2016年12月

2016年12月17日

2120)  開発の相談(住宅地、商工業用地)

先日、美容院で髪を切った後に、軽くヘッドスパみたいなことをしてくれたのですが・・・それが、めちゃくちゃ気持ち良くて・・・・。

 『何だ、何だ、そのUFOみたいな物体は、おおおおおぉぉぉ、めっちゃ気持ちいいわ〜・・・。 頭って、マッサージすると気持ちええんやな〜・・・。 その機械、欲しい・・・。』

美容師さん 『これ、今、品薄で手に入らなくて、予約待ちなんですよ。 でも、1つだけなら、お譲りしてもいいですよ。』

 『嫌だ・・・・。 家用、会社用、プレゼント用などなど・・・複数個欲しい。』

何個かは、書きませんが、わがままを言って・・・とりあえず、複数個売ってもらいました。

そんなわけで・・・ジャーンw

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UFOみたいな形なんですけど・・・リファのヘッドスパ用なんですよね〜w

私も、リファはお気に入りで、6種類ぐらい持っているのですが、ペッドスパタイプは初めてです。

電動式で、携帯の充電器で充電できて、とても便利です。(※当ブログは、断じて、アフィリエイトブログではありませんw)

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本当に、気持ちいいので、読者の皆さんに紹介したいだけです。

スイッチを入れると、この白い部分が、モミモミ系の動きをして・・・頭を揉んでくれるんですけど・・・めちゃくちゃ気持ちいいんです。

因みに昨日は、リファってるうちに、とろ〜んとしてきて寝落ちしました(笑)

翌朝、起きると、髪が立って、爆発していましたwww

なんとなく、若い頃の、髪の腰が戻ってきた感じがします・・・久しぶりに、リーゼントにしてみようかな〜www

今年、最高の、お気に入りアイテムかもしれませんwww

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ありがとうございます


さて、今日のブログです。

最近、レンタルオフィス、ワーキングカフェの会員さんの関係で、いろんな業種の経営者の方との出会いがあるわけだが・・・、世の中、まだまだ知らない事がいっぱいあるんだな〜と・・・。

知らない事を知る事は、楽しいですねw


そして、逆に、いろんな相談も受けるわけですが・・・、新米の行政書士&設計士の、お兄さん(仮称Aさん)と知り合いまして・・・住宅地の開発許可について話をしていたわけです。

Aさんは、以前、お勤めだったところで、大手ハウスメーカーや、大手のデベロッパーの仕事をしていたようで、独立した今も、大手の仕事を、少し回してもらって、開発許可や農地転用等をやったりしているようで・・・。

私としては、初対面の時に・・・『最近、大型の宅地分譲の仕入れがあまりできてないんだよね〜。 どこかないかな〜w 情報持ってきてくれたら、開発許可取得をお願いするから・・・。』なんて話をしていたわけですが・・・・。

そこから、開発の実務の話になってきまして・・・。

流石、大手の仕事をやっていただけあって、開発関係、愛知県の開発基準とか、けっこう詳しいのですが・・・、規模は大きくても難易度が低い開発をやってきたようで・・・というか、正直に言わせてもらうと・・・、所詮、大きなコンサル系の設計会社という温室で育ってきた人だな〜と思ってしまったわけです。

開発の話は、どんどん深くなり、今までの経験値の話になり・・・今、やっている仕事の話なり・・・、今、こんな件で困っているとか、愛知県の、某市の担当者は、ああだこうだという話になってきたわけです。

そして・・・突然・・・。


Aくん 『失礼ですけど、近藤社長は、政治力を使いますよね〜? そんな噂を聞いた事があるので・・・。』

 『ん・・・? そうかな〜 そんな事もないと思うけど・・・。 うちも、開発の先生にお願いして、普通にやっているけど、政治どうこうではなく、俺は、自分で出て行って、行政と交渉するけどな〜・・・。』

