2017年03月

2017年03月26日

2142)ローン特約期限経過・・・手数料と違約金

読者の皆さんは、ローン特約、もしくは、融資特約という言葉を聞いたことがありますか???

まあ、このブログを読んでいる方なら、ほとんどの方はご存知かと思いますが・・・。

一応・・・・。

住宅ローン特約付きの不動産売買契約のことでして・・・、買主が住宅ローンを利用する売買契約において、融資が受けられないときの措置を重要事項説明書と売買契約書に記載することが義務付けられているのだが・・・。

要するに、家を買う方の大半は、住宅ローンを利用しますので、融資特約により解除できるとされている期日までに融資の承認が得られない場合、買主は、無条件解約ができるというものです。


融資特約には、期限が定められているわけだが、この期限を超えてしまうと、買主は、無条件解約できなくなってしまうのです。


実は・・・、先月の話ですが・・・新米仲介業者のAくんから、相談があったのだが・・・えらく慌てた様子で・・・。

A社は、買主側仲介業社・・・、B社は、売主側仲介業社・・・・、1ヶ月ほど前に仲介が成立したらしいのだが・・・。

A社のお客様の融資特約の解除期限が過ぎてしまったようで、白紙解約ができなくなってしまったようなのです。

A社は、B社に、解除期限が過ぎてから、解除期限を延長してほしいとお願いをしたらしいのだが、B社は、それを断ったらしい・・・。

つまり、B社側の売主は・・・、買主に対して、期日までに決済をしてくれなければ、違約解約として、契約書上に定めてある20%の違約金を請求するということだったようです。

その回答に対して、A社側の買主は、「決済日までに融資を受けることは物理的に無理なので手付金を放棄して解約をする。」と主張したようにで、A社は、B社に、その旨を報告しました。

すると、B社は、A社に、今さら解約をしても、こちらは履行に着手していますので手付解約(10%)ではなく、違約解約(20%)です。と言い放ったらしい。

そして。。。。A社社長、Aくんは、私に、相談をしてきたわけです。

まあ、Aくんも、タルいですが・・・B社の対応も、意地が悪いというか、悪意を感じました。


あっ・・・そういえば・・・w

本題に入る前に・・・昨日、読者様のご自宅に伺ったら・・・ニモちゃんが、いっぱいいまして・・・あまりの可愛さに写真を撮らせていただきました。


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最近、私は、疲れているのかな〜・・・ニモちゃんたちを見て、ホッとしたというか・・・、めちゃくちゃ癒されました・・・・。


さて、本題に戻ります。

Aくん 『社長・・・、B社は、適当な事を言って履行に着手していると言ってますが・・・、融資特約の解除期限が過ぎてしまったので契約を解除する場合は、手付金10%を放棄すれば、解約できますよね〜?』

 『いや・・・B社の主張の方が正しい。 20%払って解約をしなきゃ仕方ないだろうな〜・・・。 しかし、まあ、たるい契約してるな〜。 融資特約の解除期限前に、なぜ、期限の延長を申し出なかったんだ???』

Aくん 『違うんですよ〜。 解除期限前に金融機関の事前が通っていたのですが、実際に申し込みをしたら、融資特約の期限後に、NOの返事だったんですよ。 かなり、金融機関とかけあったのですが、どうしてもNOということで、他行に申し込んでる時間はないですし・・・、買主さんの職業も公務員でしたし・・・・。』

 『あのさ〜・・・。 融資特約の期限は、事前申し込みの期限ではないからな〜。 本承認もらっておかんとあかんわな〜。 期限までに、融資承認をもらって、実行の段取りをしておかないと・・・、まあ、プロの仕事じゃないというか・・・、自業自得というか、お客様に2割払ってもらうか、Aくんが1割払ってやったらどうだ???』

