2015年11月

2015年11月30日

2019) 意味が分からない不動産業者

毎朝の日課である・・・・コーヒータイム・・・

私は、朝一番のコーヒーが大好きなんですけど・・・・・。

そうはいっても・・・、朝は、電話、メール、社員たちからの報告等・・・・戦争のように忙しい。

その中でも、社員たちからの報告は・・・・・、悪い内容が多いので、けっこう恐ろしい・・・・。


弊社は、買付、契約、決済、通達等は、スマホでタイムリーに把握できるようになっているのだが、社員たちが、『社長、ちょっとお時間をいただけませんか?』と話しかけてくる事柄は、良くない報告や相談が多いのです。

まあ、不動産業において、買付、契約、決済、通達を取り除いたら、良い報告の方が少ないに決まっているわけですが・・・・。

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実は・・・、今朝の報告の中にも、良くないというか、意味が分からない報告が一つありました。

社員 『社長・・・、ちょっとご相談があるのですが・・・・宜しいでしょうか?』

 『うん・・・。 このcoffeeが、美味しく感じたまま飲める相談ならいいよw』

社員 『いや・・・美味しくなる報告ではないのは確かですので、コーヒー飲み終わってからにさせていただきます。』

 『ちょっと待て・・・・。 そうやって後回しにされると気になって、コーヒーが美味しく感じなくなるから、もういいよ・・・・何だった??? はい、相談入りま〜す・・・、3・2・1・・・キュ〜w』

弊社売主、一般のお客様が買主の売買契約について、とんでもなく、意味が分からない話だった。 

社員 『あの〜・・・・・・。 明日、予定している〇〇の契約の買主さんのお父様が、取引に知り合いの不動産業者を入れてくれとのことなんですが・・・。』

 『ほぉ〜w 買主様のお父様は、うちの契約書や重説では不安なのか? 知り合いの不動産業者を入れて契約を締結したいわけだ・・・。 まあ、買主さんが良ければ、うちは入ってもらっても構わんけど、取引が決まってるところに後から入ってこられても、手数料は出せんぞ。 買主のお父さんが、息子を案じて、自腹で仲介業者を入れたいなら、全然問題ないよ。』

社員 『いえいえ。 そういう話ではなく・・・・・、以前から、買主のお父様のご依頼で、息子さんの土地を探していたから、仲介に入れてくれ・・・うちに手数料を払えという話なのです。』

 はぁぁぁぁっ〜〜〜???   ちょっと待て、うちが売主だろ・・・ うちの営業が直接息子さんと商談をして、買っていただくことになたんだろ?  何故、そこに、買主のお父さんが、息子の土地を探してくれと言っていた不動産業者が手数料をくれと言ってくるわけ???』

社員 『私にも、理解できません。 だた、その仲介業者が、うちの社長か社員か分かりませんが、名刺交換をしたことがあって、知り合いだという事だったので・・・・、 もしかすると、社長の知り合いだといけませんので、その場で断らずに、本日確認をしてからにしようと思いまして・・・・。 名古屋市〇区〇〇〇・・・、*****って業者ですが・・・、社長、知り合いですか?』

 『はぁぁぁぁっ〜〜〜???  知らん! というか・・・見たことも聞いたことも話したこともない。・・・・と思う。 そもそも、当社と買主間で、すでに契約日まで決まり、重説、契約書ができている取引に、買主様の、一親等である父からの依頼者をうけて土地を探していたという業者から、何故、取引に入れろと言われなきゃいけないのか全く分からん。 それは、仲介に入れないと取引を壊すぞという脅しなのか???』

社員 『・・・・・。 わかりません。 言うののはタダ・・・あわよくば・・って感じじゃないですかね? 社長と知り合いじゃなきゃいいんです。 断りますので・・・・。』

 『うむ〜・・・・。 あかん・・・。 だんだん腹が立ってきた・・・・。 俺が、その業者と話をするわ・・・・。 今から電話かけて俺に代われ・・・・。 うちが無関係の不動産業者に手数料を払わなくてはいけない理由を聞いてみる・・・。 そして、それが、ゆすり集りの脅迫だったら、買主さんには申し訳ないけど、契約を中止する。  言ってみただけ〜ってことなら、手数料を請求される言われはないと、お断りをして契約をする。 とりあえず、電話してみてよ。』

社員 『いえいえいえいえいえいえ。 社長、十二分に理解できましたので、私のほうから、取引に入れてくれと言ってきた仲介業者にお断りをさせていただきます。 社長の、そのニヤリwを見てしまったので、絶対に何かやらかしますよね〜。 その業者に、放送禁止用語とか使って・・・、言われもない金を請求しやがって・・・・てめ〜は、〇〇〇かぁ〜とか・・・・。 』

