2017年12月

2017年12月30日

2210)年末のドタバタ劇・・・まさかの融資不承認

忘年会ラッシュ、クリスマス、納会ラッシュも終わり・・・のんびりと、犬の散歩・・・。

と言いたいところですが、実は、その逆でして・・・。

深夜、家に帰宅してから、犬の散歩をしておりました・・・。


 『おい・・。 俺は、最近、お前といる時だけが、気が緩む瞬間で・・・ずっとピリピリしてるんだわ〜w』

ドルちゃん(犬) 『ウウウ〜〜〜。 ワン、ワン・・・。 ウウウゥゥゥ〜。 』

image


 『こんな深夜に、誰もいないところを見て吠えるんじゃね〜・・・。 怖いじゃね〜か・・・。 闇の田んぼに、何かいるのか???』

ドルちゃん(犬) 『ウウウ〜〜〜。 ワン、ワン・・・。 ウウウゥゥゥ〜。 ワンワンワンワン・・・。 』

 『何かいるのか? 頼むから、誰もいないところを見て吠えるな・・・。 何が見えるんだ???? 俺には見えなくて、お前に見えるものがあるのか???』

このシチュエーション、本当に嫌です・・・・w



さて、今日のブログです。

今年の年末は、某地銀の、まさかの融資不承認で、ドタバタでした。

会社の仕事納めは、27日までで・・・、28日の午前中大掃除で、昼に納会をして終わりのはずが・・・、私と、中村まさとしは・・・、結局、年末・・・30日まで仕事です。

12月の初め頃、名古屋市内の一等地のオフィスビルの購入申し込みがあり、売主さんに値段交渉をさせていただき、5億5千万円で売買をすることになりました。

物件の価格5億5千万、諸費用約3000万円・・・合計5億8千万円!

買主さんは、約2億8千万円を自己資金で、3億の借り入れをするということで・・・更に、その地銀に定期を1億積むという条件で、融資の申し込みをしました。

この話を、某地銀(銀行)に持って行った時は、支店長はじめ、行員さんたちは、やる気満々・・・。

すぐに、買主さんのところに、面談とご挨拶に来て・・・私も必要書類を速攻で集めて・・・、年内契約ということで動いておりました。

某地銀の支店長さんは、面談の後・・・、何ら問題ない!、やる気満々!だったので、本部の承認がおりるのは時間の問題って感じだったので・・・、私としては、他行に保険をかけることなく、安心して承認を待っていました。(私も甘かった。)

12月の半ば頃・・・某地銀支店長から電話・・・・。

私は、着信の番号を見ながら、ニッコリ笑って電話に出ました。

 『もしもし〜♪ 支店長、承認早かったっすね〜w 』(←これくらい安心してたw)

支店長 『そ・・それが、その逆なんです・・・融資出来ません。』

 『はっ? えっ? 嘘でしょ? マジですか???』(←信じられない)

支店長 『すみません・・・・。』

 『えっ・・・。 嘘でしょ? 自己資金2億8千万、借り入れ3億、その上に、定期で1億積むんですよ・・・。 買主さん、きちんとした方ですし・・・。ありえん・・・・。 どういう事ですか???』

支店長 『買主さんには、何ら全く問題はありません。 物件に問題があるということでして・・・、現場サイドとしても、今回の結果が信じられないぐらいでして・・・、本部が・・・。 近年の間に、数回所有権が移っている物件なので、投稿としては、融資しないということです。 私も、半日掛け合ったんですけどね〜・・・。』

 『じゃあ、買主さんに、自己資金、増額していただけるようにお願いをしてきますが・・・。』

支店長 『ですから、そういう問題ではなく・・・。 この物件には、融資ができないということです。 短期の間に、所有者が変わっているので・・・。』

 『ちょっと待った。 あのさ〜、そういう状態になっているから、不動産が値上がりしているんだし、そういう状況で、銀行の担保評価がついてこれないから、自己資金を沢山詰むようにしてもらっているんだけど・・・、 短期の間に所有者が変わるから土地は上がるんでしょう? 大通り沿いの一等地ですよ。前回のバブルと今回のバブルの違いぐらい分かるでしょう?』

支店長 『ですから、現場サイドとしては・・・買主さんの属性も条件も良かったですし、是非とも融資させていただきたかったのですが・・・すみません。 もう少し・・・違う物件で、ご融資をさせていただけたら、ご融資できるので・・・。ありがたいです。』

