2015年12月

2015年12月18日

2025) 先日のブログと、境界争いの話

先日、土地は、誰の物?という題材で書かせていただいたのですが・・・・。

読者の皆さんから、いろんなコメントや、メッセージ、メールをいただきました。

2024) 土地は誰の物? 国の物です。

けっこう反響が大きかったのですが・・・・。


地球上の歴史から見た現在の土地の所有権、現在から見た土地の歴史、現在だけを見た所有権と賃貸借、国の政策と所有権と税金、不動産業者から見た所有権と相続税、等・・・・。

沢山のご意見をいただきました。

2015-07-06-13-15-29



地球に大陸ができて・・・それが、土地なんですけど・・・。

読者の方から、面白い内容のメールがありました。

人間が、土地の所有権のために争い始めたのは、農業が始まった頃だということです。


狩猟民族が、集団で農耕を始めたことで、人類にとって土地の所有権争いが起きた。

狩猟時代には、小さな狩場争いはあったが大きな争いはなかったらしく、農耕が始まってからは、集団同士が、土地に定住することによって、人々が協力し合い共同作業的な関わり合いの中で生きていくようになったために、土地の所有権をめぐり争い合うようになったということで、狩猟ではなく農耕が戦争の始まりなんだそうです。

ここからは、私の想像なんですが・・・、当時は、建ぺい率や容積率も関係ないですから、作物を作るのに最適な土地が、価値が高かったんだろうな〜なんて事を思いました。

昔は、麦や米等が多く採れる土地の価値が高く・・・今は、賃料が高く取れる土地の価値が高いw

あとは、水場が近くにあるのに、水害にあわない土地が良い土地で、敵や獣に襲われにくい作りということが、良い家の条件とかですかね〜・・・(笑)


そして・・・。

読者さんの中には、厳しいご意見をくださる方もいらっしゃって・・・・。

ある不動産業者さんは、私のブログの相続税の意味が分からない!という部分にヒットしてしまったのか・・・。

相続税の基礎控除が低くなるほど、又、税率が上がると不動産の売却が増えるということをご丁寧にご説明いただきました。

今年から、相続税の基礎控除が6割に縮小されたことにより、相続税の申告のボーダーラインが下がり、遺産が基礎控除を超えて相続税を払わなくてはいけない方が増えたということぐらいは、さすがに知ってますので、そういう意味で・・・、相続税の意味がわからん!と言ったわけではないんですけどね。

何にしても、相続税の改正は、不動産業者として喜ぶべきことであり、ブログにグダグタ書くなと言いたかったようです。

また、今後ともご指導ご鞭撻を宜しく願い申し上げますと返信させていただきました。


そして・・・話は、土地の所有権の話に戻りますが・・・・。

具体的に名前は書きませんが・・・。

隣町の、大地主さんで・・・、Yさんという方がいるのですが・・・、事ある毎に自分の土地を少しずつ増やそうとする人がいらっしゃります。

その大地主Yさんの土地には、必ずと言ってもいいほど、境界杭がありません。


その大地主Yさんは、死んでも土地を売る方ではないので、自分が測量をすることはないのですが、隣町の、あちらこちらに沢山土地を所有しているので、売買する土地と隣接をしていることが多々あるのですが・・・・、売買対象地を測量すると、いつも、その大地主Yさん側には境界の杭がなく、何らか越境していて、越境しているポイントを、自分の敷地だと主張して、それを認めないと、境界立会の印鑑をくれないのです。

近所の嫌われ者で、常に隣地トラブルが絶えない。

私も、大抵のトラブルやクレームは解決できるのですが・・・、大地主Yさんだけは、決着がつけられない事が多々あります。

今度、お会いした時には・・・・。

『地球ができて、大陸ができて・・・人類誕生から・・・狩猟時代、農耕が始まり、人々が土地をめぐって争うようになり、戦争により多くの血が流れ・・・今に至り・・・、我々は、日本という国の法律の中で、所有権というものがあって・・・もしも、時代や、国が違えば・・・死んじゃってますよ。もう、境界杭抜いたり、勝手に越境してブロック作るのやめましょうよ。』

