2015年07月

2015年07月17日

1974) バブル地域の収益物件の融資 

現在、弊社のホームページ上には載せていない物件なのですが、名古屋駅〜栄までの物件が3件ほどあるのだが、そのうちの2件は、坪単価1000万円を超えています。

3年前から考えると、ありえない金額ですが・・・、それでも、東京や海外からの問い合わせは多く、決定打にまでは至ってはいないが、真剣に検討してくれています。

こうなってくると、金融機関も、この価格の上昇についてこれず、融資を申し込むと、よほど業績が良い会社以外は、かなりの自己資金を摘まないと融資をしてくれない。

まあ、新築で建てた場合の表面利回りは3%前後、既存の建物があっても表面利回り5%前後であり、自己資金を売買金額の半分ぐらいは出さないと、収益物件として成り立たない。

今日は、バブル地域で不動産を購入する場合の融資について書いてみようと思いますが・・・。

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そんな中で・・・・。

私のお客様(Nさん)が、名古屋の某バブル地域の不動産購入をすることになった。

とは言っても・・・、この地域の物件にしては、高額のものではなく、5億強のオフィスビルです。

現在、金融機関の融資承認を取るべく、書類を出して審査をしています。


自己資金3億、借入2億5千万なのですが、昨日、金融機関からNさんのところに2億しか融資ができませんという連絡があったようで、電話を切った後、Nさんから連絡がありました。

Nさん 『先ほど、銀行の支店長から連絡がありまして、2億しか融資出来ないとのことです。 あと5千万円融資をするには、他の物件も担保に入れるということで、再度、本部の方に審査をしないといけないので、1週間〜10日かかるようです。』

 『う〜ん・・・・・。 2億ですか・・・、ありえない金額ですね。 確かに、現在、この地域はバブっていて、正直、実勢価格に金融機関の評価が付いてきてきていないので、自己資金を多くいれないと買えないってのは分かっているのですが、それにしても、自己資金3億積んで、2億5千万円の融資を減額してくるって・・・、どういう意図があるのでしょう???』

実は、このNさんという方は、上場こそしていませんが、かなり大きな会社の大株主なんです。

Nさん 『わかりません・・・。 主人が生きていた頃は、こんなことはなかったのですが・・・・、会長であった主人が亡くなった今となっては、こういう扱いも仕方がないことなのかもしれません。』

 『ふ〜ん・・・、なるほどね・・・・。 まあ、それなら、それで、いいんじゃないですか・・・・。 奥様をなめてかかっているって事はないと思いますけど・・・、銀行の支店長さんも、会社のほうの取引もなくなるかもしれないって腹をくくって、断ったということなのかもしれませんし・・・。 まあ、私は、会社の取引の事は分かりませんので何とも言えませんが・・・、支店長がやる気になれば、本部と相談して、あと5000万円ぐらいの不足はなんとでもなる気がするんですけどね〜・・・・。』

Nさん 『社長さん、金融機関を変えるというのは、どうなんでしょう? 貸してくれますかね〜??? ****銀行さんは、つながりありますか???』

 『ええ・・・ありますよ。 うちも取引をしておりまして、分譲地の融資もしてもらっていますし、こちらの支店か、上層部から、そちらの支店に繋ぐことは可能です。』

Nさん 『お取り引きをする銀行を変えることを視野に考えますので、ご紹介していただけませんか?』

 『それは構いませんが・・・、Nさんと、会社のほうのお付き合いが変わったりしたら、支店長、飛んじゃいますよ。 もう少し、話し合ってみたらいかがでしょうか?』

Nさん 『そうですね〜。 でも、****銀行さんを一度紹介していただけませんか?』

 『わかりました。 それでは、来週早々にでも、支店長をご自宅のほうにご挨拶に行かせます。 日時については、2〜3候補を挙げるので、選んでいただけるように段取りをさせていただきます。』