 『あのさ〜。 少子高齢化、人口減少による都市集中化するとわかっていて・・・、名古屋の一等地の物件と、田舎のアパマンと、どっちが安全なの??? 俺から言わせてもらったら、田舎のアパマンに融資するほうが、危険だと思うけど・・・。 まあ、いいや・・・、話すの無駄・・・。できんもんはできんってことでしょ? わかりました。』

実は、この案件が、この状況になるのは、とてもまずい状況だったのです。

この物件の売主さんは、今回の物件を売却して、次の物件を購入する事が決まっておりまして・・・、買主さんの融資承認を心待ちにしていたのです。

買主さんの融資が通ったら、次の物件を買うということで、購入するほうの買付を年内契約ということにしてあったのです。

当然、私としては、融資承認が出る前に、新しい物件の購入を決めることは危険だからやめてくださいと伝えてあったのですが・・・、オフィスビルの売主さんは、今回の買主さんの属性と自己資金等の条件を聞いて、絶対に大丈夫! この条件で貸さない銀行はない!と言って、次の物件の購入の契約を年内に設定したわけです。

私が、融資不承認の件を、伝えたところ・・・激怒・・・・。

 『ですから、融資が通るまで待ってくださいと言ったじゃないですか?』

売主さん 『そんな条件で融資しない銀行はないわ! 俺の物件に問題があるって、どういうことだ? その銀行の支店長呼んでこい 説明させろ!』

その後、何とか、こらえていただき・・・その場を治めていただき・・・・。

私は、すぐに他行に融資をお願いしました。

そして・・・、12月の28日の夕方・・・、無事、他行の融資の承認がおりてきまして・・・・。

>29日、融資承認の書類をいただき・・・、契約書に買主さんから記名押印をいただき・・・、30日に売主さんから契約印をいただくということで・・・、年末、仕事納めの後に走り回ったわけです。


そして、今回の物件の売主さんも、31日に、買い替えの物件の契約もできることになりました。

今回の売主さんは、物件を5億5千万で売って、8億の物件を買うので・・・それが、キャンセルになったら、とんでもないことなので・・・。

今回、ちょっと冷や汗をかきました。

まあ、終わり良ければ全て良し!ということで・・・・(笑)

昨年は、太陽光でドタバタ・・・今年は、こんな感じでドタバタ・・・、平穏な、年末を過ごしたかったです・・・。

本日は、年末のドタバタ劇 まさかの融資不承認・・・ということで、書かせていただきました。


年内、もう一回くらい更新したいですが・・・・できなかった場合は・・・、皆様、良い年をお迎えください。


本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。

インスタグラム   ツイッター  フェイスブック

ブログランキング人気投票


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  

人気ブログランキングは↑こちらをクリック






c-banner


不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください





2017年12月23日

2209)中性脂肪半分以下に・・・鯖缶ダイエット

メリ〜 クリスマス

今年の後半は、コレステロール系、肝臓系、膵臓系の数値が高くなり、究極の鯖缶ダイエット生活を送っておりましたが・・・。

1ヶ月で、4〜5kg・・・体重が減りました。


クリスマスの集まりで・・・、究極の鯖缶ダイエットに耐えた自分へのクリスマスプレゼントということで・・・、大好きな、しゅわしゅわ〜の泡を口にしました

image


ジュリオ1997・・・美味しかったです・・・


それでは、究極の鯖缶ダイエットの話を書かせていただきます。


皆様、お待たせいたしました。

鯖缶ダイエットの結果が出ました。


2017-12


結論から申し上げます。

11月24日 中性脂肪 345・・・血液ドロドロ状態!

12月22日 中性脂肪 152・・・ 普通より気持ち高め

1ヶ月で、悪玉コレステロールである中性脂肪が、半分以下に・・・・。

あまりにも信じがたい話なので・・・私も目を疑いましたが・・・かかりつけのドクターが、めちゃくちゃ驚いていました・・・。

これが、証拠です・・・拡大して見てみてください

2017-12-23-10-44-23


緑でマーカーをつけました、よく見てください。

鯖缶、恐るべし・・・、関係あるかは別にして、尿酸値が少し上がりました・・・www

しかし・・・・ここのところ気にしていた糖尿の数値も一気に下がりました。

γGTP、AST、ALT・・・総コレステロール・・・HdA・・・等、他の数値も、かなり下がっています。

証拠です。

拡大して見てみてください。

2017-12-23-10-35-34


つまり、尿酸値以外は、ほぼ下がったと言っても過言ではありません。

ここのところの一ヶ月間、気をつけていたことは・・・・。

糖尿予備軍になっていたので、食事中、なるべく野菜系から食べる・・・、毎日、一缶鯖缶を食べる・・・、米とパンを、少し減らす・・・・って感じでした。


あとは、何も気をつけていません・・・・。

この季節ですから、忘年会、パーティーがあるので、当然、飲みまくり、食べまくりです。


年末の11月後半〜12月の後半の数値ですから、通常高くなるはずなのに・・・・。

image


自画自賛してはいけませんが、すごくないですか???