Aくん 『えっ・・・。 社長、自分で役所とか行く事あるんですか?』

 『何を行ってるんだ〜w 駆け出しの頃なんて、開発は図面書けないけど・・・農地転用ぐらいは、自分でやっとったわw それに、32条協議や、開発の事では、今まで、どれだけ役所と渡り合ってきたことか・・・、話そうと思えば、明日の朝までだって話せるぐらい、いろいろ苦労してきたわ〜。 住宅系、商工業系、その他、いろいろ、なんでもかんでも首突っ込んでやってきたからな〜。 今でも、ちょっと難航したら、直接役所に行くよ。』

Aくん 『意外ですね〜・・・。 そうなんですか〜・・・。 近藤社長、押しも強そうだし、弁も立つし・・・交渉上手そうですよね〜。 』

 『そういうわけではないけど・・・。 真剣に話をする事と、角度を変えて、考える事・・・課長を引っ張り出して話をする事が重要かな〜・・・。 あとは、敵対するのではなく、行政サイドが、いっしょに何か方法はないか、いっしょに考えてくれるように持って行くようにしているんだよ。』

Aくん 『そういう担当者いますよね〜。 いっしょになって考えてくれると、本当にありがたいです・・・でも、大半の担当者は、事なかれ主義で、とりあえず出来ない、難しい事は断る、基本形以外は、何らか断る理由を探して、やらない、やろうともしないですよ。 今、やっている件なんて・・・・(省略w)』

 『おいおい・・・。 これ、俺の同業者の仕事じゃね〜か・・・。 まあ、見なかった事にしておくわ・・・。・・・。 ・・・。  うむ〜・・・。 この件、少し、知恵を貸そうか・・・。 要するに、ここの部分でダメだと言われているんだろ? 行政サイドは、完全に協力してやろうって感じじゃないな。』

Aくん 『そうなんですよ〜・・・。 市のほうの担当は良い方なんですが、県の方の担当が、かくかくしかじかで・・・、この問題が解決しないとダメだと言うんです。』

 『普通で考えたら、これは、完全にアウトだわな〜。 でも、例えば、この切り方を、こう変えて・・・、この部分を、隣地の人にあげるから、ここを、少しだけくださいと交渉してみたらどうだ? これと、ここなら絶対に交換してくれると思うけどな〜。 あとは、このケースと似たケースで、実際に県が許可をおろしているものを探すといいよ、 某社は良くて、こちらはダメなのは何故ですか?と突っ込める材料も並行して探してみなよ。』

Aくん 『なるほど・・・そういう交渉の方法もあるんですね。 深いですね〜w』

 『あとは、この方法なら、1区画減るけど、できるよな。 こう区割りをするだろ・・・区画数は減るけど、北向きが減り、日当たりが良い区画が多くなわけで、更に南向きが増えるから、デベロッパーの利幅は少し減るが、これなら行けると思うな〜。』

Aくん 『ですよね〜。 私も、そう思ったんで提案したんですけど、却下されました。 やっぱり、1区画でも多く取りたいですからね〜。 』

そんなわけで・・・、Aさんに、あの手この手・・・最後の手は、行政の理不尽な要望もあるので、ここをネタに、ツッコミ入れて、これを理由に担当の上の課長に出てきてもらおう!なんて事で・・・、ウルトラCも教えておきました。

ついでに、調整区域の農地転用のウルトラCとかも伝授!

逆に、Aくんからは、簡単に区割りが作れるキャドソフトを教えてもらいました。

カラーブロックオフィス&カフェで、開発関係の設計士さんに会えるとは思ってもいなかったですし、Aくん自体、とても話しやすい人なので、いろんな話ができましたし・・・、これから、良いお付き合いに発展していきそうです。

しかし・・・、まあ、何と言うか・・・、私は、他のデベロッパーさんの計画を知ってしまったところで、邪魔をしたり、口外したりしませんが・・・、本来は、良くないことですよね〜。

某デベロッパーの社長さんが、千代田不動産の代表に、この土地の開発をアドバイスしてもらったと知ったら、どう反応されるのでしょう。


ん・・・場所は書いてないし・・・Aくんも仮称ですし・・・大丈夫ですね・・・。

この話は、ここまでにして・・・お口にチャック・・・(笑)

