2017年01月

2017年01月30日

2131)トランプ大統領が日本不動産市場に与える影響を考える

2017年 以前ブログに書いた通り、きな臭い感じですね〜。

韓国、中国、北朝鮮・・・、もう少し北にはロシア・・・。

日本政府も、何かと大変です。

さて・・・。

本日は、トランプ大統領が日本不動産市場に与える影響を考える!というテーマで書かせていただきますが・・・。

何から書きましょうか・・・というくらい、いろんな影響が考えられます。

ちょっと、トランプ政権の話は、後というか・・・、置いといて・・・・。

まずは、昨年末の、稲田大臣の靖国参拝を朝鮮日報が反応し、年越し間際での韓国釜山慰安婦像設置問題で、日本政府は、大使、領事の帰国、スワップ中断、その他諸々、普段の、遺憾攻撃のみにとどまらず、厳しい対抗措置に出た。

私も、1月3日に、釜山の少女像設置場所に行ってきましたが、市民団体の人たちなのかどうかは分かりませんが、私が少女像の写真を撮った後に、駆け寄ってきて少女像の手を握り、私を睨みつけ、半日感情を目の当たりにしました。(詳細は、過去のブログ参照)

これまでも国内外で、韓国人の反日を感じることもあったが、今回は、日本人の反韓感情も高くなってきている感じで、今後、韓日関係が今後非常に厳しい状況になる徴候があり、今年は、表面化し始めたわけで、2017年、韓国との関係はどうなるのか分からない。

慰安婦像は撤去どころか、竹島にも設置しちゃうなんてことも考えているようですし・・・日本政府の対応も、今回は、断固たるものだということで、安倍総理と自民の支持率は鰻登りですし・・・、しばらく、日韓関係はよくなることはないでしょうね。

トランプ大統領は、日韓問題に、どう出てくるのか分かりませんが・・・、韓国でのミサイル配備の中韓関係とか絡めて考えるとは思いますが・・・、基本は、日本と韓国の関係には、あまり興味はなく・・・、まあ、日本の応援をしておいた方が得かな〜という損得勘定で、結局、日本側の発言をしてくれるのではないかと思います。

ここで、不動産の話になるが、韓国に不動産を持っている日本人は、早めに売却をしておいたほうがいいように思う。

実際に、釜山の海雲台や、ソウルにマンションを持っている知人を含め、私の知る限りの人たちですが、韓国に不動産を持っている不動産投資家たち数人には、早期の売却を勧めました。


続いて、日中関係についてですが、2017年は、日中国交正常化45周年を迎えたわけですが、中国の東シナ海での動きを見ていると、日中関係を良くしようという気持ちは全く感じられない。

しかし、まあ、ここで、日中関係を予想しても、アメリカ次第でどうにでも変わるわけで・・・、日本と中国という視点ではなく、今年2017年は、米中の関係が、日中関係に大きな影響を及ぼす事になり米中次第ですね。

今年の米国は、アメリカファーストだけに、関税を上げる等、中国側は厳しい状況になると見ています。

私が直面している問題としては、人民元流出がどうなるのか・・・、中国人の外貨交換が年々厳しくなり、政府は外にお金を逃がさないようにしているということです。

中国では外貨への交換はいまだに自由化されておらず、1人当たり年5万ドルまでという規定があり、その通達は、不動産購入や金融商品購入を目的とした両替は認められていないながらも、何故か、中国から大量のお金が流れ込み不動産を購入する中国人が多かったわけだが、2016年から急に中国マネーの入りが悪くなったような気がします。

中国経済が安定していて、マネーが流れてこないのではなく・・・、私の周りの中国人は、中国経済の不安定さを懸念しながら、日本の不動産が欲しいがお金を持ってくるのが難しい!と愚痴をこぼしている者が多い。

皆さん、分かっていると思うので、わざわざ言うまでの事でもないが、一応・・・、中国の不動産は買うべきではない! 加えて・・・、中国マネーが多く入っている金融都市の不動産も、これから購入しようとするのは控えた方がいいと思うし、今、高値で売ることができるのであれば、利確しておくべきだと思います。

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2017年は、何が起こるか分からない年ですので、キャピタルを期待した投資系の不動産は、仕掛けるべきではないし・・・、現金化して、博打系不動産購入はやめて、ノーポジションというのが賢い選択だと思います。

*中国人投資家から、2013年〜2015年に購入した不動産を売却したいなんて話も増えてきましたので、日本の不動産に影響を与えるかもしれません。

都心のマンションだけではなく、新築分譲住宅、中古住宅、収益物件等、けっこう買ってますからね〜。

さて、ここから本題に入りますが・・・・。

トランプ大統領が、実現用としているのは、強いアメリカにすることです。(アメリカファースト)

