2016年02月

2016年02月29日

2045) 一括決済のリスク回避(契約同時決済) 

今回、買取をした不動産取引は、一括決済だったのですが、ちょっとヤバい臭いがしたので慎重に事を進めました。

素人さんに一括決済と言っても分からないかもしれませんので『一括決済』について説明をさせていただきます。

不動産の売買契約は、通常、手付金を支払い契約をして、その後、所有権移転と同時に残金決済をするというおが一般的な流れなのですが・・・・、極稀に、契約と決済を同時にやってしまう、『一括決済』 または、『一発』というやり方があります。

通常= 契約(手付金)→決済(残金) もしくは、契約(手付金)→(中間金)→決済(残代金)

一括決済= 読んで字のごとく、一括で決済(売買代金全額を払うのと同時に所有権移転)


私の場合は、よくザラ金決済という言葉を使いますが、この言い方は、愛知県の一部の不動産業者が使うだけのようですw

まずは、読者の皆さんに一括決済の意味を理解していただいたわけですが・・・。


実は先週の木曜日・・・・。

坪単価30万円ほどする地域に広い土地と屋敷がありまして、それを、ある不動産屋が、即金で坪10万円でいいので買ってほしいという話がありました。


名古屋支店にて・・・・。

社員 『社長・・・説明した通りちょっと胡散臭い話なんですど・・・。 一応、知り合いの業者なんで・・・。 話を聞くだけ聞いてやってください。』

 『おいおい、本人目の前にして胡散臭いは可哀想だろう・・・。 こうやって、良い話をワザワザ弊社に持ってきてくださったんだ・・・ありがとうございます。』

不動産屋 『ほら〜w 社長さんは、物分りが良いし話が早いw』

 『いいよw めっちゃ美味しい話じゃないですか・・・ありがとうございます。』

不動産屋 『でしょw 但し、売買代金◯千万円を明後日の土曜日に払ってください。じゃないと、この話は、他所に持っていきます。 月曜日から海外に行ってしまって、しばらく帰ってこないので・・・。土曜日・・・遅くても日曜日の午前中じゃないとダメなんです。』

 『うむ〜・・・。そういう事か・・・。手付けを3割出すから、契約だけしといて、帰ってきてからの決済では無理なの?』

不動産屋 『話になりませんな〜・・・。 土曜日・・・遅くても日曜日の午前中じゃないと他所の業者に持っていきます。』

 『うむ〜・・・。 土曜日金払って、月曜になったら登記できませんでした。なんてことになったら嫌だしな〜・・・。 登記できても、売主が、偽造免許書や、偽造パスポートで売主になりすましていて、あとから、本当の売主は違う人でしたチャンチャンwなってことになったら悲しいからな〜・・・。 どう見ても坪30万円はするところだ・・・解体、造成して、多少ガラが埋まっていたとして撤去しても仕上がりで20万円以上にはならん・・・、坪10万円は話がうますぎる。』

不動産屋 『どうしますか?  買わないなら他所に持っていきますけど・・・・。』

私は、本社に電話をして、明日、◯千万円を現金で用意できるかを聞いたところ、今から銀行に電話をしておけば、現金で用意できるということでした。

 『よしっ、買った。 その代わり、こちらも条件がある。 まず、明後日の土曜日ではなく、明日の金曜日の午後1時にザラ金決済(一括決済)だw それから、1時間以内に売主の免許書のコピーを用意してください。免許書の画像はメールでも構いません。』

不動産屋 『それは無理です。 売主は、仕事があるので、土日しか無理なんです。 免許書のコピーは、ここにあります。 評価証明もありますし・・・・。でも、明日は無理です。』

 『土日を挟んで、月曜日に登記をするのはダメですよ。 金と登記は同時じゃないと話にならん。 それなら買いませんので・・・他所でもどこでも持って行ってください。 でも、今から、他所に走って行って、こんなヤバい条件で買ってくれる業者がありますかね〜? 』

