2017年10月

2017年10月30日

2193)  名古屋の土地価格、どこまで上がる?

本日は、高騰する名古屋の地価の話を、名古屋の不動産業者である私の個人的見解で書かせていただきます。

その前に・・・・名古屋駅前、ミッドランドの中国飯店のお話を・・・・。

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福臨門から、七福になり・・・、今回は、中国飯店・・・・。

私の個人的な感想は・・・・上海蟹は、中国飯店のほうが数段旨い!

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北京ダックは・・・、正直、福臨門のほうが、数段旨いと思いました。

点心が旨いのは、七福ですかね〜・・・、まあ、福臨門と、七福は、事実上、ほぼ同じ味なんですけどねw

名古屋の土地価格の話の前に、少しだけ、名古屋グルメ情報をお送りしましたw

さて、本題に行きましょう・・・。

名古屋駅付近の地価は相変わらず高い・・・

今年は、ささしまに、グローバルゲート・・・昨年は、名古屋駅前に大名古屋ビルヂング、JPタワーJRゲートタワー等の高層ビルが建ち・・・また、今後、名鉄・近鉄の名古屋駅も、大型複合ビル建設計画があり、名古屋”への期待感から不動産が爆上げ状態となっています。


とは言っても・・・、名古屋駅を中心に、都心部のみといった感じですけどね・・・。

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我々、愛知の中小の不動産業者たちは、ここ数年、今までありえないほどの価格で物件資料が出てきたので、正直、驚いていたわけだが・・・結局のところ、言い値ではないにしても、それに近い価格で売れているわけで、驚かされ続けてきた。

爆上げ当初、不動産業者としては、名古屋目線でものを考えるので・・・・、『はぁ〜? なんだ、この価格は? 売れるわけないがや〜・・・。』と、東京目線での価格を鼻で笑って見ていたわけだ。

これは、仕方がないと思う。

名古屋の業者は、名古屋の商圏、名古屋の人たちの収入、名古屋のマンション相場を熟知しているわけで、私自身も、名古屋駅から数百メートル離れた土地の所有者から、坪1000万超えで売却依頼を受けた時は、『いくら上がっているとは言っても、坪800万円が限界ですよ! 名古屋で、1000万超えて土地を買って成り立つ商売がありますか?』と、言ったくらいだ。

実際、今でも、そう思っていますw

しかし、そう思いながらも、売れていくわけで・・・、名古屋駅近で、弊社に買えるくらいの土地が出ると、買ってみようかん〜なんて事を思ったりもしますし、ちょっと考えている間に、同業者に買われてしまったりしています。

今まで、高いと思って笑ってみていた物件が・・・、昨年〜今年にかけては、不動産業者自体も、その高騰した価格が、当たり前になってきたわけで・・・、この当たり前に高いというのに、怖さを感じております。

今年の始め頃のブログに、2017年に、下落は始まると予想しましたが・・・、2016年に、中国政府の外貨持ち出しの締め付けが厳しくなり、中国人が不動産の購入を控えるようになり、売りが出だしたのことと・・・トランプ当選で、アメリカの経済の先行きが不安で値下げの予兆みたいなものはありましたが・・・、今のところ、下落が始まったという感じはありません。(アメリカ絶好調)

名古屋は、まだまだ地価が上がるという予想が多い中・・・・。

2017年に、下落が始まるという私の予想は、今のところハズレていますが・・・・・、いつ地価の下落が始まってもおかしくない状況であることは確かだと思います。
(マンションは除く!時間差あり。)


では・・・。

地価の値上がりは、いつまで続くのか???

私は、もう完全に上げ止まったと見ています。

先ほど、私は、名古屋駅近くの土地を買おうと思う時があると書きましたので、素人さんは、上げ止まったのに買おうと考えるのか???って、矛盾しているように思うのかもしれませんが・・・・、

基本的に、我々プロは、高値で出ているような大型物件を買って右から左というようなことはしません。

変形地や、小さな土地を安く買っておいて、周りの土地も纏めてから売ったり・・・、借地権付きのものを安く買って立ち退きをして売ったりするので・・・、現在、商品としてドーンと高値ででているような物件は買わないので、そういう土地を買おうか迷うという話です。(説明)

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話は、戻って・・・地価は上げ止まったと見ています。

理由は・・・。

・昨年、今年とできた、高層ビルにショッピング街やレストランに人が群がっているかというと、予想していたよりも少ないのではないかと思います。

・中心部のマンションは、一般庶民には手が出ない価格になり、一般の人たちが買うよりも投資目的で買われるケースが多い・・・、かといって、郊外にマンションを建てても、戸建てよりも高くなるので売れない状況にあり、戸建てが売れているかというと、人気のエリア以外は、そんなに売れているわけではない!

・愛知県は地価が上がり続け、三重県、岐阜県は、ずっと下がり続けてきて、愛知県の中心部のみ値上がりしている状況で、値上がり地域と、値下がり地域のバランスが、値下がり地域が増えてきている。

・日本の不動産の大株主ともいえるJリートの利回りとかを考えると、そろそろ限界値に近いので、購入を控えていくように思う。

・金融緩和で余ったカネが不動産市場に流れ込んだだけに、本来の需要と供給の良いバランスでの上昇ではないので、そろそろ市場の流れに歪み生じさせそう。

・ダウ、日経ともに、限界値に近い。

逆に好材料は、オリンピック、名古屋はリニア開通、消費税のかけこみぐらい。

全てが、限界に近いわけで高いところにあがりすぎた。

土地の下落が始まらない最後の砦である防波堤は、ありえない金融緩和が続いていることですが・・・、今回は、金融引き締めしないから安心だと思っている人も多いようですが、人口減少という大きな波に、金融緩和という防波堤がいつまで通用するのか・・・。

そして恐ろしいのは、高いところに物体をあげればあげるほどに、高い場所から物を落ちれば、その落下スピードの加速は増加し被害は拡大するわけで・・・、不動産価格も、高水準になればなるほど、下落するときのスピードは加速し破壊力が大きいことになります。

何が引き金になるのかは、分かりませんが・・・私は近々、下がり始め・・・その後一気に、スドーンといくように思います。

本日は、名古屋の土地価格、どこまで上がる?というテーマで書かせていただきましたが・・・、もう上がらない・・・、現在は、上げ止まったと見ています・・・・。 金融引き締め以外の、なにかをきっかけに、ドーンと下がると思っています。

2018年に、ズルズルと下げ始まり・・・2019年は、消費税前の駆け込みで少し戻して・・・オリンピック前には、ズドーンってパターンですかね〜・・・。

オリンピックまで、頑張って維持しても・・・・オリンピック後には、落ち込むでしょうね。

あくまでも、私の個人的な予想にすぎませんが・・・・・。

現在は、まだ不動産価格の値上がりは止まった段階で、下落はしていませんし、名古屋バブルも崩壊していませんが、上がった物は必ず下がるわけで・・・、不動産価格の下落前に売り抜けられるよう、この2〜3年は敏感になった方がよいと思います・・・というのが、私からのアドバイスです。

本日は、名古屋の土地価格、どこまで上がる?というテーマで書かせていただきましたが、書いてみたら、名古屋の土地価格は下がるというお話になってしまいましたね・・・・。



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2017年10月27日

2192)深刻な空き家問題について考えましょう、(人口減少)

現在、日本では、約7に1軒が空き家になっています。

本日は、深刻な空き家問題について考えてみましょう。

先日、不動産コンサル仲間のAさんが、ウインク愛知での講演の後、弊社の名古屋支店に遊びに来てくれました。

Aさんは、コンサル仲間ではありますが、一緒に仕事をしたことはないですし、たまに、不動産取引の相談をされるくらいで、それほど仲が良いわけではありませんが、名古屋に来ると、何故か、ふら〜っと遊びに来て、能書き語って帰っていくんですよね〜w

まあ、そんな話は、どうでもいいのですが・・・。

今回は、空き家問題について、ブツブツ言いだしまして・・・。

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Aさんは、不動産コンサルなら誰でも知っているような、日本の総住宅数は、約6000万戸で、そのうち820万戸が空き家、7件に1件は空き家なんだという話をしだして・・・、田舎は勿論のこと、都会でも、空き家率が増加傾向にある。(以下省略)の話をダラダラとしてくれました。

 『まあ、深刻といえば深刻だけど・・・、意外と、これ旨いな〜・・・最近は、東京バナナも、いろんな種類があるんだな〜・・・・。 いつもありがとね〜w』

不動産コンサルAさん 『近藤社長・・・、総務省・・・政府の、空き家の定義4類型って知ってますか?』

 『うん・・・、東京バナナの種類よりも少ないからわかるよ。 (盟颪筌札ンドハウス系、賃貸系、G簀齋蓮↓な置住宅系・・・、確か、そんな感じだよね?』

不動産コンサルAさん 『ええ、その通りです。 でも、世間一般では、近藤さんの表現でいう、放置系が、7軒に1軒だと思っているんですよ。 別荘や、新築中古問わず、賃貸、売買の物件までカウントしているわけだから、世間一般が考えているほど、深刻というわけではないということですよ。 (以下 能書き省略)』

 『いや・・・。 俺は、総務省の空き家の定義は正しいと思うよ。 どれも空き家には変わりない。 セカンドハウスはともあかく、別荘は、使わずに放置している人も多いし、新築、中古の売却物件も、賃貸物件も、空き家には変わりないじゃん。 需要と供給の問題で、家あまりは、確実に地価が下がるということだよ。 もちろん、超人気のエリアを除いてだけど・・・・。 ど素人相手に、皆さんが思っているほど深刻ではないといえば、へぇ〜そうなんだって思うかもしれんけど、実際、深刻だよ。』

不動産コンサルAさん 『私は、新築まで空き家空き家に入れる総務省の考え方は間違っていると思います。 老朽化した空き家を空き家というべきではないでしょうか。 実際、問題になっているのは、耐震基準に達していない、老朽化した空き家なのですから・・・・。』

 『もちろん、それはそうなんだが・・・、というか、東京バナナが東京駅に売っているのと当たり前ぐらい分かっているけど・・・。 でも、新築だって、空き家の数に入れないと、本当の意味での空き家の数とはいえないでしょう。 俺は、総務省が正しいと思うよ。 経済産業者の太陽光への対応は正しいと思えないけど・・・・w セカンドハウス、新築は、人が住んでるの?』

不動産コンサルAさん 『うーん・・・。 総務省も近藤社長も正しいんだけど、問題となる空き家のみをピックアップしないと、問題は解決しないんです。  総務省も、それなりに把握しているので、平成27年2月26日に施行された空き家対策特別措置法を施行したのでしょう。』

 『Aさんのいう空き家は、耐震前の建物の空き家だよね。 防犯上、防災上、景観上の問題だと思うんだけど・・・・、確かに、空き家法の効果はあるかと思うけど、あの3000万円控除は、たいして空き家対策にはなっていないな。 アメとムチを使いたいのだろうが、飴が甘くないw 東京バナナくらい旨味が欲しいな〜・・・、まじ、美味しい・・・5個も食ってしまったw』

皆さん・・・、この3000万円控除ってのが、問題で・・・それはそれは、とっても使えないというか使いにくい控除なんです。

必要用件

〜蠡海粒始の直前において被相続人の居住の用に 供されていたものであること
∩蠡海粒始の直前において当該被相続人以外に居 住をしていた者がいなかったものであること
昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有 建築物を除く。)であること
ち蠡海了から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用 又は居住の用に供されていたことがないこと
(※ 相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該 取壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の 用に供されていたことがないこと、かつ、土地につい て相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付 けの用又は居住の用に供されていたことがないこと)

譲渡する際の必要用件

‐渡価額が1億円以下
家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。)、当該譲渡時 において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するも のであること


皆さん、読むのが面倒くさいでしょうから、簡単にいうと・・・。
昭和56年以前に建てられたもので、被相続人が一人暮らしだったもので、亡くなるまで、そこに住んでないといけないわけで(老人ホーム等は基本ダメ)・・・、被相続人死亡後、誰にも貸してない条件で・・・・、こんな3000万円控除は、使える人は少ないでしょう!って話です。


政府は、飴と鞭の使い分けをしているつもりなのでしょうが、ムチを食らって痛い思いをしても、飴玉をもらえる人は少ないということなのです。


会話の続き・・・。

不動産コンサルAさん 『飴鞭の話は違いますね。飴と鞭という表現をされるよりは・・・、空き家に厳しく、税にも厳しいということですよね。 』

 『まあ、そういうことなんだけど・・・。 いちいち、人の話を否定しなくてもいいじゃんw 営業の基本、相手の重要感、有能感、好感を壊してはいけないという基本中の基本ができていないな。 まあ、不動産屋じゃなくて、コンサルしかやってないから、それでいいのかもしれんけど・・・、営業の基本ができてない人が講演するとつまんないんだよな〜w 東京バナナもらっといて、こういう言い方をしたらあかんかもしれんけど・・・w 』

不動産コンサルAさん 『そういう近藤社長こそ、私の有能感を完全に破壊してくれましたよねw』

 『えっ・・・。 A先生、そんなに有能だっけ? 学問上は、俺の数百倍すごいと思うけど、本当にヤバイ時の実戦に使えないんだよね〜w  自分のクライアントの不動産取引の相談をしてこないでねw 』

不動産コンサルAさん 『あはははhw 社長、東京バナナまた持ってきますので、そんなことを言わないでください。』

 『それって、俺のコンサルタント料は、東京バナナってことじゃんw まあいいけど・・・w 次は、ゴマたまごにしてねw』

そんなわけで・・・・不動産コンサルAさん は、夕方の新幹線で東京に帰っていかれました。

今日のブログの写真は、昨日、弊社の不動産買取案件の現場なんですけど・・・。

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こんな空き家の買取が増えてきています。

買取査定に来たのに、家に入れず・・・私は、こんな表情で写真をとりましたwww

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私の写真・・・どうでもいいですね〜www


今後、ますます空き家問題は深刻になります。

そして、我々不動産デベロッパーも、空き家が増えると、供給過多になり売れ行きが悪くなります。

本日は、深刻な空き家問題について考えるということで書かせていただきましたが・・・。

最大の問題は、人口減少であり、日本の全てをマイナスに導く要因になっているわけです。

なんとかしないといけないですけど、人口を増やすには何十年もかかりますし、移民を受け入れるにもいろいろ問題があります。

問題は人口減少・・・・解決策は、やっぱり移民池入れなんですかね〜。(私のブログランキングの問題は、皆さんがバナーをクリックしてくだされば解決しますが・・・w)

人口減少、空き家問題、雇用問題等・・・、今後の政府は、どうしていくんえしょうね〜・・・・。

そんなわけで、本日は、空き家問題&人口減少のお話でした。



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2017年10月24日

2191)太陽光21円案件 表面利回り10%(9区画)

平成29年4月1日から再生可能エネルギーの固定価格買取制度(FIT)が新しくなりました!

売電単価は、10kW以上、2,000kW(2MW)未満の場合、売電単価は、税別21円/kWh(キロワット時)です。
8%消費税を含めると、税込22.68円/kWh(キロワット時)です。
売電期間は20年間のままで変更ありません。


そして・・・・。

平成30年度・・・つまり来年度は、10kW未満(住宅用)の太陽光発電については、平成30年以降の売電単価も発表されましたが・・・、10kW以上(産業用)の太陽光発電については、特に決まっていません。

つまり、野立ては、いくらになるか、わかりませんが・・・、これまでの流れから推測すると、また下がるのではないかと予想しております。

産業用・・・つまり、30年度に、売電価格が下がった場合、野立ての太陽光等は、美味しい投資ではなくなってしまうということです。

現在、日本は、人口減少真っ只中で、賃貸の空室率が増えていっており、過疎化しつつある地方の収益物件は、将来的に恐ろしくて買えないし・・・、かといって・・、人気エリアの収益ビルや収益マンション等を買っても、超低利回りで・・・全く旨みがない・・・。

もちろん、銀行に定期預金をしているよりは、はるかに良いとは思いますが・・・(笑)


さて、そろそろ本題に入りますが・・・。

昨年の買取価格24円までは、表面利回りを10%確保できていたのですが・・・さすがに、21円の買取価格になったら、表面10%は、無理だと思っていました。

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買取価格が下がり、太陽光パネル、パワコン等の価格も、年々下がってきましたが、24年の時の設備代で限界だろうな〜と・・・・。

やはり21円になっても、設備代の値下がりは、ほんの僅かですので、正直、10%は無理があると半ば諦めていました。

そんな中、激安で買える土地が見つかりまして・・・・早速、試算をしてみたのですが・・・、それでも、表面利回り、約9.5%・・・あと0.5%・・・。

あと少しなので、ここは、なんとかしなくては・・・、これまで使ってきたカナディアンソーラーのパネルに匹敵するものはないか・・・、昨年度、お客様の希望で、3カ所ほど、カナディアンではなく、ジンコーソーラーのパネルにさせていただいたのですが・・・・。

ジンコーソーラーの品質と価格をチェックしまして・・・、ネット等で調べてみたところ、カナディアンと同じく、野立ての太陽光としては、世界で3位以内に入るパネルということですし、少しだけ価格が安く入るのに性能は同じぐらいですし、当社が販売をした発電所の、カナディアンと、ジンコーソーラーの発電量を比べてみたところ、ほぼ互角でした。

土地を安く買う、パネルを他社のものに変える・・・それでも、表面利回り10%には足りませんが・・・あとは、弊社の利益から削るしかない・・・・・w

そんなわけで、限定、平成29年度も利回り10%以上の土地付き太陽光発電所を販売することになりました。

とはいっても、土地の仕入れの問題もあり、残念ながら、限定9区画のみの販売となります。

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これは、その中の一区画の概要とシミュレーションです。

土地は、300坪オーバーで、180万円です。


2017千代田太陽光収支


買取価格が24円の時は、坪1万円でも表面利回り10%を出せましたが、21円で土地を坪一万円で買っていたら表面利回り10%を出すことはかなり難しいです。

土地と言っても、太陽光発電ができる事業用地にするまでには、造成費用もかかるわけで・・・坪一万円以下の土地を出してくるということは、坪2000円〜5000円で購入しなければいけないわけです。

これだけ土地を安く買って、あれこれ四苦八苦して、表面利回り10%・・・実質利回りは8%〜8.5%になるわけで・・・21円よりも下がったら、実質的に土地はタダで手に入れないといけませんよね(笑)

つまり、買取価格が、これ以上下がったら、土地付きの太陽光発電自体が不可能になるということです。

平成24年度は、買取価格が40円であったものが、現在21円・・・約半分の価格です。

太陽光パネルやパワコン等の設備、土地、造成費用等が、約半分になったのかと言われると、そこまで安くはなっていません。

現在も、太陽光発電用の土地の買取をしていますが、以前のようには出てきません。

地主さんに、『この300坪の土地を、坪単価2000円で売ってください!』とお願いをしても、なかなか首を縦には振ってくれません。

来年からは、『この土地を、タダでください。』 もしくは、『この土地、引き取りますので、金ねくださいw』とお願いをしにいかなくてはいけないわけですが、こんな事は、実質的には無理な話なので・・・・やはり、21円が最後の土地付き太陽光発電になると思います。

そんなわけで・・・太陽光発電21円案件9区画、販売のご案内をさせていただきます。

当然ですが、造成工事から太陽光設備の設置まで、しっかりした施工をしておりますし、有料にはなりますが、その後の管理をする管理会社もご紹介させていただきますので、安心ください。

ご興味がある方は、千代田不動産本社までお問い合わせください。


ご案内は、ここまでにさせていただくとして・・・・。

しかし、まあ、政府も、野立ての太陽光に対して、全く力が入っていないというか、これ以上増やしたくないというのがありありと分かりますね。

東日本の震災の後、増やせ増やせで、電力に高値をつけて大盤振る舞いをしたわけですが、その時は、ありえないぐらいの早い対応をしていましたが、今では、嫌いや、しかたなく受付をしている感じで・・・・その証拠に、24円の時の名義変更や設備の変更が、申請から3ヶ月以上経ってもできていないような状況です。

7月初旬〜7月中旬に変更認定申請したものが、10月の末になっても、まだ、手もつけていない感じです。

問い合わせの電話すら、なかなか繋がらない状況が未だに続いていますが、経産省と、それに関連する団体等は、人員を増やしているように思えません。

変更認定申請だけではなく、事業計画認定も遅れているようで・・・・、とにかく1日でも早い審査手続きを心からお願いしたいと思います。

そんなわけで、本日は、21円案件の販売のご案内からの・・・各種太陽光発電の申請の手続きが遅れているというお話でした。




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