2016年10月

2016年10月14日

2105) ブログ更新& IN 東京

読者の皆様、最近、昼夜バタバタと忙しく、ブログの更新ができなくて申し訳ございません。

普段は、アポとアポの合間、接待終了後に帰宅してから書いているのですが・・・。

最近は、アポの合間に、メールの返信、寝る前もメールの返信ということで、なかなかブログを書く時間がありません。

書きたい話は、いっぱいあるんですけどね・・・・。

読者の皆さん、更新もしていないのに、厚かましく図々しく大変恐縮でございますが、ブログランキングの投票クリックをお願いいたしますm(_ _)m


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さて・・・本日のブログです。

何故、ブログを更新する暇がないくらい忙しいのかを説明させていただくと・・・ありがたい話なのですが・・・、先日の太陽光発電の件の対応に追われています。

太陽光発電について、物件を出したり、アポのメール、太陽光発電や、保険、20年後の出口抔の質問に対する回答・・・、それ以外に、いつもの不動産やコンサルの仕事の依頼等

そして、太陽光のあまりの反響の多さに、太陽光発電の物件の仕入れのほうも忙しく・・・、連絡もメールが多いので、その対応や価格交渉等、業者さんとは、基本、メールでやりとりをします。

まあ、そんなわけで、通常の不動産を売ったり買ったりするのとは、少し違うんですよね〜。

さて・・・話は変わりますが・・・。

本日は、名古屋でアポを5件・・・夜は、錦で会食・・・、そして、最終の新幹線に乗って東京入りしました。

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東京駅八重洲中央から出て・・・六本木に行くか・・・・、ホテルにチェックインするか・・・、迷いに迷って・・・・。

タクシーの運転手さんに・・・・。

 『う〜ん・・・。 俺、六本木に行くか、ホテルに行くか、どちらがいいと思いますか?』

運転手さん 『お疲れのようですから、ホテルがよろしいのではないですか?』

 『え〜〜〜〜。 六本木のほうが遠いのに・・・、ホテルはワンメーター圏内だぞ・・・・俺は明日の朝、契約だからホテルのほうがいいのかもしれないけど、運転手さん損をしたな〜。 気持ちだけだけど、一応1000円・・・おつりはいらないよ。』

運転手さん 『ありがとうございます。 お疲れでしょうから、早くお休みになられたほうがいいですよw』

なんか・・・この運転手さんの一言に癒されました

ホテルにチェックインして、メールの返信をして・・・ブログを書いているわけですが、六本木に行ってたら、今日も更新できなかったわけですので、運転手さんに感謝です。

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明日は、Hさんに会えるのが、とても楽しみなんですけど・・・、契約後、速攻で名古屋に帰り、午後からアポと打ち合わせ、そして夜は会食があります。

今回の東京は、会食もできず・・・六本木も銀座も行けずに、帰ります。

ちょっと寂しいですけど、明日も忙しいので体を休めます。

そういえば・・・話は変わりますが・・・、明日の昼に、弊社の用地課長が、埼玉に契約に行くということですので、新幹線ですれ違う感じなんですが・・・、東京から名古屋まで2時間かからないのに・・・、東京駅から埼玉県の契約場所まで、2時間以上かかるそうです(笑)

司法書士と、同業者と、課長の三人で・・・埼玉に行くらしいのですが・・・、さすがに、何度も行きたくないのか・・・契約同時決済のようです。

私のほうの東京の契約が終わってから、時間があれば埼玉の契約の方にも顔を出し売主さんにご挨拶をしたいのですが・・・残念ながら、今回は、行けないです・・・・。

そんなわけで、本日も読者の皆さんにブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします






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2016年10月07日

2104) 不動産学校・・・なるほど・・・。

先日、読者のTさんから、水道事故のお見舞いということで私の大好きなワインをいただいたのですが・・・。

本日は、不動産コンサルのクライアントでもあり読者でもある投資家のFさんから、お見舞いの品を頂いてしまいました。


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ダイヤ入、ネーム入りの、Mont Blancのボールペンです。

以前も、違う型のダイヤ入のMont Blancを持っていたのですが、エクシブ蓼科で無くしてしまいまして・・・欲しいな〜と思っていたのですが・・・突然送られてきたので驚きました。

