2018年03月

2018年03月30日

2133)15年 放置車両!(ダッツンズィー)

最近、ブログに、古き良きものに魅力を感じるようになったということを書かせていただいておりますが・・・特、車・・・フェアレディー240zの話題が多い。

先日、読者の方が・・・、某修理工場に、かなり前から、S30zが放置されているという情報をくださりました。


ブログを書いている本人としては、本当に嬉しいです

真面目に、めっちゃ、、本当にありがとうございますm(_ _)m

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S30系のフェアレディーZは、値段さえ合えば何台でも欲しいですし・・・、読者さんから、情報をいただき、写真まで送ってくださって・・・住所地番まで調べてくださったので・・・見に行こうと決めました。

速攻で、車に乗り込み行こうとしたのですが・・・、

ん・・・。 ちょっと待てよ・・・。 俺が、いきなり行って、このZ売ってくれ!って行くよりも、誰か知人関係でつながれば、そのラインで頼んだほうがいいな〜・・・。

現地近くの議員に電話・・・、知り合いではないようでした。

現地近くの土地改良の役員に電話・・・、農家ではないので難しい感じだったのでやめました。

う〜〜〜ん・・・・。

ん・・・、確か、あのあたりは、某事業のために測量をやってるはずだ・・・・。

役所に電話をして聞いたところ・・・知り合いの土地家屋調査士の先生だったので・・・、先生に電話・・・。

事情を話して・・・その修理屋の社長を知らないか聞いてみました。

先生 『知り合いといえば知り合いだな〜・・・。 聞きましょうか?』

 『はいはいはいはい・・・是非、お願いします。 直近で2つぐらいアポ取ってもらえたらありがたいです。』

先生との電話を切ってから、10分後・・・・折り返しの電話がありました。

先生 『15年ぐらい、放置してあるらしい・・・。 ただ、所有者が取りに来ないので、困っているとのことらしいよ。 所有者と連絡が取れないし、その住所に手紙を出しても返ってきてしまったみたいだよ。 要するに、名義変更もできないし、他人のものだから勝手に売れないらしい。』

 『なるほど・・・。 そういう放置車両が、一番やっかいなんだよね〜。 それにしても、15年保管しているってすごいよな〜。 まあ、とりあえず、会って話したいから、アポとってください。』

先生 『社長の性格だと、そういうと思って・・・来週の月曜日の午前中ならいいって言ってたよ。 ダメなら、アポ取りなおすわ。』

 『うむ〜〜〜〜。 午前中10時半からアポがあるから、通常だと1時間ぐらい話すだろうから・・・間に合わんな〜・・・。 よし・・・5分で終わらせるので、11時に行きますわ〜w』

そんなわけで・・・、月曜日・・・S30系zが放置してある修理屋さんの社長と会いました。

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S30系ですが・・・、通常の、S30zではなく・・・、ダットサン240z・・・、オーストラリアモデル・・・通称、ダッツンズィーの260(Datsun 260Z)ってやつなんですけど・・・。

アメリカは、左ハンドルですが・・・、これは、オーストラリアなので右ハンドルなんです。

外回りは、相当、お金がかかりそうだが・・・、内装を見ると・・・、ダッシュボードの割れもなく、めちゃくちゃキレイ・・・。

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欲しい・・・・。 このZを、再び、蘇らせて走らせたい!

早速・・・、修理屋の社長さんに、欲しい旨を話しました。

しかし・・・、所有者の居場所も分からない・・・修理で預かった以上、勝手に売れない・・・、所有者を見つけて交渉してくれ!とのことで、つまり、私が欲しくても、修理屋さんが邪魔で困っていても、どうしようもないということを言われました。

この車の所有者は、15年前に、修理を出したまま・・・車を取りに来ない・・・連絡も取れない・・・、手紙を出しても返ってきてしまうので、15年間、保管をしていたのです。

何があったのか、知りませんが・・・ひどい話ですよね〜・・・。

故意的にやったのであれば、許せんです・・・。

そんな気持ちで車を見ると・・・なんとなく、車が、走りたがっているように思えまして・・・。

私は、どうしても諦めきれなくて・・・・。

私は、その場から、車屋に電話をしましたが・・・車屋の見解も同じでした。

続いて、弊社の顧問弁護士に電話をして事情を全て話しました。

弁護士 『社長の性格だと、諦めきれないんですよね〜w たぶん大丈夫だと思うのでやってみましょう。 そのあたりの月極駐車場の賃料を調べてきてください。 修理屋さんには、債権がありますので・・・。 委任状さえいただければ、戸籍から、国外に出ていないかも全部調査します。その状況次第で・・・(以下省略)』

 『なるほどねw そういうことね・・・w 』

私は、その場で・・・修理屋さんの社長を説得して、弁護士宛の委任状をいただくことを約束して帰りました。

調査も含めて・・・1年ぐらいかかりそうな気もしますが・・・気長にやってみようと思います。

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この子のエンジンに火を入れる!