Aくん 『手付1割、違約2割って、エグくないですか? 普通、違約も手付相当額ですよね〜・・・。』

 『うむ〜・・・・。 というか、そういう問題じゃなくて・・・、Aくんが、期日を、注意していれば、手付解約すらしなくてもよかったんじゃないの? 白紙で解約できたのに・・・、タルい不動産屋に依頼をしたばっかりに、お客様が可哀想だわ・・・。 』

Aくん 『それは、そうかもしれませんけど・・・。 金融機関がハシゴをはずしたというか、事前審査でOKしていて、本審査NOは、ないですよ〜・・・。理由を言わないし・・・。』

 『まあ、気持ちは分かるけど・・・。 まあ、どこまでできるか分からんが、1割で解約できるように知恵をつけてあげようかな〜w 10%解約(手付解約)にできたら、俺の好きなシャンパン1本・・・無条件解約できたらオーパス1本な・・・。』

Aくん 『それくらいでよければ、全然OKですけど、今さら、そんなことできるんですか???』

 『わからん・・・。 まあ、Aくんもアホだけど、B社も大人気ないから・・・とりあえず契約書と重説を送ってみてよ。 個人情報いらんから、お客様の情報が分かるものは削除して送ってちょうだい。 約束忘れるなよ〜・・・w』

そんなわけで・・・・契約書と重説を送ってもらい・・・・じっくりと見せていただきました。

その後、Aくんに電話をしました。

 『仲介業者が客様に融資期日を十分に認識させていなかったということで、契約解除期日を経過してしまったわけだから、仲介業者の責任だ・・・、損害賠償請として、Aくんが、お客様に、20%の違約金を払ってさしあげて、それで、B社のお客様に払ってもらいなさいw』

Aくん 『そ・・・それは・・・。 社長、話が違うじゃないですか〜・・・。』

 『本来は、それが、正しい解決方法だぞ・・・。 まあ、今回は、助けてあげようw まずは、この物件について、測量図を見ると越境があるじゃん。 事前審査が通っていたのに、本承諾がいただけなかったのは、この越境の可能性が高く、隣地との越境確認書がない。 それから、有用事項説明、契約書の、金融機関名の欄が何も書いていない。 もう一点、資料の現況図と建築確認の図面が若干違っている。』

Aくん 『それが、融資特約とどう関係があるんですか???』

 『つまり、金融機関が、急遽本承諾をNOと言ってきた理由は、金融機関は説明してくれないが、買主本人に問題があるとは思えない・・・。 それから、金融機関名も書いていない! 事前審査で出した物件資料の図面と、建築確認の図面が相違している・・・。 買主側としては、逆に、不動産業社に、いい加減な重説を出されたので、融資承認が遅れたことで、期日を過ぎてしまったということで、鐵抵抗線するつもりだとB社に言ってみろ。 もちろん、お客様(買主)の承諾を取ってからな・・・。』

Aくん 『なるほど・・・。 まあ、B社も、売主に知恵をつけて、こちらから違約金を取って、仲介手数料をもらって、また再度、この物件を売り出して、2度手数料をもらおうとしていることは、明白ですからね。。。 でも、それを言って、通用しますかね〜???』

 『お前も、重要事項説明書に印鑑ついてるだろうwって言われるかもしれんけど・・・w まあ、気にするな・・・。 とりあえず、その三点で、押してみようよ。 で・・・期限を延長すると言ってきたら、気分が悪いから解約で・・・と、とにかく押しまくれ! それから、示談・・・手付10%の解約に持っていくか、白紙に持っていくかは、Aくん次第・・・そして、B社次第・・・w』

Aくん 『要するに、事前の時の資料と、本審査の時の資料が違うし、物件自体にも問題があるし、重説も問題があるということですね? B社が、お前も重要事項説明に印鑑押してるだろうと言ってきたらどうしますか???』

 『だから、お互い丸く収めましょうwってことでいいんじゃないの? 』

Aくん 『なるほど・・・。 』

そんなわけで、この話が、どうなったかというと・・・・

結局、契約続行で融資の期限を1ヶ月延長することになり・・・・別の金融機関で借り入れをすることになり・・・・・、昨日、『無事に融資承認がおりました〜w』と、Aくんから連絡がありました。

まあ、結果論ですが・・・、A社、B社の、お客様が無事に取引できることになったので、めでたしめでたしということで、ハッピーエンドで終わりそうで良かったです。

読者の皆さん、不動産を購入する際に融資特約をありにした際には、解除期限には気をつけてください・・・、そして、仲介業者さんは、お客様に融資期日を十分に認識させることと、素人さん相手の重説、契約書は、きっちりした非がないものを作りましょう。

仲介業者は、お客様の立場に立って、お互いに協力しあって、きちんとした良質な取引をしなくてはいけません。

私も、明日は我が身なので、ミスがないように、確認に確認を重ねて取引をしようと、再度気を引き締めます。

ん? 手付解約でもなく、違約解約でもなく・・・、円満解決の場合・・・、約束の、シャンパン、ワインは、どうなるのかな〜?(Aくん、電話くださいw)

そんなわけで、本日は、ローン特約期限経過・・・手数料と違約金の話でした。

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2017年03月23日

2142)太陽光発電所 視察・・・。

名古屋から車で走ること50分・・・山の中へ・・・・。

スーツ姿で、変なアタッシュケースを持った、怪しい おっさんが・・・太陽光パネルの中を、トボトボと歩き・・・。

周りに店舗もないのに、なぜか、左手に財布を持ち・・・右手にアタッシュケースを持っている。


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現場に到着・・・。

突然、しゃがんで・・・ニヤニヤしながら・・・。

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アタッシュケースから、何やら、ゴソゴソと取り出している。


人気のない、山中・・・、レクサスを太陽光発電所の近くに停めて、スーツ姿の怪しい奴が、太陽光の工事現場に入っていったからなのか、通りすがりの農家の人が軽トラを停めて、こっちを見ている・・・。

空にトンビもいて、こっちをみているようだ・・・。

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カチャ・・・カチャ・・・、ピピー・・・。

iPhone7、プロポへの装着・・・OK!

機体起動・・・、カメラ起動・・・!


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おっしゃぁ〜・・・ GO〜w

ということで・・・、ドローンで、少しの間・・・トンビと戯れて・・・・。

その後は、太陽光発電所を空撮!

まずは、上空100mの真上から・・・・。

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そして・・・ちょっと離れて・・・・上空50mで正面から・・・・。

けっこう、この角度好きです。

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これくらいの距離で、いろんな角度と、高度も変えて画像を撮りまくりまして・・・。

仕事的には、これで終了・・・。


ん???

そういえば、前から、あそこにダムみたいなものがあるけど、ダムの向こう側は、どうなっているんだろう?

ということで・・・ダムのほうにドローンを飛ばしてみました。

ダムの下からドローンを上昇させて・・・ダムの上空に・・・そして中に入ると・・・・。

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おおおおお〜〜〜、めっちゃ綺麗だな〜・・・・w

とは言っても・・・iPhoneの画面に映っているだけなんですけど・・・。

でも、画面に集中しているので、そこへ自分が行ったかのような気持ちになるわけで・・・、しばらく、ダムを探索して・・・。

その後、ダムの上空から・・・自分がいる太陽光の現場を撮影しました。

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ダムの上空からは、こんなふうに見えるんです。

そんなこんなで、遊んでいると・・・・。

バッテリーランプが点滅し音が鳴り出しまして・・・・、それでも、まだ帰還させたくなかったので・・・しばらく飛ばしていたのですが・・・、バッテリーが20%になると、勝手にドローンが、こっちに向かって帰ってくるのです。

この距離なら、5%〜10%分ぐらいで帰ってこれるはずなんですけど・・・、バッテリー残量が20%になると・・・自動で帰還・・・・上空まで飛んできて、勝手に降りてきて、1、2mの高さでホバーします。

そこで、着陸させるかどうか、指示を出すわけですが・・・バッテリー残量が14%あったので、少しだけ太陽光の上空を飛ばして、着陸させました。

障害物は避けるし、高さや場所を変えずに、ずっと同じ位置でポバーしているし、バッテリーが減ると帰ってくるし・・・、めっちゃ賢いですw

あかん・・・ヤバい・・・ドローン・・・めっちゃ楽しい・・・w

本日の空撮、終了・・・・www

ということで・・・、最近、太陽光の現場に行くのが楽しくてしかたありません(笑)

もう少し、腕が上がったら・・・宅地分譲も空撮してみたいと思います。

チラシや、物件概要書、ホームページの写真を撮りたいです。

ただ・・・住宅地なので、プライバシーの問題もあるでしょうから、近隣の方々に、挨拶に行って了解をいただいてから、空撮しないといけないような気がするので・・・、そこは、きちんとさせていただこうと思っています。

まあ、精巧にできているドローンですが、墜落とかしたら洒落にならないので・・・、最低でも、あと10時間ぐらいは、飛行経験を積んでからにさせていただきます。

もう少し上達したら・・・、私のことですから、楽しいことは皆んなででやりましょうってことで、読者の皆さんも、誘うと思いますので・・・宜しくお願いします(笑)

そんなわけで・・・太陽光発電所の空撮の話でした。

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2017年03月16日

2141) ZEH住宅(ゼッチ)

昨日、電話で、某大手住宅メーカーの役員さんと、来年度の新入社員研修の内容について話をしました。

まあ、今回は、ZEH(Net Zero Energy House)の話なので、新入社員研修の話は、またの機会にさせていただくとして・・・・。

昨今、弊社が太陽光発電に力を入れているという話をさせていただいたのだが、私は、野立ての太陽光発電の話を振ったつもりだったが、ゼッチ住宅の話になりました。

住宅メーカー大手の大半は・・・、2020年には、新築住宅の大半をゼッチ標準仕様の住宅にするという経済産業者の策略というか目標みたいなものに、それ行けぇぇぇ〜みたいな感じで乗っかり、新築住宅のゼッチ仕様をお客様に勧めているわけですが・・・。

まあ、補助金も出るし・・・太陽光愛好家の私としては、とても良いことだと思う。

おっと・・・その前に・・・ZEH(ゼッチ)と言っても、不動産、建設関係の方々は、常識的に知っていると思うが、素人の方は、知らない方もいると思いますので説明しておきましょう。

ZEH(ゼッチ)とは何か?

ZEHとは、Net Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の、Z、E、Hの頭文字をとった略称で、エネルギー消費量が、粗ゼロの住宅のことなんですけど・・・。

本来なら、NZEH Nゼッチとか、ンゼッチとかにしすはずなんだが・・・、NETのNを、何故、取っ払ってしまって、ZEHにしたのかは、私には分かりませんし説明もできません。

ZEHの他に、ゼロエネルギー住宅と呼ばれることもあり、自立型発電住宅とか、自給型なんていう言い方もあります。

生活している以上、住宅で消費するエネルギーがゼロになるということは無理なんじゃないかな〜って思いますよね???

どこかから、配線を引っ張ってきて、盗電したり・・・、街灯の下にビニールで覆ってるだけの家でエネルギーを使わないというのは、ZEH住宅ではありません。

高断熱や高気密性能、高効率の空調や給湯などによりエネルギーの無駄を省く(省エネ)、太陽光発電等の再生可能エネルギーによりエネルギーを創り出す(創エネ)、蓄電池などにエネルギーを貯める(畜エネ)などにより、エネルギーを、概ね0にする、または、太陽光発電と蓄電池により、創エネルギー、蓄電エネルギーなどが消費エネルギーを上回り、0以下の住宅のことをいいます。

経産省は、2020年の新築のゼッチに、真剣に取り組んでいて、これから家を新築する人がZEHを導入しやすいよう補助金もあります。

経産省のホームページは、分かりにくいので・・・私が、もっと簡単に説明しますねw

大きく分けると2種類

‖斥杆発電等でエネルギーをつくる創エネ・・・そして、それを貯め込んで太陽が沈んだ後もエネルギーが使えるようにする蓄エネして、自給自足、または、自給自足以上のものにする。

建築する際に良い断熱材を使用したり、照明、空調、給油設備を省エネタイプのものにしてエネルギーの使用を減らし計測し、おおむね0、又は、0以上にする。

2011年の東日本大震災後、エネルギー問題への見直しされ、国を挙げて、産業用、家庭用の太陽光発煙の普及が急速に進みました。

そして、太陽光バブル!

あれよあれよと、太陽光業者が増えて、中には、悪質な業者もいて、又、経営の基本が分かっていないのに会社が大きくなっちゃった的な無責任な業者もいて・・・、一時的に、とんでもない事になっていました。

増えに増えた太陽光業者同士による競争の激化と、固定買取の売電単価が年々下がった事で、業界は年々厳しくなり太陽光バブルは終わりました。

そして、今、太陽光発電業界は、悪質無知な業者が減り、太陽光設備や工事等、質も良くなり、やっと完成されてきたように思います。

弊社は、昨年まで、太陽光発電所を買う側でしたが、昨年末から、売る側になりました。

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私は、太陽光バブルを、ずっと眺めてきましたが、ずっと参入を見送ってきましたが・・・昨年、太陽光業界自体が成熟期を迎えた事を確信し、遅咲きながら参入しました。

投資として考えてみたときに、ザクザクに儲かる超美味しい投資ではありませんが、設備の充実化と値下がりにより野立ての産業用太陽光発電も、手堅い投資ですし・・・住宅用太陽光発電は、ZEHの補助金等により、まだまだ成長期で、伸びています。

太陽光発電を設置する住宅の割合は増える一方です。

経産省が力を注いでいるZEH・・・その要となるのが太陽光発電です。


重要なのは、創エネルギーと蓄エネルギー・・・、作り貯めたものが、消費エネルギーを上回るような発電をする・・・、そして、省エネ・・・、今後、弊社も「ZEH」の普及に向けて取り組んでいきたいと考えています。

産業用太陽光発電所については、2017年度の売電価格は、2016年度から3円下がり21円になりましたが、2017年度も太陽光発電所の販売をさせていただくことにしました。

これまでの弊社の信用と実績を活かし、製造元、大手商社から直接の仕入れルートを開拓しましたので、薄利多売でいけそうなので、投資家の方々には、金額的にも利回り的にもご満足いただけると思います。

現在は、太陽光発電所の工事と連携に追われておりますが、少し落ち着きましたら、太陽光発電用地の仕入れと販売のほうにも力を入れたいと考えております。

おっと・・・。

ブログを書いているうちに、住宅メーカーの役員さんとのZEHの話を書き忘れるところでした。


この住宅メーカーは、2020年には80%以上の新築住宅をZEHにするということで、ガンガンに気合を入れて、ZEHに取り組んでいらっしゃり、この役員さんも、かなり詳しいわけですが・・・、ZEHのことを、ゼッチハウスと言うんです。

ZEHというのは、Net Zero Energy Houseの略なので、すでにHOUSEは、ZEHの中に入っているわけで・・・、この役員さんの、ゼッチハウスという言い方は・・・・ネット、ゼロ、エナジー、ハウス、ハウスになってしまうので・・・。

部下の方も、教えてあげればいいのに!って思うんですけど・・・。

そんなわけで・・・、今年、4月に開催される、この住宅メーカーの新入社員教育の公演の際に・・・、このネタで新入社員さんたちの笑いを取ろうと考えております。

 『Net Zero Energy ハウス、ハウス・・・w』

講演が楽しみでしかたありません・・・・(笑)

特赦の皆様にとっては、どうでもいい話ですね・・・すみません。

本日は、ZEH住宅(ゼッチ)というテーマで書かせていただきました。

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