大切に使わせていただきます・・・。

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う〜ん・・・。

このブログの読者さんは、なぜ、私の欲しいものが分かるのか不思議です。


めちゃくちゃ嬉しかったです

でも、ワインといい、ペンといい・・・ありがたく頂戴いたしましたが、高価なものですし、なんか申し訳ないです


今日のブログです。

もう読者の皆さんは、ご存知すぎるぐらいご存知の事だと思いますが・・・

名古屋市中区丸の内二丁目で、快適に仕事ができるカフェ、コワーキング、レンタルオフィスを計画して、ビジネスフィールドというコミュニティーを作ろうと考えており・・・皆さんから、いろんなアドバイスやご意見をいただきます。

稀に、メイドカフェ、メイドオフィスにしたらいいとか、コンセプトカフェ、コンセプトオフィスにしたらいいとか、なめた事を言う社長連中がいますが・・・大半の方々は、真面目にアドバイスやご意見をくださり・・・、まあ、全部ひっくるめて、ありがとうございます。

私は、知り合いの社長たちに、こう説明をしてきました。

 『社長が今、ご活躍をされているのは、何故ですか? もちろん、社長の日々の頑張りなんでしょうけど・・・、必ず、きっかけってあると思うんですよね〜。 そこに必ず人がいるはずなんです。』

 『思い出してみてください・・・。 そこから、いろんな人との出会いがあって、今があるはずなんですけど・・・、社長の成功のキーマンを、三人思い浮かべてみてください。』

 『これから起業して頑張ろうとしてる奴、起業して上を目指して頑張っている奴、凄いアイデアを持っている奴・・・世の中には、才能があるけどチャンス、きっかけがない為に浮かばれずにいる奴がいっぱいいるんですよ。 そんな人たちと出会いたくないですか??? 社長は、今は、起業家ではなく、すでに投資家なんです。』

 『この度、起業家と投資家を集めてコミュを作るんですけど・・・起業家を集めるには、彼らを支援&サポートする為の、快適な環境のワーキングスペースとして、丸の内にカフェとオフィスも作るんです。』

 『起業家と投資家の出会いの場所・・・起業家と投資家のコラボ・・・マッシュアップでもいいと思います。』

 『社長は、投資家として、素晴らしい起業家と出会い、起業家は成長し、社長も更に成長する・・・かもしれない。  もう一度、社長が、今の仕事と出会う、きっかけとなった人を頭に浮かべながら返事をしてください・・・。 社長が投資家となり起業家にチャンスをあげる・・・そんなコミュニティーに参加しませんか?』

社長 『うん・・・。 参加します・・・。』

 『あざ〜っすw それでは、カフェ会員ということで・・・、これが申込書です。』

社長 『・・・・。 なんか俺、催眠術にかけられた気分なんだけど・・・このまま申し込み書を書いてもいいのかな〜?』

 『社長は、才能ある起業家を見捨てるんですか? 社長が先輩から受けた恩を、今度は自分が先輩になったんですから後輩たちに返すのです・・・。 その思いが、社長を更に大きく成長させるんです・・・・さあ、書きましょうw』

社長 『はい・・・。 書かないことが罪みたいに思えてきました。 っていうか、そんな宗教的な勧誘をしなくても、素晴らしい企画だと思うから参加しますよ。 断れないように八方塞いでから攻撃しないでくださいよ〜w』

だいたい、こんな感じで、社長たちは参加してくださり会員になってくれたわけですが・・・、この後に、いろんな説明をするんですけど、その際に、いろんなご意見やアドバイスをくださるのです。

以外と皆さん乗り気で、マネーの虎っぽい企画をやろうとか、コンペをやろうとか、そんな話になるのですが・・・、とりあえず水漏れ事故で、一ヶ月ずれ込むことになってしまいまして・・・、最近は、延期の説明とお詫びを兼ねて、もう一度、洗脳しに行ってますw


そんな中で、面白いアドバイスしてくださった不動産会社の社長さんがいました。

社長 『近藤社長のところから独立した人たちって、成功している人が多いじゃないですか・・・。』

 『そうですね〜・・・8人独立しましたけど、まあ、みんな、それぞれ頑張ってますね〜・・・。 』

社長 『そのカフェとオフィスで、不動産学校をやったらどうですか? ブログも素人さんの為の不動産学校だし、素人さんをプロの不動産業者に育てて独立させたり、企業の不動産部立ち上げの際に企業の社員に不動産を教えるんですよ。 不動産の学校面白くないですか?』

