2014年03月

2014年03月30日

1764) 注文住宅仕様と、ローコスト分譲仕様

ここ数年、パワービルダーのローコスト分譲住宅が多くなりました。

その影響で、地域の分譲住宅会社は、厳しい状況に陥り・・・、あそこの会社は無くなった・・・・、あそこの会社は、分譲住宅から宅地分譲に切り替えた・・・、あそこは、この地域から撤退した・・・・。

なんて、ことになっておりますが・・・・皆さんの地域では、どんな状況なのでしょうか?
 


3000万円の分譲住宅のすぐ近くで、2480万円のパワービルダーの激安分譲住宅が売り出された・・・・、そして、どんどん値段が下がり、最終1980万円で売れた・・・・。

その差、1千万円・・・激安分譲住宅の土地は、10坪ほど小さく、建物は、賃貸のアパマンに近い感じ。

我々プロは、建てている姿も比べる・・・・しかし、素人さんは、建ってから比べる・・・。

その地域の分譲住宅業者が、残れるか、残れないか・・・・・まあ、これも、お客様が決める事なので・・・・、残れなかった業者は仕方ないと思うのですが・・・・。

我々不動産デベロッパーが同じものを同じ価格で出せるかと言われれば、土地の利益を0にすれば、出せないこともない・・・・・、しかし、分譲業者の仕入れ価格では、建物の価格勝負のみになるので負ける。

宅地分譲をやっている不動産デベロッパーは建物で負けても、土地を安く造るので、なんとか合わせられないこともないのだが・・・・・。

個人的な意見だが・・・、正直私は、造りたくないし・・・・、お客様の立場で考えると、住みたくない・・・・。

そこで・・・・私は、考えた・・・・

あえて、注文住宅仕様で・・・、分譲住宅を造って勝負してみよう。

もちろん・・・、利益なんてものは、極限まで落としてだが・・・・、良い物を、少しでも安く出してみたらお客様はどういう反応を示すのだろう???


 『ねぇ・・・・、最近、パワービルダーの分譲って、どう思う?』

社員 『うちは、宅地分譲と仲介がメインなので、あまり影響はないですけど・・・・。 ただ、分譲を造っても、価格だけ比べられてしまうので・・・正直、分譲住宅は、あまりやりたくないですね〜。』

 『ほぉ〜〜〜。 なるほど・・・・。  今の、お客様は、値段だけで、物や大工の質や、デザイン、動線、土地の形状は比べてくれないのか???』

社員 『比べない事はないのでしょうけど・・・・。 分譲住宅という、ひとくくりの中で、500万円も差が開いたら、やはり安い方に行くんじゃないですか???』

 『うむ〜・・・・。 上等じゃね〜か・・・・。  500万円以上価値のあるものを、500万円未満の差額で出せばいいってことだよな〜。 要するに、それだけの価値があるとお客様に分かっていただければいいわけだ。  よし・・・、A建設に力を貸してもらい造ろう・・・・。』

社員 『また・・・採算考えずに、やっちゃうんですか?  A建設さん、嫌がりませんか? この忙しい時期に・・・・。』

 『うむ〜・・・・。 採算は、考えなくもないが、男には採算よりも大事な物があるだろう。 A建設の社長は、それが分かる男だ・・・・心配するな・・・・いい仕事するし・・・・頼んでみよう、ジェット仲間だし・・・・・。』

社員 『あるんですか? 土地???』

 『あるんだよな〜・・・・これが・・・w 愛西市・・・・しかも、佐屋駅、徒歩圏だ・・・w』

そんなわけで・・・・。


愛西市、佐屋、千代田不動産、分譲住宅、土地


弊社の注文住宅仕様で、分譲住宅を造ってみました。 

A建設の社長・・・・ありがとう・・・・男の中の男だ・・・・本当にありがとう。

そして、その下請けさん、協力会社の皆さん、ありがとうございました。

そんなわけで・・・・消費税増税前後ということで、同業者さんが売り出しを控えている中、売り出しをしてみました。


佐屋 愛西、千代田不動産 分譲住宅、土地、間取り、住宅


同業の方もOK、冷やかしでもいいので、見に来てください。 

 『今回の、販売作戦を言う・・・・・、まずは、近くの激安分譲を探せ・・・・、弊社の分譲を見に来ていただいたお客様に、激安の分譲の場所を教えて見てきて比べてもらうんだ。 この作戦、名付けて・・・、プロジェクトTKだ。』

