

もちろん、絶対大丈夫とは言えませんが・・・、知識、経験、実績がある不動産業者は、大半が・・・インタネットのホームページを持っていますし、店舗やオフィスもありますので、ホームページを見て、店舗に足を運んで社内を見て、話をしたら・・・、素人さんでも、だいたい分かると思います。

逆に言うと・・・、ホームページがない!来店させてくれない!という不動産屋があったとしたら、その理由が知りたいですよね。

危険な兼業不動産業者、増加中!(仲介)ということで・・・不動産は、大きな買い物ですので・・・、業者選びも慎重にされることをお勧めいたします。

長文になりました・・・それでは、読者の皆様、また次回・・・ということで・・・失礼いたします。



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