まあ、でも・・・実際の話、私のところに開発の相談は多いです。

特に、分譲地の計画の相談や、調整区域内の開発の話は、めちゃくちゃ多いです。


ただ・・・持ってきてもらっても構わないですし、できる範囲で協力はしますけど・・・。

皆さん、自分たちでやるだけやって、ゴタゴタして、クチャクチャにしてから、相談してくるんですよね〜。


最初からとは言いませんが・・・、ちょっとこれは手強いぞ!ぐらいの段階で相談してほしいです。

最初の段階からであれば、開発許可取得までの作戦を考えて遂行していくだけなんですけど・・・市町村、県・・・農業委員会等・・・計画が難航してから持ち込んでくるので、そこから、許認可取得に持っていくのは、できない可能性も高くなりますし、できたとしても、通常の労力の何倍もかかります。

特に、調整区域の開発で、農振除外や、農地転用が絡む開発なんかは、順序や、タイミングを間違えるだけで、とんでもない事になることがあります。

その状態から脱却してからの、許認可取得は、難易度が高くなるんですよね〜。

とりあえず・・・愚痴が入ってしまいましたが・・・・(笑)


そういえば・・・話をガラッと変えますが・・・。

普段、お世話になっている、エクシブでお馴染みのリゾートトラストの株を買いました。


マジな感じではなく、遊び程度にしておきましたけど・・・。

前回のブログで、カジノ法案の話を書きましたが・・・、リゾートトラストあたりは、IRに参入していくのではないかな〜・・・なんて期待を込めて、株を買ってみました。

ベイコートの施設やグレードを見ていて・・・あのレベルのクオリティーを、日本のOMOTENASHIとして、外国人観光客に提供できたら、素晴らしいだろうな〜という気持ちもあります。


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2016年12月16日

2119) 物件の使用目的・・・カジノ法案?

本日も、超忙しいです。

因みに、本日のランチは・・・・アポーペン(Apple pen)


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リンゴにペンを指して、丸かじり・・・、つまり、PPAPの、アポ〜ペン♪が昼食でした・・・パイナップルはございませんでしたので、歌を最後まで歌い切ることはできず・・・無念!

仕事というのは、忙しい中でも、苦しい中でも、常に楽しさを追求しなくてはいけません!


さて、本日のブログです。

先日のブログに、津島駅近くのビルを、シェアハウスか、社員寮で使いませんか? 賃貸でも売買でもいいですよ〜というような内容で書かせていただいたのですが・・・・。

数件ですが、反響がありました。

千代田不動産でシェアハウスをされるのでしたら、購入を検討してくださるという話が2件

ありがたい話なんですが、不動産三拠点、カラーブロックオフィス&カフェだけでも、人手が足りない状況なので、お断りをさせていただきました。

そして・・・社員寮&事務所ということで検討したいという外国人の方からもご連絡をいただきまして、弊社の社員がご案内をさせていただいたのですが・・・・。

お客様の希望は、(ビル一棟の賃貸で20万円であれば、賃料自体は安いので借りたいが・・・内装工事に費用がかかるので・・・貸主側の費用で、こちらの希望する内外装にしてくれるのであれば借りたい! 内容は、あれこれかくかくしかじか・・・盛りだくさん)とのことでした。

 『うむ〜・・・。 なるほど・・・。 まあ、お客様は外国人さんだし、素人さんだから仕方がないが、一階は、100万円ほどの工事内容だが、二階、三階を、希望通りに改装すると、おそらく各階300万円ずつぐらいかかるし・・・、外装も足場を組んで、工事をすることを考えると、やはり300万円以上はかかる。 つまり、ビルを現況で貸すという、こちら側の希望に対して、1000万円出したら、借りてやるってことだよな?』

社員 『はい・・・・。 お客様は、工事代金とか分かってないので、悪気はないのですが、そういう事だと思います。 多少、リフォーム内容は調整できると思います。』

 『そっか・・・。 どこから、そのリフォーム代はでてくるのかな?・・・まあ、仮に、うちである程度は出すとして・・・保証金内容、賃料は調整できるのか?』

社員 『それは、難しいと思います。 100坪のビル1棟で20万円は安いと言ってただけで・・・、リフォーム費用がかかるとか、賃料や保証金が上がるのは嫌がると思います。』

 『お客様の希望の通りにリフォームして、あの立地で、床面積100坪プラス屋上付きで月20万円なんて条件のものは、この世に存在しないと思うよ。 断ってください。』

社員 『多少、リフォームの内容を見直してもダメですか???』

 『多少は、ダメ・・・、大幅に・・・というなら考えます。 でも、もう断ってくれていいよ。 その金額で、シェアハウスや、社員寮であれば外国人さんでもいいよって言ってるのに、更に上から交渉を叩きつけてくるお客様に貸す気はない! ここで譲歩しても、将来、またゴタゴタする。 その方とは、良い賃貸借の関係は気付けない・・・。 断っていいよ。』

そんなわけで・・・断らせていただきました。

その後、予想通り、少しずつ・・・希望の条件を減らしてきたり、社長と会わせてほしいと、再交渉してきていますが・・・こちらの条件じゃないと、貸さないと断り続けています。

売買ならともかく、賃貸の交渉は、根性決めて、一発勝負でいいと思うんですけどね・・・・男なら、このラインでダメなら引く、このラインでいいなら行く・・・、こちらの立場や状況も考えず、意味が分からないぐらいの条件をつけて、言った者勝ちを狙って、頭から、打っ叩きにきて・・・チビチビ条件を減らして交渉してこられると気分が悪いです。

まあ、某国の方は、こういう交渉をされる方が多いように思いますが、それは、またの機会に書かせていただくとして・・・・。

あとは、1階を事務所にして、2階3階を倉庫にしたいというお客様は、階段が狭いという理由でお断りをいただきました。

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最後に、少し面白いかもしれないな〜という話がありまして・・・。

弊社のワーキングカフェに出入りしている若い経営者の子が、カジノ法案の話をしてきまして・・・1階、2階を、カジノのディーラーを養成する場所にして、3階を遠方から来る方の寮にしたらどうですか?という提案をしてくれました。

今現在は、訪問販売の会社の社長なんですが、何故か、カジノについても、けっこう詳しくて・・・、現在あるディーラー養成の状況や、今後、日本にカジノができた場合、どうなるか・・・という話なんかもしてくれまして・・・実際に、ビルの間取りなんかも考えたりして、話としては、面白かったです。

彼は、けっこう真剣に話をしてくれたのですが・・・。

私としては・・・、ディーラーの需要があるのは分かるけど・・・何年先になるか分からない国内カジノに向けて、先行して、ビジネスをするだけの資力があるんですか? それは、もっとお金に余裕がある方がするビジネスなのではないかと思いましたが・・・、彼の熱意に負けて・・・、もっと具体性のある事業計画と、潤沢な経営ができるだけの資金調達ができれば、ビルを貸すことを考えてもいいよ〜と言ってしまいました。

資金に余裕がある方が、東京、大阪、名古屋あたりでやるのであれば、それはそれで良いのかもしれませんが・・・、資金もないのにカジノ法案祭りでテンションが上がって、熱く語ってくるところは、まだまだ若いな〜と思いましたが・・・その反面、私には到底考え付かない発想なので、面白いな〜と思いましたが、カジノ法案を全体像を想像しながらというわけではなく、カジノ法案の、ある部分を一点集中でみているだけのような気もします。

以前、別の社長さんから、似たような話を聞きましたが・・・詳細までは書きませんが、その社長さんのほうが、グローバルに考えてましたし、予算や場所、施設についても、具体性があるな〜って思いました。

話としては、面白いのですが、若い経営者は、最終的な詰めが甘いというか、入り口は見えるのですが、出口が見えていないんですよね〜・・・。

そもそも、カジノが具体的になってきた段階で、ディーラーの問題をクリアできているか、クリアできるであろう法人が手を挙げるのでしょうし・・・短期の小遣い稼ぎならともかく、駆け出しの経営者が思いつきで成功できる業界ではない気がします。

そんなわけで・・・・若い経営者さんは、テンションアゲアゲで張り切っていましたが、実際のところは、無理でしょう。


まあ、日本でのカジノ合法化に向けて、カジノ解禁法が、賛成多数で成立したわけですが、実際のところ、どうなんでしょうね〜?

私は、けっこうカジノ好きなので、賛成ですけど・・・実際、まだまだ問題も山積みですし・・・時間は、かかりそうです。

シンガポールも、マカオも、カジノで大成功しているので、日本にカジノができれば、間違いなく、観光収入が増えるわけですが・・・・

詳しくは知りませんが・・・、実際に、カジノが出来たとして、国営にしない限り、政府が直結で金を手にして、裕福になり、国民の生活が豊かになるというわけではないように思うんですよね。

多分・・・、民間の法人が経営をするのでしょうけど、その法人が儲かり、税金を払い、それが、政府に入るということなのではないかと思うわけです。

それが、正しく申告されるようにしないと・・・何をやっているのか分からなくなります。

すでに外資系が狙ってるでしょうし・・・。

その他にも、治安の問題や、ギャンプル依存の問題もあります。

もう少し、わかりやすく説明しますね。

カジノ法案の正式名称はIR推進法案なんですけど、IRとはなんぞや〜?と思う方もいると思うので、説明をさせていただきますが・・・、IRとは、integrated Resort・・・統合型リゾートという意味です。

つまり、リゾート地での経済的な活性化を図ろうwいう趣旨で勧められている法案です。

そして、今回の法案は、かなり早急に、半ば強引に進めるのか分かりますか???

まあ、目標の時期までにできるかできないかは別にして、東京オリンピックに間に合わせたいのでしょうね〜。

東京オリンピックに、花を添える形で、日本のカジノ解禁を大々的にアピールして・・・、これまでにない、大成功のオリンピックにするのが、第一の目的のような気がします。

そして、世界中の人たちが日本に・・・東京オリンピックに訪れて、カジノを利用しお金を落としていってくれたら・・・、オリンピック効果は、どんなものになるか・・・、オリンピックで日本に来た観光客が口コミや、メディアでの影響で、その後も、どんどん観光客が押し寄せる。

つまり、政府は、東京オリンピックとカジノ解禁で、ものづくりの日本から、観光の日本という部分に力の配分比率を変更し、観光地日本をアピールして、その経済効果を起爆剤にして、景気回復を狙っているわけで・・・、大至急、カジノ法案を通したいのだと思います。

他にも、雇用が増えますし、税収も増えます(個人的な推測w)


ただ・・・問題も山積みですので、そこらへんの事も早急に対策を練らないといけないでしょうし・・・、ギャンブルに関して、なんらか、新しい税金の徴収方法を考えないと・・・、治安悪化、外資や民間に儲けられて終わり・・・と、なってしまうかもしれません。

あとは、カジノができる事で、現在のパチンコや、競馬、競輪、競艇等、光栄ギャンブルへの影響もあるでしょうが、政府は、そこらへんも視野に入れているのではないでしょうか。

本日は、アポペンから始まり、弊社の空きビルの話になり・・・最後は、カジノ法案の話という展開で進んできましたが・・・。

カジノ法案成立に、不動産業界として、どう絡んでいくか・・・私は、そこを、じっくりと考えてみたいと思います。

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2016年12月11日

2118)太陽光発電用地、買取の視察

先日、太陽光発電用地の買取募集の話を書かせていただきましたが・・・。

おかげさまで、不動産業者様、読者様、地主様から多くの情報が集まりまして・・・・。

毎日、視察と調査に飛び回っております。


本当に、ありがとうございます。

引き続き・・・愛知県内と、三重県の東部のみ、200坪〜400坪ぐらいの小型の土地を募集をしております。

そんなわけで・・・・あっちこっち飛び回っておりますが・・・・昨日、朝から夕方までに、8件の土地の視察のために1日で300kmぐらい移動しまして・・・最後に弊社のお客様の太陽光発電所の近隣の土地の寸法を測りに行った際に、とてもきれいな写真が撮れました。

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めちゃくちゃ疲れていたのですが、西の山に沈む夕日を眺めっていて、ちょっとだけ癒されました。

因みに、どんなところを回っているのかというと・・・・・。


当然に、遠いところから行くわけですが・・・・。

車で走る事、名古屋から2時間・・・・。

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名古屋から2時間走ると・・・空気が旨いわ〜w

でも・・・、このロケーションでは、投資家の読者さんたちも、弊社のお客様も喜ばないわ〜。

そんなわけで・・・次のポイントに・・・。

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うむ〜・・・・、まあ、これならありかな〜・・・・。

こんな感じで・・・・ということで・・・・8件ほど回ってきました。

坪単価1万円以下の土地の情報は、沢山いただいておりますが・・・、ここなら、沢山、発電しそうだ〜という土地は、なかなかない!

利回り10%以上の表記をして販売するからには、11%ぐらい出るであろう場所じゃないと・・・、シミュレーションの数値だけを信じて売るのは怖い。

結局、この日の収穫は、8件回って1件・・・・。

太陽光発電ができる土地なんて、いくらでもあるけど、実際に、私の合格ラインを超える土地はなかなかないです。

12月内30区画分を買い取りする!という目標を立てた以上、必ず達成しなくてはいけません。

約1ヶ月で、30区画の太陽光発電用地を購入するというのは、私が、今までトライしてきたミッションの中でも、相当難易度が高いです。

宅地分譲であれば、大きな土地を買うのであれば、うまく行けは、一ヶ所で30区画分ぐらいできる場合もあるわけですが・・・、太陽光の土地は、そういうわけにはいかないので、なかなか難しいのです。

そんなわけで・・・1日一本ペースで買えるように頑張っております。

予約を入れていただいてる、投資家の皆様、お客様方々も、今暫くお待ち下さい。



話は、変わりますが・・・。

太陽光視察のはなしではないですが・・・、弊社が購入した名古屋市東区泉1丁目の土地上に、築年数不詳の古家がありまして・・・その内部で、こんな懐かしいものを見つけました。


ジャ〜ンw

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古家の中で、埃をかぶって置いてありましたので・・・なんか、懐かしいのと・・・なんとなく可哀想な気がしたので、持って帰ってきて・・・ピカピカに磨きました。

もちろん、中もバラして、全部きれいに掃除をしました。

45歳以上の方は、使ったことがあると思います。


昔、昔の、そのまた昔・・・、まだ、携帯もない頃の話ですが・・・、女の子の家に電話をして・・・、『近藤ですけど、**ちゃんいますか〜?』・・・、女の子のお父さんとかに、『おらん』とか、『何の用事だ?』とか言われて、ガチャン!と切られた、懐かしい黒電話(笑)

ピカピカに磨いて、今の電話と比べてみました。

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なんでしょうね〜・・・、お爺ちゃんと、若者が並んでいるかのような、この雰囲気は・・・w

因みに、内部をバラしてみたのですが、めちゃくちゃ、単純な構造で・・・、コイルが巻いてあって、ベルが2個付いていて・・・、ベルの真ん中の棒が、左右に揺れて音が、チリリリリリリリン♪って鳴る仕組みになっていました。

もうひとつ言わせていただくと・・・、ダイヤルを回して、電話をかけるので・・・、10桁もあると、めちゃくちゃ時間がかかるんですよね〜w

0・・・ジコジコジコジコジコジコジコジコー・・・・・、5・・・ジコジコジコジコ・・・、2・・ジコジコ〜〜〜というような感じで・・・052だけでも、時間がかかるんです。

私は、この黒電話を、なんとか使えるようにしたくて、いろいろやってみましたが・・・、回線の種類が違うので使えませんでした。

速攻で、電話工事会社に電話をして・・・、『昔の黒電話を使えるようにしたいんですけど、何か方法はないですか?』と聞いたところ、回線によっては、使えるようです。

でも、私的には・・・、今の回線で使いたいわけで・・・、変換器がないか、電気屋さんに調べてもらっています。

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絶対に、使えるようにしたいです。

そんなわけで・・・今の私の目標は、12月中に太陽光発電用地を30区画分購入する事と・・・、黒電話を使えるようにすることです。

黒電話が使えるようになったら・・・、今度は、黒電話の受話器を置くと、オルゴールがスタートする機械もほしいな〜なんてことも思っています。

実は・・・、それも、古家に置いてあったんですよね〜・・・、黒電話が繋がったら、あのオルゴール付きの受話器台も、持って帰ってきて、磨いて使えるようにしたいと考えています。

私の直通電話番号を黒電話にしたいですw

本日は、太陽光発電用地と、黒電話の話でした。

発電と、電話・・・電つながりということで・・・。

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