社員 『社長・・・・TKの意味はなんですか??? 利一のTと、近藤のKですか?』

 『違う・・・、他社のTと、比べてのKだ・・・・。 プロジェクト、』

社員 『・・・・・・・・・・。 これは、笑うところなんですかね〜???』

 『プロジェクト、他社と比べて・・・ 笑ったら・・・・KILL YOU・・・・。』

社員 『笑いませんけど・・・・・w そのやり方は、まずくないですか? お客様が、ご自身で他社の物を見に行かれるのはいいんでしょうけど、わざわざ、見てきてくださいって、場所を教えるのはまずいと思います。』

 『そうか〜・・・・・。 まあ、そうだわな〜・・・・。 じゃあ場所を言わずに、他社と比べてみてくださいと言うだけにしておこう。 それなあ、問題ないだろう・・・。』

そんなわけで・・・・、プロジェクトTKは、あえなく却下されました。 

そして・・・・私の、第二の提案・・・。  

 『うむ〜・・・・。 そういえば、話が変わるんだけど・・・・。  今、2000万くらい使いたいんだけど・・・。』

社員B 『・・・・・・・・。 な・・・何に使うんですか? まさか・・・・車ですか? 船・・・、リゾート会員権とか・・・・。』

 『違う・・・・・・・・。  激安分譲を買う・・・・、そして、そこを見学できるようにして、うちの分譲と比べてもらうんだ・・・・。 壁とか床も、部分的に、引っぺがして、うちの使っている建材を埋め込んだり、住設機器を並べたり・・・・、うちが買って、自分の物を、お客様に見せて比べてもらうなら、問題ないだろう???』

社員B 『そこまでしなくても、お客様は分かりますし・・・・心配しなくても売れますよ・・・・。 』

 『そういう問題じゃなくて・・・・、比較対象をしてほしいんだ。 例えば、建材や住設機器だけではなく、例えば、木工事の合わせとかの大工仕事の違いとか・・・・土地の大きさとか、設計の、お客様に対しての気遣いや、配慮とか・・・、とにかく比べてもらえる、比較用展示場が欲しい・・・・、他社の名前を出さなければ、問題ない気がするんだけどな〜。 うちの顧問弁護士に聞いて、問題ないなら買おう。』

社員B 『そんな事のために、家を一軒買うなんて、無茶苦茶ですよ。  そもそも、その家は、買って比較展示場で使った後、どうするんですか???』

 『うむ〜〜〜〜・・・・・・。 出口戦略か・・・・。 戸建賃貸にして貸すか・・・、うちで手を入れて中古住宅で売るか・・・・・、そのまま、少しずつパーツを取り除きながら、いろいろと徹底的に研究して、ここ、こんな工事がしてありますよ〜w とか、逆に、意外としっかりやってありますね〜wなんてことを、ブログにアップするってのが、一番やってみたいんだが・・・・。昔、モデルガンとかバラして遊んだんだけど、高いモデルガンと、安いモデルガンって、全然違うんだよな〜・・・。 』

社員B 『社長・・・・、それ、ブログのネタとしては、全国から脚光を浴びるかもしれませんけど・・・、部長に言ったら、絶対に怒ると思いますよ。  バラバラにして、組み立てしないで、結局は更地にして売っちゃうことになるんでしょうし・・・・、間違いなく損失が出るわけですから、それは、事業ではなく趣味の世界です。』

 『激安分譲を買って、バラしてみました〜って、やってみたいんだよな〜。』

社員B 『やめましょう。 そんな予算があるのなら、うちの分譲に使ったほうがいいですよ。』

そんなわけで・・・・、第二案も、かる〜く却下されました。

これで、プロジェクトTKは、完全に却下されてしまったわけですけど・・・・・・。

でも、正直・・・、いつかは、この企画をやってみたいですね〜。

意外と、パワービルダの分譲に押されている、分譲屋さんとかから、寄付金や、見学のお願いがきたりして・・・・・なんて、甘い事を考えているわけですが・・・・。

と・・・・社内での、社員たちとの会話をブログに書いてしまったわけですが・・・・・。

とりあえず、他社の話は置いといて・・・、当社の分譲の良さを広告に掲載して、通常通りの、分譲販売を頑張りたいと思っています。


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2014年03月27日

1763) 5年に一度の宅建講習

読者の皆さん、こんにちは(^O^)

うむ〜 春ですね〜

名古屋の鶴舞公園の桜が咲き始めました。

本日は名古屋公会堂に宅建の講習に行ってきました。 


無題111


春のポカポカ陽気とメリハリのない講義は眠気を誘う。

最近、仕事もプライベートも、真剣に戦うということがありませんでしたが、今日は久々に睡魔という悪魔と真剣に戦いました。


午前中は、都市計画法、建築基準法から始まり、不動産紛争の話

お昼は、鶴舞公園の桜を見ながら、屋台のくしかつと、ハニートーストを食べてからコーヒーを飲んで、仕事の電話をかけまくって終了。

2014-03-27-11-04-36


午後からは、また紛争事例から始まったのですが、いきなり自殺の話で、大家が自殺した入居者の親を訴えたというインパクトのある瑕疵担保系の話(笑)

その後、なんだっけ?

その後は、中間省略とか、それから、えっと、なんだっけ? 瞑想にふけって悟りの境地で受講していたので、記憶が所々飛んでいます。


そんなわけで、無事に宅建主任者の更新が終わったわけで、法定講習後5年間は、この退屈な講習を受けなくていいということなんですが、誰でも知っているような話ではなく、もう少しプロ向けの充実した講習をやっていただきたいものてす。

その点、不動産コンサルの講習は、まあ、似たり寄ったりという意見もあるかもしれませんが、もう少し深く専門的な講義が多いです。

さて、そんな宅建講習を5年に一度受けに行くわけですが、楽しい事もあります。 

何が楽しいかって、知り合いが大勢来ていて同業者のプチ同窓会みたいな感じなんです。

休憩時間の度に、煙草を吸いに行くのですが、まさにそこは不動産屋のプチ同窓会会場(笑)

『どうもぉ〜』とか、『おうっ!』と始まり、物件の情報交換と、今度会おう、飲もう、ゴルフ行こうなんて話になる。

特に爺さん連中は口が悪いので、『毎晩、錦でオネーちゃん騙くらかして飲んどるのか?』とか、『ブクブク太りやがって、そのうち血管詰まって死ぬぞ!』とか、『相変わらず人相悪い奴だな〜。』とか、言いたい放題、ボロクソに言われます。

まあ、『爺さんたちの、ひさしぶりだな〜元気にしていたか?』という親しみを込めた言葉が、こういう捻くれた声の掛け方になるだけなので、怒りはしないが、私も親しみを込めて、『おっ、まだ生きてたの〜? 足ついてるじゃん。』とか、『爺さん、とうとうボケたか!』というように、私も捻くれた返しをするが、別れ際には、『それでは、また、お力を貸してくださいね〜。』というようなら感じで、ご挨拶を申し上げる。

実は、このプチ同窓会の雰囲気は下品だけど中々楽しい。

そして、宅建の講習の後、必ずといっていいほど、この中の誰かと仕事ができる。

そういう意味では、宅建講習会も悪くないです。



そんなわけで、今日のブログを締めようと思ったが、最後にひとつ言い残したことがあります。

今日、公会堂のトイレで、おしっこをしている最中に声をかけてきたアホな業者がいました。

同業者 『近藤社長ですよね〜。 私、○○と申します。いつもブログ読ませていただいております。』

『あっ、はい! ちょっと待ってね、、、、あの〜、俺の真横で立って待たれると緊張するんで、外で待っててください。』

同業者 『はい、すみません。』

声をかけてけれたことは嬉しいのですが、私が用をたしている隣で、こっちを見ながら仁王立ち、、、空気が読めない人ですね〜(笑)

きみだよ、きみ・・・・・・読者のTくん! 

その後、名刺交換をして、楽しく話をして、ブログランキングの投票クリックの方法をレクチャーして、今度、名古屋支店に遊びに来てもらう約束をしました。

そんなわけで、資格保持の為にイヤイヤ行った講習だったのですが、なんだかんだ楽しい宅建講習でした。

aaaaw


これがないと仕事にならないですからね〜。 

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2014年03月25日

1762) またまた隣地問題(杭ではなく出窓の外が境界w)

素人さんの為の不動産学校では、たびたび隣地問題を取り上げてきたが、今回も、とんでもない隣地所有者でして・・・・。

思わず爆笑してしまいました。

IMG_0619


この物件は、同業者との共同仲介で、当社が買主側、A社が売主側で売買契約を締結した。(ありがとうございます。)

売主側で、通常通り測量をしたところ・・・・隣地の建物の窓枠が、今回の対象地に越境していたのだ。


弊社としては、越境したものを図面にして買主様に説明して、隣地の方から越境確認書をいただき、越境を認めて次に取り壊す場合は越境しないようにするという約定書を交わし取引をさせていただきたいという話をした。

隣から本件土地に越境しているのは数センチ・・・・、買主さんは、家を建てるのに支障があるわけではないから、隣地の方が今度建て替える時は越境しないように建てていただければいいと、快く承諾をしてくれたのだが・・・。

隣地の方は・・・・・・・・。

杭と、杭の間を点で結ぶと、完全に出窓が越境しているのに・・・・・、杭ではなく、出窓の先のラインが、自分の敷地だと主張・・・・・。


昔からの測量図、最近の測量図、今回の基準点測量から出した境界は、ほぼ一致しているのに・・・・、隣地との境界は・・・・、自分のところの窓枠の外側が境界だと言い張り、窓枠の外側じゃなかったら、確定測量の境界を認めることはしないと主張しているのだ。

建てる時に、出窓が隣地の敷地に出たと認めるのではなく、出窓のラインが境界・・・・。

つまり、杭よりも、出窓が正しい! と主張しているわけだwww 

誰が見ても、越境しているわけで・・・・、本人も分かっていると思うんですけどね〜・・・・・。

間違った占有権の主張がしたいのか・・・・、それとも・・・・ただのアホなのか??? 