手に入れたら・・・。

まずは、運んで・・・、エンジンバラして、各部を整備してエンジンに火を入れる。

その後、エンジンを下ろして・・・、外部を、剥離、修復、補修、補強、強化、塗装・・・、やってる間に足りないパーツを揃える・・・。

300万円〜400万円ぐらいで、そこそこイケてる感じまではできそうです。

というか・・・、今の240zちゃんは、エンジン、ボディー以外は、ほとんど交換しているので、その部品も一部は使えそうですから、そこまでかからないかも・・・。

たぶん、今の私の、240zが、1年ぐらいで完成するので・・・。

その後は、この子をレストアしようと思います。

まずは・・・、順を追って・・・、この子を手に入れて、それからレストアしないといけませんので、気の長い話ですが・・・、またひとつ、楽しみが増えました。

このダッツンZ(日本名 フェアレディZ)との出会いのきっかけを作ってくださった、読者さんに、心より感謝いたします。


昭和40年代の車を、再び蘇らせるのは、楽しいです。

日本の車の歴史を学ぶと、日本人は、絶対にフェアレディが好きになると思います。

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初代S30系フェアレディZ(240z)

日本のスポーツカーが、世界で認められ売れた車・・・、ダッツン・ズィー!

現在は、日本の車といえば・・・世界で認められ、ガンガンに車を輸出しているわけだが・・・。

当時、人気のスポーツカーは、アメリカ、ヨーロッパの車ばかりの中で・・・、日産自動車の輸出モデル、DATSUNの名を世界に出して爆発的に売れたたわけで・・・、ある意味では、日本の海外進出の活路を開いた車だといっても過言ではない!

フェアレディZ(ダッツンズィー240z)は、1969年、私と同じ年に生まれた車なので・・・私にとっては、特別な車なのです。

なんだかんだ言って私は・・・、日本人であること・・・、日本の自動車産業を誇りに思っているからこそ・・・240zと、レクサスに乗っているのです。
(レクサスは、良い車ですが、ロマンと楽しさはありませんが・・・。)

若い人は、知らないかもしれませんが・・・、私の若い頃は、日産・・・、めちゃ人気がありましたw

日産のL型エンジンは、歴史に残る良いエンジンです。

ちょっと脱線してきましたね・・・そろそろ失礼します。

そんなわけで・・・本日は、15年 放置車両!(ダッツンズィー)というタイトルで書かせていただきました。

不動産ブログなのに、すみません・・・次回は、不動産ネタで書きます。





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2018年03月25日

2132)こだわりの注文住宅(築浅中古)

今朝、自宅で、新聞折込の束を順番にめくりながら、不動産のチラシを探していると・・・。

ダサッ・・・なんじゃ、この昭和の香りのするチラシは・・・・。

家は、外観からして、どう見ても今時で新しいし、外壁からして、注文住宅・・・良い造りなのに、勿体無い・・・、チラシのデザイン・・・なんで、こうなる???

この家に、このデザインは、ない・・・、どう見ても、30年前の建売住宅の広告・・・。

どこの不動産業者だ???


津島中古住宅表


え〜〜〜、マジ・・・・、おっ、俺んところじゃん!

ん・・・、裏面は・・・、ちよっぺん!もいて、そんなにデザイン悪くないのに、何故、表の写真と言葉は平成・・・裏麺も平成・・・表のチラシのデザインだけ何故、昭和なんだ・・・、私のフェアレディー240zのイメージで作ったのか???

