2015年08月

2015年08月25日

1989)  土木、解体工事の価格差& ちよっぺんPV

弊社が買取をした土地上にある建物の解体工事の見積もりを取ったところ、A社800万円 B社1100万円・・・・。

同じく、造成工事・・・C社1300万円 D社1500万円・・・・。


同じ内容の工事で、なぜ、これだけ違うのか分かりますか?

当然、当社の使う工事屋さんは、きちんとした工事をする業者ばかりです。

それなのに、各社、何故こんなに価格が違うのか、分かりますか?


解体工事の処分費・・・、土木工事の材料費・・・、こんなものは、どこも大して違わないわけで、何が変わってくるのかと言うと・・・・。

利益と、人の使い方なのです。

利幅を、どれだけ取るのかによって、価格は大きく変わります。

工事に何日かかるのかによって、人件費が大きく変わります。

例えば、A社が一人2万円×8人×20日=320万円 重機、ダンプ、1日20万円×20日=400万円として、合計720万円ということで見積もりを記載してきたとします。

それをB社は、15日間で見積もりを出してきたとしたら、A社とB社の見積もりは180万円の差額が出るわけです。

そして、段取りが良いB社は、価格が安く、効率も良いので、利幅も減らすことができる。

解体、造成工事は、こういった理由により、価格差のついた見積もりの差がでてくるわけですが・・・。

これは、積算をする人の腕と、会社の利幅によって変わったり、又、工事の現場責任者の能力によっても変わってくるわけです。

そんなわけで、素人さんの皆さん・・・。

土木、解体工事は、必ず相見積もりを取りましょう。



そして・・・本日・・・とても素敵な見積もりが届きました。

400坪のビルの解体撤去工事なのですが・・・、詳細の合計は、1385万円以上なのですが・・・

見積もりの表紙が・・・・・。


2015-08-25-23-33-01


消費税込みで・・・、約145万円になってました。

詳細と表紙が連動していないのか、どうなのか分かりませんが・・・・。

1385万円に消費税を足すと・・・145万円になるらしいです。

400坪の建物を、坪3000円程度で壊していただけそうですwww

写真の左端に、ご検討くださいと書いてありますが、文句無しに、即発注したいと思います(笑)

他社は、1500万円を超えているのに、ありがたい話です。


さて、話は変わりますが・・・・。

皆さん、このYouTubeの映像をごらんください。


愛と感動、そしてハードなアクション・・・必見!



かなりの自信作です。

ちよっぺんが、自宅で、どんな暮らしをしているか・・・会社で、どんな仕事をしているか、見ることができます。

常連の読者の方は、是非、コメントをいただけるとありがたいです。


私の知人の、某ミュージシャン作曲、某映画監督が作ってくれました。

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2015年08月23日

1988)超一流設計士の大先生様

今日は、某大手ゼネコンの方が名古屋の駅西の土地の件で当社の名古屋支店に来社されました。

名古屋駅の新幹線口の近くに、リニアの駅ができる予定なのですが、その近くに私の友人が代表をしている会社が、約400坪の土地を購入したので、私が、その土地を取り扱っているわけですが・・・、その土地の件で、ゼネコンさん2名と設計の先生が来社してくださったのです。


このゼネコンさんとは、昔からのお付き合いで・・・私が駆け出し頃から、何度かいっしょに仕事をしたことがありますし・・・、以前、弊社が購入した8000坪の工場の客付けも、成約には至らなかったものの、一生懸命頑張ってくださり・・・、一般的なゼネコンの動き方とは違い、いい加減な話は少なく、割ときちんとしているというか・・・私が決めたルールをきちんと守り、先走りしたり、会社や上司を盾にして平気で裏切るようなことはしないゼネコンさんです。

私は、これまで、ゼネコンさんから何度も、ひどい目にあっていますが・・・、この会社に関しては、長年付き合ってきましたけど、一度も裏切られたことはありません。

これまで、他のゼネコンに、どういう手口で騙されたかと言うと・・・。

まあ・・・、不動産業者からしたら、よくある話だと笑ってしまうようなことなんですが・・・・。

某大手運送会社の物流センター用地の取りまとめの依頼をする際に、こちらとしても、とんでもない労力と、多少の資金が必要になるわけですが・・・、簡単に取りまとめ依頼書を出しておいて、最終的にダメでしたの一言で断ってきたり・・・