と。。。言うつもりです。

でも、昔の人たちは、Yさんのように、柵を広げたり、境界の目印を抜いたりして・・・最終的に争いが起きたんでしょうね〜。

土地の争いはしたくないですね〜w

日本でも、数十年前までは、縄で測量をしていたので、雨の日と晴れの日で、寸法が、かなり変わったって話も・・・聞いたことがありますw

そんなわけで・・・皆さん、沢山のコメントや、メッセージ、メールをいただきありがとうございました。


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2015年12月14日

2024) 土地は誰のもの?国のものです。

皆さん、いつも当ブログをご愛読いただき誠にありがとうございます

前回のブログのコメント欄に、土地は国の物であって、私たちは、土地を借りているにすぎない!というようなご意見をいただきました。

2. Posted by 新米不動産屋 2015年12月12日 20:25
不動産の流通という観点で考えると相続税はあるべきです。
人道的且つ道徳的には間違っています。
そもそも、国民の大半は国が名付けた所有権という言葉を本当の所有権だと信じているようですが実際は賃借権なんです。

この事実についてブログにて近藤社長の見解を近藤節で表現してください。


近藤節と言われましても・・・毎日、平凡に暮らしている中で、思った事や、日々の出来事を書いているだけなので、普通に書かせていただきますが・・・。

実は、私も、土地は所有権ではなく賃借権に近いと・・・つまり国から借りているだけ・・・。

但し、日本国のルールに則り、所有権いう名目で、私有財産として、国に、しっかりと保護されているんですけどね。

皆さん、ここで、ちょっとだけ、歴史の勉強をしてみましょう

46億年前に地球が誕生し、40億年前に、バクテリアちゃんが出現しました。

6億年ぐらい前に昆虫みたいなものに進化してきて・・・・3億5年前には昆虫が・・・、3億年前くらいから昆虫が両生類に・・・そのうち調整類から哺乳類に・・・恐竜が2億年前ぐらいかな?

5000万年前ぐらいに哺乳類が・・・・300年前ぐらいにアウストラロピテクス・・・。

そして、30万年ぐらい前に、うちのカンボジアスタッフの梅ちゃんみたいな、原人になって・・・3万年前ぐらいにやっと、今の人間っぽい新人になったわけです。

それぐらい知ってるわって内容ですみません・・・。

これは、私の、不動産コンサルとしての見解なんですが、すでに3万年前には、所有権という意識があったように思います。

例えば、原人Aさんとファミリーが住んでいる洞穴に、他の原人Bが勝手に暮らしだしたら・・・。

原人Aは、原人Bに対して、『ここは俺の洞穴だがや〜。』って、所有権の主張をしたはずです。

そして・・・1万年ぐらい前には、農耕が始まっているので、確実に、この時代では所有権を主張しているのです。

しかし、この時代には法律や警察もいないし、ましてや、法務局はないので、先住民を追い出したり殺したり・・・戦って所有権を勝ち取ったと思うのですが・・・・。

そこから先は、人類は、流血の争いをし、戦争という悲惨な争いを繰り返し・・・今に至り・・・、土地の所有権を争いは、今も、世界のどこかで起きているわけです。

そもそも土地は、人類が誕生する前から存在しているのであり、その土地が誰のものなのかは決まっているわけではなかったわけですが・・・、生物の縄張り争いから始まり、当然、人類が誕生してからは、所有権という意識に変わったと言いたいわけです。

そして、人類の歴史から考えると、ほんの最近、やっと落ち着いて・・・、我々は、今現在の日本という国の法律に守られて、日本国から土地を借りて・・・偽りの所有権を、真の所有権と勘違いして、そこに家を建てたり耕作をしたりして生活をしているわけです。