そんなわけで・・・、他行を紹介する事になったわけですが・・・・。

このまま行くと、今の銀行との取り引きがなくなってしまうので・・・・一応、お節介の私は、現在の取引銀行さんのほうに電話をしまして・・・・。

 『今回の件で、Nさんは、金融機関、変えるとおっしゃってるんですわ〜。  お願いですから、ゴタゴタするようなことではなく、あと5000万円ぐらいの話なんだから、上手にお付き合いしてくださいよ〜・・・。 新しい金融機関に頼んだら、また最初から時間がかかるじゃないですか〜・・・。 めんどくさいな〜、もう〜・・・、お願いしますわ〜・・・。』

ということで・・・・。

そして、翌朝・・・・Nさんから、****銀行の段取りが取れたのか確認の電話がありました。

私は、現在の取引銀行と仲直りしてないことを察知しながら、今日中には、段取りを取りますと約束をして電話を切りました。

あと・・・2時間だけ待とう・・・、それで、現在の銀行から電話がなければ、新しい銀行を紹介しようということで待っておりましたが、電話がなかったので、新規の****銀行のお偉方に電話を入れて事情を説明しました。

電話を切って10分ぐらいすると、Nさんの自宅の近くの****銀行の支店長から電話がありました。


私は、現在の状況と、Nさんの資産状況を話そうとしたのですが・・・、資産状況については、もちろんのこと、某会社の大株主であることも、すでに把握されているようで、何故、2億しか融資をしないのか、不思議がっていました。

その上で、支店長の来週の予定を聞きました。

支店長 『火曜日の午後以外であれば、どのような形でもお合わせいたします。 N様のご自宅に伺わせていただきます。』

 『わかりました。 一応、N様は、2〜3候補とおっしゃっていましたが、とりあえず来週火曜日の10時ということで、宜しくお願いします。 最悪、10時がご都合が悪いようでしたら、アポを火曜日の午後以外に設定して、再度お電話をさせていただきます。 それから、その時に話がしやすいように、物件資料、資産状況など、そちらに送っておきますね。』

そんなわけで・・・、****銀行の支店長さんとお電話で話をしたわけですが、話してみると、素晴らしく良い方でして・・・・、ついつい長話をしてしまいました。

そして、Nさんにアポイントを取り、来週の火曜日の10時に****銀行の支店長さんが行くことになったわけです。


もう、ここまで来ると・・・あとは、Nさん次第です。

現在の取引銀行を切って、新しい銀行に、すべての資産を移されるのか・・・、それとも、現在の取引銀行と元サヤに収まるのか・・・・、はたまた、会社や親類関係の取引にまで影響を及ぼすのか・・・、分かりませんが・・・・、すでにサイは投げられたわけですから、私は、どの目が出るかを見て、その後の動きを考えます。

でも・・・・。

昔、同じような事があり・・・・、私のクライアントが、金融機関に不満を抱き、ある銀行の支店の筆頭取引先を・・・私が紹介した別の銀行に変えてしまったことがありまして・・・・。

その後、筆頭取引先を失った支店長さんは、すぐに、どこか別の支店に行ってしまわれたのですが・・・、現在は、本店の融資の部署にいらっしゃるり、今でも私の事を恨んでいるようで・・・、その銀行さんは、とても弊社に冷たいのです。

また、今回も・・・、恨まれてしまうのかと思うと、なんとなく・・・あまり良い気分ではないというか・・・重い感じです。

まあ、お客様が、別の金融機関を紹介してくれと言われれば、私としては、それに従わなくてはいけないわけで・・・、こっそり電話をして取引停止にならないように最大限の気遣いはしたつもりなので、まあ、取引停止になったら、それはそれで仕方がないのかもしれません。

なんにしても、来週、決着がつきそうです。

しかし、金融機関というのは、土地の値上がりについての評価には、ついてこれないというか、ついてこないですね〜。

バブっている地域の物件に融資をして、土地の値上がりに加担することも嫌いますし・・・、昔のバブルの崩壊時の失敗を未だに覚えていて怖がっていますし・・・。

世界的にみると、日本の不動産は、さほど高いとは思いませんし、土地が動けば景気も良くなると思うんですけどね〜。

私の個人的な見解ですが、あと2〜3年は、上がるような気がしますし・・・、まあ、どこかで必ず崩壊はすると思うのですが、内需を考えると今が限界のような気もしますし・・・、でも、自己資金があり、良い場所を押さえておきたい人は、今は、まだ買ってもいい時期なのかな〜というような事も思います。

