2014年04月

2014年04月30日

1779) 増税後のGW 不動産の動き(名古屋 愛知西部)

4月からの消費税の増税で、不動産業界は、めちゃくちゃ冷え込むのではないかと心配しておりましたが、それほどでもないですね〜。 

2〜3月は、少し止まった感がありましたが、4月に入り動き出した感があるというか・・・、以前の3%から5%に消費税が上がった時の事を思うと、かなり良いような気がしますが・・・、これって名古屋だけなんでしょうか???

そんなことを思いながら、ブログの読者である、東京、大阪の不動産業者、数件に電話をしました。

東京、大阪の業者の皆さん、親切丁寧に答えてくださいましたが・・・・、GWに電話をするなんて、空気の読めない奴ですみません。

They were bright and very kind to me.  

東京の業者さんたちは、私と同じ感覚で、意外といいな〜という感じでしたが・・・、大阪の業者さんたちは、まだ動き出した感はないような事を言ってました。


まあ、数人ずつ聞いただけなので断言はできませんが、オリンピックやリニモの関係で、東京、名古屋、大阪の順に動いてるという感じなのかもしれないですね〜。

通常だと、東京が動き、続いて大阪、ちょっと遅れて名古屋が動くという感覚なのですが・・・・・、オリンピック決定後と、消費税増税後の動きは、いつもとちょっと違う感じです。

このまま、名古屋の不動産は動きが良くなって行くのか???  

うむ〜・・・・、東京も物件がないですが、名古屋も物件がない・・・・特に駅周辺は、昨年から上がりに上がって・・・・、現在、坪1000万円を超えて売っている物件もあります。

名古屋駅周辺は、良くなっていくというか、まだまだ土地は上がりそうです。

名古屋市内


しかし、愛知県西部は、どうなのかな〜・・・・??? 

特に庄内川よりも西の、あま市、津島市、愛西市、大治あたり・・・・・。

今のところ、名古屋駅から、ちょっと西へ行くと、不動産の流れが急に悪くなる感じです。


愛知県というのは、名古屋駅から東が高く、駅前は坪1000万円以上、相変わらず伏見、栄、丸の内は、500万円〜300万円ぐらい・・・駅から十数キロ東に行っても、幹線道路沿いは坪100万円を超えています。

西は、駅の直近が高い程度で、基本激安なので、特に庄内川を西に渡ると、名古屋駅から十数キロしかないのに、高くて30万円超えたぐらい、ほとんどの地域は坪30万円以下・・・・。

そして、少子高齢化、人口減少の影響で、ここのところず〜っと値下がりをし続けてきた。

先日、私が、『これから景気が良くなると言ったって、所詮、人が減れば需要は減るわけで・・・、ここ数年、愛知県西部は、年々需要が減り、土地の価格も下がり続けている。 多少は、景気で上がっても最終的には下がるよ。』と言ったところ・・・・、ある先生が、私に言った。

先生 『お言葉ですけど、これからは、こちらの方面も上がってきますよ。 名古屋駅を中心に、いろいろな計画がありますから・・・・。』

議員とはいっても、所詮素人なんだし、これ以上言っても仕方がないので、これ以上言わなかったが・・・・・。

確かに、今は買い時で、一旦は上がるとは思うのですが、最終的に、人口減少に歯止めをかけて、人口が増えて行かないと、愛知県西部のような住宅中心の地域は、大きく値上がりをするようなことは考えにくいんですけどね〜。

まあ、何年後を見ているかによって、意見は分かれるとは思うのですが・・・・、とりあえず、これからしばらくは、少しずつ上がっていくので、ここ数年内に家や土地を買う方は今だとは思うが・・・・、最終的には、良くて今と同じぐらい、悪ければ今よりも下がる気がします。

つまり、一旦底を付けて、短期、中期では上がりだしたが、所詮長期で見たら下げチャートって感じですかね〜。

ただ・・・・愛知西部の、この地域については、現在、物件が豊富というか、供給過多になってきているので・・・、売れ残りが多く、相場よりも安い価格がついている物件が多いので、数年レベルで見たときには買い時だとは思います。 

まあ、何にしても、私は、これまで通り、愛知県西部を中心に、住みやすい住宅街を造ったり、商工業地の誘致をしたりして、この地域の発展のために頑張って行きます!

さて、ここで、一息入れて・・・・毎年、GW中は、ブログランキングの投票が減るので、皆様からの温かい一票を宜しくお願いします。


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ありがとうございます。

続きです・・・・・・。  

さて、話は変わりますが、今日は、良い事が2つありました。

 ‥社のお客様の家が完成したので、ご家族揃ってお礼に来てくださいました。

住宅メーカーを紹介してほしいということだったので、希望を聞き、私が一番良いと思う木造住宅メーカーを紹介したのですが、千代田の社長の紹介ということで、めちゃくちゃ値引きして、更に、あれこれサービス工事をしてくださったみたいで、お客様も大喜びw

私も、これだけ喜んでいただけると嬉しい・・・・、後で、住宅メーカーの常務と所長に電話してお礼かたがたお誘いを・・・・GW明けに一杯ごちそうしてあげようと思っていますw


◆〜膿佑気鵑琉戮良堝飴些惺擦瞭票圓気鵑・・・・、ちよっぺん!のTシャツ姿の写真を送ってくださいました。

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めんそ〜れ〜w   ちよっぺん! IN 沖縄

古宇利大橋だそうです。

私も、前に行った事があるのですが、確か、このあたりから船に乗って、沖縄北部の、めっちゃくちゃきれいな島にいけるはずですが・・・・行ったのかな〜???

そして、こんな写真も送られてきました。

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フ・・・フライボード〜〜〜w

こ・・ここ・・・これ〜〜〜・・・、今年、俺も絶対やろうと思っています。

つい先日・・・、JET屋の社長に、値段を聞いたところでした。

私の新型のJETには装着できないらしいのですが、もう一台の旧型のほうのJETに装着できるそうで・・・フルセットで100万円でおつりがくるぐらいで買えるそうです。

今年の夏は、フライボードで遊びます・・・考えてみれば、ウェイクボード以来の、超ヒットマリンスポーツな感じで、ガンダム気分が味わえそうです。

ちよっぺんの着ぐるみ着ながら飛べるのかな???

読者のK社長とMT村くん、写真ありがとうございました。


ということで・・・読者の皆様に、GW中も、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。





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2014年04月28日

1778) 立体駐車場 投資 収益

当社の名古屋支店の立体駐車場が完成しました。

17台収容 4階建・・・・・。 


このあたりの平置きの駐車場の相場が1台30000円だとして・・・、立駐で早く埋めたいとして・・・、1台25000円だとして・・・・。

25000円×17台= 425、000円(1ヶ月)

425000円(1ヶ月)×12カ月= 5,100,000円(1年) 


年間の駐車料金の収入 約5百万 

千代田不動産 立体駐車場


まあ、収入が分かっても、原価がわからんですよね〜・・・・。

投資家の皆さん、この立体駐車場って、いくらぐらいでできると思いますか???  


これ、言っちゃっていいのかな〜???

定価8000万円以上・・・・・・。

全然、利回り悪いじゃん・・・・

そして、某ゼネコンに見積もりを依頼したら・・・・・4000万円・・・・・。


うわぁ〜、ゼネコン様ありがとうw 半額になった〜・・・・、わ〜いw うれしいな〜・・・W

と・・・思って発注しなくて、よかったぁぁぁ〜〜〜w 

でも、うちの取引先のマンションデベロッパーの部長さんに、普段マンション建設の時に使っている駐車場建設会社の下請けさんを紹介していただき・・・・・、当社に直接見積もりをいただいたところ・・・・・・。 

な・・・なんと・・・・、1800万円(税別) 

おいっ・・・某大手ゼネコン、いくらなんでも、4000万円はやりすぎだろう! 

いくら商売とはいっても・・・いくら自社ビルの維持経費がかかるといっても、ちょっとやりすぎちゃますか〜

倍以上やでぇ〜・・・・・ (大阪弁のつもり)

まあ、とりあえず、原価の倍以上でふっかけてきた大手ゼネコンさんの話は、置いといて・・・・・。 


1800万円の設置費用に対して・・・・・年間約500万円の収入・・・・。

つまり、表面利回りで約27%あるってことです・・・・。


早期に埋まるぐらいの募集賃料で、表面27%は、かなり良い投資です。

この数字は、コインパーキングの一括貸しよりも、はるかに良い利回りでした。


但し・・・、このブログの賢い読者さんたちなら分かっているかと思いますが・・・・。

これは、駐車料金が高い地域だからこそ成り立つ投資なのです。

実際に、固定資産税や維持経費を引くと、利回りは20%程度まで落ちてしまいます。


まあ、それでも20%もあるわけなんですが・・・・・。

これは、元々、土地を持っている人の話です。

弊社の土地で考えると、今現在の相場で計算では、土地が60坪、2億4000万円だとすると、収益物件としては話になりません。

やはり、土地を買ってまでする投資ではなく、土地を持っている人がする投資だということです。


しかし・・・・都会に土地を保有している人は、けっこう多い!

しかも・・・・平の駐車場にしていたり、古家を残したままにしている人もいます。

都心で土地を持っている人が低コストでできる中では、最高の投資であるということです。

そして、弊社は、ハイルーフのワゴン車や、私のLSや、お客様や友人に大きな車に乗っている人がいるので、大型車対応可能の17台分で 1800万円の物にしましたが・・・・、大型車の入庫台数を減らせば、最大21台の立体駐車場もあります。

弊社は、写真の通り5列の4段式にしましたが、3列、4列のものもあります。

今回、立体駐車場にして、本当に良かったです。 

GWということで、ブログランキングの投票が激減しておりますので、一日一回、バナーをクリックしていただけるとありがたいです。


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続き・・・・・です。 

しかし、皆さん・・・・、立駐の価格については、気を付けてくださいね。

定価8000万円・・・、  ゼネコン4000万円・・・、 マンションデベの紹介、1800万円です。


まあ、定価で買うということはないでしょうけど・・・、もしも、4000万円で買ったとしたら・・・・・、利回りは12%ぐらいになってしましますし・・・・、某ゼネコンに、2200万円もボったくられていたわけです。

ド素人地主さん相手に、都心で立駐をやったら、表面利回り27%ありますよwって言ったら、4000万円でも発注しちゃうかもしれません。

故障などの、立駐の保証は、パーキング屋さんがしてくれるのに・・・・、この価格はないでしょう。

相手もビジネスなんだから、当然に利益を出していただかなくてはいけないと思うのですが、ちょっとやりすぎでしょう・・・・って思うのでが、読者の皆さんはどう思いますか?

世の中、安く買えればいいってもんじゃなくて・・・・、自己中心の自分さえよければって考える人は、結局大成できないので・・・、価格を叩きまくるつもりはないですが・・・・、1800万円で出来るものを、4000万円で売ったらダメだめでしょう。

そもそも、1800万円で出来るものが、定価8000万円って、定価も、恐ろしく高いですけどね・・・・・。


そんなわけで・・・・弊社の名古屋支店の隣の空き地に立駐を造ったわけですが・・・・。 

気になるのは、弊社はマンションデベロッパーの紹介でやってもらったわけなので、特別安く作れただけなのかどうかです。

契約後に、パーキングの工事業者に聞いてみました。

 『ねぇ〜・・・、あのさ〜・・・、今回、〇〇〇〇の工事部長の紹介だから、この価格でやってもらえたと思うんだけど・・・、うちのお客さんも、同じ価格でやってと頼んだら・・・・、やってくれるんですか???』

工事業者 『・・・・・・・。 社に帰って上司に確認を取りますが、おそらく大丈夫だと思います。 但し、現場の状況で金額が上下しますので、事前に見積もりを取らせていただきたいです。』

 『まあ、それはそうだわな〜・・・。 基本、これぐらいではできれば問題ない!  もうひとつ聞くけど・・・・俺の、クライアントや、ブログの読者は、全国区なんだけど・・・、東京、大阪でもできるのか?』

工事業者 『ええ、それは問題ないです。』

 『じゃあ、ニューヨーク、ドバイ、シンガポール、香港あたりはどうなの???』

工事業者 『そ・・・それは、ちょっと・・・、今すぐお答えしかねます・・・すみません。 実際に、そういう話があるんですか?』

 『いや・・・・。 できるなら、話しをしてみたいな〜と思ってる程度だよw』

そんなわけで・・・・、今時は、立体駐車場が、意外と安くできるので、都会に土地を持つ人は、投資の一つとして県としてみてはどうですか? という話でした。

価格も安いし、保証やメンテも、しっかりしているので・・・・、このブログの読者の方で興味がある方がいれば、このパーキング屋さんを紹介しますので、お気軽にご連絡ください。

田舎で土地を持つ人は、太陽光発電・・・、都会に土地を持っている人は、昇降式立体駐車場・・・・。

人口減少、超高齢化で、マンションやアパート経営に不安を感じる今日この頃ですが、こういう投資の方法もありますよ〜ということで・・・・本日のブログを終わります。
 







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2014年04月24日

1777) 不動産売却 事情はイロイロ

今日は、不動産の売却について書かせていただきます。  

素人さんは、一般的に売却の原因というのは、不幸に関係していると思いがちですが・・・・。

確かに、借金を払うために売るとか・・・、離婚をすることになり売るとか・・・、相続税を払うために売るとか・・・・、そんな話もが多いのですが、実は、それ以外の売却というのも、けっこうあったりまします。


千代田不動産 名古屋 近藤利一

具体的に例を挙げると・・・・。

・子供が成長して部屋が手狭になったり、逆に子供が成長して大人になり家から出て行ったりで・・・・住み替えを希望されるお客様。

こういった理由での売却は明るい未来があり、家選び等の手伝いができるので、こちらとしても楽しい仕事です。

・海外への長期の転勤であったり、海外へ永住することになったという理由での売却。

海外の安心できる不動産業者を紹介して、いっしょに来てほしいなんてことを言われて付いていくこともあり、とても楽しい仕事ですw

・親や子供と同居することになり、片方の家を売却、もしくは両方を売却して、2世帯住宅を建築する。

この仕事は、大好きな仕事で、嫁や姑の意見を中心に意見を聞き、どちらの家を売るか等から始まり、最終的には設計士といっしょに家づくりをしていく、とても楽しい仕事です。


私の場合は、こういうブログをやっている影響なのか、全国から問い合わせや売却の相談をいただきます。

ただし、全国に支店があるような大手の不動産業者ではないので・・・、話をお聞きして、その方にとって最も良いであろう売却方法を考えてから、愛知県内であれば自社で、県外であれば、その地域で力のある不動産業者を紹介したりして、売却をするわけですが・・・・・。


何故か、最近、借金話や、離婚話よりも、住み替えが多くなってきた気がします。


特に、日本の不動産を売って海外へ住むという永住の話が増えました。  


元々は、私の不動産コンサルのクライアントさんたちが、海外投資に興味を持ち、海外でコンドを持ちたがるというようなケースが多かったのですが、最近は、私がちょくちょく海外の事を書いているからなのか、ブログの読者さんからの、永住の相談が多くなりました、

永住の相談って、どんな相談が多いと思いますか???

海外の物件を買うために、どこかのセミナーに参加して、海外不動産や永住の勉強会に参加してきたはいいが、疑問点があったり不安感があったりして、相談に来るというケースが多い。

そして、私が現地の不動産業者等に聞いたりの調査をして、相場よりも高いとか、相場だとか・・・安いという事はほとんどないが・・・報告をする。

意外と悪質な業者もいたりして、同じコンドの同じような物件なのに、売ってる会社によって値段が高いものもあったりします。

相場よりも高ければ不動産業者や、永住のサポートをしてくれる人を紹介したりする。

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以前は、国内の別荘を購入する方も多かったが、最近は、国内に永住の地を探すよりも海外に探そうと考える人のほうが多く、物価が安いアジアの途上国に住みたがる人が増えた気がします。 

しかし、いつも疑問におもうことがあります。

日本の不動産が安いのか、海外の不動産が高いのか分かりませんが、日本の家を売却しても、海外のコンドが買えないことが多く、預金や、退職金の一部を足して購入する方が多いのだが、私は、何故、海外のコンドがこれほど高いのか未だに分からない。

日本の建設と比べて、海外・・・特にアジアの建設はアバウトで、いくら地震がないと言っても、ちょっとまずいんじゃないの〜?というレベルの建物が多い気がして、この物件が、こんなに高いんだぁ〜と思う事が多い。

街の整備状況、強度、内装外装、仕様等、全てにおいてアバウトな感じがしてならない。

故に私は、海外のコンドを買いたいとは思わないが、永住をするという人は、賃貸よりは買ったほうが得な場合が多いので、不満ながらも、なるべく値打ちな物を勧めるようにしています。

日本の不動産を売却をして、海外に永住するという話をしているうちに、少し脱線してしまいましたね・・・、すみません。


最後に・・・・・ほっこりした話をしましょう。

先日・・・・、知人の紹介で60代の、カップルが相談に来た。


彼のほうは3年前に前の奥さんと離婚・・・、彼女のほうは7年前に死別・・・・、どちらも愛知県西部に家があり、彼は、前の嫁との生活の跡があるので彼女に申し訳ないと言っているし、彼女も、自分の家に住んでもらうのは何となく嫌みたいだ・・・・話を、じっくり聞いた後・・・・。

 『戸建とマンションとどちらがいいですか?  住みたい場所は、どの辺りとか、ありますか???』

 『お互いに子供も大きいですから、どこでもいいですけど、できればお互いの家から少し離れたところがいいですね〜。』

 『なるほど・・・。 今の60代って、昔と比べて若いと思うのですが・・・・、終の棲家として、戸建とマンションとどちらがいいですか?』

 『実は今、賃貸マンションに住んでいるのですが、やっぱり戸建がいいですね〜。 地面に住みたいです。』

 『なるほど・・・。 今は、田舎のマンション暮らしですよね〜・・・、都会のマンション暮らしは、それはそれでいいですよ・・・。 でも、まあ、地面に住みたいと言うなら戸建でしょうね〜w  わかりました・・・・戸建で30年以上住めるようなしっかりした物件を探しましょう。  当社の取扱い物件だけでも相当ありますので、これから見るだけでも大変ですよw  今は、2000万円〜3000万円で新築が買えますし、中古でも1500万円出せば、まあまあの物が買えます。』

彼女 『そこまでの予算は・・・この年でローンも組めないでしょうし・・・・・・。 私の家を売っても、たいした金額にならないでしょ?』

 『どちらの家にも住まないんでしょ・・・・w 両方、売っちゃいましょう。 そしたら、何とかなるでしょうwww』

 『両方ですか・・・・。 子供たちもたまには帰ってくるし・・・・、あの家は、空き家にして残しておきたいと思っているのですが・・・。』

 『それは、分かってます。 でもね、今、60代でしょ? 老い先短いと思っていらっしゃるようですが、今年死んじゃうかもしれませんけど、逆に、100歳まで生きるかもしれないじゃないですかw  子供さんたちのことを考えるのもいいですけど、まずは、自分たち2人が幸せに暮らすことを考えましょうよw たまに帰ってくる子供のことより、家なんか売っ払って、お二人の新居を探しましょうw 』

『新居ですか・・・・・。 安い中古でいいんですけど…・、新築か、築年数の浅い中古ってことですよね〜?』

 『安い中古=古いですから・・・、メンテや将来のリフォームを考えると、安物買いの銭失いになる可能性が高いってことです。かといって、今後の生活もあるでしょうから、両方売って、新しい家1軒に変えたほうが良いと思います。  片方を売って、古い中古を買うぐらいなら、今ある、どちらかの家に住んだほうがいいと思います。』

彼女 『こういう事を言うべきではないかもしれませんが、人間先の事は分からないので、どちらかが死ぬこともあればもしかすると離婚をすることもあるかもしれません。 私は、死別ですが、この人は離婚をしているわけですし・・・。 もちろん私たちも、お互い死ぬまでいっしょにいるつもりなので、そんなことがあるとは思っていませんけど・・・。』

 『あはははw そんなことまで、言わんでもいい・・・・(笑)』

 『いいじゃないですか〜w   うむ〜・・・私も、先の事は分かりませんけど・・・・、見ている限り大丈夫でしょうw まあ、年齢的にも、大丈夫っぽいし・・・・。 お互いに人生経験を積んだ上での結婚ですからねw  まあ、今日は、ここまでにしておきましょう。 今から、うちの社員に、新しい物件〜古い物件まで、いろいろ案内させますので、いろいろ見て、家に帰って二人で話し合って、それから結論をお聞かせください。  ということで・・・次回は、いつがご都合いいですか???』

ということで・・・・・、その後、社員が、5件ほど案内をしたようです。

でも、60代の結婚って・・・、なんか・・・こう・・・ラブラブなんですけど・・・ちょっと落ち着いた感じで・・・良いものですね〜w


なんか、羨ましいと言うか・・・・熟年結婚も・・・悪くないな・・・・w

そんなわけで・・・。

とにかく最近は、不幸な売却が少なくなり、幸せのための不動産売却が増えた気がします。 

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