不動産屋 『ちょっと売主に電話させてください・・・・。』

不動産屋は、名古屋支店の喫煙場に行って扉をしっかり閉めてコソコソと電話をしていました。

 『おいっ・・・。 あいつ、なんで、あんなコソコソ電話してるんだ? なんか怪しいな〜・・・・。』

社員 『怪しいっすね〜・・・。』

しばらくすると、不動産屋は戻ってきた。

不動産屋 『明日の1時でOKです。 場所は、名古屋市**区の喫茶店◯◯でお願いします。』

 『よしっ、わかった。 但し、今から調査させてもらいますけど、少しでも嘘や騙しが見つかったら・・・中止だ・・・、それから、うちを騙そうとしたとなったら・・・、それ相当の責任というものをとっていただくことになりますけど・・・責任の意味わかりますか? よろしいですか???』

不動産屋 『社長さん、わかってますよ〜w あははははw 書類をきっちり揃えて、明日の1時に売主を連れて行きますので宜しくお願いします。』

ということで・・・物件を持ってきてくださり、翌日、一括決済で購入することになりました。

不動産屋が帰ってから・・・・私は司法書士の先生と電話をして、明日の決済の相談をして、司法書士2人で来るようにお願いをしました。

そして、担当社員に、支店長を呼びに行かせました。

担当社員に物件の話と契約の内容を支店長に伝えてもらい・・・・。

 『今夜は、長い夜になるかもしれんぞ・・・w 2人で、手分けして、今日中に、法令上の調査をしっかりとしてこい。それから、この免許書の顔の奴が本人かどうか、双子の兄弟とかいないかも、しっかり調べて来いよwww それから、心理的瑕疵もな・・・ここで自殺や殺人がなかったか調べてくること・・・。 あとは・・・、まあ、こんだけ古い家だから、問題はないと思うが地歴調査・・・、ゴミとか埋めてないか、近所に聞きまくって来いよ。一応、土地の杭と、杭がなくても外寸測っておいて・・・。』

支店長 『イエッサー・・・。 それで、今夜中に契約書を作れですよねw 社長は、夜のクラブ活動があるから、明日の朝契約書をチェックするってことですよねw 社長が内容を確認して、その後、最終で部長に、誤字のチェックをしてもらいながら・・・念には念を入れて、明日の午前中も調査をして、なにかあったら即電話ですねw』

 『その通り・・・よくわかってるじゃね〜かw でな・・・、明日、決済時刻に、解体屋を行かせて、俺の合図で内部に入って、人がいないか確認して、家の出入り口を封鎖して、土地にもバリケードを張るから段取りをしといて・・・。 俺が、ちよっぺん!スタンプの、おさぼり禁止!のLINEスタンプを送ったら、それが侵入の合図だw 以上。』

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そんなわけで・・・・、担当と、支店長は、役所と、近所、現地をしっかりと調査した。

契約同時決済(一括決済)と同時刻の物件の封鎖の段取りも完了!

部長の方で、現金の段取りと、担当、司法書士との当日の打ち合わせも完了!


法令上の調査は夕方5時までだったが・・・その後も、近隣の聞き込みと現地調査は深夜までかかった・・・・。

法令上の調査は問題無し・・・自殺、殺人等、心理的瑕疵もなく・・・、地歴調査も問題なく・・・、本人も免許書通りの人が売主だということが分かりました。

そして・・・支店長は、契約書を作成し・・・翌朝、私と部長のチェックをクリアーして・・・午後1時の一括決済を迎えたのでした。

不動産業者の指定した、名古屋市内の喫茶店に、現金◯千万円を持参し、司法書士を2名連れて行ったわけですが・・・・。


話が長くなってきたので・・・続きは次回ということで・・・。


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2016年02月25日

2044) 不動産屋の一日

今年に入ってから、少し不動産の動きが活発になってきた気がします。

昨年までは、名古屋市内の中心部と人気のエリアの需要が高く、郊外の需要が極端に少なかったのですが、今年に入ってから、郊外での工場、商業施設、物流関係の買い手側の需要が高くなり、先月と今月の、新規の依頼は、前年度同月の15%増となっております。

住宅地についても、一般の方々の動きはまだ鈍いののですが、消費税10%に備えてなのか、住宅メーカー、分譲住宅業者の需要が増え、かなり強気な数字で買ってくださる傾向です。