ただ、今回の買主のNさんの場合は、自己資金もあるし、後の安定収入と相続対策も兼ねているので、そういう意味では、良い場所を押さえておくのは、良い事だと思うのですけど・・・、やはり銀行さんの見立てのように、自己資金が少ない方の購入という意味では、すでに危険ゾーンに入っているのかもしれません。


さて・・・、話は変わりますが・・・、ちよっぺんの、ゆるキャラグランプリ宣伝用のPVの撮影をしました。

2回目の撮影なのですが・・・・。

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↑公園で黄昏ている、ちよっぺん!

足まで引っ込めて、黄昏ています。

そして・・・、↓分譲地で、子供を抱いている、ちよっぺん!


2015-07-14-19-31-32


どんなストーリーなのかは、まだ秘密です

できたらアップしますので、見てあげてください。

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toshikazy at 17:55|PermalinkComments(13)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 近藤利一 不動産コンサルタント | 不動産投資

2015年07月14日

1973) 琵琶湖でバーベキュー&マリンスポーツ

ここ数日、暑さが増してきましたが、もうそろそろ梅雨明けですね。

読者の皆さん、夏を、思いっきり楽しみませんか?

水の奇麗な奥琵琶湖の湖畔で、友達や家族と、バーベキューをしながら、泳いだり、ジェットスキーに乗ったり・・・フライボードや、ホバーボードで遊ぶのも最高に面白いです。


もしよろしければ、YouTubeをご覧ください。



マリンスポーツって、ちょっと入りにくいイメージがありますけど・・・、以外と、誰でも気軽に楽しめるんですよ。

私が、カンボジアと、日本で、マリンのビジネスをしているのは・・・、楽しい水遊びを皆さんに体験してもらいたいと思っているからです。

気の合う仲間や、家族と、バーベキューをしながら、水遊びをするのは本当に楽しいです。

そこに、ジェットスキーやボート、フライ、ホバー、バナナボート、ウェイクボード等があると、皆んなで、大盛りあがりで超楽しく遊べます。

因みに、先日、カンボジアから来ているダラーが、初めてホバーボードをしたときの写真です。

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まあ、ダラーは、生まれつき運動神経が抜群ですので、初めてで、ここまでできる人は少ないのですが・・・・。


続いて・・・梅ちゃんの初めてのホバーです。

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ジャンプの仕方まで、ゴリラっぽいのは、気のせいでしょうか???


続いて、しまじろ〜の初ホバーボードです。

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しまじろ〜も、女の子にしては、運動神経が良いとは思いますが・・・、他の女の子たちも、ほとんどの子が、初回の体験レッスンでできるようになります。

そして、皆さんに、見ていただきたい、二本松キャンプ場の、この水質・・・・。

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北側の奥琵琶湖は、本当に水がきれいで、川の上流のような水質なのです。

一応、シャワーは完備していますが、必要ないぐらいきれいな水で、水から上がってきても、ベタベタせず、サラサラなんです。

読者の皆さん、今年の夏は、是非、奥琵琶湖の二本松キャンプ場に来て楽しんでください。

CIMG0223



因みに、私は・・・夏の間は、週に1〜2回は、琵琶湖にいます。

マリンの仕事もしますが・・・、基本は、不動産の仕事をしながらですので、テントの下や、船の上で、パソコンいじりながら、電話をしてるかもしれませんが・・・、現地で、お会いした際には、是非、声をかけてください。

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そして・・・お越しいただいた際に楽しく遊んでいただくために一言だけ・・・、大変申し上げにくいのですが・・・。

フライボード、ホバーボード、バーベキューセット、ジェットスキー、バナナボート等、数に限りがございます。

もちろん、このブログの読者の方は、なるべく優先させていただくようにしますが・・・、すでに日曜日と盆の予約が増えてきておりますので、土日、祝日、お盆に来られるという方は、お早めにご予約をしていただけるとありがたいです。

ご予約は、こちらから→ http://kzchild.com

皆様のご来場を心よりお待ち申し上げております。

そんなわけで、琵琶湖のマリンスポーツのお話を書かせていただきましたが・・・。

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toshikazy at 10:10|PermalinkComments(7)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 琵琶湖 