うむ〜〜〜・・・家は、オール電化、カーポートも今時だし、室内の感じも新しい・・・、ん? 築年数1年経ってない築浅じゃん・・・。

津島中古裏面


南道路で・・・場所は・・・、津島の白浜・・・、あっ、セントフィールドじゃん・・・。

とりあえず、現場に、行ってみるか〜・・・。

う〜ん・・・、まあ、いつも、社員や、広告屋に・・・、チラシは、手に取りたくなり、見たら行きたくなるように!と言っているので・・・、俺が、見て行きたくなったということは、これは、もしかして、人を現地に行きたくさせる、スパイスとして、昭和デザイン広告なんだな〜。

あっ・・・写真の撮り方も、昭和なんだということに気付いてしまいました。

ここから先は、私が撮った写真ですが・・・、広告の写真よりは、良いアングルで撮れていると思います。

そんなわけで・・・現地へ・・・。

本社エリア・・・現場担当は、誰なんだ???

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なるほど・・・、そういうことか・・・、うんうん・・・納得・・・・。

広告屋との打ち合わせが十分じゃなかったのだということが分かりました。

まあ、最近、成績良いし、普段から、お客様第一主義の精神を持ってる子だから、まあ、今回は、昭和チラシにツッコミ入れるのは、やめておこう。


そんなわけで、内覧に・・・・。

私は、玄関に入り・・・、デザインが良かったので、引き込まれるように、中に入ろうかと思った瞬間・・・、玄関にも、あの昭和のチラシが・・・。

私は、急に胸が苦しくなり、外に出てきて、しゃがみこんで息を整えました。

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よしっ・・・次は、チラシを見ないように・・・中に入ろう!

へぇ〜・・・、良い感じじゃん・・・。

注文住宅だけに、歩くと足から伝わる重厚感みたいな感じで、しっかりしているし・・・、内部の建材も分譲住宅級のものではない!

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とりあえず、内部の写真を撮ってみました・・・。

平成の子達は、少し、ナナメって撮るんだよな〜・・・パシャッ♡

キッチンも、撮ってみましょう・・・。

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キッチンも、良いものがついていますし・・・、この家のデザインをした人は、相当センスが良いと思いました。

そして、隣の部屋に移動・・・・。

ん・・・、防音室じゃん・・・、床も、更に重厚感が・・・もしかして、グランドピアノ対応・・・かな???

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窓は・・・、当然に、二重になっていて・・・やっぱり防音だ・・・床も、かかとで、ドンドンと足で確認をしたのですが、やはり、かなりの強度・・・音が重いw

素晴らしい・・・。

私だったら、バイクとか、本格的な筋トレマシーンとか置きたいですけどね・・・w

その後、風呂、トイレ、階段・・・二階に上がり各部屋を見て回りましたが、やはり造り込みが良い家はいいですね〜。

そして、帰り際に、カーポートの写真を撮って・・・。

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車を3台、並列に置けるようになっています。

私のレクサスも、楽々余裕で出入りできるぐらい使い易い駐車場です。


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そして、この家の良さは、この南向きの日当たりの良さにあります。

写真の構図も悪くないと思いますが・・・読者の皆さん、どうでしょう(笑)

私は、写真を撮るときに、たっぷりと愛情を込めていますが・・・、写真から愛を感じた人は、本日もブログランキングの投票をお願いします。



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ありがとうございます

プロが撮った写真と比べるのも、どうかと思いますが・・・私的には、自分の構図が好きなので、とりあえず、自画自賛させていただきます・・・すみませんw

とりあえず、写真の話はこれくらいにしまして・・・。

この家の、内外装の素晴らしさ、南向き、駐車場3台、防音設備がある趣味やスクールができる部屋等・・・・、きっと、これらが、バランス良く、うまくまとめきれなかったんだと思います。

今日は、昭和のデザインのチラシのおかげで・・・、久しぶりにオープンハウスの現場に行けました。

最近、土日もアポが入っていることが多く、現場に行ってませんでしたが・・・、やっぱり現場の空気っていいですね〜。

現場に行くと、いろんなものが見えますし、いろんなことが伝わってきます・・・♫

不動産屋の楽しさは、売り出し現場にありです。

こういう仕事って、不動産仲介の原点のような気がします。

将来、引退したら・・・、一人で、ひっそうりと不動産屋を開業して、こんな素敵な家のオープンハウスの現場で、お客様と楽しくお話をしたいな〜なんてことを思いました。

債権債務が、どうこうとか・・・、相続のゴタゴタもめているやつとか・・・、業者同士のドロドロした駆け引きとか・・・、M&Aとか・・・、まあ、これ以上書くと、愚痴が出そうなので、そろそろ失礼します。