 『あはははははw まあ、でも、断ったら、契約の邪魔をする可能性もあるので・・・・壊れるかもしれんから、それは覚悟しとけよ。 当社が仲介には入れない。言われのない金は払えん。と言う→お客様の親に土地か当社の悪口を言う→お父様は、息子さんにやめておけと言う→息子さんが当社に断りをいれてきて契約が流れる。 そういう可能性もあるぞ。』

社員 『そういう感じのニュアンスじゃななっかたので・・・・。 たぶん、買主さんのお父様と、仲がいいので・・・・あわよくばで、電話したって感じだと思いますよ。 そういうことになった際には、社長に、また報告を入れます。 でも、流れたら流れたで、他の営業も含めて検討中のお客様が何人かいるのでご安心ください。』

 『そっか・・・。 それはそれとして・・・もしも、流れたら・・・。 買主さんも、お父様の知り合いの不動産業者の責任で流れるわけだから、その業者に、きっちり責任とってもらって、、そのお客様に、うちの物件よりも良い物件を探してもらわないとな。 まあ、不動産というものは、縁みたいなものがあって、そのお客様と、今回の土地&弊社と、ご縁があることを願おう。 その上で、仲介料を請求してきた業者は、丁重にお断り申し上げましょう。 そういことで宜しく!』

社員 『はい! 今回、お父様と仲介業者の要望を断ることで、買主さんと、土地や弊社とのご縁がどうなるか・・・ですね。 社長が、いつも、ご縁という言葉を使われますが、不動産営業歴が長くなるほどに、目に見えない縁的なものを感じるようになりました。 私は、今回は、縁を感じますので、断っても、契約は流れないと思いますし・・・不当な請求に屈することなく断る社長は立派だと思います。』

 『あの土地を購入するきっかけ・・・土地の情報をくれた人との出会い・・・、仕入れの契約から決済まで・・・その後の工事・・・そして、今回の販売・・・。 今回の物件は、愛着もあるし、ここまで、きれいな流れで順調にきたから、俺は、断っても壊れないと思うよ。 うむ〜・・・お客様は予定通り、購入されて、あの場所に、素敵な家が建ち、そこで、お客様のご家族が幸せに暮らす。 これも、俺の経験値からの予測ねw』

と・・・心配をしつつも、お断りをさせていただいたわけです。

俺は、不当な請求に屈しなかった・・・、こんなことでキャンセルにならない!と思いながらも・・・本当は、ちょっぴり心配していたのですが・・・。

実は・・・。

うちの社員が、お父様と、不動産業者に電話をしたところ・・・・。

難なく普通にご納得され・・・雰囲気的には、そりゃそうだわなwみたいな感じだったそうです(笑)


人生、案ずるより産むが易し!

千代田不動産 近藤 ちよっぺん


まあ、でも・・・、今回は、悪意もなく、言ってみただけ〜って感じで、無事に契約に至ったわけですが・・・。

この業界に長くいると、それはもう・・・いろんな不動産業者さんがいまして・・・・。

これまでも、揺すりたかり、脅迫、詐欺、これまでも、いろんな事がありました。


特に大きな仕事になると、当社が買いに入っている場所の一部を買って高く売りつけようとしたり、非通知で電話がかかってきてドスの効いた声で手を引けというような脅しが入ったり、美味しすぎる詐欺的な話を持ってくる業者や、ある事無い事噂を流し取引を邪魔したり・・・。


そういえば・・、先日も・・・。

弊社が、宅地分譲4区画まとめての一括売りをしていたところ、一番良い場所を1区画だけ買うと、買付証明を持ってきて・・・、断ると、1区画だけでもいいと、うちの社員が口頭で言ったから、分割して売ってもらわないと困ると怒って因縁をつけてきたんですけど・・・。

当社は、社内のシステム上、業者へ一括売りをする物件と、一般の方々に販売する物件は、部署も、時期も違うので、うちの社員が、間違っても一括売りの物件をバラで売る訳が無いのです。

100歩譲って、万が一、そう言ったとしても・・・プロが、資料を見れば、一括売りというのは一目瞭然・・・ 南向きの角地と、北向きの土地と、平均値の価格で売る訳ないだろうと思うのですが
・・・、それに、売り渡し書を出した訳でもなく当然契約もしてないわけで・・、売る売らないは、売主の勝手・・・、もちろん買う買わないも買主の勝手です。