2015年07月12日

1972) 不動産の買取コンサル

不動産の買取コンサルというテーマで書かせていただく前に・・・・。

買取コンサルというものがどういうことなのかを説明させていただきます。


本来、買取コンサルなんて職業は無いのですが・・・、先日、ある建設業者の社長から久しぶりに電話をいただき、『ここ最近、近ちゃんが買取コンサルをしてくれないからな〜・・・・・。』と言われたのです。

考えてみれば、7〜8年前までは、この建設業者に、100坪〜150坪ぐらいの土地を買っていただき、その土地を区割りしてあげて、分譲住宅を建てていただき、売らせていただいていたのだが・・・、最近は、土地を持って行ったことすらない・・・・。

これは、意地悪しているわけでもなく、不仲になったわけでもなく・・・、大手パワービルダーの進出により、この建設業者が、2〜3棟の分譲住宅をやっても、勝ち目が無い・・・、というよりも、在庫を残して損をさせてしまう可能性があるからなのです。

例えば、150坪3000万円の土地を買っていただき、それを3区画に割ると1区画1000万円、そこに、原価1500万円の分譲住宅を建て、3000万円で売り出したとしましょう。

近所で、パワービルダーの家が、2480万円で売られているとしたら、勝ち目はないじゃないですか・・・確かに、良い物は造りますが・・・、同じような土地、建物の坪数で、構造が同じであれば、500万円を出すという人は少ないのです。

私から見ると、仕事の質、仕様、メンテ等を考えて、パワービルダーの家より得だし価値があることが分かったとしても、大手住宅メーカーのようにブランド力があるわけでもないし、なかなかお客様には伝わらないのです。

つまり、リスクが高いことをさせるのは嫌なので、この建設業者に土地を持っていくのをやめたわけですが・・・、これに対して、『最近、不動産買取コンサルをしてくれない!』と言われてしまったわけです。

不動産買取コンサルという呼び方ですが・・・、考えてみたら・・・、

この建設業者だけではなく・・・・他の、住宅メーカーさんや、不動産業者の買取、再販等・・・、

今でも、年間、かなりの件数を、買取していただき、その後の販売もさせていただいております。


住宅メーカーや、分譲住宅会社への、土地の仲介と宅地分譲の一括売り・・・、投資家への収益物件を・・・、不動産業者に、中古住宅や、中古マンションを買っていただいております。

こうやって、反復継続して、多くの、住宅メーカー、不動産業者、不動産投資家とお付き合いをしてきたわけですが・・・、だんだんと、人間関係もできてくるわけで・・・・。 

買うことになった場合に、『あとのことは、やっておいてください。』って感じで、取引の詳細や再販について、企画から利益率まで、全てを任せてくださる方もいますし・・・・。

中には、私が、『この不動産を買い取りませんか?』と物件を持って行くと、買うか買わないかの決定権を私に委ねてくださる方もいます。 

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実は、今回、この中古住宅が出たので・・・・ある不動産屋さん(以下、A不動産)に『買いませんか?』持ち込みました。

年商2〜3億の小さな不動産屋さんですが、土地、住宅、マンション等、年間10件前後の不動産の買取と再販をしています。


私は、とりあえず資料をメールで送りました。

築年数は15年ほど経っていますが・・・、元々の造りが、しっかりしているだけではなく、近年に、かなり費用をかけて老後&介護仕様にリフォームしてあり、床の踏み心地もいいし、少しリフォームをするだけで再販できるということを書いておきました。

すると・・・その不動産屋の社長から電話がかかってきました・・・・。

A社長 『近藤社長、物件の資料を送っていただき、ありがとうございました。 』

 『いえいえ・・・、まあ、企画的な事は書いておきましたが・・・、どうでしたか?  めっちゃ、造りが良くて・・・、隅から隅まで歩きましたが、床の床も構造も経年を感じさせない、どっしり感がありますし・・・、かなりリフォームとメンテにお金をかけてきた家ですので、これはいいですよ。 来週ぐらい、一度見に行きませんか?』