歴史の勉強ですが・・・・ブログの文中に所有権と法務局という文字も入ってますし・・・一応、不動産コンサルとしての見解です・・・・

間違っても、講演や研修で話したりはしませんが・・・・(笑)

2015-07-14-19-31-32


日本という国の法の中では、第206条に、所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

つまり、日本の国土を、日本の法の中で無期限に借りる権利・・・それが所有権というものなのです。

でも、賃料が取られてないじゃないかと言われる方もいらっしゃるかもしれませんが・・・。

取られてますよ・・・税金という名に変えて、しっかりと賃料を払っています。

印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、一定の額を超えると相続税

印紙税、不動産取得税、登録免許税は、国に対しての礼金みたいなもので・・・、固定資産税が賃料で・・・、相続税は、前回のブログにも書かせていただきましたが、意味がわからないですけど・・・、日本国から賃借していた権利を無償で貰うことは許さんって感じですかね?

そして・・・こんな法律もあります!

土地収用法第3条、第5条、第6条、第7条

土地の収用は、公共の利益となる事業において、民法上の手段だけではその事業の目的を達成するのが困難な場合に、私人の財産権を強制的に取得するためのものである。

土地の買収は、国や地方自治体が土地所有者と直接交渉し、互いの同意を得て行うのが原則なんですが・・・・、この交渉が決裂した場合、土地収用法が適応される。

国や地方自治体の申請に基づき、収用委員会で補償額の正当性かどうかを審議されて、最終的に収用委員会の裁決で強制収用が決定します。

つまり、国や地方自治体は、土地の所有者に正当な補償をして、道路、公園等・・・公衆便所とかもだと思いますが・・・、公共事業に必要な土地の所有権を取得することができちゃうんです。

ダムや空港ならともかく・・・、ここに、公衆便所を建てるぞ〜、強制収用だ!・・・なんて話は聞いた事がないですが・・・。

まあ、国も、世間体もあるので、安易に強制取得はしませんけどねw

ここまで読んで、土地は、誰のものなのか、今一度考えてみてください。


本日は、読者さんからコメントをいただきましたので、土地の所有権について書かせていただきましたが・・・。

とりあえず、今現在、我々は、日本国家の法律に守られ、国の土地だという事を忘れ、自分の土地だと思い込み、税金を納めています。

私たちは、賃借権を所有権と間違えてしまうぐらい、自由と平等な社会で生きています。

数十年後、数百年後・・・、日本が、どうなってるかは、わかりません。

再び、戦争という過ちを犯し・・・もしかすると、所有権を主張することもできない状態かもしれません。

人間の生きている時間は、長いようで短く、短いようで長いです。

まあ、難しく考えると、今回、私が書いたような事を考えてしまうのかもしれませんが、とりあえず、今は、国が所有権だと言っているんですから、所有権ってことにしておけばいいのかな〜なんて思います。

土地を購入した後、誰からも邪魔をされず、そこに家を建て、家族が幸せに暮らせれば、それでいいんだと思います。

そんなわけで、本日は、土地は誰のもの?というテーマで書かせていただきました。

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2015年12月12日

2023) タワーマンションの相続対策について

今日は、相続についての話を書かせていただきます。

読者の皆様からの相談の中で、相続、相続対策というのは、大きなシェアを占めています。

特に、相続対策についての相談が多く・・・・。


地主さんや、不動産資産家の方が、『私が死んだら、どれだけの相続税がかかるんだ?』と聞かれることが多く、本日も、名古屋市中村区の地主さんから相談がありました。

地主さん 『前に、知人の紹介だったんだけど、俺が死んだ時の相続税を計算してくれた税理士がいてな〜。 確か、その時で8900万円だたかな〜? あれは、5〜6年前だったと思うんだけど、相続税って、来年ぐらいから上がるんだろ?』