それを知ってて、土地を売れ! お前のところの他の者がバラでもいいと言った! 売らんかったら出るところに出るぞ!と、うちの社員を脅した、わけのわからん不動産業者もいました。

多分、ど素人のチンピラが不動産を齧ると、こういう感じになるんですけど・・・まあ、そういう輩なんだと思いましたが・・・、私が出る事もなく、社員が話をしたようです。


そういえば・・・昨年も・・・。

当社が、名古屋市内の収益ビルを購入しようとした際に、そのビルのテナントの不動産業者が、猛反対して、当社に脅しをかけてきまして・・・・。

それが、今時、警察に通報したら、速攻でパクられるであろう内容の脅しで・・・、私も、思わず笑っちゃいまして・・・、警察に通報しても面白くないので・・・・『いつ、どこで、だれが、そのような事をしてくださるのですか?』と聞いたのですが、怒鳴るばかりなので、翌日から毎日、その不動産業者の社長に電話をして、『いつですか?』と、聞きまくりました。

そうしたところ、今度は、買主の当社ではなく、そのテナントの不動産業者は仲介業者を脅しまして・・・・。

結局、仲介業者が、大手金融機関の関係の不動産業者だったからなのか、ビビってしまいまして・・・仲介業者が、『この度のことはなかったことにしてください・・・ペコペコ・・・。』ということで、遠方から謝りに来まして話が流れてしまったこともありました。

そんな、訳がわからない不動産業者もいましたね〜・・・。


そして・・・最高にランクの、意味が分からない事件は、5年前・・・。

弊社が、ある工場を買って加工して売却をしました。

当然、商売なので、安く買いましたし・・・当然、買った値段よりは高く売りました。

そうしたところ・・・工場を買った時の不動産業者が・・・、契約直後に売れたと聞きつけて・・・、

仲介業者 『そんな値段で売るとは聞いなかった。 それに、千代田さんところだから、工場のままではなく、宅地分譲にして売ると思った。 工場で売ったのなら減歩もないし、予定よりも儲かったはずだ。 仲介に入れてくれ。』

 『その節は、ありがとうございました。 しかし、弊社は、購入時に、宅地分譲をすると言いましたでしょうか? 普通、宅地分譲の場合は、これだけの規模の物だと開発許認可を停止条件として購入しますよね。 それを、一括で即日決済で買ったのです。 普通に考えて、工場として売ると思いませんか? それに、購入目的は、契約書にも重説にも書いてないですよね。』

仲介業者 『いやいや・・・。 俺の想像以上に儲かったのだから、仲介に入れてくれるぐらいしてくれてもいいがやw そういう意味ですわw』

 『わかりました。 いいですよ。 買主様からは貰えないですけど、弊社から1%だけ出しましょう。 その代わり・・・、仲介というのは、当然、今回の契約に関して不動産業者として責任を負う形になります。 今回、土壌汚染、アスベストの処理の問題もあり、当社は、最悪3000万円のリスクを視野に入れて契約をします。 最悪の場合、その巻き添えになってもいいなら、1%払いで仲介に入れましょう。』

仲介業者 『・・・・・。 確か、千代田さんは、現況渡しだったな。 アスベストは知ってたが、土壌汚染もあったか・・・。 どこまで、やったら知らんが、ややこしいからもうええわ。 儲かったら、ちょっと小遣いくれればええわw』

 『そんな事言わずに、せっかくですから仲介に入ってくださいよw そもそも、買取の契約の時も、契約書も重説も不備だらけだったじゃないですかw それでも、うちは、契約に、何も文句をつけてないでしょ? 不備だらけなのも、土壌汚染やアスベストの処理代も、解体部分の費用も、想定内だったので、とにかく、あの金額で買えれば、重説や契約書の詳細部分はどうでもいいと思って買ってます。』

仲介業者 『わかった・・・。 あの時、満額もらってるから、もういいわw まあ、あんまり儲かりすぎて金が邪魔になるから、もらったるわってことだ・・・あははははw』

 『ですから、思ってるほど、儲かってませんよ。 いいですか・・・、まず、あの物件建築確認がないですし、瑕疵担保対策で、土壌汚染調査、アスベストの内容、解体工事をした場合の費用、その他・・・・あの敷地内の物全部、壁や柱の傷までチェックして、図書を作ってるんですよ。 それだけで、1800万円かかってます。 その他、除去、撤去、申請、許認可、補修、他、トータルで、7000万円以上かかっています。 右から左に売ったわけではありません。』

仲介業者 『そうか・・・。 そんなにかかったのか・・・。 ほんなら、今回は、まあええわw これから、いい物件は、おたくに買ってもらう時に6%もらうようにするわ。 3%は仲介、あとの3%はコンサル料で頼むわ。 優良物件の仲介手数料は、売買金額の3%+3%+6万円+消費税なんだわw』

 『あはははw 優良物件は、3%+3%=6%ですか・・・w それくらい払ってでも買いたくなるぐらいの物件を持ってきてください。』

この時の話はこれで済んだのですが・・・、その後、物件を持ってきた時に、『この物件は、手数料だけではあかんで〜。 余分に手数料くれるか、土木工事、こっちにくれよ!』って言ってましたので、本気だったという事がよくわかりました。

まあ、6%払ってでも買いたいどころか、6%貰っても買いたくないぐらいの価格だったので、丁重にお断りをしましたが・・・・・。

法律で決まっている仲介手数料を勝手に6%にしちゃうんですから・・・意味がわからん不動産業者です。


昔はともかく、今は、いろんな業界から入ってきます。

生粋の不動産業者もいれば、金融機関系、建設系、土木系、その他、様々な業界から参入してきています。

そして、他業種から入ってきた人たちは、宅建の知識はあっても、本当の不動産業の仕事ができない場合が多く、業界の常識や習慣を知らない人も多く、取引をすることになり打ち合わせをすると、マジですか?と驚くような事も度々あります。

非常識、知識不足、経験不足・・・、人様の大切な財産を扱うという自覚がなく安易に考えている人も多いです。

売買の仲介の報酬で言うなら、3000万円の片手数料税込で100万円以上あるわけですし、不動産を購入して売却をすれば1割〜2割の利益は出るわけで、他の仕事に比べると、安易に大金が手に入ると思いがちですが、それは、とんでもない勘違いです。

完璧な仕事ができ、且つ、不動産取引に対する責任を取るという意味での、仲介手数料なのです。



この業界、最近は、不動産業者の質と品位の向上を目指し、各団体は頑張ってくださっているので、意味がわからん不動産業者は、だいぶ減りましたが・・・・、まだ、若干、意味も訳も、わからない業者さんがいます。

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これまでに弊社から8人が独立、みんな不動産業界で頑張っています。

独立をした社員たちが弊社にいる頃も、現在の弊社の社員たちにも、不動産に関する知識と、お客様の立場で考えて仕事をするということ、不動産取引の責任の重さを教えてきましたし、これからも教えていきたいと思います。

毎度、毎度、聞き飽きたかもしれませんが、不動産というのは人の生活に大きく関わるもので、人生を左右するぐらい重要なものでもあります。

今回、お客様のお父様と、そのご友人の不動産業者に、突然、仲介に入れてくれとお願いをされたからなのか・・・過去の、いろんな、意味がわからん不動産業者の事を思い出しました。

まあ、なにはともあれ・・・、今回の宅地分譲の契約は無事にできて良かったです。


あの場所に、素敵な家が建つのが楽しみです。


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2015年11月27日

2018) 空家対策と民泊について

メリークリスマス

ちょっと早いですが・・・街中は、ありとあらゆるところで、イルミネーションが・・・・

先日、泊まったエクシブ浜名湖も・・・こんなかんじでしました。

2015-11-22-22-16-00


私も既に、クリスマス気分でございます。

まあ、クリスマス気分と言っても、毎年恒例の忘年会ラッシュでございますが・・・、今年は、弊社の親睦パーティーをやらないので、多くの皆さんのところにお邪魔したいと思います。

皆さん・・・、本日は、とりあえず、ブログランキングの投票クリックをしていただいてから、ブログを読んでいただけるとありがたいです。


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ありがとうございます。


さて・・・・・・。

先日、読者の方から空家対策と民泊について近藤社長の意見を聞きたい!というコメントをいただきました。

現在、少子化、人口減少の影響で、戸建、マンション等の空家が目立ってきています。

まあ・・・、人口は減っていく中、出生率が約1,3%で・・・、持ち家率は上昇しているわけですし、共同住宅数も増えているわけですから・・・・空家率が増えて当然ですよね・・・。