この需要に伴い、私と社員たちは、バタバタ走り回っているわけでございますが・・・・。



さて、今日のブログです。

不動産会社の代表の方(読者Mさん)から、近藤社長は、一日、どのような動きをしているのか知りたいという事でしたので・・・・・・書かせていただきます。

もう一点、不動産の商談や契約決済は、予定時刻をオーバーする事があると思うのですが、時間の調整をどのようにしているのですか?という質問もありました。

とりあえず、今日のブログは、この話題で書きますが・・・。

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おっさんの一日なんて、知っても楽しいのか疑問ですが・・・、読者の方は、いろんな事に興味を持たれますね〜(笑)

先週の手帳を見て・・・・不動産業者的動きが多かった時をセレクトすると・・・・・。 


7:30 起床・・・・風呂に入りながらオレンジジュースを飲んで、バナナとハチミツヨーグルトを食べて家を出ました。

9:00 本社に出社して、マルチビタミン、ミドリムシ、オルチニン、カルシューム、ペプチドと、胃薬のネキシウムと、ダイエット薬の偏せきと、青汁を飲んで・・・・、その後、コーヒーを飲みながら、メールチェックをして、数件電話をかけて、社員たちと打ち合わせをしました。

10:00 津島市の地主さんが、土地を売りたいとのことで、社員ではなく私を指名してきたので、30分ほど話をして、担当社員に引き継ぎをしました。

11:00 T自動車の系列会社に行って、12:30まで総務部長と打ち合わせをしました・・・・内容については秘密ですw(移動中に溜まった電話を処理)

14;00 本社に戻り、弊社のインターネットの業者と打ち合わせをしました。(本社から名古屋支店に移動)

15:00 名古屋支店で知人から名古屋市内の中心部で100坪以上の店舗を探してほしいという依頼を受けました。

16:30 某市役所へ行って、あれこれ打ち合わせをさせていただきました。(内容は秘密w)

18:00 河豚屋に行って企業の社長たちと会食しながら、太陽光発電と、海外事業について打ち合わせをしました。(海外における日本のヤンキーファッションの話が面白かったですw)

20:00 河豚屋の流れで皆で錦三丁目のクラブに行って飲んでいると、そこに自動車関係の社長と、貿易関係のの社長と合流・・・・その後、なんだかんだで深夜2;00過ぎに終わりました。

3:30 風呂に入って、睡眠薬を飲み、ブログをチェックして就寝・・・・・ZZZzzzzz

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翌朝、8:00起床・・・・シャワーを浴びて9:00出社・・・・。

読者のMさん、こんな感じで宜しいでしょうか?

だいたいこんな流れなのですが・・・、ブログは、接待や会食等がない日か、早く帰ってこれた時、日中の空き時間に書いています。

さて・・・、最近、仕事をする中での一番の悩みは、スケジュール管理です。

たぶん不動産業者の方々、同じように悩んでいるかと思いますが・・・・、1つ予定がずれ込むと、全てがズレてしまうということです。

特に、重説、契約で、思わぬ質問があったり、訂正があったり・・・、決済で、金融機関の動きが悪く予定よりも遅くなったり・・・・会社を出ようとした時に、お客様が来てしまったりすると、5分だけとか言いながら、10分以上話してしまったり・・・・・。

不動産業者の方って、けっこう遅れてくる方が多いのですが・・・、相手が遅れて来られるのはいいのですが、自分が遅れて行くのは本当に申し訳ないと言うか、めちゃくちゃ嫌です。

先日も、某市役所で、関係各課の課長と住宅地開発についての打ち合わせをした際に、20分も遅刻してしまったわけですが・・・。

 『申し訳ございません。 前の予定が長引いてしまいまして・・・。 皆さん、お待たせしてしまって本当に申し訳ございません。』

某市職員さんたち 『・・・・・・・・・。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・。・・・・・・・・・・・・。』

ここで、都市計画課の課長さんが、気を利かしてくださったのか嫌味なのか・・・・・。

都市計画課課長 『千代田さん、社員さんと設計士さんは、10分前に来てくださっていたので、社長は20分遅れてこられましたから、帳尻合ってますね、あははははw』

他部署職員さんたち 『・・・・・・・・・。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・。・・・・・・・・・・・・。』

 『いえいえいえ・・・。 帳尻なんて合ってません。 皆さんの貴重な時間を、本当に申し訳ございません。  千代田不動産の代表をしております・・・近藤でございます。』

もちろん遅れるという連絡はさせていただきましたが、各課の方々が、8人も私が来るのを待ってくださっていて、その部屋に入った瞬間の空気の重さと言ったら、何とも表現できないかんじで、じと〜っとしていました。

そして、すかさず名刺を出しまして、一人ずつ丁重に、お詫びを申し上げ、名刺交換をしまして、開発の調整の話し合いをしたわけでございますが・・・・・。

その後の協議で、少しずつ打ち解けてきまして・・・、まあ、各課のご意見を聞いて調整をさせていただきました。

しかし、ここでも困るのが・・・・、次のアポの時間が迫り・・・・結局、次のアポも10分遅れでした。

さすがに、遅刻しておいて、ちょっと次がありますので・・・なんて話はできないわけで・・・、なるべく早く終わらせようとするのですが、結局、遅れ遅れで・・・・最後のアポまでズレ込んでくるんですよね〜・・・。

たぶん読者のMさんも同じような状態なんだと思います。

冒頭で書いたように・・・・消費税増税前に、これから不動産の動きが活発化してくると予想しています。

まあ、マイナス金利の影響で拍車がかかり一段と活発になるかもしれません。

この感じで動きが更に出てくると、業界の皆様におかれましては、現在でも時間に追われているのに、更に時間に追われるようになるということです。

私も、風の噂で、近藤社長は時間通りに来ない人だとか・・・、名古屋時間の人・・・とか、聞こえてきますので、時間の上手な使い方を真剣に考えてみたいと思います。

とりあえず約束の10分前到着を目指して頑張ります

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2016年02月19日

2043) 古いビルの用途について考える

名鉄津島駅近くに弊社が所有している古いビルの話です。

デイサービスの法人に貸していたのですが、先月末で退去されたので・・・・社員を数人連れて、建物内部を見に行ってきました。

貸そうか、売ろうか・・・・どっちでもいいんですけど・・・・、どっちでもいいとなると逆に迷うんですよね〜。 


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一階に、大きな部屋と小部屋、風呂、トイレ、収納庫があり、二階、三階は、居住部屋が複数室・・・・敷地が50坪ぐらいだったかな〜・・・・、そこに約95坪の建物(ボロビル)・・・でも、一階の内部は、リフォームして介護仕様になっていますし、屋上は防水工事したばかりです。

どうしたもんですかね〜?

まずは売却から考えたとして・・・・。

1500万円で売るとして、解体して更地にするのに500万円・・・手残り1000万円ぐらいか〜・・・・これは、もったいないから、や〜めた〜w

現況のまま使ってくれて1500万円ぐらいで買ってくれる人がいたら売ってもいいけどな〜・・・・・。

うむ〜・・・・・、次は賃貸で考えたとして・・・・。

まあ、一階がデイサービス用にリフォームしてあるとしても・・・・現況で借りてくれることを条件にすれば、月20万円ぐらいかな〜?

自社所有のビルが、空になった場合・・・・売るか、貸すか・・・・、プロも素人も、最初、一般的にというか・・・、だいたいこういう考え方をするんですよね〜。

そして・・・・ここからは、私の動き方なんですが・・・・・。 

社員に・・・・、『うむ〜・・・・外国人労働者の寮にするとして・・・・楽に30人は住めるな・・・w お〜い 住宅地図もってきて〜w』

住宅地図を見ながら・・・・、『近隣の会社等を見て、ここと、ここと、ここに営業に行けぇ〜w この店のオヤジは、顔が聞くから、誰かいたら紹介してくれるように頼んで来いw  俺は、役所の産業振興課と商工会に行ってくるわ・・・w 賃貸でも、売買でも、何でもいいよって事でよろしく。 売買1500万円、賃貸月20万円 両方とも現況有姿で、ゴタゴタ言わさん条件でよろしく!』

そして、私は、屋上に上がる・・・・・。 

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ひょえ〜・・・北風さん、勘弁してください・・・・・めっちゃ寒かっです。

東の空を見ながら考える。

津島駅、近いな〜・・・・、商業系は・・・、津島駅前の天皇通りの商店街は、瀕死状態だしな〜・・・。

でも、津島駅から名古屋駅まで、30分以内ぐらいか〜・・・・・。

名古屋駅の開発で建設系の人たちの寮は、どこにあるんだろう???   仮に30人を、ここに住ませて、賃料が月20万円だとしたら、めちゃくちゃ美味しいんじゃないかな〜?仮に人数を減らして20人で快適に暮らしだとしても、月額20万円で、20人住めたら、一人1万円の寮費・・・、もしかするとカンボジアよりも安かもwww

タコ部屋状態で、三段ベッドとか置いたら、50人は楽に住めるだろうけど・・・・今時、タコ部屋はないからな〜・・・・、でも、もうすぐ、津島の駅の東あたりも、いろんな工事をするみたいだし・・・どうなんだろう?

津島神社や天王公園も近いから、ちょっと改装して、民泊施設もありかな〜? でも法的な部分とか、少し問題がおきそうだな〜・・・・・。 中国系の旅行会社の社長たちに聞いてみよう。

駅が近いし、コンビニ目の前だし・・・利便性いいんだよな〜。

待てよ・・・名古屋駅だけじゃなく、津島から名古屋の区間で、木田や、甚目寺、枇杷島あたりで、外国人を大勢使っている会社って、どこがあるかな〜・・・・後で、住宅地図見てみよ〜っと。

あとは、昔からの津島の金持ち連中が趣味の不動産コレクター的な感じで買ってくれないかな〜。

まあ、とりあえず、その辺のところかな〜・・・・、営業かけてみよ〜っと・・・

おおおおぉぉぉぉ〜〜〜〜寒むぅぅぅぅ〜〜〜〜〜 よしっ、全軍退却〜〜〜。 

こんな感じで・・・・、どこに営業をかけるのかを考えて・・・、あとは、私は人脈、社員たちは、足を使って営業をするわけですが・・・。


そして、会社に戻ってから地図を見ながら建設系の人材派遣会社のH社長に電話をしました。

 『HELLO・・・ Do you want  オクトパス ルーム?』

H社長 『あはははw 近ちゃん、何で英語やねん? 英語なら英語でええけどな〜・・・、せめて、ご機嫌いかがとか、元気?とか聞いて〜なw いきなり、Do you want・・・・そのあと、何て言ったん?』

 『Do you want octopus room? 』

H社長 『ん???  部屋???』

 『これだから学のない奴は嫌だわ・・・・。 タコ部屋だよ・・・、H社長、人材派遣の寮は、いらないかって意味だよ。 直訳しか分からんようでは、ネイティブにはなれんぞ!』

H社長 『あはははははw 相変わらず、面白すぎる。あははははw  せやけど、タコ部屋は失礼と違いますか。 今時は、個室、冷暖房完備ですわ。 』

 『知ってるけど・・・。 物の例えだw  津島の駅近くで、俺より、ちょっぴり年上の素敵なビルがあるんだけど、デイサービスに使われてたんだけど、解約になって空きビルになったから、おたくの社員様の寮にどうかな〜?と思って・・・、ご連絡をさせていただいた次第でございます。 1500万で買ってくれてもいいし、月20万で貸してもいいぞ・・・。 で・・、どやねん?』

H社長 『津島か〜・・・・・・・・。 』

 『あっ・・・。 今、津島か〜って言葉で、津島市民全員敵に回したな・・・・。 三階建てで、総面積で100坪弱あるから、贅沢仕様なら20人、通常で30人、タコ部屋仕様であれば50人は住めると思うぞ。 』

H社長 『それは、美味しいかもしれんな。 見に行くわ・・・w』

H社長 ゲット! とりあえず、おひとり様、ご案内決定です。

その後も、あちこち電話をしまして・・・・4組様のご案内をすることになりました。


売ることになるのか、貸すことになるのか分かりませんが、とりあえず早急に資料の作成をするように社員に指示を出しました。

先日、ブログの読者様から、普段の近藤社長の仕事の話が少ないというご意見をいただきましたので、本日は、日々の仕事の話として、本日の古ビルの現調、現確、営業について書かせていただきました。

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