そうはいっても、私が、どうこうじゃなく・・・・鯖缶の力がすごいんですけど!

中性脂肪が340を超えていると、頭もボ〜ッとしていたのですが・・・、最近は、頭もスッキリしている感じです。

読者の皆さまで、年末年始、食べ過ぎ、飲み過ぎだった方は・・・是非、鯖缶を試してみてください。

体質とかあるのかもしれませんが・・・、私は、間違いなく、血液検査の数値が、めちゃくちゃ良くなり・・・先月ほとんどの数値が基準値オーバーだったのですが・・、大半の数値が基準値になりました。


これを不動産に例えるなら・・・・。

土壌汚染の数値が基準値をはるかに超えている状態のものが・・・、何かを一ヶ月したら基準値以下になったみたいなものです・・・。

ちょっと話が強引すぎて、ちょっと無理があったか・・・(笑)

一応、不動産ブログなので、不動産の話を強引に書いてみましたwww

それはそれとして、兎にも角にも・・・。

私は、Dr.ではないので、医学的根拠は何もありませんが・・・、コレステロールというか、中性脂肪が高い方は、鯖缶ダイエットをお勧めします!

※あくまでの私の実証であり、効果は個人差があります。※アレルギーなどの方はご遠慮ください。

検査結果を見ていただくと分かる通り・・・、今回の、鯖缶ダイエット、恐ろしいほど・・・効果があったので、是非、この記事をシェアしていただけると嬉しいですし・・・、誰かと会われる際には、『鯖缶ダイエットは、体重だけではなく、コレステロールが下がるみたいだよ〜w』ってネタにしていただきたいです。http://toshikazu.livedoor.biz/archives/55662400.html(鯖缶最強伝説w)

それでは、皆様、素敵なクリスマスを・・・

明日から、また、鯖缶食べます・・・・。

クリスマス気分ということで、鯖缶開けて、ローソク立ててみようかな・・・・(笑)



本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。

インスタグラム   ツイッター  フェイスブック

ブログランキング人気投票


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  

人気ブログランキングは↑こちらをクリック






c-banner


不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください





2208)小額での不動産投資

本日は、小額で出来る不動産投資というテーマで書かせていただきます。

先日、知人の紹介の、hideさんという、不動産投資家?・・・厳密に言うと不動産投資会社の社長?みたいな方が、来社されて相談を受けました。

相談内容は、相続対策と、テナントとのゴタゴタの相談だったので・・・、たいした内容ではないので、相続は家族信託を勧めて、テナントとのゴタゴタは、hideさんが、気が弱いだけの話で、貸主が強硬手段に出れば何てことなく片付く事だったので、目には目を歯に歯を・・・って感じのアドバイスをしておきました。

2017-12-16-17-08-32

最近、私のお気に入りの、トランプの置物ですw

まあ、hideさんの問題は、たいしたことないのですが・・・・。

hideさんの、不動産投資術が素晴らしい・・・w

hideさんの、不動産投資の手法を聞いて驚きました。

hideさんが、小額の資金を投下しているだけなのに、ものすごい収益率・・・、利益率と言った方が良いのかもしれませんが、とにかく、投下金額のわりに、返りが多いのです。

ただ・・・この手法を、不動産投資と呼んでいいのか悪いのか微妙ですが・・・。

通常不動産投資というのは、大きく自己資金を出すとか、金融機関から資金を借りるとかして、不動産を購入して、そこから賃料などの継続的に安定した収益を上げられる可能性が高く、安定資産として所有するメリットも大きいわけですが・・・・。

hideさんは、投下資金が少ないのに、大きな利益を生んでいるのです。

hideさんの不動産投資の手法。

15年前に、名古屋の近郊都市で、土地450坪のところに、当時、2LDKが20戸(表面利回り11%)のアパートを1億3000万円で購入したらしいのだが・・・・。

皆さん、何か、お気づきだろうか???