何にしても、こういうことになると、買主さんに迷惑をかけてしまいますし・・・・、普通は我々不動産業者は、困ってしまいます。

最近は、筆界特定制度というものがありまして・・・・・。

専門家が,これを補助する法務局職員とともに,土地の実地調査や測量などさまざまな調査を行った上,筆界に関する意見を筆界特定登記官に提出し,筆界特定登記官が,その意見を踏まえて,筆界を特定してくれます。

ただ・・・・半年以上かかるケースが多く・・・、今回の場合、確定をしてから受け渡しをすることになると買主さんに迷惑をかけてしまいます。(お役所仕事)

かといって・・・・確定測量できていない隣地ともめてる状況で受け渡しをするわけにはいかないです。

通常は、隣地に越境を認めていただいた上で確定をして、受け渡しをするのですが・・・、測量立会い印を押してくれない以上、筆界特定をするしかないわけです。

現在、土地家屋調査士と測量士が、交渉にあたってくれていますが・・・・。

どうなんでしょう・・・・、おそらく話がつかないような気がします。


まあ、皆さんがギブアップをしたら・・・・私が解決をしに行こうかな〜と思っているわけですが・・・・・。

できるできないは、やってみないと分かりませんが、たぶんできる気がします。

だって・・・・相手は、常識が通用しない人か、ただのアホ?ですから・・・・・・w


こういう場合、私がどうやって交渉をするかというと・・・・・・

まずは、買主さんに状況説明をして最善を尽くすことをお約束して・・・、とりあえず公簿での売買を納得していただき、私に任せていただく。

次に、私が隣地の方と会って・・・、一応、丁寧に説明をする・・・・・、おそらく、隣地は、杭や測量図は無視して窓枠の外側が境界だと主張する。

今回、越境を認めてくれたら、次に家を建て替えるまで平穏無事に何事もない状況なんですけど・・・・、今回、これ以上、アホな因縁つけてゴタゴタするんだったら、筆界特定をして、その後、この窓枠を、ぶち壊してもらえるように法的に勝負します的な話をさせていただき・・・・・・。

最終的に、一番の解決方法は、面積はきちんと確保できているわけだし・・・、いますぐ壊して引込めろと言っているわけではないのだから、越境を認めて、隣近所良い関係で行くのが一番いいですよ〜wってまとめる。

これまでの経験では、専門家が行っても了解が取れなかったが、私が行って話をして、了解が取れたということが、多々あった。

まあ、測量関係や仲介業者の担当者さんが頑張ってくれるとは思いますが、最悪の場合は出て行くつもりでスタンバイします。



しかし・・・・まあ・・・、何と申しますか・・・・・・。 

既存の杭は動きようがない場所に存在している・・・・、以前の測量図もある・・・・・・、今回も基準点測量をしてる・・・・。

でも・・・、隣地の方の主張は、出窓の外側・・・・・(笑) 

しかも、図面&立ち合いで、きちんと説明をしているのに・・・・・。


聞くところによると・・・・・隣地の方は・・・・。

『皆で、寄って集って、私を騙して土地を取ろうとしている。』と・・・おっしゃってるそうです。

常識が通用しない、どれだけ説明しても納得していただけないのは・・・・、被害妄想ちゃんなのか、頭が悪いのか・・・・故意的だとしたら、意地が悪いのか・・・・とにかく理解不能・・・。

どういう考え方をすると、既存の杭や、以前の確定測量図が間違っていて、出窓の外が正しいと主張できるのか・・・・不思議でたまりません。

専門家、仲介業者担当者で、何とか説得にあたると言ってくださっていますが・・・・今のところ、決済日が延期になりそうな感じです・・・・・・トホホ・・・・。

売主さんや買主さんの事を考えると、強硬な対応もできないし・・・・・仲介時の隣地問題って大変です。

皆さん、売るとか貸すとかしてもしなくても、隣地境界の問題は、普段からきちんとしておいたほうがいいですよ〜w

放っておくと・・・・、越境している場所は、うちの土地だがやぁ〜って主張されちゃうかもしれませんよ。 


さぁ〜・・・・、今日も、まだまだ忙しいので・・・がんばろ〜・・・・

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