A社長 『見には行きますが・・・、近藤社長が良いと思って勧めてくれているのですから、断る理由はありません。買います。 いつも通り御社で売ってくださるんですよね?』

 『ええ・・・。 もちろん・・・、手数料は、買う時売る時、両方、満額でいただきますけどねw 仮に、1割以上の純利益が出なかったら、手数料は、いらんですw  買って頂くときの手数料もお返ししますよw』

A社長 『純利益が1割以下だったことなんて、1度もないじゃないですか。  つまり、満額取っていくってことですよねwww』

 『取っていくって・・・、人聞き悪いな〜・・・w 別に、断ってもらってもいいんですよw とりあえず、見に行きましょう。 Aさんも、プロですから、あの物件の良さは、玄関を上がった瞬間に、足の踏み心地で分かると思いますよ。』

A社長 『買うも買わないもお任せしますので・・・、なんでしたら、銀行印と通帳、渡しますので、契約〜決済までやってもらってもいいですよw』

 『そうですか・・・。 丁度、欲しい船があるので、5000万円ほど引き出してもいいですか?w』

A社長 『いいですよ。 近藤社長なら、半年で、5500万円以上にして返してくださるから、ご自由に5000万円お使いください。』

 『うむ〜・・・・。 そういう事を言ってると・・・、いつか、金持って海外に逃亡してやるから、覚えておけや〜www  冗談はさておき、買付を2枚送ります。 1枚は、1千〇百万で明日付け・・・、もう一枚は、買い上げ用に金額と日付なしでください。 なるべく安く買えるようにしますが・・・、おそらく購入金額は、金額が入っているほうの5%上ぐらいになると思います。』

A社長 『わかりました。 2枚とも、社印を押して返送します。 宜しくお願いします。』

 『買い取ってから売却をするまでの試算表も出来上がり次第お送りしますね。 明日には、送れるんじゃないかな〜・・・・。』

今回も、こんな調子で、A社長に中古住宅を購入していただくことになりましたが・・・・、買いませんか?と物件を出して、お任せします!という返事がいただけるということは、すごく嬉しいです。

物件が売りやすいという嬉しさではなく、信頼、信用していただいているということが嬉しく・・・、単純な私は、絶対に大きな利益を出してあげようと思い頑張るのです。

まあ、A社長の人の使い方が上手いんでしょうけどね・・・・(笑)


そんなわけで・・・・。

こういう嬉しいお言葉をいただくと、力が入るわけで・・・・、この中古住宅のリフォームの企画を、社員任せではなく、全て私がやろうと思うわけで・・・・。

その時に、たまたま近くにいたのが支店長のKちゃん・・・・。

 『おいっ・・・、例の中古住宅に行くぞぉ〜・・・。 GO GO GO GO HERE WE GO
~w』

Kちゃん 『今からですか・・・・。 分かりました・・・、土木業者との打ち合わせを延期します・・・・。』

そんなわけで・・・・A不動産が買ってくださる、中古住宅に・・・・・・。

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不動産屋が、空家の中古住宅を見に行った際に、まず、最初にすることは、電気のブレーカーを入れる事から・・・・。

こういう一線の仕事をすることは少なくなったが、俺も、それぐらいの要領は覚えています。

 『K支店長・・・、電気のブレーカーをONにしてくれ・・・・・・。 (ニヤリッ)』

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K支店長 『社長・・・、届きません・・・。 お願いしてもいいですか???』

 『う〜ん・・・・・。 嫌だ・・・・・。 飛べ〜! 飛べ飛べ、ガッチャマ〜〜〜ン♪』

K支店長 『イェッサァ〜!  ダメです・・・。 届きません・・・。』

 『アハハハハハ・・・・。 そろそろヒーローが登場してもいい時間帯だな・・・・。 ほれ・・・w』

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K支店長 『うわぁぁぁ〜・・・・。 社長・・・凄いですね〜w 』 (パチパチ・・・。)

 『つまらん・・・・。 つまらん表現だ・・・・。 こんな事で、そこまで盛り上げなくてもいいよ。 さぁ〜仕事しよ〜・・・・・。』

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K支店長 『キッチン奇麗ですよね〜・・・。 建材も綺麗だし、クロスも、洗浄レベルですね。』