 『うん・・・面白い・・・というか、育てたいw  でも、現実問題、俺が教えなきゃ意味がないわけで・・・付きっ切りで教える時間とれないよね。 それに、それなりの費用をいただかないと運営できんと思う・・・。』

社長 『教えて独立開業までサポートして、開業してからも少しの間は仕事の取り方とかメールや電話でアドバイスしてあげるのであれば、けっこう生徒は集まりますよ。 社長が教えるのは、重要なポイントだけ教えればいいと思います。 まずは、教員を作るんですよ・・・今の社員さんで教員ができるような人もいるでしょう。』

 『なるほど・・・。 まあ、教員ができるような人もいるけど、そのレベルの人は、忙しいから俺と同じく時間が取れないと思う・・・、まあ、せっかくご意見をもらったんだから考えてみるよ。』

なるほど〜・・・と思いましたし・・・、とてもGOODなアドバイス&意見なんですが、現実問題どうなんでしょうね〜?

実際問題・・・不動産学校といっても、基本的な知識は、本やネットで勉強したほうがいいと思うんですよね〜・・・。

某社長は、素人から不動産で独立開業する人や、企業の不動産部立ち上げの際の教育等と、言ってましたが・・・、確かに、私自身もやってはみたいですし、そういう人たちに専門学校みたいなものがあればいいのでしょうけど、やるならやるで、今回のワーキングカフェやレンタルオフィスで教えられるのかと考えると・・・中途半端になってしまう気がします。

以前も、友人の会社で不動産部を立ち上げる際に、『こっちで給料を払うし、何だったら車もつけて運転手させるから、半年ぐらい預かってよ。』とお願いをされたことがありましたが、その際も、考えて考えて・・・結局、断りました。

不動産を覚えようと思ったら、最低、半年は、みっちり学科をやって、1年ぐらいは実務をやらないと無理でしょうね〜・・・。

その上で、分野別の勉強をして更に分野の実務をする・・・それぐらいやって、とりあえず何とかご飯が食べられるくらいになるかな〜って感じだと思います。

不動産というのは奥が深いですからね〜。

私も、20年近く、毎日、売買も賃貸も、多種多様な事をやり続けてきて、今でこそ、普通の仲介や買取、再販、開発案件、相続、離婚、債務整理、立ち退き、取りまとめ、・・・住宅、収益物件、商工業系、福祉施設や、太陽光発電の関係等、ほとんどの事はできますが・・・・、それでも、まだまだ知らない事は沢山あります。

死ぬまで、多種多様な不動産取引をやっても、納得いくところまで達しない気がします(笑)

今、やっている仕事の例を挙げると・・・、1つの案件で、大きくは、買主さんの要望を聞き、そこから取りまとめ、農振除外、農地転用、開発、売買があり、細かい部分では、納税猶予、相続、賃貸、交換、法定代理人、越境問題、水路や赤道の問題、農業の水の問題、地域の雇用問題等・・・1つの仕事をするのに、これだけの事をクリアし、いろんな部分の調整をしないといけなかったりしていますし・・・・。

今、頭を抱えている別の案件なんかは、売買するにあたり、開発で県と地元の間に挟まれ、売主の会社の債務整理をしながら、販売もしくてはいけないし・・・その上、差し押さえが入ったり、売主が途中で連絡取れなくなったり、地権者の土地の分筆、合筆、交換、ちょっとした事件にも巻き込まれて、もうぐちゃぐちゃで、一つずつ紐解きながら問題を解決して取引を完了させなくてはいけないのです。

まあ、自分で、どんどん難しいところに入って行ってる気もしますが・・・とにかく不動産って奥深いんですよね〜。

一般的な、土地、建物の売買というだけでも、やってるうちにあれこれ出てくるので、ちょっと教えたくらいでできる仕事ではないと思うのです。

不動産業者さんたちから、あれこれ聞かれ、教える事も多いですが・・・私自身も知らない事がいっぱいあって、先生ではなく生徒だな〜って思う事も多々あります。

まあ、学校とかではなく、本当に不動産のプロになりたかったら、不動産の総合商社みたいな不動産業者で働いて、独立開業して、その後も、いろんな事を経験をしながら、いろんな問題にぶつかり、日々勉強し続ける事が・・・・と、ここまで書いてきたわけですが・・・。

書いておいて何ですが・・・、今書いてる事って、独立開業レベルの話ではなく、不動産仙人を目指すような話になってしまいましたね(笑)


話を戻しまして・・・、独立開業や、不動産部の立ち上げであっても、数年は勉強し実務をこなさないと、まともな取引ができるようにはならないでしょうね〜。

不動産学校の話をされたときに、なるほど・・・と思いましたし、看板をあげれば生徒も集まるでしょうけど・・・、ワーキングカフェや、レンタルオフィスの会議室で、ちょこちょこ〜っと教えるのは難しいでしょうね〜。

やはり・・・・。

名古屋 起業家 投資家 人脈


今回の、カラーブロックカフェ&オフィスは、起業家と投資家が、ジョイント、コラボレーション、シェア、マッシュアップできる、ビジネスフィールドを目指したほうが良さそうです。

まずは、上を目指す人たちの、それぞれが持つ特性と個性を、ブロックとして積み上げ、成功という大きな作品として世に出していきます

不動産学校は、いつの日かトライするとして・・・それまでは、このブログを書き続け、奥の深い不動産というものを皆さんにお伝えしていこうと思います。


そんなわけで、本日も読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。



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2016年10月03日

2103) 不動産業者レベル

名古屋支店に出社すると・・・宅急便が届いていました・・・・。

ん・・・? どこから・・・?  あっ・・、おっ・・・・。

うわぁ〜・・・ケンゾーエステートのRINDOだぁ〜www

2016-10-01-18-43-26


読者のTさんが、水漏れ事故のお見舞いということで、ワインを送ってくださったのです

最近、問題解決と、復旧、謝罪の毎日だったので、少々凹んでおりましたので、めちゃくちゃ嬉しかったです。

早速、飲みたかったのですが・・・嬉しすぎて・・・すぐには飲めない・・・。

そんなわけで・・・、セラーにしまっておくことにしました。

Tさん、ありがとうございました。


さて、本日のブログです

不動産業者のレベルってピンキリなんですけど、最近の不動産業者ってレベルが高いのか低いのか、どうなんでしょう?

昔と比べると、法の遵守、知識という部分では、かなり上がったと思います。

重要事項説明、契約書の雛形もしっかりしていますし、業界の団体も教育に力を入れているので、それなりに、きちんとした取引ができる不動産業者が増えました。

媒介契約、物件調査、販売、重要事項説明、契約、決済、少し学習してマニュアル通りにやればできてしまいますからね〜。

表面的には、不動産業者レベルというのは上がっています。

昔の爺さん不動産屋(先輩たち)よりも、現在の不動産屋は確実に知識があります。

しかし、イレギュラーな取引に対応できない、業界のルールを知らない、自己中心的取引をする等、ある意味、素人不動産業者が増えたようにも思います。


取引が複雑になってきたら、放置して逃げる・・・、同業として恥ずかしくなるような姑息な手を使い仕事を横取りしようとする・・・、取引で問題が起きると解決をしようとする前に責任をなすり付けようとする等・・・ここ最近だけでも、いろいろありました。

まあ、大手の不動産業者は、それでいいのでしょうが、中小の不動産業者が、素人不動産業者では・・・・、大手の取り残した仕事を拾うか、パワービルダーの顔色見ながら仕事をしていくしかない!なんて事になってしまうんですよね〜。


そして・・・、つい、この間なんかは、弊社が、流通物件の仲介なんですけど、ご案内をして購入申し込みをいただいたのですが、その案件を横取りされました。

お客様が、購入申し込みをした後に、再度、物件を見に行ったらしいのですが・・・、その時に、他の不動産業者が、たまたま物件を見に来ていたらしく、『手数料を1%にするので、当社にやらせてください!』なんてことを言って、仕事を横取りした、レベルの低い不動産業者がいました。

お客様も、その話に乗ってしまい、『手数料1%なら、千代田不動産で取引をするが、手数料をまけないのであれば、その不動産業者から買います。』なんてことを言い出しまして・・・・、1%で、不動産取引のリスクを被りたくないので、当社は、お断りをしました。

弊社の社員も、相当腹が立ったようで、相手の業者に文句を言ったそうですが・・・その業者は、『おたくの会社は、1%では仲介やらないのでしょう? あなたは、仕事をしなくても給料をもらえるけど、私は、1%でもいいので、この仕事をしなければ食べていないのです。』と逆ギレしてきたとの事です。

私は、社員から報告を受けて、私も・・・、ムカッ〜 業界で、そんなことをやったらあかんだろう。 今から乗り込んだろかぁ〜と思いましたが、若い頃ならともかく、今は、腐っても、不動産会社の社長・・・・。

 『まあ、江戸の仇は長崎で取ったりましょう・・・。 そこまでしないと、飯が食えないぐらい貧しいなんて、可哀想じゃないか・・・。 』

社員 『可哀想って・・・。 社長、私は、悔しくて・・・悔しくて・・・、あんな業者、まともな仕事ができるとは思えません。 1%ですよ・・・流通物件ですから片手数料の1%だけで仕事をするんですよ。』

 『1%だからって、競争して1%で取りに行く必要はない。 お前、自分の仕事に誇りを持てよ。 いいか〜・・・、今から、パン屋で、パンの耳を買って、豆腐屋で、おからを買って、うちの社長が、そんなに貧しいなら哀想だから、これ持って行ってやれって言ってました!と言って笑顔で手土産置いて挨拶してこい。それはそれとして・・・相手の業者の事は、仇を討つまで忘れるな。』

社員 『社長からって事であれば、持って行きますが・・・、パンの耳と、おからは、どんなものを持っていけばいいのですか???』

 『飯が食えないなら、これ恵んでやるって持っていけばいいじゃん・・・お前は、遊んでいても給料もらえるけど、自分は1%でも仕事をしないと飯が食えんと言ってたんだろ? 可哀想な奴に、仕事を分けやったと思えば、お前もスッキリするんじゃないか? 世の中、助け合い、人助けだよ。』

社員 『自分。。。、パンの耳と、おから持って行って、相手は一応不動産屋の社長なんですけど、生きて帰って来れますかね〜? 完全に喧嘩売りに行くってことですよね〜?』

 『だから、うちの社長からって言えばいいじゃん。貧しい不動産屋に寄付って置いてくるだけだろう。 とにかく、俺からだって言って、置いてこい! ついでに、パンの耳を揚げて砂糖かけて食うとうまいぞって、それくらい言ってこい! お前、行けないなら俺が行こうか?』

社員 『もういいです。 悔しいですけど、パンの耳持って行くのは勘弁してください。』

そんなわけで、江戸の仇は長崎で・・・ということで、今回の件は、諦めたようです。

もし私が、担当で、他者の不動産業者に、お前は遊んでいても給料がもらえる!なんてことを言われたとしたら、その場で怒っているか、翌日、パンの耳を手土産に持って表敬訪問しますけどね。

ただ、喧嘩になるのかどうかは、分かりませんが・・・本当に悔しくてムカついているなら、それぐらいやらなきゃ納得いかないでしょう。

まあ、そんな業者間の話は、これくらいにしまして・・・・。

不動産仲介いうのは、売主、買主を見つけてくるだけが仕事ではありませんし・・・、重要事項説明と、契約書というのは、売主側、もしくは買主側に作らせて、仲介業者の欄に印鑑を押すだけが仕事ではなく、自社で作成しなかったとしても、全項目をチェックして法令上間違っているところがないか、落としている部分がないか確認しなくていけません。

売主側、買主側という観点でものを考えかちですが、共同仲介ですので、責任は両業者にあるわけです。


それを、当社は、1%ではできませんので、これは仕方がないと思います。

ただ・・・現地で会ったお客様に、他業者が声をかけ、状況を把握した上で、『うちは1%で仲介しますので、うちで契約をしてください』と言うのは、それは、業界的にルール違反だと思いますし、不動産仲介業の品質と価値を下げることになるので、やってはいけない事だと思います。


その他にも、いろいろありまして・・・、取引において何か問題が起きた際にも、最近の傾向としては、お客様の対応の前に、業者間での責任転嫁、理由をつけて責任のなすりつけようとする業者が増えました。

昔の取引だと、何か問題が起こった場合、お互いに折半しとこうか〜なんて話が多かったのですが、最近は、とにかく理由付けして相手の業者に補償をさせようという動きをする方が増えました。

昔と比べ、知識のある不動産業者、表面上品の良い方が増えましたが、結局のところ仕事に対する責任感というものは薄くなり、不動産を売却、購入されるお客様にとって何が良いのかということを考えて行動をする不動産業者は減ったように思います。


先日・・・某不動産業者との会話です。

 『あの物件の建物の下に、隣の水道管が入っている可能性があるぞ。 隣の建物から直角に降りてきて、エルボが、こちらの土地の方に向いていているだろう? そこにメーターが付いていて、メーターも、こちらの敷地を向いている。 コンクリート割らないと分からないけど、俺的には、なんとなく嫌な予感がする。 今回取引をするものは、元々、隣の地番の枝番だから、その可能性が高いと思うんだ・・・道路の止水栓の位置も・・・止水栓の位置も・・・・。』

他社社員 『いえいえいえいえいえいえ・・・。 社長、今の言葉は聞こえませんでした。 隣に聞き取りをしようにも空家ですし、今回の物件の売主も、物件確認書で越境はないという欄にチェックしていますので、後で越境が出てきて問題になったら、それは、売主の責任ですよ。 越境はないと虚偽の表示をしたのですから・・・・。』

 『虚偽じゃね〜だろ〜。 屋根や電線の越境だけ気にしていて、地中の越境を気にしてないだけだろう。 もう一度、売主に、越境の可能性があることを説明して、聞き取りをして、怪しいと思ったら、買主に引き継ぎ事項として伝えるか、コンクリートを割って調べよう。』

他社社員 『それを伝えて、取引が伸びたり、やっぱりやめたということでキャンセルになったら、どうしますか???』

 『それはそれで、対応して治めないと仕方ないわな〜。 俺たちは、プロだ。 後々ゴタゴタする可能性があれば、それを伝えるべきだし、できることなら、それを解決して買主に渡してあげないといけないんじゃないか? とにかく、調査の証拠を揃えてリスク回避するのではなく、もう一度、水道管について聞き取りをしてしっかり調べよう。後で揉めると余計に面倒くさいぞ。』

要するに、中古住宅の売買で、売主に現状を報告させるチェックシートがあるのですが、これに記入さえさせれば、不動産業社は、売主に対して、虚偽の報告ををしたと言って逃げられるわけです。

まあ、これはこれで、大切なリスク回避なんですけど、売主さんが勘違いをしていることや、後から問題が起きる恐れがあることを知りながら、そのまま取引をしてくというのは、不動産のプロとして絶対にやってはいけない事だと思うんですよね〜。

もちろん、築年数が古すぎて調べても分からない物件は、わからないと表記して取引をする場合もありますし・・・、とりあえず安いから現況渡しで、このまんま買っておきなよ〜的な取引もありますが・・・、基本的に、素人の住宅を取引する際には、後々、問題が起こらないように取引をしなくてはいけません。

本来の、売主から買主に、きちんとした物件を渡すという目的をないがしろにして、不動産業社にリスクがあるかないかだけを考えて取引をしてはいけないのです。

まあ、今も昔も、いろんな不動産業社さんがいますので、一概には言えませんが・・・。

昔の不動産屋は、今の不動産屋ほど知識はありませんが、親切な取引をしたように思いますし・・・今の不動産屋は、知識は持っているけど、その知識を自分たちのリスク回避を最優先させる傾向にあるような気がします・・・・。

本質の部分で、今と昔と、どちらがレベルが高いのでしょうかね〜???

読者の皆さんは・・・、そういうお前は、どっちやねん???と思うのかもしれませんが・・・。

私は、現在の最新の不動産知識を持ちながら、親切で誠実な不動産屋でありたいと思っています。

できているのか、できていないのかは、取引をした皆様が判断される事ですので、コメントは控えさせていただきます・・・・(笑)

そんなわけで・・・、本日は、不動産業者レベルというテーマで書かせていただきましたが、ブログランキングが2位に張り付き状態ですので、皆さんのお力で押し上げていただけるとありがたいです。

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