大手のスーパーが出てくるということで、土地の取りまとめを依頼してきて、こちらの費用で、現地説明会までさせておいて・・・土地が纏まったのに断ってきて・・・・、よくよく調べたら、大手のスーパーは最初から、多少検討していただけで全然前向きではなかったとか・・・。

借地の、土地の取りまとめを依頼した際に、私が、賃料の一ヶ月分では、赤字になると言って断ったところ、建築費用や、造成工事費用から捻出すると言っておいて・・・契約後に担当者が変わり、結局、赤字で土地の取りまとめをさせられただけになってしまったり・・・。

弊社が所有していた土地をゼネコンが買い付けに来た際に、売ってくれたら自社の資材置き場の売却を任せると言っておきながら、土地購入後、しばらく経ってから、売却しないことになりましたと課長と担当が、黒塗りの車で当社に来て土下座して謝り、借りは返すと言いながら、翌年、転勤してそれっきりとか・・・・。

めちゃくちゃ腹が立ってもめたこともありましたが・・・、部長が謝りに来て、ゼネコンの担当が、子会社に飛ばされて終わり・・・とか・・・w

何度も騙された私も、相当なアホですが・・・・(笑)

他の大手ゼネコンとは・・・、十数年の間にはいろいろありました。

結局、いつも、自分たちはサラリーマンですから・・・会社の意向には逆らえませんってのが決まり文句でして・・・、その後、何を言おうが、すみませんの一点張りで、謝りまくって事を収めようとするだけで・・・貸しということで許しちゃうんですが、返してもらったことは一度もございません。

最近は、他のゼネコンさんがアポを入れてきても、電話で話を聞くか、社員に担当させることが多く、まともに相手にしていません。

ただ・・・、今回、弊社に来てくださったゼネコンさんだけは、今まで、、そのようなことは一度もありませんでした。

そして・・・大手の商社を連れてきた際にも、大手商社の舐めた対応にも、当社と商社の間に入り見事に、しっかりとサポートしてくださったこともありました。

今回の駅裏の仕事は、私の友人の会社が所有しているわけですが・・・、私としても、友人が、この一等地を持っていることが嬉しく、鼻が高いわけで・・・、けっこう力を入れている仕事なんです。

詳しい場所は、公開できませんので、名古屋駅周辺の写真で我慢してください。
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それが・・・本日・・・いっしょに連れてきた設計会社の大先生様は・・・・・。

名刺交換をした際に、私が、どうぞ!とも言ってないのに、座って足を組んで、踏ん反り返り下目遣いで話し出す始末・・・。

初対面とは思えない態度…。

バシッと足払いをしたい気分になったわけでございますが…。

話の内容は、今まで設計した、有名なビルや、大型の建物の自慢話・・・、何故か、ゼネコンも、先生の自慢話を増幅し後押しをした。

世間話に交えて、駅西の400坪の土地の話をしていたわけですが・・・土地の話は興味を持って話をしているものの・・・何故か名古屋の悪口・・・。

終いに、その設計会社の大先生様は、物件や、名古屋の悪口・・・うなぎ、味噌カツ、手羽先・・・、名古屋弁、名古屋のクラブや、女性の悪口まで言って・・・名古屋は、所詮、東京と大阪の通過点とまで・・・。

ついでに言うと、うちのビルは、隣の立体駐車場と分離しているのはもったいないので、取り壊して建て直したほうが良いとまで、仰られて・・・。

そんなことは、言われるまでもなく、分かってるんですけど・・・、借金コンクリート造り&借金立体駐車場なので、ある程度返済して借り入れを減らさないと、銀行がお金を貸してくれないわけで・・・、知ってて言ってるのかな〜?