トランプ大統領の保護主義政策への不安は、世界中の人々の大半が、不安と期待の中で見守っているわけですが、相変わらずトランプ大統領は力技で強引に米国の景気を良くしようとしています。

すでに、米国は、景気回復の兆しが見えてきていますが・・・、皆んなが、それに乗っかり、アメリカファースト万歳ということで、景気回復しているわけではないと思うんです。

たまたまトランプ氏が、俺に、ついてこいや〜!って、企業が付いてきている感じですが、実は、アメリカは、すでに景気回復の兆しがあり、アメリカに投資をしたほうがいいな〜という感じのところに、トランプ大統領の、俺についてこいや〜!発言の数々があるというのが実のところのような気がします。

運良く上昇気流に乗ったトランプ大統領は、景気回復の勢いで更に高いところに上がり、そこから、本当の意味での、保護主義政策を打ち出すとして・・・、私は、高い位置に上り詰めた後の、トランプ発言のほうが怖いです。

そこから、世界は、どう変わるのか・・・・。

まあ、きな臭いほうの心配もありますが・・・、まずは、日本国内の事を考えると・・・。

日本の最大のリスクは円高です。

今後、力をつけたトランプ大統領が、円安を敵視する強行的な発言をすると、日本の市場では、円高・株安・・・・。

今は、ボチボチドル高に進んでいますが、トランプが、どこまでのドル高を許すのか・・・、法人税の引き下げもしようとしているようですし・・・どこまでのドル高を考えているのでしょう?

う〜ん・・・・。

インフレ期待の高まりは恐ろしい事で、盛り上がってくると、泡のように膨れる可能性があるため、円安・ドル高は、一旦は、ドーンと進むかもしれない。

でも、1ドル=110円の水準を超えて、昨年5月の111円台を超えるかは・・・私は、ないような気がします。


まあ、堅調相場が続けば続くほどに、トランプ大統領の発言の影響は大きくなり、トランプ大統領の一言一言に過剰に反応をするようになるわけで・・・、そんな中で、安全保障分野を含め、米国の政策すべてにおいて、過激発言をするわけですから・・・、景気回復の波に乗ったラッキーマンのトランプ大統領の人気が最高に達した後の、世界に影響を与えるような過激発言や、ドル高に、超否定的な発言を連発して、通貨政策もドル安円高に動くのではないかと思う。

やはり私は、2017年は、円高・ドル安の傾向が続くと思う。

円安、ドル高の予想をされている方々も、多いようですが・・・、私は、一旦ドル高が進んだとしても、最終的には、円高に進むのではないかと見ていますし・・・。

うむ〜・・・・。

不動産ブログなのに、為替ブログになってないか???と思われる方もいるかもしれないが、東京オリンピックをひかえた、経済大国日本の不動産は、為替と大きく関係してくる・・・。

100円、95円、90円なんて感じで、円高が進むと、オリンピックがあるとはいえども、不動産市場から外国人投資家たちは徐々に引き上げることになるので、やはり、トランプ大統領が日本の不動産市場に与える影響は大きい。

つまり、トランプ大統領というか為替次第なんですけど・・・。

仮に、不動産の価格が下がったとして、高値で掴んだ人たちは、痛い目を見るのかもしれないが・・・、逆の見方をするなら、絶好の買い場がくるのかもしれない。

ただ、相場というのは、どこまで下がるかを見極めなくてはいけないわけで、それはそれで難しい選択なんですけどね(笑)

なんにしても・・・。

2017年、ドナルドトランプ大統領は、日本の不動産市場に大きな打撃をあたえる!・・・・・かもしれない!

そんなわけで、本日は、トランプ大統領が、日本の不動産市場に与える影響について書かせていただきました。

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2017年01月25日

2130)賃貸借契約らしきもの 解除通知

不動産業者が、収益物件を購入して、オーナーになると、めちゃくちゃ嫌われるんですよね〜。

実際に、収益物件として所有する物件もありますけど、賃貸借契約を解除していただき、退去していただくこともあるので、そこに住んでいる入居者の方々からすると、不安なのかもしれませんので、嫌われても仕方がないのかもしれませんが・・・。

所有していこうという物件は、賃借人との良好な関係を継続していきたいので、不動産のプロとして、住み心地の良さを追求していくので、不動産会社所有のほうが良いと思うんですけどね。