人が減っても、新築は増える・・・中古が空家になってくるのは当たり前田のクラッカ〜www

総務省の統計によると、空き家数は820万戸ということで、5年前に比べ63万戸(8.3%)増加しております。


さて・・・

正直、空室についてはともかく、民泊について、それほど詳しいわけではありませんが・・・、本日は、空室対策と民泊について書かせていただきます。


そんな中で、マンションの空き室、戸建などの空家、別荘などを、有料で貸したりしちゃうというのが、ここ最近流行り出した、民泊というものなのですが・・・・。

民泊は、読んで字のごとく、民家に泊まることを民泊といいます。

そもそも以前の民泊は、知り合いや友人の家に泊まったり、旅行先で知り合った人の家に泊めてもらうのが民泊というもので、基本的に、無償で民家に泊まることが民泊のイメージでしたが、最近の民泊は少し変化しており、旅行者を有償で泊めるのが民泊ということになってきました。

しかし、民泊で、お客様から代金をいただくことは、どうなんでしょう?

法律は、旅館業について、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業と定義しています。

宿泊とは・・・、都道府県知事の許可を受け、寝具を使用して施設を利用すること」と定めており、宿泊料を受けることが要件となっています。

何が言いたいのかっていうと・・・、宿泊料を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けないということで、つまり宿泊ではないわけで、従来の民泊が、これにあたるのではないかと思うわけです。

それが、最近は、旅館業の許可をなしに、民泊と称し、お客様を泊めてマンションや戸建に泊めてお金をいただいちゃってる人もいるわけです。

最近、民泊ビジネスも増えてきているようですが・・・どうやって方の目をくぐっているのか知りませんが・・・賃貸の定義からも少し外れるような気がしますし・・・よくわかりません。

私は、この件について、警察が動いた例もあるようですし、条例で許しちゃってるようなところもあるようなので、違反なのか違反じゃないのか、はっきり断言できませんが・・・、まあ、流れとしては、空家の利用、外国人観光客の増加による宿泊施設の不足の問題から見ても、有料民泊を許しちゃおう的な方向に進んでいくように思います。


しかし・・・民泊には、多くの問題点があります。

もしも、法改正などで、有料民泊、全然OKとなったとして・・・不特定多数の人がマンションや戸建に出入りし寝起きするわけですから・・・近所迷惑になったりすることもありえるわけです。

仮に、私の周りで考えてみると・・・・。

私の自宅の隣の家の人が、民泊を始めて、外国人が出入りをしたとしましょう。

まあ、出入りするのは構いませんし、常識の範囲で泊まっていただくには何も言いませんが・・・、うちの敷地内に勝手に入ったり、ゴミを捨てたり、車の出入りの邪魔をしたら・・・、その場で、キレまくるでしょうし・・・・。

私のセカンドハウスのマンションの隣人が、民泊営業をして、せっかくのセキュリティーマンションに、入れ替わり立ち替わり外国人が出入りして、共用部の施設や、ロビーの応接などを、我が物顔で使ったら・・・、隣人と管理組合に・・・ボロクソに言うと思います。

ましてや、共用部にゴミを捨てたり、唾を吐いたら、その場で本人に激怒します。


所有者が、よほどきちんと民泊者を管理していないと・・・・・。

いろいろな問題が、起きてしまうのではないでしょうか・・・・。


皆さんは、隣地さんが民泊営業を始め、その外国人が入れ代わり立ち代わり出入りをしたらどうしますか?

私は、海外ビジネスとかもしていますし、街中で外人さんと話をしたりすることも多いので、少しは外人慣れしているわけですが・・・、それでも、住宅街の中や、セキュリティーマンションに、いろんな方々が出入りされるのは嫌です。

実際に、今年の7月〜9月まで、カンボジアのスタッフが来ていたので、しばらくの間、私のセカンドハウスに、無償民泊させていましたが・・・・やはり、クレームがあり、何度か、管理人さんから、あれこれ聞かれたようです。

旅行ではなく、ビジネスビザで来ていて、保証人もいるわけだし・・・、日本語も英語も話せるし・・・・、私が、厳しく挨拶や、ゴミの分別まで教えてあったのに・・・・それでも、クレームがあったようです。


第二の問題点としては・・・・。

どこで誰を泊めているのかわからない無秩序状態は、危険ではないかと思います。

犯罪等があった場合の責任問題、火事等の消防などの施設の問題、金を取って泊めるのに対して、消防設備のの問題もあるし・・・・。

私が、最も恐ろしいと思うのは、不法滞在者が空家に勝手に住んでいるのを、近所の方々が民泊と誤認して生活をしてしまい、その後、事件に巻き込まれたり・・・、病気の感染も心配です。


そんなわけで・・・・、民泊については、まだまだ問題が多そうです・・・。

政府が2015年6月30日に閣議決定した「規制改革実施計画」で、インターネットを通じ宿泊者を募集する一般住宅、別荘等を活用した宿泊サービスの提供について、2016年に結論を出すとしたようだが・・・・。

空家対策のひとつとして、行政が後押しをしていくのであれば・・・、最低限、どこで誰を泊めているのか? 火災などが起きた時に類焼を防ぐだけの設備が調っているか?をチェックして、徹底させてほしいです。



個人的な見解を述べさせていただくと・・・・、正直、私としては・・・・。

民泊の良さが全く理解できません。 


海外の友達とか、『うちに、泊まって行けよ〜w』なんて言ってくれる人もいるので、アメリカ、中国、韓国、オーストラリア、タイ、カンボジア等々・・・・・いろんな国で民泊しましたが・・・。

宿泊以上の民泊はないというのが私の考え方です。

確かに、良い体験はできますが、友人のご家族にも気を遣うし・・・・、それだったら夕食に招かれて、その後はホテルに帰って寝たほうが気楽です。

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人の家に泊まるのは嫌ですし・・・・、空家に泊まるのも・・・・元々、泊まる仕様になっていないので、使い勝手が悪い場合が多いです。

よく、別荘を使っていいよ〜wなんて言ってくれる友人もいますが・・・・掃除とか、戸締りとか・・・どこまでやったらいいのか迷うし・・・、やっぱり、なんだかんだ私は嫌ですね〜。

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逆に・・・・私の場合は、自分が泊まる、リビングや応接付の大きな部屋を取って、遊びに来ていただく感じです。

もちろん、皆で過ごした後に、自分の部屋に泊めたりするのではなく・・・・帰っていただきますが・・・・・。

今回、たまたま先日行った、エクシブの写真を使わせていただきましたが・・・・、

とにかく、私は、日本でも海外でも、民泊より、宿泊・・・・、大きめの部屋を取り飲んだり、外のレストランやナイトクラブで話をして、寝るのはホテル・・・・絶対的に完全なる宿泊派です。

とは言っても・・・、人の趣味趣向は千差万別、十人十色なわけですので、自分の意見を言ったまでですが・・・。

最近、空家を利用した民泊だが・・・・、海外では、シェアリング・エコノミーと言うらしい・・・・。

そして、この市場は急成長をしているとのこと・・・・。

世界の潮流になりつつあるシェアリング・エコノミーという新しいビジネスモデルは、空室対策等に適した対策のひとつとされ、経済・地域活性化につながると期待されている。

そして・・・・、そのひとつに個人宅へのネット仲介ビジネスというものがあるわけだが・・・・、経営側に、空家提供者と利用者に対しての善管注意義務と、事件事故への責任感が少なく、秩序が見えなくなっているように感じます。 


時代の流れなんだし・・・政府が、民泊を緩和するのは構わないと思いますが・・・、ホテル並みにとまでは言わないまでも、リスクも考えながら緩和をなくてはいけないです。

他にも、問題はあります。

民泊場所の、セキュリティーの問題もありまして・・・民泊する者に鍵を渡すわけですが・・・、合鍵を作られたりしたら大変です。

以前泊まった所有者が、合鍵を作り、後に侵入をする可能性があります。

読者の方からもご意見をいただきましたが、スマートロック等で対応をする・・・、民泊をされる方の身元確認をする他、出入り口等は、防犯カメラを設置しておくことは必須なのではないかと思います。

最近は、スマートロックも進化していまして・・・従来のスマートロックは1度だけ鍵を利用するゲストに対しても、専用アプリインストールとアカウント作成の必要がありますが、最近の新システムならWeb画面で操作できるので、専用アプリを使わずともスムーズに利用できます。

防犯カメラも、管理している側が、スマホやパソコンから、タイムリーで映像を見ることができるシステムもありますので・・・ハイテクを利用すると、効率良く安全性が増すのではないでしょうか

所有者が、近隣に迷惑をかけないように気を配りよほどきちんと民泊する者を管理していないと・・・・・。

いろいろな問題が、起きるのではないかと思います。


まあ、近隣対策、火災対策、セキュリティー対策、これらの問題が起きないように対策をしたとしても・・・今度は、これらの施設の工事等、費用的な問題が出てきます。

一個人が空家に対して、どれだけの費用をかけることができるのか?

一部の民泊宿は、大流行りしているらしいのですが・・・、大半の、民泊施設は、ホテルや旅館よりも低料金であり、また、需要としては、ぼちぼち需要はあるものの、大きな売上が見込めるわけではないので、高額な設備投資ができないという問題もあります。

やるなら、公衆衛生、善良な風俗の保持、犯罪やテロの対策等、きちんとした事をしていただきたいですし・・・・、でも、それをするには設備、人件費等の費用がかかる・・・・。

まあ、なんにしても・・・、この問題は、空家対策とか、ホテルや旅館が不足をしているからと言って、簡単に進めてしまってはいけない問題であることは確かだと思います。

本日は、空室対策と民泊について書かせていただきました。

こうやって、書き始めると、まだまだ書きたい事は、山程ありますが・・・、今回は、これくらいにさせていただきたいと思います。


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2015年11月24日

2017) 所有権移転請求権仮登記で、とりあえずリスク回避

先週の金曜日 午後0時半に、大変お世話になっている知人A社長から連絡がありました。

私は、このA社長には、若い頃から可愛がっていただいておりまして・・・、できる限りのことはしようと常日頃から思っているわけですが、さすがに今回は、時間がなくて、ちょっと焦りました。

A社長 『もしもし・・・、ちょっと聞きたいんだけど、俺の友達Bが週明けに約3000万円を返さないと自宅を取られてしまうので、とりあえず俺がBに3000万円貸して、その金で返済をして家を取られないようにしてやりたいんだけど、どうすればいい?』

 『ちょ・・・ちょっと待ってください。 Bさんに3000万円貸すってことは分かりましたが、返済はいつしてもらえるのですか???』

A社長 『半年って返すらしいわ・・・。』

 『らしいわって・・・。 Bさんが、返さなかったらどうします? 俺は、返ってくるとは思えませんが・・・・。』

A社長 『そんなもん、返すに決まっとるだろ〜・・・。何十年の付き合いだと思っとるんだ。』

A社長は、一見強面で、けっこう口が悪くて厳しい事を言う方なのですが、実は、とても良い人なのです。

男気がある人なので、人を信用すると、何でも任せてしまうし、お金も貸してしまい・・・、後で裏切られて悔しい思いをされているのを何度も見ていますので・・・、いらん世話だと言われても・・・、私としては、できる限り、悪い結果にならないようにしています。


 『生意気言いますが・・・、Bさんと何十年の付き合いだろうが、口約束で3000万円を貸したらだめですよ。 社長は、人が良いからすぐそうやって相手を使用しちゃいますけど・・・、俺は、社長の善意を利用しておいて裏切る奴を何人も見てきましたから、そういうことのないようにしたいのです。』

A社長 『もうBさんに貸すって言ってしまったんだわ〜w 男が一旦口にしたことを、そう簡単には取り消せん。 3000万円は貸すのは決まってるんだ。 これで、やっぱりできませんなんて恥ずかしくて言えんわ。 』

 『わかりました・・・。 とりあえず、住所地番教えてください。 』

A社長 『**市**町**丁目**番地・・・。 土地**坪・・・、建物は分からんw』

私は、そのまま電話を切らずに住所地番を聞き・・・地図を見ながら概算で査定をしました。

安く見積もっても土地だけでも3600万円では売れると確信をしたので・・・・。


 『A社長・・・。 今ある書類関係を全部持って2時に弊社に来ていただけませんか? それまでに、あれこれ考えてみます。 なるべく、社長の意に沿うようにしますが・・・最悪の場合、私が、この話はダメだと言ったら、恥はかくかもしれませんが、金を貸すのはやめてください。 お願いします・・・。』

A社長 『わかった・・・。 なるべく、何とかしろよ。 貸すって言っておいて、貸さないなんてことは、相手も困るし、江戸時代だったら切腹せなあかんぐらいのことだ・・・。 何とかしてくれよ・・・。 とりあえず、2時に行くわ・・・。』

そんなわけで・・・電話を切り・・・私は、謄本をあげて、きちんとした査定を出しました。

やはり、安く見積もっても土地だけで3600万円・・・建物は古いので解体をするとして・・・、3000万円の担保価値はあるという確信をしました。

そして・・・、時間通りにA社長が来ました。


A社長 『おうっw 悪いな〜・・・急なことで・・・・。』

 『社長・・・今から、私といっしょに弁護士事務所に行ってください。 とりあえず、週明けに3000万円貸す前に、仮登記をつけます。 その上で・・・まあ、いいや、とりあえず社長、弁護士事務所で作戦会議をしましょう。時間がないので宜しくお願いします。』

そんなわけで・・・A社長を連れて弁護士事務所に向かいながら・・・、弁護士さんに詳細の内容と、作戦を話しました。

そして、到着・・・・・。


私は、弁護士事務所で、書類関係を整理しながら・・・債務者のBさんに電話をして、週明け日付で、正確な返済金額を確認してもらい、ついでに、市税、税務署等、他の債務についても週明けに返済したらいくらなのかも確認してもらい・・・、Bさんの債務全部の金額を出しました。

そして、弁護士に・・・。

 『先生、今回のAさんとBさんの3000万円の金銭消費貸借契約を締結するので、書類の作成と立会いをお願いします。できれば・・・先生じゃなくてもいいので、AさんからBさんにお金が渡り、当日、振り込むまで立会いをお願いできるとありがたいです。』

弁護士 『近ちゃん・・・、わかったけど・・・。 司法書士の段取りをしてほしいのと・・・金銭消費の金利は何%にするか教えてくれ。 あとは・・・、代物弁済でも・・・、いや・・、所有権移転請求権の仮登記の方がいいか・・・。』

私は、週明けの朝一番の司法書士を段取りをして・・・、Bさんに、本日中に評価証明を取りに行って司法書士事務所にFAXで送ってもらうように頼んだ・・・そして、週明けに仮登記をつけることを説明して、それができないななら3000万円は貸せないと説明して、仮登記をつけることを了承していただきました。

 『A社長、週明けの朝一番・・・Bさんといっしょに、またこの弁護士事務所に来てください。 社長は、住民票と免許書・・・、Bさんには、伝えてありますが、権利書、印鑑証明、実印、評価証明、本人確認できるものを持ってきてください 』

A社長 『わかった。 俺は、ここに3000万円も、持ってこなければいけないだろう?』

 『いいえ・・。 社長のお金が入っている銀行でやります。 その3000万円は、どこの銀行から出しますか???』

A社長 『うむ〜・・・・。 どこでもいいが・・・うむ〜・・・、**銀行**支店がいいな〜w 』

 『わかりました。 では、週明け、ここで、金銭消費貸借契約を締結して、仮登記をつけて、その後、**銀行に行って、A社長から、B社長にお金を渡してください。 その場で、Bさんに、債権者3つに、振り込みをしていただき、着金確認をしていただきます。 それができれば、とりあえずは、比較的安全に3000万円を貸すことができますし・・・Bさんの不動産も人手に渡らなくて済みます。 ということで・・・・宜しくお願いします。』

ということで・・・・。

週末の金曜日・・・書類、意思の確認、すべての段取りを終えたのが・・・・午後16時36分

A社長からの電話が、もう30分遅かったら・・・・。

もしくは、A社長が、私に相談なしにBさんに3000万円を貸していたら・・・・。



もしかすると・・・Aさんは、3000万円を失うという、とんでもない事になる可能性もあるわけで・・・。

まあ、Bさんが、半年以内に返済をして、何事もなく終わったのかもしれませんが・・・・。

とりあえず・・・仮登記の段取り完了w

まあ、それでも、まだ、100%安全とは言い切れませんが・・・・・・



そして・・・週末は、土、日、月と連休で・・・・。

ちよっぺん・・・・w


2015-11-22-14-04-23


ゆるキャラグランプリ〜2015

おかげさまで、約1700キャラ中、52位  企業約700社の中で15位という結果でした。

当初の目標であった・・・総合50位、企業10位には、届きませんでしたが・・・・、大勢の皆様から、応援をしていただき・・・、社員たちも結束を固め頑張り・・・、私としては、大満足の結果です。

2015-11-23-13-43-33


ゆるキャラ投票最終日・・・。

社員たちの喉が潰れて、ガラガラ声になっているのに、それでも、必死で、投票をお願いしますと大声で叫ぶ社員たちの姿を見て・・・目頭が熱くなりました。

応援していただいた皆様、社員、スタッフの皆さん、本当にありがとうございました。



そして・・・週明けの本日・・・・。

予定通り・・、A社長とBさんの3000万円の金銭消費貸借契約・・・、Bさんの不動産の所有権移転請求権仮登記・・・、Bさんの返済は、全て無事に終了いたしました。

金曜の午後、ピリピリ状態で・・・・、週末は、ゆるキャラだけど、ゆるくなくて・・・・、週明けの本日は、金消と仮登記、着金確認等でピリピリで・・・・、区画整理の話し合いもピリピリで・・・、先ほど、やっと、ホッとしたところです(笑)

そんなわけで・・・所有権移転請求権仮登記で、とりあえずリスク回避・・・の話と、ゆるキャラグランプリの結果と皆様への感謝の気持ちを書かせていただきました。

最後に・・・。

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