その他、何故か、名古屋の悪口、いっぱい盛りだくさんで、話は、とうとう戦国時代、江戸時代の話にまで発展してまでの名古屋の悪口・・・。

話は長いし・・・、なんとなく、大先生の話の一言一言が腹立たしい感じなんです。

ちょっとムカついたので・・・。

 『あはははw 先生、相当名古屋が嫌いなんですねw そこまで名古屋を悪く言う人も珍しい・・・。 奥様の浮気相手が名古屋の人だったとか??? 幼い先生を捨てて男と逃げたお母様の相手の男が名古屋の人だったとか・・、そんなオチはやめてくださいよw』

ゼネコンさんは、私の毒舌に火がついて来たのを察したのか話題を変えようと・・・・。

ゼネコン社員 『あっ・・そういえば、近藤社長、大口の工場跡地の8000坪、宅地分譲にされて、ハウスメーカー各社に売られたんですよね〜? 本当は、あそこに工場を持ってきたかったんですけどね〜・・・。 力不足ですみませんでした。』

 『7000坪は、既存宅地だったから住宅街にしたけど、まだ1100坪残ってるから、なんか連れてきてくださいよ。 老健か、医療関係・・・・、一応、ホイストクレーンが二機付いた100坪の倉庫も残してあるから、別の業種でもいいよ、 ただ、音や臭いが出るようなものは、隣が住宅地だから売らないけどねw』

大先生様 『ほぉ〜・・・。 御社は、そういった開発も手がけられるわけですか〜? 他人の褌で相撲取ってる仲介屋ではないってことですな。 あははははw』

 『元々、仲介屋ですし・・・今も仲介をやってますよ。 今回の駅裏の400坪も仲介ですし・・・。 他人の褌で相撲を取ると言われれば、その通りなのかもしれませんが・・・、それを言うなら、先生は・・・他人の・・・・、まあ、この辺でやめておきましょう。 放送禁止用語が出ますし・・・より一層、名古屋が嫌いになるといけませんので・・・w』

ゼネコン社員 『近藤社長・・・、今回、この土地を検討してくださる企業は、先生のご紹介ということですので、お手柔らかにお願いします。』

 『わかってますよw で・・・先生・・・、この取引が決まった場合、先生は設計で入るわけですよね〜・・・。 まさか、仲介を人の他人の褌と言っておいて、自分も手数料を貰おうなんて恥ずかしいことは言わないですよね〜???』

大先生様 『近藤さん、仲介手数料ではなく、顧客紹介料ということで、手数料分を半分こちらにバックしてください。領収書は、私の別会社があるので、そちらで切りますので・・・。』

 『なるほど・・・。 一つお聞きしますが・・・、仲介のリスクは、どのように考えていらっしゃりますか? うちは、重要事項説明の内容、売買契約に責任を持つということで、仲介業者欄に印鑑を押すわけですが・・・、先生の別会社も印鑑を押していただけますか?』

大先生 『社印は押しますし、領収証もきりますが、仲介ではなく、紹介者ということでお願いします。 手数料の半分を、御社が受領してくださって、その後、弊社のほうに払っていただければけっこうです。』

 『あはははw 嫌だ・・・。 そんな、つまらん取引をする気は毛頭ないです。 先生、リニアの駅の徒歩圏で400坪ですよ。 取引の責任も取れない奴に、手数料を半分持っていかれてまでするような、糞物件ではございません。 とりあえず、今日は、お帰りいただいて、悪い頭でもう一度お考えになって、顔を洗って出直してきてください。 もしくは、紹介料をたんまり貰えるような、売れ残りの糞物件を取り扱われたほうがいいですよ。』

大先生 『近藤さん、さっきも言ったが、名古屋なんてところは、所詮、東京と大阪の通過点ですよ。 もしくは、京都に泊まれない外国人観光客が流れてくる程度の街なんですよ。 半分払ってでも、取引しておくほうが賢明であると、私は考えましたが・・・。  ・・・違いますか?』

 『まあ、言いたいことは分からなくもないです。 認めざるを得ない部分もあります。 しかし、あなたが言っていることは、ホテルとしての需要の話であって、中部の経済全体を見ての話ではないですよね。 まあ、いいや・・・。 あんたと、俺の、雑魚同士で、経済の論議をしても何も変わらんし・・・、それ以前に、今、俺の中で最も重要な事は・・・、あんたとは、仕事をしたくないって事かなw 』