土地が400坪あって、2LDKが20戸ということは・・・、土地が無駄に広いということです。

要するに、2LDKが20戸あって、駐車場が30台分あるわけで・・・当時、駐車場が8台分空いてたらしいのですが、今の所有者が購入してから、駐車場の位置を整理整頓して、8台分を開けて、そこに貸しコンテナ倉庫を作り、利回りを13%まで上げたわけです。

まあ、ここまでぐらいのことをする人は、ちょっと知恵のある人ならできることなので、これくらいの工夫をする人は、ゴロゴロいるわけですが・・・。

hideさんは、ここで、貸しコンテナ収益を覚えました。

それから、大手の建設会社を脱サラして・・・、法人を立ち上げて・・・、借地を探しては、貸しコンテナを増やし、5カ所で、貸しコンテナ事業をするようになりました。

そして、hideさんは、貸しコンテナに出入りする法人さんと仲良くなり・・・、倉庫の需要が高いという事を知り・・・、ボロボロの貸し工場を借りて、中を区切って、4社が使える、貸し倉庫を始めました。

hideさんは、ここで、貸し倉庫業を覚えました。

そして、名古屋市内の西部、北部に、大きな貸し倉庫と貸し工場を借りて、同じように増やしていきました・・・・。

その後、ビルを借りて、レンタルスペースに・・・。

調整区域の雑種地を借りて、資材置き場として貸したり・・・、リサイクル回収のボックスを設置したり、コインランドリーをやったり・・・・約12〜13年で、会社の売り上げ、利益、資産も増えて・・・。

2年前に名古屋の一等地に約4億のオフィスビル(表面利回り8%)を一本、自己資金を40%出して買いました。

最初の収益物件は、ともかく、その後、ビルを買うまで・・・、要するに、転借(又貸し)と、置いておくだけ手のかからない商売で、利益を生んできたわけです。

これを不動産投資と言ってもよいのかどうかは分かりませんが・・・、hideさん、ご自身は、不動産投資と呼んでいます

 『まあ、お悩みの事は、これで気が楽になったと思いますが・・・。 それにしても、すごいですよね〜w 一つの商売を見ると小さいですけど、これだけ集めると、すごい売り上げと利益ですね〜w そこらの小さな会社より売り上げも利益もデカイですねwww hideさん、お一人で会社をやってるってことですが、立派な社長ですよw』

hideさん 『いえいえ・・・。 社長というのは、近藤さんみたいに会社があって社員さんが大勢いてのことで、私は、ただの不動産投資家ですよ。』

 『これって、事業、ビジネスですよ・・・そもそも不動産投資という枠に入るんですかね〜?』

hideさん 『事業だとおっしゃるなら不動産賃貸業ですけど・・・、どこまでいっても、不動産投資家です。 又貸し不動産投資家ですwww』

 『あはははw まあ、儲かってるんですから、どっちでもいいですw しかし、何が、すごいって、貸主に又貸しをOKさせてしまうところが凄い・・・あとは、どれも、借りる時の保証金の額も、月額賃料も安いじゃないですかw』

hideさん 『コンビニが潰れて、なかなか借り手がつかないところとか、草ぼうぼうで放置してある土地とか、借り手がつかないボロボロで汚い工場や倉庫とか・・・・。 けっこう探して、足元見て交渉しますからね〜w』

 『そうですよね〜。 地主にしてみると、固定資産税と小遣いが出ればいいや〜ぐらいの感覚の値段で貸してますよね〜。 あはははw 不動産屋顔負けって感じの交渉術ですねw hideさん、社長なのに失礼だけど、うちに来て働いてほしいぐらいですw』

hideさん 『えっ・・・。 いいですよ・・・。 社長のノウハウ吸収したいですし・・・、時間がある時出社で良ければ、使ってください。 社長と話していると、素人とプロの違いを感じるので、少しでもプロに近づきたいです。 来年から、出社してもいいですか?』

 『ちょ・・・ちょっと待った・・・・。 冗談ですよ・・・。 働いてほしい!じゃなくて、働いてほしいぐらい!って、言ったじゃないですか〜・・・・。 そんな、hideさん、社長なので、使いにくいですから・・・。 そもそも俺より人生の先輩なんだし・・・w』

hideさん 『アルファードの運転手しますので・・・。・・・・。 ここに来る前にブログ読みましたwww』

 『あははw ありがとうございます。 読んだら必ず、ブログランキングのクリックをしてくださいねw』

hideさん 『わかってますよw 毎日します。』

その後、ブログの話や、著書の話等・・・雑談を交えて、いろんな話をしたわけで・・・。


hideさんの会社の決算書を見せていただいたり、借りた金額、貸している金額、収入等の話を聞いて、私なりに分析したのですが・・・。

買わずに賃借して、それを賃貸することで・・・ものすごく、恐ろしいほど小額の資金で、収益を得ているわけで、こういうやり方で、ここまで事業を伸ばせるんだ〜!なんてことを思ったわけです。

やっぱり、これは不動産投資というよりは・・・不動産投資40%で、60%が、ビジネスだと思います。

2017-08-26-14-45-50


そもそも、不動産投資は、何のためにするのでしょう???