しかし、そもそも、所有ではなく、退去していただき、購入した物件を、分譲地等に商品化しようと計画をしている場合は、入居者にとっては、嫌な存在だとは思います。



以前、何度か、弊社が購入した収益物件の賃借人様に、所有者が変わったということで、オーナーとして、ご挨拶に行ったことがあるのですが・・・・。

ニコニコ〜と、笑顔で、ご挨拶をしに行っただけで、賃貸借契約の話をしたわけでもなく、立ち退きの話をしたわけでもないのに・・・、不動産屋に用事はない!とか、インターホーン越しに話をするだけで露骨に嫌な態度をとられたり・・・、中には、怒鳴ったり、怒ったりされる方もいました。

そういえば、なぜか、警察を呼びますよ・・・と言われた事もありましたし・・・、前の所有者や賃貸借の関係について嘘を並べ立てられて、全所有者との関係が悪くなりそうになる等、ひどい目にあったこともありました。

まあ・・・、私は、人様から、コワモテと言われることもありますし・・・、不動産屋という職業は、昔から、あまり良いイメージの職業ではないので仕方がないのかもしれませんが・・・・。

私は、ともかく、社員が、嫌な目に合って帰ってくると、かわいそうと言うか・・・、社員たちを傷つけるような事をされると、時に腹が立ったりします。


所有者になったということで、社員が挨拶に伺っただけなのに・・・、理不尽に怒られたり・・・、持って行った菓子折りを、投げ返されたり・・・、中には、踏み潰したりする人もいましたね〜。

そんなわけで・・・。

実は、今回・・・弊社の社員が、弊社が貸主になった事の報告と、ご挨拶に伺ったのですが、そこで、未だかつてない、失礼な対応と理不尽な扱いを受けまして・・・。


今回、愛知県内の、まあまあ一等地の土地を購入したのですが、その土地には、借家が数件ありまして・・・しばらく放置しておけば、そのうち、入居者も減っていくような物件でしたので、しばらく、このままにしておこうと思っていたのですが・・・、何が、どうしてなのか分かりませんが、不動産屋に所有者が変わったと伝えたとたん、通常では考えられないような、迫害というか差別というか、ブログに書けないレベルの事を・・・・。

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そして、以前の所有者との賃貸関係の話を教えていただこうとしたら、更にエスカレートしまして・・・太陽光発電に対しての経済産業者並みの、意味のわからん理不尽な対応をされまして・・・、理不尽というか、人を人とも思わない対応を・・・・。

社長の私としては、『うちの社員をイジメやがって〜。』と、親のような気持ちで、相手の家に乗り込みたい思いはあったのですが・・・まあ、数人でやってる頃の若き日ならともかく、今は、そういうわけにもいかないので・・・・。

 『う〜ん・・・。 お前ら、よく耐えて帰ってきたな〜・・・。 偉い! というか、腹立たしいな〜・・・。 挨拶に行っただけだろう? で・・・怒られて・・・、賃貸の話を、聞こうとしたら、人間以下の扱い受けて・・・、ありえんな〜・・・。』

社員 『・・・・。 社長に、そう言っていただけるだけで、報われますから大丈夫です。 ろくに挨拶もできなくて、すみませんでした。 社長の賃貸借の契約内容を把握して、きちんとしたものにしてこいと言われましたが、話をする余地もありませんでした。』

 『もういいよ・・・。 お疲れさん・・・。 逆に嫌な思いをさせて悪かったな〜・・・。 しかし、腹立つな〜・・・。 まあいいや・・・、年寄り相手に怒りたくないし、一件は倉庫化して、もう一件もゴミ屋敷みたいにして住んでるし・・・、そのうち、自然に退去するだろうから、しばらく、そのままにしておこうと思ったけど・・・、退去してもらおう。』

社員 『あの人は、絶対に立ち退かないと思いますよ。 社長が言ってた、太陽とマント作戦で、時間をかけて、自分からというのがいいと思います。 社長の方が寿命長いと思いますので・・・。』

 『安く買えたから、ずっと持ってて、自然に空くのを待とうと思ってご挨拶に行ったのに、話をする前から喧嘩腰で、しかも、失礼極まりない態度で怒りやがって・・・、あかん・・・、使用目的外で使用しているということで賃借人との関係は崩壊した・・・、倉庫とゴミ屋敷だろ? とりあえず、近隣に迷惑をかけていることは、最終手段として、とりあえず、建物老朽化と信頼関係の崩壊で解約だ! 今日で、何回目のご挨拶なの???』

社員 『3〜4回行ってますけど、今のところ、挨拶すらろくにさせてもらえないくらいです。 行けば行くほどに、対応はひどくなってます。 とうとう今回は、*****されてしまいました。 もう数回は、辛抱できますけど・・・・。社長には行かせられませんので、自分が頑張ります。』