そんなわけで・・・、本日は、中古住宅の販売会の現場の話を書かせていただきました。




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2018年03月23日

2131)収益と利益と収入の違い(不動産投資)

素人さんが、収益物件を買いまくった時代があった・・・・。

素人さんが、収益物件を建てまくった時代があった・・・・。


そして、じわじわと、都心に向かい押し寄せてくる、人口減少による過疎化の波

家あまりの時代に突入・・・、以前、満室だったアパマンは、徐々に空室が目立ち、田舎もだけど、都会も古いアパマンは、ヤバイ状態のところも多くなってきた。

もちろん、ヤバい状態のところばかりではないが、満室絶好調という物件も少しずつ減ってきているように感じます。

もう、買えば儲かる、建てれば儲かるという時代ではなく、今時は、田舎で満室の収益物件を探すのは難しい状況だし・・・、特に新築は、収益物件というより、相続対策物件と呼び名を変えたほうがよいのではないかと思うぐらいです。

アパマンの空室は増えるし・・・、一般住宅の空き家は増えるし・・・、田舎がヤバいのは当然のことながら・・・近郊都市でも、築年数が古いものや、交通の便が悪いところは、ヤバい状況です。

しかし・・・、それに比べて、都会の人気エリアの収益物件は、地価が高い影響からなのか、相変わらず高く、超低利回り物件として売買されている。


まあ、こんなことは、誰でも知っていることなんで、ここまでは、復習程度の内容なんですが・・・、最近、恐ろしいことが起きているというか・・・、昔から、あったことなんですが、最近は、恐ろしい、経営感覚の賃貸事業者が増えてきたという感じなんです。

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くまちゃんw

何か、恐ろしいかというと・・・・。

レジ物、オフィス、ソシアル等、収益物件のオーナーが、預かっている保証金の返却ができないとか・・・、もしくは、修繕工事や、必要経費を払えないとか・・・、空室が増えたり、無理な不動産投資をしていて金がないという大家が増えたのです。

特に、不動産投資流行りの時に買いまくった、サラリーマン大家に、こういうふざけた輩が多いのです。

預かった金を使い込んでしまっていたり原状回復をしない、つまり、利益と収益の区別ができない大家が増えたということです。

入居者から金を預かった以上、返さなくてはいけないものは、返さなくてはいけませんし・・・、入居者から毎月、賃料をいただいている以上、共用部の修理、修繕は、当たり前にしなくてはいけません。

それを、ケチるならまだしも・・・、実は、払えない・・・なんて大家が増えてきたのです。


ちょいちょい、そんな話を、よく聞くのですが・・・・。

ついこの間までは、他人事のように、へぇ〜って感じで聞いていたのですが、私のところにも、そんな相談がきまして・・・。

先日・・、あるオーナーが、管理会社の悪口を聞かされて、その挙句に、管理会社が、物件の修繕、修理の見積書を持ってきて・・・、『夏のボーナスまで、待ってほしい・・・。』と頼んだのに、早くするように急かされたとか・・・、自分は、『緊急性のあるものは、修理しますけど、今度のボーナスで返すので、立て替えておいてほしい。』と頼んだのに断られたとか・・・。

私としては、相談を受けた以上、オーナー様(相談者)の側に立って考えるようにはしていますが・・・、さすがに、『そこまでして、収益物件のオーナーになることに拘らなくても、もう、この物件を手放してスッキリしません???』と言ってしまいました。

入居者と管理会社が、あまりにも可愛相です・・・・。

実は、この物件は、私が勧めたわけではなく、どちらかというと、購入前に相談を受けたときには、とめたのですが・・・、東京の収益物件専門の不動産業者に押しに押されて購入してしまった物件なのです。

当時から、人口減少、家あまり、地域の過疎化なんてことは、説明していましたし、このブログでも書いていたので、頭では理解していたのでしょうけど、なぜか、買っちゃったみたいです。

まあ、今更、言ってもしかたがないので、ここらでやめておきますが・・・・

ただ、ひとつ・・・、私が、本人に、厳しく言ったのは・・・。

『金を貰っている以上、プロとして、やるべきことは、やらなくてはいけないですよ! それが、できないなら、オーナー失格です。 やめたほうがいいですよ。』

要するに、不動産投資家さんの大好きなキーワードである、キャッシュフローが出るどころか、空室が増えて、収益物件のローンを払うと維持費が捻出できない状況であり・・・、預かったものは使い込んでしまって出せない・・・、逆に、それも底を尽きて、自分のサラリーから払っているという状況なのです。

そして、今回は、管理会社から、修理の見積もりとお願いがきたが、ボーナスが出るまで修理はしないことを正当化して話したかったようで・・・、緊急性があるものは、修理するが、管理会社が、お金を立て替えてくれないと、私に、相談をしてきたわけです。

まあ、だからと言って、私に、お金を貸して欲しいというわけではないようですが・・・、私からは・・・、やることはやらないといけないし、できないなら、売ってすっきりしましょう!ってアドバイスしました。

しかし、これって・・・・。

完全に、オーナー失格だし、それ以前に、経営というものを分かってないですよね。

収益、利益、収入の区別がついていないということです。


このブログで、今更・・・、収益、利益、収入の違いは説明しませんが、保証金を使い込んでいるというのは、収益、利益、収入を、ごちゃごちゃに考えているということなのです。

まあ、財布の中の金は、いっしょにしちゃっても良いかもしれませんが、使ったらいけないお金は、財布から出してはいけないですよね。

もしも、瞬間、出したとしたら、速攻で元に戻しておかないといけないものです。

基本的に、保証金等は「収入」ですが、原状回復に充てた分以外は、退去時に返却しなくてはいけないので「収益」ではありませんので・・・。

経費としての支出は、本来は収益の範囲に、とどめておかなくてはいけないのに、「収益」の意味を理解していないので、「収入」として入ってきた保証金等を経費に充ててしまっているということです。


本来は、保証金に手をつける前に、他のところから埋めなければいけないものです。

保証金等の預かり分に手をつけて、それでも足りなくて、自分の収入から捻出するのって、経営者としては、最悪なパターンです。

これが、会社だったら、人様の預かりに手をつける前に、社長が補填するか、金融機関から借りてくるかの、どちらかであって、預かり金に手をつけてはいけません。

それを、やっちゃってるってことですから・・・、相談者には申し訳ないですが、早めに売って、賃貸オーナーをやめたほうがいいと思います。


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ホタルイカの季節w

まあ、経営者でも、よくあるパターンですけどね。

プリペートカードや、回数券も同じで・・・、利用前は、預かりなので、収入には違いないですが、収益ではないので、本来、別勘定にしておくべきなのに・・・・、収益のように取り扱う経営者が多いですよね。

特に、回数券等は、喫茶店、エステ業界なんかに多いのですが、未利用の回数券を残したまま、潰れちゃうなんてこともありますよね。

まあ、借りたお金を返さないのもいけませんが・・・、一般顧客から預かっているものを、運転資金に回して潰しちゃうのは、一番あかんと思います。

財布の中身だから仕方がないという考え方なんでしょうけど・・・、私から言わせると、未利用分を返金しないで潰したら、それは、詐欺みたいなものです。

皆さんが、何らかの回数券を買って、使い切る前に、回数券を発行した店や会社が潰れてしまったら、嫌ですよね〜。

回数券を買うということは、お得感もあるのでしょうが、継続的に、そのサービスを受けたいということで、代金を前払いしているわけです。

不動産賃貸借の保証金等とは、少し性質が違いますが・・・、お金を受け取った側からすると、収入であることには違いありません。

それを、使い込むのか、使い込む前に補填するのか・・・。

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東名阪、いつも渋滞しとる(T . T)

賃貸事業者も、会社経営者も・・・、一つの財布の中でも、利益・収益・収入の本質的な違いを明確にしておくことが、最低限の常識であり、顧客を守ると同時に、自分を守ることでもあると思います。

それが、できないな〜と思ったら・・・、人様のお金は、お財布の中に入れずに、別にしておくことです。

私は、皆様から、どんぶり勘定だとか、収支計算してるのか?と思われがちですが・・・、確かに、どんぶり勘定で、収支計算できていないのかもしれません。

でも、収益、利益、収入の、根本的な違いだけは、しっかりと分かっていて、人様に迷惑をかけないように、絶対的に拘っているところです。


さて・・・、今日は、ここまで真面目に書いたところで・・・、少し、違う話題を、茶目っ気たっぷりで書こうかと思いましたが・・・、たまには、最初から最後まで、真面目に終わりたいと思います(笑)

因みに・・・、ブログの画像は、本件と関係ないです。

そんなわけで・・・、本日は、収益と利益と収入の違い(不動産投資)について、書かせていただきました。





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