超大きく分類して・・・2種類!

相続対策か・・・、将来の不安解消のため・・・、どちらかです。


相続税対策

簡単に言うと、将来の相続税の支払いの額を下げるってことなんですけど・・・。

例えば・・・、現在私がやっている仕事が、資産が約5億、相続税が1億4千万・・・、評価が2億だけど、実勢価格が5億5千万のビルを半分ぐらい借金して買うことにより、アバウト計算で3億5千万の評価減プラス借金による相続税対策ができます。

これにより、相続税は、1億4000万円から、数百万になり・・・さらに、収益物件ですので、毎月、賃料が入ってきます。

相続税対策として、収益物件を購入する方は、意外と多いです。

将来の不安解消

現代の日本では、老後の年金問題や、経済悪化等、将来的に不安を感じているという人がほとんどなのではないかと思いますが・・・、安定した収入がほしいという理由で不動産投資を始める人も多いです。

それに、なんといっても、不動産は、インフレに強いですからね〜・・・強いだろうと言った方が良いかもしれませんが・・・。

お金の価値が下がって物が高騰した場合、普通に考えればですが・・・基本的には不動産価格も同じように上がりますし、当然、賃料も上がると考えられます。
もちろん、人口減少という大きな問題も抱えているので、必ずしも上がるとは言えませんけどね。

結局、何が言いたいのか・・・・・。

hideさんが、不動産で財を成してきた手法は、購入する物件が少ないということは、相続税対策も然程しなくて済みますし・・・、将来の不安解消という意味でも有効というか、素晴らしい。

まあ、やり方次第のところもありますが・・・、買うよりも借りるほうが、投資金額が少ないですし、転売差益を、きっちち出していけるのであれば、利幅も大きい・・・。

つまり、この又貸しの手法は、購入して貸すよりも、リスクが少なく、リターンが大きいのではないかと思ったわけです。

この手法を、事業(ビジネス)としての要素が大きいので、不動産投資と呼んでいいのかどうかは、分かりませんが・・・、本人が言うには、『賃貸するにしても、資金は出している!』とのことですので、まあ、確かに、そういう意味では投資なのかもしれません。

hideさん以外にも、又貸しで利を出している人もいますが・・・、それにしても、hideさんは、スバ抜けているというか、素晴らしいサクセスストーリで成長されていますし・・・、自分一人で、不動産が働いてくれるシステムを目の当たりにしたわけで・・・、私としても、ここまでの決算書を見せられると、ちょっと不動産投資について考えさせらたという話でした。

でも、まあ、意外と小さな事で、深刻な顔をして相談をしてきたので、素人っぽい可愛いところもあるな〜とか、思ったりしたわけでしたw


さて・・・話は変わりますが・・・。

私が溺愛している、昭和48年式、フェアレディー240zも、少しずつですが、素敵なレディーになってきております(笑)

とりあえず、Yahooオークション中毒患者というか、大常連状態になりパーツを買いまくり、走る止まるを完璧にできるようにしまして・・・、その後、快適に乗れるように、パワーウィンドー、ナビ、バックモニターをつけまして・・・。

今回は、エンジンからの排気・・・つまり、タコ足つけて、44年前のボロボロになったマフラーを交換しました。

とりあえず、近藤社長 フェアレディー240z奮闘記の第四話をYouTubeにアップしましたのでご覧ください。


動画を作成してくれているSくん、いつもありがとうw

何なのでしょう、この感覚は・・・44年前の車が、可愛くてしかたないです。

ハンドルもクラッチも重いし、エアコンも付いてないような車なんですけど・・・


別に日産の回し者じゃないですけど・・・、読者の皆さん、セカンドカーは、旧車のフェアレディーZがいいですよ!(笑)

240z S30zは、数も少ないですし・・・不動産を持っているより値上がりするんじゃないかな〜・・・w

不動産ブログなのに、余計な話ですね・・・すみません。

・・・。 本日は、小額での不動産投資について書かせていただきました。



本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。

インスタグラム   ツイッター  フェイスブック

ブログランキング人気投票


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  

人気ブログランキングは↑こちらをクリック






c-banner


不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください