2014年10月

2014年10月30日

1869) 遠方からのお客様の用件は・・・。

昨日、ミッドランドの福臨門で、某不動産会社のM社長と食事をしました。

私が、大好きな社長なんですけど、年が近いせいか、食事をしていても飲んでいても本当に楽しいです。

東京⇔名古屋⇔大阪の大規模な不動産を買い取り売却をしている規模が大きい不動産会社の社長さんなんですけど、いつも、勉強をさせていただいております。

私は、このM社長と会うまでは、収益物件の利回りを、ド素人みたいな考え方をしていました。

この土地に建物を建てたとして、レジだったら、賃料がいくらで年間収益〇%・・・オフィスであれば、賃料がいくらで〇%・・・・、土地と建物の価格と賃料を調べれば、アホでも計算できる収益物件

リノベーションだって同じことです。

でも、M社長を見ていると、その場所でのビジネスの企画をして、企業と組んで、とんでもない収益率にしちゃうんです。

例えば、その場所で賃貸ビルを建てたら年間賃料が2億だとしましょう。

土地、建物で、20億だとしたら、表面利回り10%ですよね〜。

それが、ホテルに貸して、年間3億で貸すとか・・・・・それで、その物件を30億で売っちゃうとか・・・・。

まあ、簡単に説明すると、こんな感じなんですけど・・・実際は、もっと緻密で凄いです。

そんなM社長が、『近藤社長、食事をしましょうw』って電話をしてくださったので、『水曜日なら、空いてますよ〜w』と言うと、その日に合わせてくださって・・・・昨晩、食事をしたのですが・・・・・・。

今の季節の珍味のひとつ・・・・・上海蟹です。

上海蟹って、何であんなに美味しいんでしょうね〜。


先日の白トリュフや、国産松茸も美味しかったですけど、上海蟹は絶品です。

ドリンクは、ちょっぴりビンテージの、プレリュード・・・・私が、中華を食べる時に必ず飲むシャンパンです。

前菜、上海蟹のスープ、茹で上海蟹のフカヒレスープ、北京ダック、上海蟹の小籠包 牛フィレステーキ、デザート

甲羅の中に、蟹身と蟹ミソがぎっしり詰め込まれていて・・・・一口食べたのですが・・・あまりの美味しさに、お茶漬けのように食べてしまいました。

でも、最高に美味しかったのは、上海蟹のフカヒレスープ

2014-10-29-18-31-57


元々が福臨門の濃厚なフカヒレスープに、メスの上海蟹の卵と、雄の身とミソの味がミックスして、蟹の風味、コク、甘味・・・・最高の美味しさでした。

福臨門の上海蟹・・・・素晴らしいです。


すみません。

不動産ブログが、グルメブログになってしまいましたので、元に戻しますが・・・・・。


M社長と食事をしながら、お互いの近況報告と商売についての考え方・・・・今後の日本の不動産は、どうなるなんて話もしまして・・・・・。

その後、人間関係の話になりまして・・・・、気とか、霊とか、運気等の話もしたかな〜・・・・w

食べて飲んで・・・・M社長との話すのは本当に楽しいです。

そして・・・・この会食の終わりごろに・・・・。 

 『夕方の新幹線でいらっしゃったようですが、今回、名古屋には何用でいらしたのですか?』

M社長 『近藤社長に会うために名古屋に来ました。』

 『え〜〜〜〜〜w 超忙しいM社長が、わざわざ新幹線に乗って会いに来てくれたんですか?』

M社長 『はい・・・  何故か、近藤社長と会いたくなりまして・・・・・・。』

 『うわ〜〜〜www 嬉しいな〜www  ありがとうございますwww』

大好きなM社長からの、愛の告白・・・・(笑)ってことではないのでしょうが・・・・友情の証w

BlogPaint


そんなわけで・・・、本当に楽しい会食でした。

ただ・・・・・別れ際に・・・・何となく気になり・・・・。

 『M社長・・・・、本日は、遠路はるばる名古屋までお越しいただきありがとうございました。  別れ際に変な事を言いますが・・・・、M社長・・・、わざわざ会いに来てくれて本当に嬉しいのですが・・・・、、本当は、何か、もっと別に、私に話したいことがあったのではないですか??? お忙しい方だけに・・・・何か不安になりまして・・・・。』

M社長 『あははははw 久しぶりに近藤社長と会いたくなってきただけですよwww』

 『それならいいんですけど、何か、悩んでいるとかだったら言ってくださいねw』

M社長は、元気だし、何も悩んでいる様子はなかったのだが・・・・、万が一、他に話したいことがあったらいけないな〜と思い・・・・、私に会いに来たと言ってくれている人に対して、めちゃくちゃ失礼だと思いながらも、お聞きしました。

別れる際の、M社長の、笑顔を見て安心しましたけどね・・・・聞いて良かったwww


実は、このM社長とは、以前、いっしょに某大手企業の社宅とビルを購入しようとしたことがありまして・・・・。

M社長の会社が関東、私が、関西の物件を入札したことがありまして・・・当社の方は、関西の社宅十数件をまとめて購入しようとしたのですが、入札だけに落とせなくて、結局、いっしょに仕事はできなかったのですが・・・・。

近々・・・・、何かを、いっしょにやりたいな〜と思っています。

彼は、私が持っていない物を持っています・・・・多分、私も、彼が持っていない物を持っているはずです。

お互いの知識と人脈を活かせば、足し算ではなく、掛け算の商売ができるはず・・・・。 


同業の友達って・・・本当にいいものですね〜w

次は、私が、新幹線に乗って、M社長に会いに行こうと思っています。


そんなわけで、本日も読者の皆さまにブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。






いつもご愛読いただきありがとうございます。 

人気ブログランキングの投票をお願いします。 

ブログランキング人気投票
 


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  



main01



ゆるキャラグランプリの決戦投票の、お知らせは、
こちらです。







2014年10月28日

1868) 人口の減少 空家率の上昇の先には・・・・。

私は、人口減少問題を、現在の日本の最大の問題であると考えています。 

人口減少による経済成長の鈍化により税収が減少、労働力の減少、不動産価格の下落等、様々な問題が考えられるが、特に日本の場合は、一方通行に人口が減り続けるため、急速な少子高齢化が進み社会保障制度に問題を生じさせる。

人口早見表 (素人さんの為の不動産学校)


経済成長の大きな要因のひとつである労働力が大きくマイナスに転じることから、政府は、よほどの一発逆転ホームランを打たない限り、基本的には経済成長率も低下する。

一般的に、年金問題として、高齢者を若者たちが、どう支えていくのかという部分を問題視しているが・・・・。

実は、それだけではなく、日本経済を衰退させたくなければ、若者が支えながら、尚且つ、数少ない若者たちで、今の日本の経済も支えなくてはならないということです。

今の日本の若者を見ていると・・・、これから近い将来、高齢者を背負いながら、子供も沢山作り育てながら、今まで以上に働くなんてことができると思えない・・・・・。

でも、現実的に、それをしていかなければ未来の日本は衰退するわけだから、意地でもやっていかなくてはいけない。

私も、不動産デベロッパーの代表として、不動産コンサルマスターとして、現実と向き合い戦っていかなければいけない。

今日は、珍しく、こんな書き出しでスタートさせていただいたが・・・・

読者の皆様・・・・、たまには、格好をつけさせてください。

というか・・・・・、こういう系のブログも、悪くなくないと思いませんか?



ここ近年、空家&空室が目立つようになってきた。

住宅街の中に放置された戸建住宅・・・・・、庭は雑草天国・・・・、その雑草の中にゴミまで捨てられている始末。

古い分譲マンションや、賃貸マンションやアパートも空室が目立つようになってきた。


ここ10年ぐらいの三大都市のグラフやデーターを見ると、上げ下げしながらも緩やかに下り坂であり・・・、世間一般は、横ばいなんだな〜なんてことを思うのか、、空家、空室の多さは感じていな人がほとんどなんでしょうね〜。


三大都市を基準に考えるのは、間違っているとは思わないが・・・・・・。

三大都市なんてのは、所詮人が集まる都会なわけですから、人口減少の影響が出るのは最後の最後であり、本当に深刻なのは、すでに空家、空室が目立ち、人口減少を悩んでいる地方都市や、田舎町なのです。

統計データー等を見ていると、毎月、0.〇上がった下がった、1屬△燭蠅硫然覆筺賃料が数十円〜数百円上がった下がったって書いてあるけど・・・・関東、中部、関西だけではなく、もっと地方の都市も見てみろよ・・・、もしくは、三大都市の周りも見てみろよって思う。

私は、仕事柄いろんな街に行くことが多いのだが、その街の駅の周辺や、住宅街等を、ついでに見てくるのですが・・・・、今の、人口減少、空家率、空室率は、かなり深刻に受け止めなければいけない問題だと思います。

私が、昔から言ってることですが、この現象に歯止めをかけるなり・・・・、それが無理なら、空家、空室、新しい利用方法の確立をしないと、この先とんでもない事になると思うのだ。

それなのに、相変わらず新築を建てる・・・戸建はまだしも、現在の新築の賃貸住宅の着工数は何なのだろう?

空室率が増える中、相変わらず建てまくっている・・・・・。

人口減少という、大きな問題が見えていないのか???


現在の出生率が1,3だとしよう。

男と女がいて・・・、結婚しない人が増え・・・、子供を作らない人も増え・・・・。

核家族化よりも、人口減少の力の方が、はるかに上回っているだろうに・・・・・、正直、私は、これから起こりうるであろう、家余り、空室増加によるゴーストアパートや、ゴーストマンションが増える事が、めちゃくちゃ恐ろしい。


これもまた仕事柄、不動産投資家や、不動産業者と話す機会が多いわけだが・・・・・。

不動産投資家たちも、頭では理解しているのだが、いまいちピンときていない人が多い。

家賃保証、一棟借り上げ等があるから安心、安全と考えて建てている投資家が多いようだが、10年先、20年先の、日本の人口、人口比率等を把握して建てている投資家は少ない。

そんなに建てて誰が住む???

空家が増えれば不動産の価格は下がるわけだし、空室が増えれば賃料も下がる。

もはや、競争の域を超えて、供給過多による共倒れ状態に突入していることに、まだ気付かないのか?


この間、あるTV番組で、地方の過疎化&空家問題に対して・・・・、空家や、空室は、全て、老人のシェアハウスにするか、デイサービスをやればいいなんて話をしていたコメンテーターがいたが・・・・。

現在の各地域の空家、空室の数と、戸建て、マンション、アパートの着工数と・・・・10年後〜30年後の日本の人口を計算してみろ! こいつは、算数もできないのか?なんてことを思った。

だからと言って、家余りによる日本の不動産暴落を防ぐ手立ては思いつかないが・・・・・。

とんでもない数の移民を受け入れるというのも、いろんな問題が生じるし・・・。

政府が新築の着工数を減らすようなことをすれば、日本の景気、経済は、今よりも確実に悪くなる。

この問題は、本当に難しい問題だし・・・解決策がない!

そもそも・・・、人口減少、家余りは、戦後の日本が経験したことのない新しい問題であり、成熟された経済大国の宿命ともいえる破局に確実に動いているように思えてならない。 


このブログの読者の半数以上は、不動産業界人か、不動産投資家であるわけだが・・・・・。

この問題についての、率直な感想とお聞かせいただきたいし、解決策があるのなら教えてただきたい。

私は、ブログでも、リアルでも、ほとんど弱音を吐いた事はないが、正直、少子高齢化、人口減少、家余りが恐くてしかたがない。

多くの不動産投資家を導いてきたし、ブログの読者の相談、悩みも解決をしてきたが、この大きな壁を乗り越える方法も、壁を壊す方法も思いつきません。


私は、ここ数年、不動産投資家たちに、アパマンの新築や、中古の購入を薦めずに・・・・、太陽光発電という新しい形の投資を薦めてきたが、年々買取価格が下がっているし、電力会社のお偉方と話をしていると、安定的な発電が出来ない太陽光発電に対しての見方は冷ややかであることから、来年の4月以降は、投資として薦めることはできなくなると予測しています。

それに、この問題は、投資家だけではなく、家を持つ者、土地を持つ者、言うなれば、日本国民全ての問題と言っても過言ではないと思います。

アパマン経営をしている人は、賃料が下がり、空室が増えたら毎月のローンの支払いができなくなります。

家を購入した人は、この先、不動産不況による経済の悪化で収入が減れば毎月の支払いは苦しくなるし、不動産の価格が極端に下がれば、少々の追い金では売るに売れない状況になるわけですし・・・・。

日本政府は、今後、この問題にどう取り組んでいくのか???

人口の減少 空家率の上昇の先には・・・・、何があるのか、分かっているはずなんですけど、その対策が、まだ未だ見えてこないのが不安で仕方ないです。


そんなわけで・・・・、久しぶりに、ゆるくないブログを書かせていただきました。


そういえば、昨日・・・・・。 

ゆるキャラグランプリで、ちよっぺんを毎日クリックしてくれていた、某鮨屋さんに、突撃訪問してきました。

 『40日間、毎日、ちよっぺんに投票していただきまして、本当にありがとうございました。 11月の1・2・3日は、セントレアで最終決戦投票がありますので、是非、お越しください。』

ちよっぺんファンさん 『最初、店に、ヤバい人が入ってきたと思いました・・・・・・・

 『全然ヤバくないでしょうwww』

ちよっぺんファンを、驚かせるつもりが・・・、脅してしまいました・・・・

そんなわけで、お鮨を食べてきましたが・・・、めっちゃ喜んでくださりましたw

ブログの読者の皆さんも、ちよっぺんファンの皆さんも、本当にありがたいです

今度は、どこに突撃訪問しようかな〜・・・・・・あなたのところかも・・・・・・

本日も読者の皆さまにブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。






いつもご愛読いただきありがとうございます。 

人気ブログランキングの投票をお願いします。 

ブログランキング人気投票
 


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  



main01



ゆるキャラグランプリの決戦投票の、お知らせは、
こちらです。







2014年10月26日

1867) 表彰式・・・一位よりも嬉しい事・・・。

ウェスティン大阪の25階からの夜景です・・・・  

2014-10-24-18-25-21


たいして高層階でもないし、めちゃくちゃ豪華な部屋でもないですけど・・・・・。

大阪の街の夜景は、華やかで綺麗です。

大阪の夜景・・・・きれいだな〜・・・・・私の後ろに写っている社員と一緒じゃなかったら、もっと夜景も綺麗に見えるんだろうけど・・・・(笑)

この日は、北新地で、深夜まで、飲み歩き・・・・・倒れこむように寝てしまったので、夜景鑑賞タイムは5分のみ・・・・ちょっと勿体なかったかもしれません。

さて・・・、何で大阪に来ているのか言いますと・・・・・・飲みにきたわけではありません・・・仕事です・・・・。 

某大手ハウスメーカーの表彰式に呼んでいただき大阪に行ってきました。

この住宅メーカーさんは、毎年、全国表彰というのがありまして・・・・、要するに、当社が、この住宅メーカーに紹介をしたお客様が成約になった場合にポイントが付きまして・・・、そのポイント数を、全国の不動産業者で競うというものなんですが・・・・。

全国で、10位以内に入賞すると、大阪に招待していただいて・・・・表彰をしていただけるのです。

当社は、今回は・・・・、全国1位ということで・・・・。


BlogPaint


ハウスメーカーの社長様から、直々に、表彰状を受け取るわけですが・・・・・・。

実は、今回、1位を取ったのには訳がありました。

前回、確か5位だったのですが・・・、入賞の時に、社長さんから・・・ 『近藤社長、いつもありがとうございます。』と、いつも通りに声をかけられました。

その後に・・・・、『近藤社長・・・、5位では、満足されていらっしゃらないん、違いますか???(ニコッ)』っとされたのです。

これって・・・、『5位で、満足してんじゃね〜ぞ! 1位を取ってみろや〜w』と煽られてるってことで・・・・・・。

上場企業の大社長様からの、叱咤激励・・・・要するに試されてるわけで・・・・。

私は・・・、その時に・・・・。

 『はい。 微力ながら精一杯頑張ります(ニコッw)』

と・・・、答えたのですが・・・・・腹の中では・・・、『上等やないか・・・・、1位を取ったろうやないけ〜w』と思いながら、前回、会場を後にしたわけですが・・・・。

今回、ぶっちぎりの1位・・・。

2014-10-24-15-20-26


もちろん・・・、スピーチの際には、会場の皆様の前で、前回の状況を説明しながら・・・、社長様のほうを向いて、『前回は、叱咤激励を頂きましてありがとうございました。 おかげさまで・・・・。』と、ご挨拶をさせていただきました。

でも、今回は・・・、全体的に、住宅紹介が多かったです。

因みに自慢するわけではありませんが、他の住宅メーカーさんで紹介ポイントを実施しているところでも、全国1位と、3位のところがあります・・・・・。

もちろん、1位が取りたくて、お客様を紹介しているわけではなく、そのお客様にとって本当に私が良いと思うメーカーを選んで紹介をしてるわけですが・・・・、今回は、不動産の講演で、住宅メーカーのからくりの話を、少し入れたのが良かったのかもしれません。

講演の際に・・・、お客様が生涯一度の買い物をしに行くより、我々が紹介をして、住宅メーカーの上層部に、私の大事なお客様だからよろしくお願いしますと言ったほうが、かなり安くなるし、親切丁寧に扱ってもらえるという話を、盛り込んだだけです。

今までは、あまり自らお客様に住宅メーカーを紹介していなかったのですが、今回は、講演で話したからなのか、紹介をしてほしいという方が大勢いらっしゃったので、そのお客様の希望、要望、予算をお聞きして、そのお客様に合う住宅メーカーさんを紹介させていただいたのです。

そして、紹介の際に、メーカーの役員クラス、もしくは、部長、支店長、支社長などに、私の大事なお客様だからよろしくお願いしますと頼んだのです。

成約したかどうかは別にして、大手7社に20人以上、中小に30人ぐらいは紹介したように記憶しておりますが・・・・、ある方は、近藤社長の紹介ということで、めちゃくちゃ安かったとか、良い対応をしていただいたとか、お礼状を頂いております。

そんなわけで・・・この住宅メーカーさんの表彰式でも、1位を取ることができたわけなんですが・・・・。


実は・・・、私は、こういった表彰式や、パーティーで、表彰されることよりも楽しみにしている事があります。 

それは、いろんな人と会って話ができる事です。  

今回の、住宅メーカーの社長様との、1位の経緯を始め・・・、他の方々とも、いろんな関係があります。

表彰も7回目となると・・・、この会社の役員さんたちや、この表彰に来る常連の不動産会社さんとの人間関係ができてくるわけで・・・・。

私は、表彰の成績よりも、皆さんに会えることが楽しみで仕方ないのです。 

そして、今回も、関東の不動産業者さんとも知り合いまして、いろいろ話をしました。

住宅メーカーさんの役員さんたちとも、話をしました。

また、表彰式の常連の不動産業者の社長さんたちとも、楽しく話ができました。



表彰式常連の、Hくん・・・・、今はH社長ですけど・・・、お父様、お母様も存じ上げているのですが・・・・、会うたびに成長をされていて、今や大社長・・・・、もう気軽にHくんなんて呼んではいけないのかもしれませんが・・・、私は、いつも親しみを込めて、『Hくん、相変わらず人相悪いな〜www』なんて声をかけてしまいますが・・・・、あのキャラが大好きなので、ついつい・・・・・すみません

そして、もう一方、常連のTさん・・・、この会で知り合ったのですが・・・、普段から、不動産会社TのK社長さんの地域の不動産のことは何でも聞くようにしていますが、親切丁寧な、素晴らしい不動産業者さんです。

今回、10周年記念ということで、ボールペンを頂きました。

BlogPaint


ちよっぺんのボールペンと比べると、随分高級ですwww

この10周年のボールペンを頂いた際に、私は、良い意味で、重量感があるボールペンだと思いました。

不動産業を10年やるということは、大変な事で、良い事ばかりではなく、苦しい時も辛い時もいろいろあったんだろうな〜なんて事を思いまして。

そういう意味で、『重いボールペンだな〜・・・・不動産会社TのK社長の10年の重みを感じながら大切に使わせていただこうw』と、胸の内ポケットにしまいました。

そして、パーティーが終わり・・・・帰り際に・・・・・。

H社長と、K社長さんに・・・・、『近々、必ず・・・いっしょに仕事をしましょうwww』と言って、ガッチリと握手をして会場を後にしました。


そんなわけで・・・、表彰よりも、いろんな方々と会って話をでいることが、本当に嬉しいですし、この表彰式とパーティーを開催してくださった某住宅メーカーの社長様には、心より感謝をしております。 

つまり・・・・、表彰式・・・一位よりも嬉しい事は・・・、1位であったことでもなく、北新地で飲んだことでもなく・・・、この会で、多くの素晴らしい方々と会える事だということなんです。

と・・・私の気持ちを書いて・・・・今日のブログは終わりますが・・・・。

最近ブログランキングが不調なので、本日も読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。






いつもご愛読いただきありがとうございます。 

人気ブログランキングの投票をお願いします。 

ブログランキング人気投票
 


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  



main01



ゆるキャラグランプリの決戦投票の、お知らせは、
こちらです。