 『そうだな〜・・・・。 でも、まあ・・・・、LDK全部、クロスの張り替え! クロスを張り替えて、ドアを新しくしたら、新築に近い感じなるな・・・・。 床は、車椅子対応の、丈夫な、けっこう良いフロアが張ってあるし、傷も少ないから、このままでOK・・・・  二階も、畳替えぐらいだな〜。』

K支店長 『玄関の壁の板張りはどうしましょう? 』

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 『うむ〜・・・・。 なんで、リフォームの時に、わざわざ今時ではない板を張ったのだろう?』

K支店長 『この家、至る所に、老後&介護で、手すりがついているじゃないですか・・・・。 クロスだと手垢がついたりしやすいので、板張りにしたんだと思います。』

 『なるほど・・・。 別に、手垢が目立たない色のクロスにすればいいんじゃないのか?』

K支店長 『・・・・・・・・。 ・・・・・・・。 売主さんの趣味の問題ですね。 それよりも、風呂がいいですね〜・・・・・。』

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 『そうなんだよな〜・・・・。 頑丈な手すりがあちらこちらについているし、隣の洗面所も、車椅子対応になっているし、一階のドアの幅が広くて、車椅子で自由に行き来できるな・・・。 これだけあれば、車椅子だけではなく、当社の、キャラクター、ちよっぺんも、楽に通れるな・・・・・。 素晴らしい・・・・。 まさに、これは、介護用&ちよっぺん用住宅って感じだな。』

K支店長 『確かに、ちよっぺんでも、住めますね。 そこまで、気が回りませんでした。 すみません。』

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 『うむ〜・・・・。 支店長の評価書に書かないとな〜・・・・、K支店長、当社のキャラクターに対する愛情なし=お客様第一主義を考えると・・・、人格的に問題あり・・・マイナス10ポイント・・・。』

K支店長 『ゆるキャラグランプリ、頑張りますので・・・・、勘弁してください。』

 『いや〜・・・・。 こういう時に、人の心って分かるんだよな〜・・・。 愛社精神にも問題があるな・・・・。  本当は、俺のブログの、ブログランキングも、毎日、クリックしてないんだろう?』

K支店長 『してますよ〜〜〜。 毎日欠かさずに、携帯と、会社のパソコンから投票しています。』

 『よしっ・・・、チャンスをあげよう。  琵琶湖のフライボードの前売りチケットを10枚売ってきたら、マイナス10ポイントを帳消しにするよ。 はい、チケット10枚・・・宜しくね。』

K支店長 『たった、10枚でいいんですか? 社員たるもの、20枚は売らないといけないと思っていましたが・・・、他の社員たちは、どれぐらい売ってるんですか?』

 『あっ・・・、自分だけ良い子になろうとしたから・・・マイナス5ポイント追加・・・・・。』

K支店長 『じゃあ、15枚以上売ってきますね・・・w   ところで、社長、帰りに電気のブレーカーを落としてもらえませんか? ジャンプしても届きませんので・・・・。 急だったので脚立持ってきてないんですよ。』

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 『うむ〜・・・・。 帰りも、イジろうと思っていたのに、私の楽しみを取ったから、支店長評価マイナス5ポイント・・・・。 』

そんなわけで・・・・、今日は、支店長といっしょに、中古住宅に行って、リフォームの指示をしてきました。

最近は、私が、現場に出向くことも少なくなりましたが・・・、たまには、こういうのも楽しいですねw


さて・・・、話は戻りまして・・・・、今回の物件も、不動産屋さんから、買う買わないも決めてください!とおっしゃっていただき・・・・、つい先日は、住宅メーカーの社長さんからも、許認可の関係が遅れたのに、『近ちゃんのやることだから決済するわ。』と、許可条件を無視した決済をしてくださり・・・・。

信頼されて、信用されて・・・、私も、より一層良い仕事をしようと頑張る!

こういう関係って、お互いにとって、本当に良い関係だと思います。

私は、私を信じてくれる人たちと共に、向上していきたい。

そんなことを、思いながら・・・・・、今日のブログ(不動産の買取コンサル)を書かせていただきました。


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toshikazy at 13:03|PermalinkComments(4)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント