2015年01月

2015年01月30日

1909)名古屋中国春節祭

本日から三日間 久屋広場で中国春節祭に参加しております。

名古屋春節祭は、第九回目ということで、中日友好をより強いものとし、中日民間の交流を促進するために、中国伝統の旧正月「春節祭」を実施し、伝統的な祭事を通じて、中国文化を深く理解して頂くことを目的としており、当社は、協賛、出店共に初参加です。

三日間で、10万人が訪れる大規模な祭典です。

名古屋中国春節祭


有名団体、大手企業が連なる中、中小企業規模の会社ながら当社も社名を載せていただきブースでの出店もさせていただきました。

そして、本日は、11時から開会のセレモニーがあるということで・・・・。

開会式には、知事や企業の役員さん等、いろんな方々がいらっしゃると聞いておりまして、私のの知り合いの中国架橋会の方や企業の役員さんも参加されるということで、著名な方々をご紹介いただけるということだったので・・・・。

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名刺交換だけでもしたくて・・・一応・・・、頑張って・・・車を走らせて・・・・行ったのですが・・・・。

間に合いませんでした・・・。


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とりあえず・・・一人寂しく、写真だけ撮ってきましたw

実は、一昨日から、とんでもなくひどい胃腸風邪になりまして、発熱、吐き気、嘔吐、下痢、関節痛、寒気の最悪の体調で、しかも朝早くからアポイントを二つ終わらせての春節祭会場へ行くという強行スケジュールでした。

特に、体調の方が最悪で、熱、寒気、関節痛はなくなったものの吐き気と腹痛は治っていない状況で、昨日、病院でのインフルの検査は白だったものの体調は最悪・・・。

でも、まあ、風邪も引いてたし、皆さんに移してはいけないので、セレモニーに間に合わなくて良かったのかもしれません。

そんなわけで・・・とりあえず、当社のブースに行きました。

当社のブースは、不動産営業というよりは・・・10万人の祭典でのちよっぺん!営業・・・w

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今年の、ゆるキャラグランプリに向けての営業活動です。

昨年は、初参加ながらも、1690キャラ中143位、企業部門では、約600キャラ中34位ということでしたので、今年は、全キャラ中50位以内、企業部門10位以内を目指しています。

そして・・・、多くの皆様に、ちよっぺんを知って頂きたく・・・。

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春節祭にご参加の、中国、日本の方々といっしょに、踊ったり、記念撮影をしたりして・・・。

中国の屋台も沢山出ていて、美味しいもの、食べた事の無いようなものもあり、芸術的な催し物を見る事もできました。

ちよっぺんも新しい友達が沢山できました。

そして、私も、実行委員会、愛知架橋総会の方々と名刺交換をさせていただき、以前、中国(北京、上海、深セン、広州等)に行った時の話や、今回の春節祭の話、ビジネスの話をしまして・・・新しいお友達が大勢できました。

中国の方に、中国語を教えていただいたり、中国の踊りも教えていただき一緒に踊ったり、胃腸風邪でしたが中国の食べ物も沢山食べ・・・、1時間だけいる予定が、気がついたら会場に半日いました。

読者の方の中には、中国と言えばニュースで・・・。と思われる方もいらっしゃると思いますが・・・、食、踊り、音楽、芸術等、人と人との交流と文化等の祭典では、国と国との外交問題等、全く感じさせない雰囲気で、とても楽しかったです。

土曜日 日曜日も、時間の許す限り私も参加しますし・・・、当然、ちよっぺんもいますので、お時間がある方は、是非、久屋広場で開催中の名古屋中国春節祭にお越し下さい。

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2015年01月29日

1908) 海外での資産運用と国内の収益物件の話

不動産会社の代表&不動産コンサルタントの仕事をして思う事があります。

それは・・・、最近、不動産を売却した資金を運用する人が増えたということです。


私の地主様への営業が、資産運用も含んでの商談をすることが多いというのもあるのでしょうが、それよりも、資産運用に興味を持つ人が増えたということだと思います。

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10年前までぐらいは・・・・。

土地を売ったお金で、税金分を別通帳に入れてもらい・・・・残りのお金で、住宅の建て替えやリフォームに使う、車を買い替える、仏壇や墓に使う、アパートを建てることが多く、資産運用ということを考える人が少なく、アパートを建てるのも、資産運用よりも相続対策の色が濃かったのですが・・・。

ここ数年は、家の事よりも、投資の相談を受ける事が多くなりました。

土地を売ったお金で、資産運用をして、運用から出たお金で、家を建てたりリフォームしたり、車を買ったりする人が増えました。

特に、昨年までは、土地を売ったお金で、太陽光発電をやって、月々、入って来るお金で物を買うというケースが多かったです。

例えば、昨年土地を売ったAさんは、約5000万円を手にしました。

1000万円を税金分として別通帳に入れました。

そして、法人を作り、残りの4000万円を入れて太陽光発電100Kwを設置して投資を始めました。

平均32万円収入があるのですが、その時に造った法人名義で車を買いました。

他にも・・・・。

Bさんは、土地を2400万円で売り、500万円を通帳に残して、その他のお金は、海外で口座を作り、そこへ入金して、元本保証、利回り5%の金融商品に投資をしました。

年間100万円ほどですが、口座のお金が増えていきますし、そういったお金に対して税金がかからない国ですので、リスクは為替分だけです。

Bさんは、海外に移住する気はありませんが、旅行が好きな方ですので・・・・。

私が、毎年、ご夫婦で、増えた分を、その国に行って降ろして、近隣諸国を、ぶら〜と贅沢旅行をして、日本に帰ってきたらどうですか?とアドバイスしたところ、めちゃくちゃ喜んでくださり、是非、お願いしますとのことでしたので、海外の銀行を紹介して、口座開設と金融商品の購入のお手伝いをさせていただきました。


そして・・・・先日、会社を清算された社長、Cさんという方がいらっしゃいまして・・・。

その方は、決済時に私が、何気なくしたカンボジアの話に興味を持ちましたので、今度、カンボジアの銀行に口座を開設して、利息5%で300.000ドルをドルで預金する予定で、現在、カンボジアの銀行の担当者に相談を持ちかけています。

正直、香港、シンガポールでは、低リスクでの8%〜10%がありますが・・・できれば、もっとリスクは低く、最高でも為替リスクぐらいのものにしておきたものです。

日本の証券が者でも、一見、美味しそうな商品はありますが・・・やはりリスクを伴うので・・・やはり金融商品は、香港、シンガポールがいいですね〜。

そして、預金は、やはりカンボジアですね

一応、通貨はリエルなんですけど、基本はドルが使われているので、そういう意味では安心です。

そんなわけで・・・Cさんは、カンボジアに利息5%のドル預金をしたいとのことですが・・・。

 『まあ、焦らずに・・・一回、カンボジアという国を見て来てくださいよw 何だったら、旅行会社も紹介しますし、向こうでの観光案内は、うちのスタッフがしますのでお任せ下さい。 当然銀行もお連れします。 カンボジアに行ってから、お考えになられて、それから決めましょうよ。』

Cさん 『近藤社長が、勧めてくれた話ですから、カンボジアに口座を開設しに行くということでいいですよ。』

 『いえいえ・・・。 一応、限りなくリスクは少ないですが、為替リスクはあるわけですし、それに・・・、カンボジアのプノンペンもですが・・、観光という意味で、アンコールワットは、是非、一度見て頂きたいです。 アンコールワットと、エジプトのピラミッド、ナイアガラの滝は、死ぬまでに一度は見た方がいいですよw』

Cさん 『そうですか〜w アンコールワット・・・行ってみたいです。 近藤社長が、ご商売をなさっている・・・海の家にも行ってみたいです。 ブログで見ました。』

 『是非・・・w めちゃくちゃ嬉しいです・・・w まあ、とりあえず、ご夫婦で、のんびりと旅行をされたらどうでしょう。 口座を作るとか・・・、不動産を売ったお金の話は、それから考えましょうよwww』

Cさん 『あはははw 私の父も、近藤社長は、損得勘定ができるのかできないのか分からん人だから信用できると言ってましたが・・・、私も、今日、父と同じ事を思いました。 私は、アパートや、太陽光発電を勧められるかと思っていましたけど、まさか旅行を勧められるとは思っていませんでした・・・・せっかく大金が入ったわけですし、旅行をするのも悪くないですねw』

 『もし、シアヌークビルの海の家に顔を出していただけるようでしたら、梅原という、カンボジア人よりもワイルドで顔が黒い日本人が、店長をしていますので・・・、あっ、そういえば店長と呼んではいけないんだった。 カンボジアディレクターです!って、昨日、怒られたんだったwww  こんな奴なんですけど・・・カンボジアディレクターって呼ぶべきですかね〜???』


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ここでちょっと休憩・・・・カンボジア、シアヌークビル、海の家ブログをどうぞw 

必見  カンボジア シアヌーク 海の家物語


海の家ブログもよろしくお願いします。 


はい・・不動産ブログの続きです。

Cさん 『あはははw 私は何と答えたら良いのでしょう? ブログに私の発言を書かれるといけないので、カンボジアディレクターでいいと思います。と言っておきますwww』

 『よ・・・読みが鋭いですね・・・。 それはそれとして、カンボジアの海の家ブログも呼んでくださっているんですね。 ありがとうございます。 ついでに、読まれた際には、ブログランキングのクリックもお願いします。 』

Cさん 『ブログランキングのクリックするところありましたか? 不動産のブログは毎日クリックをしていますけど、カンボジアのブログにクリックするところ、あったかな〜?』

 『ありますよ。 カンボジア情報!というバナーか、海外 ビーチリゾートというバナーが、ブログランキングのバナーです。 あとは、人気ブログランキングと同じ要領で、クリックしていただき、その後、私のブログを探していただき、ブログ名をクリックして、ブログに戻っていただいたら完了です。』

Cさん 『承知いたしました。 それから、確定申告は、どうしたらいいですか? 今年、したほうがいいですか?』

 『昨年契約をして、今年決済をしているので、今年でも来年でも、どちらでもいいですよw 今年だとバタバタしますし・・・来年にしましょうかw 税金分として除けてある分は手をつけないでくださいね。 使ってしまうと、ありがたいことに、また私の仕事が増えてしまうので・・・(笑)』

Cさん 『仕事が増えるって・・・。 ああ〜w 土地を売るということですかw  近藤社長・・・他に売って欲しい土地、もしくは売っておいたほうがいい土地があるのですか?』

 『いいえ・・・。 今のところはないです。 将来的には、本宅をお売りになったほうが良い時が来ると思いますが・・・まだまだ先でしょうね。 Cさんお場合、まだまだ相続は考えなくてもいいので、今は、仕事と子育てに専念されて・・・たまに旅行にいくぐらいで・・・・www』

Cさん 『近藤社長は、何故、私には不動産投資を勧めないのですか? ブログの読者さんたちの資産運用やコンサルティングをされているんでしょ???』

 『してるじゃないですか・・・。 カンボジアで適期預金しましょうって・・・w』

Cさん 『いえいえ。 そうじゃなくて、例えば、私が土地を売ったお金を頭金にして、収益マンションを買うように勧めるとかしないじゃないですか。』

 『うむ〜〜〜。 理由を話すと長くなるので・・・・、今は時期じゃないから、何となく勧めないって感じですかね〜w Cさんにとって良い物件が出たら、土地を全部売ってでも買った方がいいと勧めるかもしれませんけど・・・、他の人はともかく、Cさんは・・・、今は、売る時期でもないし、買う時期でもないと思います。 人の人生にはタイミングというものがありますから・・・w』

Cさん 『人生・・・タイミングですか・・・・。 考えさせられる言葉ですね。』

 『そうなんですよ・・・、今は、カンボジアに旅行に行くタイミングなんですよwww』

Cさん 『あはははははw  それが言いたかったんですねw』

Cさんは、爆笑して・・・その後、カンボジアの話を興味深く聞かれました。

この話は、ここで終わりなのですが・・・・・。

不動産投資というのは、その人の将来設計や、現状によって、時期というものがありますからね〜。

何でもかんでも仕事にしようと、売ればいいと思っている、目先の欲にかられた馬鹿な不動産屋や不動産コンサルが多いんですけど、目先は目先・・・その場限りなわけで・・・、クライアントと長い付き合いをしたほうが、お互いに良い形になるってことが分かんないみたいですね。

お客様あっての、我々なんですから、こちら合わせじゃなくて、相手に合わせなくてはいけないわけで、相手に合わせるということは、相手の人生の中でのタイミングというものをプロとして考え、その瞬間を逃がさないように、ここって時に、背中をおしてあげるのが正解だと思います。

成績を上げたいからといって、目の前のクライアントに押し込むよりも・・・、どうしても売りたければ、今がタイミングの人を見つければいいことであって・・・、目先優先の奴は、人と人との繋がりが本当の意味での成功に繋がるということが、分かっていないんでしょうね。


基本的に私は、今がタイミングという人と、めちゃくちゃ良い物件が出て来た時、意外は、不動産投資を勧めません。

これだけ、不動産投資をする人が多くて、海外からも日本の不動産を買いにきていて、ここのところ利回りがどんどん下がってきているのに、何も今やらなければいけない理由は1つもないじゃないですかw

それなら、安全で手間も少ない投資をしておいて、少しずつお金を増やしながら時期を待つほうが賢いと思うのです。

昨年までは、太陽光発電が美味しかったのですが、もう今年からは、魅力がなくなりましたし・・・・、今は、とりあえず、海外にお金を入れておく時期なのではないかと考えています。

もちろん、今の仕事の状況、年齢的な問題、個人の経済状況によって・・・今でしょう!って方もいるので、そういう方には、すぐに買いなさいとアドバイスして、真剣に物件を探しますが・・・。

今でしょう!じゃない人には収益物件を勧めませんし・・・・、今は、誰でも何でもかんでも買えば儲かるという時期ではないので、そこは、クライアントさんの状況を見ながら慎重に判断しなくてはいけないのです。

先日、あるスポーツ選手が、某大手ハウスメーカーの収益物件の試算表を持って来て話を聞いたのですが・・・、ど田舎の新築収益物件で利回りは、無理矢理賃料の表面8%・・・。

近くに大手の工場があるという理由をつけて勧めたようなのですが・・・スポーツ選手本人は、何も感じてないようでしたが・・・私が見たら、俺の知り合いを騙そうとしやがって〜って思うくらいの物件でして・・・腸が煮えくり返る思いだったのですが・・・・。

要するに、我々プロが見たら・・・、大手住宅メーカーが、アパート建築を取りたいだけ・・・、人の将来なんて知ったこっちゃない・・・ってのが、資金計画、試算表に書いてあるんです。

まあ・・・、スポーツ選手や芸能人の場合、今でしょう!ってパターンが多いので、この選手も今でしょう!のタイミングなんですけど、正直、この物件を今でしょうって買ったら、恐らく、10数年後には・・・かなりまずいことになっていたと思います。

田舎の新築8%ではなく・・・現在私は、都会の新築7%を勧めていますが・・・。

おっと・・・・・すみません・・・こういう話をすると長くなるので、ここらへんでやめておきます(笑)


人には、タイミングがあり、タイミングだからといって何でも良い訳ではないので・・・・。

今の時期は、今がタイミングじゃない人は資金を蓄えていざという時に出せる様にしておく時期ですし・・・今でしょう!というタイミングの人は、リスクが少ない安全な物件を選び、その時代、その時期の良い物件を買うべきなのです。


そんなわけで、今日の不動産の話は、ここまでとしますが・・・・・。

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2015年01月26日

1907)二世帯住宅の極意

皆さん、こんにちは。

冬は、家の周りの枯れ葉の掃除が大変ですよね〜。

当社の名古屋支店の前の並木の枯葉の掃除が大変です。

そういえば、枯れ葉を掃除するのに、こんな電動工具があるのをご存知ですか?


溝や隅に溜まった枯れ葉やゴミを吹き飛ばす、ブロアーっていうのですが・・・・。


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 『あっ・・・社内で枯れ葉発見・・・。 ブィィィ〜〜〜ン・・・・・。』

支店長 『枯れ葉じゃないですよ〜・・・。 これで毛が抜けたら、労災使えますか?』

 『うん、うん、使ってみたら〜・・・・ブィィィ〜〜〜ン・・・・・。 今度、カラオケに行く時に持って行こうな・・・これ面白いな〜w』

社員 『TMレボリューションですか・・・・。マフラー持参でお願いします。』

 『支店長だけ特別扱いはダメだな・・・。』

男女関係なく、社員たちを追いかけ回して、ブロアーで攻撃してみました・・・・。

多分、明日には、このブロアーを私の目につかないところに隠してしまうのだと思いますが・・・。

こうやって、間接的に、整理整頓を指導する優しい社長・・・・w

と・・・・今日も明るい名古屋支店・・・・・・。



さて・・・今日のブログです。

先日、読者の方から、二世帯住宅について書いてほしいというコメントを頂きました。

今日は、二世帯住宅と三世帯住宅について書かせていただきます。


まずは、皆さん、二世帯住宅のメリットって何でしょう???

ライフスタイルにもよりますが、一般的には、親子で家を一軒ずつ維持するよりも光熱費等の維持費が易くなりますし、場合によっては食費なんかも節約できるので、経済的に楽です。

その他、別々に暮らすのとは違い・・・、親の面倒を見やすい環境になるとか、逆に子供の面倒を見てもらうとか助け合う事ができますし、省エネ、建築コストも安くなります。

デメリットは、何でしょう?

プライバシーの問題と、生活習慣の違いによるストレスです。

特に嫁姑問題が勃発しやすく、それまで何事もなく仲が良かった嫁姑間がギクシャクすることもあります。

経済的には楽になるし、親との距離が近いので何かと便利だし・・・・、でも、親とうまくやっていけるかな〜?

大半の方は、このようなことを考えて、二世帯住宅を建てることを検討するのですが・・・・まあ、当たり前の事は、ネットや本に書いてあるので・・・・・。


ここから、私の実体験の話をしましょう。

私が、不動産業者、不動産コンサルの立場で、いろんなお客様と接してきて思うのは、二世帯を建てる以上、当然の事ながら、親子間、仲が良くないと難しいです。

嫁姑間の関係が良くないからということで、完全に分離された2世帯を作る方もいます。

しかし、どんなタイプの家を建てようが、近くにいることには変わりないので、親子間、嫁姑間が、犬猿の仲であれば、やめておいたほうがいいです。

暮らす=生きるということですから、お金の問題ではなく、人生が最悪になります。

実は、以前、二世帯を建てて、ストレスで若奥様が精神病になってしまった方がいました。

建築の打ち合せ中、嫁姑間の仲が悪いことが分かったので、2世帯を造るのはやめましょうとアドバイスしたのですが、旦那様が半ば強引に話を進め、最終的に、奥様は病気になってしまい離婚されました。

離婚するのも、親権をめぐって泥沼状態で、3年かけて親権をあら争い、子供たち兄弟が別々に暮らすという最悪な事態になりました。

奥様も、かなり我慢していたようなのですが、精神的に限界を超えてしまったのでしょうね〜。

逆に、仲が良い親子だと、めちゃくちゃ効率が良く快適な暮らしをされています。

以前、1800万円の土地を買って頂いたお客様から、建築費、諸費用+税込み3000万円の予算で60坪の二世帯をお願いされまして、間取りの作成から、設計士の紹介、建築業者選定までお手伝いをさせていただいたのですが、そこのご家庭は親子が本当に仲が良くて、左右での完全分離型の二世帯を造ったのですが、不便だからと、1階部分と2階部分の壁を、ぶち抜いて扉を付けたぐらいです。

完全分離の二世帯の意味ないじゃん・・・(笑)

何が言いたいのかというと・・・、二世帯住宅=世帯の親子関係が、最も大切なのです。

親の面倒を見ようとか、子供の面倒を見てもらい共働きしようとか考える前に、まずは、親子関係を第一に考える事です。


さて、次に二世帯住宅の種類についての話をしましょう。

二世帯住宅と一言でいっても、親子間のライフスタイルや関係によって、いろんな形があります。

大きく分けると、複合型(同居型)、分離型、共用型の3つに分かれます。

複合型(同居型)は、基本的に一軒の大きな家で、2世帯で暮らします。

簡単に説明すると、サザエさんの家みたいな感じです。

その中で、キッチンを1つにするが、風呂は別とか、その逆もあったり・・・様々な形がありますが、基本的には、一軒の家で、二世帯で暮らすタイプです。

分離型は、家を2軒くっつけただけみたいな建て方です、玄関もLDKも風呂も、完全に分離していて、隣同士に住んでいるみたいな感じです。

私の経験だと、完全分離と言いながらも、1階部分に1カ所だけ通路を造るプランが多いです。

他に、左右の完全分離型ではなく、1階と2階それぞれに玄関を造る完全分離型もありますが、最近は、1階と2階で階段やエレベーターを設置して行き来できるプランが多いです。

共用型は、LDKや風呂等を共有にしますが、両親たちと、若夫婦の居住空間は別になっています。

最近は、キッチンとダイニングだけ共有で、リビングと風呂や洗面所は別というプランが多いです。

要するに、いっしょにご飯を食べたら、あとは別々って感じです。

1階に共有部分を持って来て、両親が1階、若夫婦が2階というケースが多かったのですが、最近は、逆に1階に若夫婦、2階が両親というプランが多くなりましたが、これは、ホームエレベーターをつける家庭が増えたからだと思います。

その他、左右に分けて、真ん中部分を共用部分にするプランも増えました。

最近は、この3タイプともに、以前よりもパターンが増えたというか・・・それぞれのライフプランの細部まで拘った完全オーダーメイドの二世帯住宅が増えました。


さて、ここからが、素人さんの為の不動産学校を読んで良かったな〜と感じていただけるところだと思うのですが・・・・・。

本当の意味で、満足する二世帯住宅を建てたいのであれば・・・住宅メーカーの展示場に行ってプランを造ってもらうよりも・・・、私に相談してください・・・と言いたいところですが・・・。

中部地区の方ならともかく、このブログは全国区なので、私が全国津々浦々まで、できるのか言われたら・・・正直、できません。

ですから、私だったら、どうするかを書かせていただきます。

私が二世帯を造るとしたら・・・、まずは、両親と、自分たちと、子供たちの将来の未来図を想像し、書き出して、予算と資金計画を立てて整理整頓をします。

整理整頓ができたら、設計士のところへ・・・。。

予算の範囲内で、プランを練って練って練りまくって自分たちに合った完璧なプランを造ります。

そして、設計士にお願いして、建設業者の相見積もりを数社から取り、自分も建設業者を捜して相見積もりを取り・・・、金額だけではなく、建設業者の信頼性も含めて検討して、最終的に建設業者を決めます。

住宅メーカーさんで建てる事が、いけないとは言いません。

しかし、各住宅メーカー、得て不得手がありますし・・・・、構造上、あなたの望むプランができない場合もあります。

それに設計に関しても、自社の工法、自社の建築資材をベースにするメーカーの設計士よりも、幅広く設計をする設計会社の設計士のほうが、本当の意味でのオーダーメイドの建物を造る事ができます。

ただ、一般的に、資金計画や住宅ローンの相談は設計士よりも、不動産業者や住宅メーカーさんの方が得意ですから、借り入れをされる場合は、設計士にお願いする場合には、住宅ローンについて詳しい設計士を選ばないといけません。

そこまで、細部まで拘らないという方は、住宅メーカーさんに行くのが一番楽なので、住宅メーカーさんに相談するといいですし・・・・、土地探しからの方は、不動産業者で土地を探してもらう際に建築相談相談をして、設計士や、住宅メーカーを紹介してもらうと、資金計画麺では楽です。

まあ、住宅メーカーにしても、不動産業者にしても、設計士にしても、いい加減な人もいれば、きちんとした人もいるので、一概には言えないのですが・・・。

でも、やっぱり・・・私だったら・・・、設計士を入れて・・・建設業者から見積もりを取り、自分で選択して・・・融資も自分で銀行に申し込んで・・・後悔しない家を建てるでしょうね〜・・・w

そうは言っても、私の著書にも書きましたが、ライフスタイルは少しずつ変わって行くので、何度建てても100%満足できる家は建たないものなんですけどね(笑)

そんなわけで、今日は二世帯住宅について書かせていただきました。

と・・・ここで終わろうと思ったのですが・・・・これから二世帯住宅を建てようと考えている方に・・・・、クドいですけど・・・もう一度だけ書かせてください。

二世帯=親子関係・・・これが一番重要・・・何よりも大切です。

二世帯住宅というだけではなく、家を建てるということは・・・。

またまた、普段のブログや著書と同じ話になってしまうのですが、家族の幸せが第一なんです!

それでは、本日はここまでとさせていただき、今日のブログを読んでくださった皆さんに、下部の、人気ブログランキングのバナーをクリックして、投票をお願いして失礼いたします。






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