ゼネコン社員 『まあ、まあ・・・、社長、ちょっと落ち着いてください。 あくまでも、先生の希望ということであって、そこは話し合いをすれば良いことじゃないですか。 名古屋がどうとか、経済がどうとかじゃなく、社長は仲介、先生は設計と紹介料、我々は建築・・・そういう事でしょう。 やめるやめないじゃなく、前向きに話をしましょうよ。』

 『そんなことは、俺じゃなく、先生に言えよ。 自慢話と、名古屋の悪口、法外な金の請求・・・、どれも、いらんわ〜。 あの土地は、別の話もあるから、めんどくさい話はいらんのだわ〜。 』

大先生 『話になりませんな・・・。 後日でいいので、これまで私が、どんな仕事をやってきたのか、田舎の名古屋で小さな仕事をしている近藤さんに、しっかり説明をしてあげてください。』

 『知ってるよw アホみたいに自慢話をしてたじゃね〜かw 何百億円規模の建物なんだろ・・・w あんたが、施主なら恐れおののいてやるけど、所詮、設計会社の雇われ設計士だろ〜。 ビルの図面書いたぐらいで、世の中変えたような大きな事言ってんじゃね〜・・・雑魚。』

大先生 『雑魚とは、どういう言い草ですか。 あなたが、どれだけの商いをやってる人か知りませんが、私より一回りは若いような人から雑魚と言われる筋合いはない。 』

 『それは、失礼いたしました。 今度は、歳で物を言いますか・・・・w それでは・・、言葉を少し丁寧に話しますが・・・、自慢と悪口と法外な紹介料しか話す事ができない、チンピラ設計士さんというほうが正しいのかもしれませんね。 何にしても話は終わりました。 とっとと、東京までお帰りください。』

大先生 『人がワザワザ東京から新幹線に乗って名古屋まで来ているというのに、失礼な人だな〜。 どうせ、こんな人とは、まともに仕事なんてできないから、こちらのほうからお断りです。 』

ゼネコン社員 『先生、そういう話ではなく、土地は近藤社長、先生は設計と・・・。』

大先生 『話にならん。 もう少し話ができる人を紹介してくれ。』

 『大先生・・・、一級建築士取った頭があるんですから、設計以外の部分でも頭を使って話をされたほうがいいですよ。』

大先生 『もういい! もう遅い!  気分が悪い。 帰りましょう。』

 『誰も、止めてませんよw エレベーターはあちらでございます。』

ゼネコン社員 『あっ・・・。 しゃ・・社長・・・。 とりあえず本日は、し・・失礼いたします。 また後ほど、電話をしますので、出てくださいね。 必ず出てくださいよ。 それでは、失礼いたします。』

そんなわけで・・・大先生とゼネコンさんは帰って行ったわけですが・・・・。

その後、ゼネコンさんからお電話があり・・・、今度は、ゼネコンさんだけで・・・当社に来ました。


お詫びという事で、美味しい、わらび餅をもってきてくれました。

ゼネコン社員 『社長・・・、あの雑魚設計士は話にならんですね。 あれは、ダメです。 社長の手数料に手を出す話をするなんて思ってもいませんでした。 申し訳ございませんでした。 引き続き、弊社の方で別のお客様を探します。 実は、他のホテルでも検討したいと言ってるところもありますし、ある塾にも話をしたいと考えておりますので、今後とも宜しくお願いいたします。』

 『うむ〜・・・。 数あるゼネコンの中でも御社だけは、信用していたが・・・、なんか信用できんな〜・・・。 どうせ、あの設計士にも、頭を下げて、俺の悪口を言って、別の土地を探しますとか言ってるんだろうw  なんか、その絵が浮かんだ・・・。』

ゼネコン社員 『いえいえ。 決してそんなことはございません。 私と社長の仲じゃないですか〜・・・・w あの設計士は、うちの東京本社と深いので、一応、丁重に名古屋駅まで送り、お詫びを申し上げてお帰りいただきましたが、それは建前で、本音は、社長の仰る通り、雑魚のチンピラですわ。 本日は、大変失礼をしました。 今日のことに懲りずに今後とも宜しくお願い致します。 』