 『え〜〜〜w 何を今更言ってるんですか! 今年から上がってますよ。 だから、前から相続対策をしましょうって言ってるじゃないですか。 前に土地を売っていただいてるので、相当な現金もあるでしょうし・・・不動産も沢山お持ちじゃないですか。 とは言っても、世に憚るタイプななので長生きしそうですけどねw』

地主さん 『うむ〜・・・確かに・・・。 確かに家族に嫌われるからな〜・・・。 うちの子供達は、正月と盆ぐらいしか顔を出さん。 孫も、大きくなってから寄ってこない。 近藤社長・・・、客観的に見て、俺が嫌われる要素って何だと思う?』

 『あははははw 世に憚ると言ったのは、嫌われ者という意味ではなく、長生きしてくださいという気持ちで言っただけで、本当に嫌われているなんて、少しも・・・いや、少しぐらいしか思っていませんよ。』

地主さん 『少しってところを聞かせてくれ・・・、俺は、何故家族に嫌われるんだ? 三人の子を育て、全員家も買ってやったし、下の娘なんて、車、結婚資金、家を買う時に2000万円やった・・・。 去年も孫が家を買うのに500万出した。 手塩にかけて育てた子供からも、その子供である孫からも嫌われてる理由を知りたいんだ。 近藤社長、正直に答えてくれ。』

 『だから、冗談ですって・・・w 嫌われてないと思いますよ。 子供さんたちや、お孫さんたちの対応ですが、それが普通なんです。 子供さんたちの子供の頃、孫が子供の頃と、今と比較してそう思うわけでしょ?  子供が幼稚園児のように、お父さ〜んて擦り寄ってチューとかしてきたら気持ち悪いじゃないですかw 50代の娘が、いっしょにお風呂に入ろって言わないでしょw』

地主さん 『俺は、チューされても、いっしょに風呂に入ってもいいけどなーw』

 『あはははははw  キモいわ・・www まあ、年寄りになると僻みっぽくなりますからね。 前に、息子さんが旅行に連れて行ってくれたとか、孫が海外の土産をくれたとか言ってたじゃないですか。 嫌われていたら、そんなことしませんよ。 私だって、親孝行しまくってるつもりですが、飯食ったり、旅行行ったりして、ゆっくり話をすることなんて年に数回ですよ。』

地主さん 『そういえば・・・、孫が、高層マンションを買っておくと相続対策になるんじゃないかって言ってたな〜。 その時は、自分が欲しいだけだろうと思って聞き流したが、どうなんだ?』

 『それ、今時はタワーマンションって言うんですが・・・まあ、それなりに効果はありますよ。 タワーマンションって、土地の広さの割に部屋の個数が多いため、価格が高い割に土地の持ち分が少なくなるので、結果として土地の評価額が少なく計算されるんです。』

地主さん 『道理は分かるがマンションは空中に金を出すみたいで、なんか好きになれん。』

 『高層階の高額なものを買っておけば、時価の・・・4分の一・・・、もしかしたら物件によっては5分の一程度の評価額となるかもしれません。 つまり、1億のタワーマンションだったら、2000万〜2500万円ぐらいのの評価になったりしちゃうかもしれないということです。抽選の人気マンションであれば、買っておいて、あなたが死んでから相続人が手放した時に、どっちが得かというと、おそらくマンションを買っておいて相続人が売ったほうが得でしょうね。』

地主さん 『そういうもんなんだな〜。 うちの孫も、それを知っていたなら大したもんだw あはははははw 近藤社長、相続対策というやつをお願いできんだろうか? 今だと、いくらで、対策をするといくらになるか計算してもらいたいので宜しく頼む。』

 『いいですけど・・・、物件も適当なのを当てはめて、借金作って、建物建てるということで、死んじゃう時期をいつに想定したらいいのかわからないので、今現在の状態で計算を出して、10年後に死んじゃうってことで、おおよそのシミュレーションを出してみますね。 とりあえず、今の資産の全てが分かるものを持ってきてください。』

地主さん 『どこまで持って来ればいい? 貯金、不動産、株・・・・内緒のヘソクリもか?』

 『そ・・・そのヘソクリは、どれぐらいの金額なんですか? 数百万とかありますか? 』

地主さん 『ん〜・・・。 それは言えん・・・。』

 『じゃあ、ヘソクリはなしで、その他の資産が分かるものを持ってきてください。』

地主さん 『近藤社長に、全部、分かっちゃうからな〜・・・・。』

 『そこを把握しないと、計算できんじゃないですか。 まあ、どっちでのいいので、対策したいなら持ってきてください。 相続税を払う時に、息子たちを困らせたいなら持ってこなくていいです。 俺は、その時に、相続人から残った不動産の売却を頼まれて、手っ取り早く安く売りまくって現金作るだけなんで・・・(笑)』

地主さん 『恐ろしいこと言わんでくれ〜。 来週中に持ってくるわ。』

そんなわけで・・・・。

読者の皆さんも、相続税対策として不動産を購入した方がいいという話を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

2015年1月1日より、相続税の基礎控除額が縮小され、増税されることになったので、以前よりも相続税対策は非常に重要となっています。


そんな中で、タワーマンションの相続税対策は、不動産業界人なら誰でも知っているというぐらい認知度が高くなってきています。

このブログは、素人さんの為の不動産学校ですので、一応説明をさせていただきますが・・・。

相続資産のうちの金融資産をタワーマンションに変えることで、相続税評価を下げ、相続税を節約するということです。

一般的に、相続税評価額は、実際の売買価格よりも低く算出されるわけです。

そして、タワーマンションは需要が高いので、資産価値を極端に失うことなく節税ができるのです。

マンションの相続税評価額は、建物いくら、土地いつらというように、別々に計算されます。

土地は、マンションの敷地全体の面積を専有部分の面積で按分して各戸の持分が決まることが一般的ですので、土地の評価額も小さくなりますす・・・、もっといいのは、マンションを賃貸することにより、さらに評価額が下がります。

つまり、タワーマンションは、評価減が大きい上に、中古市場が活発な動きをしていますし、賃貸としても都会の分譲賃貸の需要は多いので・・・、 かなり大きな相続税対策でありながら、かなり低リスクであり・・・売って良し貸して良しの素晴らしい優良資産となるわけです。


実は、私も、タワーではないですが、名古屋市東区の新築マンションを購入し、不動産コンサルの事務所として使っていますが・・・、相続税対策で買ったわけではなく、別の税金の節税のために買ったのですが、一応、ここ数年の間に私が死んだら、かなりの相続税対策になります。

最近、あまり体調が良くないで・・・相続が発生しないように、暴飲暴食を控え睡眠をたくさんとって健康に留意したいと思っています。

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しかし、まあ、何というか・・・、私は、この相続税の意味が、未だに納得できないです。

親が妻や子に財産を渡し、財産をもらった妻や子から税金を取るって意味が分からないです。


所得税や法人税等、他の税金は、当たり前のように理解できるんですけど・・・相続税は、何故徴収されるのでしょう???

そうは言っても、相続税があるから売却をする場合も多く不動産業者として恩恵をいただいている部分もあるんですけど・・・、それにしても、相続対策、相続による売却をしていると、国も、ここまで取らなくてもいいのにって思いながら仕事をすることもあります。

相続税を払うために、今まで住んでいた大きな家を売却しなくてはいけない人もいます。

相続の裏側には、人それぞれ、様々な状況や、いろんな思いがありますからね。

そんなわけで、本日は、タワーマンションの相続税対策について書かせていただきましたが、個々の資産状況によって相続対策方法が異なりますので、相続税対策をされたい方は、お気軽にお問い合わせください。

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