 『いや・・・、うちの社員は、家畜や虫じゃね〜・・・。 ここからは、俺が少し手助けしよう・・・。 もう、挨拶しなくていいぞ・・・解除だからな・・・。 とりあえず、30分で、お別れの手紙を書くから、イチゴでも食べて待ってて・・・、今日、某建設会社の社長からもらったんだ〜・・・。 ジャーンwww』

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社員 『美味しいですね〜・・・・。 でも、社長、解除って、どうやって解除するんですか?』

 『まあ、今、お手紙書いているから・・・。 報告を受けた感じの人なら、絶対に、俺に噛み付いてくるお手紙だから大丈夫・・・・俺が会うことになるだろうな。 もしくは、弁護士に泣きつくか・・・、それならそれで、もともと、しばらく持ってるつもりの物件だったわけだし、それでも1年もあれば片付く・・・。でも、ちょっとだけ、こちらにも隙を作っておく感じにして・・・・もう少しで書き終わる・・・。』

そんなわけで・・・・・。


    建物賃貸借契約らしきものの解除通知

 貴殿におかれましては、益々ご健勝のこととお慶び申し上げます。

 早速ではございますが、以下の通りご通知させていただきます。

 弊社は、昨年、後期記載の土地建物を取得し、現在、貴殿との間で賃貸借らしきものがあるということを本件土地建物購入の際の仲介業者からきいており、月額****円という常識外の使用料をいただき本件建物を貸し渡しております。
 建物が古いですが常識外の使用料であることから、(賃貸借契約らしきもの)と表現をさせていただきます。

 貴殿も、ご存じのとおり、現在同物件は築年が古い木造であり老朽化がひどく、万が一にも火災、地震や経年による倒壊をした場合の、隣家への損害発生の蓋然性も高く、解体工事、補修改築工事等の緊急性を要するものであると懸念しております。

 また、住居であるものに対し住居以外の倉庫という目的で使用し、内部には大量の物があるということ、並びに、弊社社員が、弊社に所有者が変わったことで、ご報告をかねて、数回、ご挨拶に伺いましたが、けんもほろろのご対応をされ、ろくに話もしていただけない状況であったと報告をうけており、信頼関係の崩壊でとあると判断いたしました。

 つきましては、大変恐縮ですが、今般、本件建物賃貸借契約らしきものの継続はいたしかねる状況であり、解除させていただきますので、その旨ご通知致します。
 しかしながら、現実問題として本物件内部の物を移動する費用と、移動先の問題があることも承知しておりますし、できることなら円満に合意解除をしたいということも考えておりますので、賃貸借契約らしきものを解除していただく費用として、現在いただいている賃料らしき金額の12ヶ月分と、更に内部の物を移動させる費用として金10万円を支払わせていただきます。

 但し、この費用の支払いは、退去確認時とさせていただきます。

 よって、大変恐縮ですが、平成29年7月31日までには、建物内部の物を全て撤去の上、同物件を明け渡して頂けるよう、お願い申し上げる次第です。

弊社の社員が、数回、貴殿宅に伺った際に、話し合いの余地はなかったという事、並びに、手紙、賃貸借らしきものへのご質問の回答を連絡するとの約束も守っていただけなかったと報告を受けておりますので、本件に関してのご回答は、平成29年2月15日までに書面にてお願いいたします。

 なお、万が一、上記期間内に回答をいただけない場合は、止むを得ず、物件の明け渡しを求める法的手続きをとりますので、ご承知おき下さい。

転写不可・・・、使い方を間違えると後々問題が起きる可能性があります。)

 『う〜ん・・・。 即席だから、60点ぐらいの仕上がりだが・・・、まあ、ひどい対応をされた事は、オブラートに包んであるし、老朽化と、住居外の利用目的、立退料、引越代、相当な期間を定めての回答を求めてるし、解約も半年以上、更に旧借家も想定済み・・・。とりあえず、一回目のご挨拶としては、これくらいで、いいんじゃないかな〜?』

社員 『賃貸借らしきもの!って表現、初めて聞きました。』

 『俺も、賃貸借らしきもの!って初めて書きましたw』

社員 『しかし、挨拶を受け入れてくれて、賃貸借の内容を確認させてくれたら、きちんとした賃貸借契約をして、しばらくは、数千円で、それなりの一等地に住んでられたのに、残念な人ですね〜・・・。』

 『まあ、人間、言っていい事と悪い事があるからな〜・・・。 あの年の人たちは、平気で、そういう事を言う人もいるし・・・、もしかすると、自分が、そういう迫害や差別を受けてきたから、人にも、そういう感じで接するのかもしれんけどな。』

社員 『・・・・そうかも、しれませんね・・・。 しかし、不動産屋が、こういう物件を買うと、借りているほうは、必ずと言っていいほど喧嘩ごしですよね〜。 特に年配の方は多いですね。今回なんか、ご挨拶もさせてもらえずに、一方的に攻撃食らいましたから・・・。』

 『そうなんだよな〜・・・。 借家とボロアパートの大家さんになった時と、土地売ってくださってお願いに行く時は、多いなw とりあえず、これ、配達記録で出しといて・・・うちの顧問の先生にもメール送っといて・・・。』

社員 『わかりました。 内容証明じゃなくてもいいんですか?』

 『とりあえず、今回は、俺から第一回目のご挨拶と、方針を伝えるだけのお手紙だから、配達記録でいいよ。 話し合いになるか、弁護士からお手紙が届くか・・・、それから考えよう。話し合いなら俺が話して、相手の出方次第で丸く収まるかもしれんし、弁護士きたら、丸くはおさまらないわな・・・。俺は、雨降って地固まる方を期待してるけどな。 あとは、相手次第・・・。』

社員 『ですね・・・賃貸借らしきものって、賃貸借ですよね〜?』

 『その土地の固定資産税以下なんだし・・・、契約関係も賃料以外何も分からないんだけど・・・まあ、賃貸借らしきものって表現が正しい気がしない???』

社員 『まあ、賃貸ですけど雀の涙程度の賃料・・・、まさしく・・・、賃貸らしきものですね。 しかし、社長は、怒っていても冷静ですね。 即出て行けではなく、6ヶ月の期間を定めて、賃料の12ヶ月分って10万円もいかないですが、一応、払うわけですし、別で引っ越し代まで払うんですから・・・、自分が、社長なら、即刻解除して出て行けって言いますけどね・・・。』

 『賃貸借らしきものという言葉で、近隣の賃料相場の10分の1以下だということを知っていただきたいし、一応、解除通知だから、相手の立場も考えて出さないといけないからな・・・。 老朽化している建物の片方に、倉庫並みに荷物をぎっしり置いて、あんな感じで、戦後間もなく建てられたものは、危ないからな・・・。 放置はやめて、倉庫化した借家と、住んでることころも、引っ越し代と、賃料の12ヶ月分払って返していただきましょう。』

社員 『要するに、老朽化、目的外使用で、相手がゴタゴタ言ってきた時には・・・、相手の立場を考えて、費用と時間を与えていると主張して・・・、つまり、確実に立ち退かせるためのものって事ですね。』

 『ついでに言うと、賃貸借らしきものの意味には・・・、あの賃料で、相手が賃貸借の権利をどこまで主張できるの?って事や、退去しないと頑張ってゴタゴタしても、こっちは、元々持っていてもいい物件なんだから、別ラインで、賃料の増額請求もできるんだよ〜とい意味合いも、賃料の増額請求も視野に入れているという意味合いもある。』

社員 『なるほど・・・、じゃあ、何で60点の解除通知書なんですか???』

 『賃貸借らしきものという言葉の中に、今後、良い関係でやっていけるなら、賃貸借にしてもいいですよ〜という意味が、40%ぐらい含んであるので、立ち退きをするという部分では、60点の通知書なんだよ。 100%、意地でも退去させるつもりなら、賃貸借らしきもの!なんて書かないよ。』

社員 『こらしめて立ち退かせる60% 反省して良い関係でいけるなら賃貸借にする40%の契約書という意味の、60%なんですねwww 少し、理解できました。』

 『でも、まあ、ご挨拶に伺っただけで、相手が臨戦態勢に入ってしまうのって、俺たちが不動産業者だからなんだろうな〜・・・なんか悲しいな・・・。 まあ、これからは、俺や、用地課ではなく、女の子の社員に行ってもらったほうが、ソフトでいいかもな・・・・。』

そんなわけで・・・、今回の通知書を送った事で、また、ひとつ・・・仕事が増えました。

3月の太陽光連携と、宅地開発のほうで追われてるので・・・めんどくさい事にならなければいいのですが・・・、なんとなくアバウトで、ソフトな、賃貸借らしきものの契約解除通知・・・の話でした。



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2017年01月21日

2129)不動産業者バトル 大手 VS 中小

本日、電気工事業の金看板が出来上がってきました。

不動産業、建設、土木に加えて、電気工事の金看板が加わったわけですが、何故か、取得の日よりも金看板ができてきた時のほうが嬉しい・・・w

2017-01-20-17-30-57


名古屋だけに金好きなんでしょうか?

まあ、嫌いじゃないですけど・・・(笑)


さて、今日のブログです。


先日、ある新年会での出来事です。

主催者の挨拶が、終わり、乾杯をして・・・1時間ほどした頃、不動産業者のAさんが、某大手の不動産営業マンに、チクリと嫌味を・・・。

お酒が入っているからなのか・・・普段は、そういうタイプじゃないんですけど・・・。

Aさん 『おたく、どこの支店だっけ? 胸につけてる名刺の名前が小さすぎて見えんわ・・・・。 **支店の**って奴が、うちの専任の物件抜きやがってな〜・・・。 **っていう奴らしいんだけどな・・・・。おたく、どこの支店の人???』

Aさんは、新年会の参加者リストを見て、抜きをした張本人だと知っていて、話しかけたので、完全に確信犯だたんですけどねw

大手営業マン 『はじめまして、私、*****の**です。 うちの支店で、**は私しかいませんけど、どの物件の話をされているのですか??? 今、担当している物件、けっこう多いので、どこの話です???』

大手不動産会社の営業マンも、おそらく、どの物件のことか分かっていて、サラッと話しながら、反撃をした・・・w

Aさん 『どこって、@@区の@@・・・。 @@さんって売主の物件、抜いただろう? 専任を解除して、一般にしたいと急に言いだしたから、理由を聞いたら、おたくの名刺を見せてくれたわ。 専任で一社に依頼するより、一般で広く、なんとかかんとかって、専任を解約させるように言ったらしいな〜。』

大手営業マン 『・・・・・。 ・・・・・。 あ〜・・・、@@さんの件ですね。 @@さんの方からご連絡をいただきまして、今、依頼をしている不動産業者が、待てど暮らせど、ちっとも売ってくれないと相談がありましたので、訪問させていただきまして、そのように答えましたが、何か問題がありましたか?』

Aさん 『盗人猛々しいわ。 ね〜・・・近藤社長・・・。 不動産業界のルールってやつを教えてやってくださいよ。』

 『お・・・おれに振りますか・・・w 俺、知らんし・・・。 まあ、一般になったなら、それはそれで、お互い頑張って・・・w 営業努力しましょうw  Aさ〜ん、こんな場で、酔っ払って話す内容ではないので、席に戻りましょう。   ごめんね〜・・・ちょっと酒が入ってるから・・・w』

大手営業マン 『いえいえ、こちらこそすみません。 ありがとうございます。 後ほどお席の方にご挨拶に伺わせていただきます。』

ということで・・・この場は、これで一旦済んだのですが・・・・。

その後、大手不動産業者さんが、私の席に、部下を連れて挨拶に来てくれまして・・・・。

うちの用地化の社員を知っているようだったので、あれこれ話をしていたのですが・・・、そこに、Aさんが、また、やってきまして・・・。


Aさん 『おっ・・・盗人発見・・・、社長、こんなのと話してると、酒がまずくなりますよ・・・。』

大手不動産営業マン2名は、苦笑いしながらも、けっこう目が怒ってる感じでした。

Aさんも、そこでやめてくれればいいのに、けっこうしつこく絡んできまして・・・。

Aさん 『近藤社長、他所が専任持っている不動産を、わざわざ専任を解約させて、一般媒介取りますか? 社長、私が、専任だと聞いて、それを解約させる動きをしますか? ほんとに、クソですわ・・。 お前ら、人間やめて、ハイエナになれ・・・w あははははw』

ここまで、言われても大手の二人は、困惑した顔をするだけで怒らず・・・、『社長、また改めます・・・失礼します・・・。』と、その場を去ろうとした。

さすがに度が過ぎると思ったので・・・Aさんと、大手2人を、会場の外のロビーのところに連れていき、四人掛けの対面型のソファーに座りました。

 『あのさ〜・・・。 さっきの答え言いましょうか・・・。 私だったら、他所の専任解いてまで、一般媒介を取ろうとはしませんけど・・・、とりあえず、こういう場で、そういう話やめましょうよ。 』

Aさん 『そうだろ? それだよ・・・。 俺も、他所様が専任持ってる奴を、わざわざ解約させてまでやらん。 そういう話をしてるんですよ。』

大手営業マン 『誤解があるようですので、説明をさせていただきますが、お客様の方からお電話をいただいて、売却できないことへの不満をぶつけられたので、当社の売却への取り組みをご説明させていただいたところ、弊社に依頼をするにはどうしたらよいのかと相談をされたので、専任媒介を解除して一般媒介にという話をさせていただきました。』

 『状況は、分かった・・・。 分かってるけど、この人の言ってることは、そういう意味ではないんだよな〜。 逆だったら、どうだって話なんだろうけど・・・。 まあ、おたくたちが抜きに行ったわけではないようだし、お客様からという話が本当なら、選ぶのはお客さんだから、仕方がないわな。』

Aさん 『金にものを言わせて、チラシやDMを配り倒しやがって・・・抜きに行ってるのと同じだろう。 』

Aさんは、普段、紳士的な人なんですけど、実は、酒癖は悪いということを知りましたw


さて、ここからの話なんですが・・・。

大手の営業マンたちは、早くこの場から立ち去りたがっていました。

Aさんは、文句を言いたげな様子でした。


 『いい加減にせんと、怒りますよ!  この場の事だけを言うと、Aさんが、大人気ない・・・。 この場で、話す事ではなく、文句があれば、会社に直接連絡するなりして話せばいいことじゃない? まずは、主催者に申し訳なく思わなくてはいけないんじゃないかな??? **sなんたちも、相当堪えてると思うよ・・・。』

Aさん 『もういいです。 分かりました。 俺が悪い・・・。 俺も、他業者の専任物件抜いたろ〜w 業界は、こうやって、汚れていくんだwww』

 『手がかかる人だな〜・・・。 さっきも言ったけど、この人たちは、Aさんが専任を持っているからって抜きに行ったわけではなく、お客様の方から連絡ををいただいて相談を受けたと言っているですよ。 まあ、私なら、お客様と会って、他の業者が専任持ってると聞いたら、上手にお断りして帰りますが・・・、そこは、大手はきついですから、Aさんところで売れないなら、うちで頑張りますとなったわけだ。  まあ、今回のケースは、仕方ないというか、お互い一般媒介同士で頑張ればいいんじゃないの???』

大手営業マン 『後から入ったのは事実ですが、私どもは、流通機構登録を見て売主様に営業をかけたのであれば、それはお叱りを受けても仕方がないですが、不特定多数に配布されたチラシやDMを見て売却のご相談をいただいたわけですから、私たちの見解では抜いたといわれるのは心外です。Aさんは、定期連絡もされていなかったとお聞きしております。』

 『まあ、まあ、角が立つのでそれぐらいにして・・・。 もう、分かったから・・・。   Aさん、俺ら中小は、何かと言うと大手を目の敵にするよな・・・。 まあ、横のつながりとか少ないからドライなんで仕方がない部分もあると思うわ。 でも、俺が思うのは、彼らは彼らで、俺たちの何倍も営業努力をしてることも確かなんだよな。 流通見たり謄本あげて、抜きに行くのは、これはあかんから、ボロクソ言ってもいいと思うんだけど、ポスティングや、DMは、彼らの営業努力、企業の努力じゃないのか?』

Aさん 『アホみたいに、チラシを入れて、みんないい迷惑じゃないですか〜w 人に迷惑かけながら仕事取りに行ってるだけじゃないですか。 近藤社長、もう、言いませんので・・・、近藤社長のいう通り終わりましょう。』

 『あかん・・・。 納得してないじゃないですかw  何でもかんでも大手に抜かれたという考え方をしたらあかんですよ。 今回の件は、彼らの営業努力でお客様が電話をして相談をしてきた。 A社長が、お客様を不安にさせるほど放っておいたってことではないですか??? そこ間違えて、暴言吐くと、彼らも可哀想ですよ。 俺が彼らなら、完全に喧嘩になってますよw』

Aさん 『言いすぎた事は認めるけど、俺は、**みたいな節操のない恥ずかしい不動産業はしないので、そこは社長もわかっくれてるでしょう。 不動産屋の営業努力はポスティングですかw  一生、ポスティングしてろ〜・・・w』

 『おいおい、社長、そろそろ、いい加減にしてくださいよ!  俺も、駆け出しの頃、自分で、不動産新聞とか作って、ポスティングしてたし・・・、土地情報とか纏めて、住宅メーカーの展示場周りもしていました。 俺は、広告もポスティングも立派な営業戦略であり、似顔絵使ったり、写真使ったり、それを足を使って営業することは、営業努力だと思いますよ。』

大手不動産営業マン 『ありがとうございます。 そう言っていただけると報われますw』

 『俺も、ポスティングとかやってたからな・・・20年前ぐらいだけどなw  でも、まあ、俺は、不動産業者が専任持ってたら、解除させてまで、取りにはいかんけどな・・・。 100歩譲って、専任媒介が切れるまで待つw その後に一般で頑張らせてくださいという話はした事があるかな〜。 まあ、教育と感覚の違いだから、言ってもしかたない。 主催者に申し訳ないので、これで終わりにしようw』

私は、会場の外に連れ出しておいて・・・その場をまとめたわけですが・・・、その行為も、主催者に申し訳ないと思いましたが、会場の雰囲気を壊すよりは、このほうがマシかな〜と思いましたが・・・、会場に戻ると、主催者側の会社の本部長が心配をしてくださり・・・・結局、迷惑をかけてしまいました。

せっかくの新年会を・・・・・申し訳ございませんでした。



しかし、まあ、今回の件に限らず・・・・。

人にもよりますが、大手は中小を小馬鹿にしている感があり、また、中小は、大手を小馬鹿にしている感もあり、まあ、この形は変えられないと思うのですが・・・・。

当社の場合は、大手、中小、両方ともお付き合いが深いので、いろんな部分が見えるわけですが・・・。

弊社も中小ですので、時に、大手のやり方に不満はあります。

査定からの媒介契約の取り方、当社限定と言いながら購入価格をださせてから入札にしてしまう等・・・、対外的な形式上だけのマナーとコンプライアンスに腹が立つ事もあります。


しかし、営業という観点でみると、私は、大手のは、すごいと思うんですよね〜。

中小の不動産業者が、大手の広告宣伝や営業を、金に物を言わせやがって・・・みたいな事を言うのをよく耳にしますが・・・。


じゃあ、そういう事を言う、中小の連中が、大手の営業マンほど、仕事をしているのかどうかというと・・・、そこまで頑張っていない気がするんですよね〜。

私が、たまに、セカンドハウスに行くと、ポストには、大手の不動産業者のチラシと、DMが、どっさりと入っていますし・・・、自宅にも、不動産を売りませんか?的なDMが、連日のように送られてきています。

査定を依頼すると何か貰えるとか・・、媒介契約をすると更に良い物がいただけるとか・・・、感じがよい営業マンの似顔絵が書いてあったり、売却の流れが書いてあったり・・・、戦略的に素晴らしいと思います。

私が、素人だったら・・・、ついつい大手に頼んでしまうでしょうね〜(笑)



私が、駆け出しの頃・・・、少しでも当社の知名度を地元に浸透させようと・・・、大手の真似をして、地元で、広告宣伝費にお金をかけてきましたが、確かに、効果は大きかったです。

一回、一回の効果を求めると、損をしているような気がしますが、広告もDMも、後々、効果がでてくるものなんですよね〜。

特に、テレビCMや看板等は、知名度を上げる・・・お客様の潜在意識の中で認知してもらうには、よい方法ですし・・・、それらの広告宣伝と、営業を、リンクさせる事により、掛け算式に効果がでてくるものなのです。

我々中小が、大手のように全国への広告宣伝はできません。

しかし、地域への広告宣伝は可能です。

その証拠に、大手の売り上げに対する広告宣伝費の割合は、中小よりもはるかに大きい。

弊社が年商17億の年に、約5000万円の広告宣伝費を使いましたが、売り上げの3%にも満たないわけで・・・、そう思うと、力の入れ方が違いますよね〜。

そして、営業マンに関してもですが・・・、中小の営業マンよりも、大手の営業マンのほうが、明らかに残業をしているというか、会社に遅くまで残って仕事をしているように思います。

まあ、最近は、週休二日とか言ってますが・・・、特にできる営業マンは、実は隠れて仕事をしていたり・・・、若い子たちは、ポスティングや、営業電話、メール等で、効率の良い営業をしています。

企業努力、営業努力という部分では、中小よりも大手の営業マンのほうが上回っている気がします。

そういう意味では、大手の力の前に中小が苦戦するのは当たり前だと思います。


最近の大手は・・・なんて話がよく出ますが・・・、実際には、こういう話は、私が不動産業界に入った20年前からあるわけで・・・、我々中小も、もっと努力をしなくてはいけないと思うのです。

私も、広告宣伝、営業努力という分野でも、努力をしてきました。

しかし、大手に依頼をするお客様は多いわけで・・・。

その中で、中小の不動産業者として成長し続けていくには、人脈作りと、大手に負けぬ知識とマネジメント力だと思います。

そして、お客様の立場で考える、お客様第一主義で誠心誠意の対応をすることです。



正直・・・、今回の、A氏の言動と行動は、大手に負けを認めた上での、負け犬の遠吠えにしか聞こえませんでした。

酔っ払って取った取られたの話をするのではなく、その場は笑顔で親睦を深め、不動産業者として仕事で勝負をするべきだと思いました。

大手は、大手の利点がありますし、大手のやり方もあります・・・

中小には、中小の利点もありますし、中小にしかできない細やかで繊細かつ、大胆な仕事もできるわけです。

私は、人や地域と触れ合い、お客様の将来を考えながら仕事ができる、中小の不動産会社の代表である事を誇りに思っています。


Aさんも、普段は、紳士的ですし、知識も豊富で、人柄も良いので・・・中小の誇りを持って、共に頑張っていきたいです・・・。

でも、Aさん、酒癖悪いです・・・。

そういえば、この新年会・・・お酒はいただきましたが、ほとんど、何も食べていない気がしますw

そんなわけで、本日も読者の皆さんにブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします






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