 『まあ、これまでは、良い関係でやってこれたが・・・、いつか他社のように、とんでもない裏切りをされそうな予感がする。 責任は、あんたか、あんたの部下に押し付けて・・・ごめんなさいで終わるんだろうな〜・・・・。』

ゼネコン社員 『いえいえいえいえ。 社長・・・そんなにいじめないでください。 この土地も、駅東の土地も、社長の大口の残りも頑張りますので、宜しくお願いします。』

そんなわけで・・・今日は、とっても不愉快な事があったという事と・・・、いつか、このゼネコンさんにも、やられるんだろうな〜と思ったわけで・・・。

それから・・・、名古屋って、そんなに最低最悪な街なのかな〜?と・・・深く考えさせられました。

けっこうホテル用地を探しているという話が多く、リニア開通に向けて、建設業者、不動産業者が、わさわさと動いているんですけどね〜。

まあ、田舎だろうが、通過点の街だろうが、私は、名古屋が大好きなので・・・、この街の人たちと、この街の発展を目指して頑張っていきます。


さて、その他、本日のお知らせですが・・・。

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本日のブログランキングは2位  ちよっぺん!のゆるキャラグランプリの順位は総合105位 企業部門29位ということになっています。



そして・・・、琵琶湖のマリンスポーツの事業(フライボード ホバーボード)は、順調で・・・8月は、めちゃくちゃ大勢のお客様が来てくださっています。

ということで・・・・、本日も読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。






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2015年08月21日

1987) お客様の動きからみる不動産市況(名古屋)

本日は、最近の、お客様の動きから愛知県の不動産市況を考えてみたいと思います。

まずは・・・。

名古屋の中心部と名古屋駅周辺のオフィスビルは、相変わらず購入希望のお客様が大勢いらっしゃります。

収益物件としての購入希望、又、自社ビルが欲しいという企業も多いですし・・・、売り物も、そこそこありますが・・・、正直、購入希望と、売却希望の価格の差が大きすぎて・・・、なかなか話がまとまってこない状況です。

最近の名駅付近の収益物件は、大手が発行している某紙によると期待利回りが4%前後という東京の一等地並みになってきたわけですが・・・、実際に、購入希望者側は、表面利回り8%を切るのは納得できるが、せめて6%〜7%は欲しいということで、逆に、売り側は、以前、6〜7%で購入しているので、4〜5%の収益物件としてしか売れないわけです。

例えば・・・、1年前に10億の物件を購入したとして、その利回りが表面6% つまり年間6000万円だったとしましょう。
その物件を、転売するにあたり、12億以上では売りたいわけで・・・・、12億で売った場合、年間6000万円だと5%になってしまうわけです。

素人さんが、10億で買ったものを右から左で12億で売るなんて、けしからん!と思われる方もいらっしゃると思いますが・・・、それがそうでもなくて、10億で買ったものを12億で売るなら、それはとても良心的なんですよ。

10億のビルを購入すると、経費、税金、仲介手数料、金利、その他改装等で、8000万円〜1億2000万円ぐらいかかることが予想されます。

まあ、仮に、10億のビルを買った際の諸々の経費が、1億かかったとしましょう。

12億で売る際の仲介料や経費が4000万円かかったとすると、10億の物件を買って、12億で売ったとしても、6000万円しか儲からないわけです。

10億の投資をして、6000万円・・・・、つまり、人件費や会社の固定費を入れずに、単純に6%の利益しかでないわけです。

仲介業者が、買うとき売るとき両手数3%+6万円(消費税)で仕事をした場合、仲介業者の利益のほうが大きいということになります。

そして・・・話は、利回りに戻りますが・・・。

10億で買ったビルを、12億で成約する場合において、12億で売りに出しているということは考え難いので、恐らく、売り出し価格は13億前後ということでしょうから、物件資料に乗ってくる利回りは、約4、6%ということになるわけです。

そして、この次の所有者が転売をすると想定すると・・・、その利回りは、3%前後という恐ろしい数字がでてくるわけですが・・・・・。

こうなってくると・・・、収益を目的とした物件としては、現金で購入しないと、完全に赤字運営になるわけで・・・、一般の不動産投資家は手が出ないわけで・・・、企業イメージとして、このエリアにビルを所有したいとか、賃貸での収益ではなく事業で収益をあげることができる企業しか買えなくなるわけです。

そして・・・現在の名古屋駅周辺は・・・・。

相続税対策を除く、収益物件として購入を希望される方々は徐々に減ってきました。

そして、自社所有を希望する企業が増えてきています。

但し、冒頭に書かせていただいた通り、売り手と買い手の価格差が大きく、話の数は多くても、実際に成約にまで至るケースは少ないというのが現状です。


今月は、伏見駅近くの約5億のビルの売買と栄での売買の2件が決まったものの、名古屋駅付近のビルは、10社ほどご案内をしたものの、成約には至りませんでした。

物件は、不動産流通の登録や、広告はできない物件が大半で、物件数は、それほど多くはないものの、それなりにありますし・・・、買いたいと希望をされている人も大勢いらっしゃりますが・・・、売りと買いの希望価格の差が大きすぎて、なかなか難しい状況にあります。

しばらくは、この状態が続くのだとは思いますが・・・、買い側が折れてくるのか、売り側が折れてくるのかによって、市場の流れが変わってくるわけですので、なんにしても、しばらくは目が離せません。

他の名古屋市内に関しては、状況は、あまり変わらない感じですが・・・・、最近、なんとなく、名東区、瑞穂区、昭和区、千種区の値段が、少し落ちてきているような気がします。

これは、強気で販売をしている同業者さんたちの値引率が大きくなってきているということと、弊社自体、営業をしていても、買い希望のお客さまが減っていますし・・・チラシ等の反響もあまり良くないように感じます。

現在、中村区、守山区、名東区で物件の購入を検討していますが、元々利幅が取れない名古屋市内だけに、プチ不安な気がしています・・・。

何と言っても・・・少子高齢化、人口減所の先細り産業なので住宅地については仕方がないとは思いますが・・・。

まあ、大きく見ると買い希望が減っているとは思いますが・・・ピンポイントでは、即売れの地域もありますので、そういう場所を中心に買取を強化し宅地分譲をやっていきたいと思います。


因みに、本日、物件を持ってきた不動産業者さんとの話ですが・・・・。

買い付けを出そうとしたところ・・・。

仲介業者 『え〜・・・厳しいですね〜・・・。 ここだったら、坪90万円では売れると思います。もう一声いけませんか???』

 『うむ〜・・・。 70万円が限界かな〜・・・。 ところで、おたくに再販を任せたら、いくらの値をつける???』

仲介業者 『平均、80万円ぐらいですかね〜。』

 『はっ? さっき坪90万円って言ってたじゃないか〜・・・・。』

仲介業者 『・・・・・。  あっ、いえ・・・、近藤社長の会社の営業力なら坪90万円でも売れるって意味です・・・・・。』

 『坪90万で売れるわけないだろ〜www 俺は、坪85万円ぐらいで行けると思うけど…、なんか自信がなくなってきた。 やっぱり買付は、坪65万にする…。』

適当な値付けに、私まで自信を失い、買付の金額を坪5万さげました(笑)

うむ〜舌の根も乾かんうちに10万円も差をつけてくるので・・・信用ならん奴です・・・・・。




さて・・・・話は、変わりまして・・・・・。

本日の、ちよっぺん!の、ゆるキャラグランプリの順位は、総合107位 企業部門30位です。

本日は大手企業(株)内田洋行、ピペットくんと接戦です。

読者の皆さん、応援ありがとうございます。

先日、ゆるキャラグランプリの、ちよっぺん投票に多大な貢献をしてくださっている社長さんから、こんな素敵なプレゼントをいただきました。

2015-08-18-17-39-56


iPhone6のデコレーションスマホケース、ちよっぺんバージョンです。

ザラザラするし、電話してると頬が痛いし、ポケットに入れるときも、引っ掛かりますが・・・、けっこう気に入ってます。

ありがとうございました。

なんか、ギャルみたいで、恥ずかしいですが・・・、ゆるキャラグランプリが終わるまでは、このケースを使おうと思っています。

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