2013年12月

2013年12月31日

1722) 不動産屋の年末!

今年も、あと少しで終わりですね〜。

今年は、アベノミクス、東京五輪決定の影響で、日本は、久々に世界の注目を浴びました。

そんな中、年末に首相が靖国に参拝・・・・日中、日韓の溝が深まっています。

世界的には、異常気象、アメリカの盗聴事件、シリア問題等・・・・・。

世界の人々は、どんな年末を迎えているのか・・・・・来年は、皆さん、どんな年になるんでしょうね〜。

当社も29日から、休みに入りました。

仕事始めは6日からです。
 


当社も、今年は、いろいろありました。

名駅千代田ビルの隣地の購入、宅地分譲、名古屋市内でのビル、土地の購入と売却。

年末には、8000坪の工場購入と太陽光発電所の完成等。

11月の終わりからの、忘年会ラッシュも終わり・・・・・。

今日は、年末年始の番組を見ながらのんびりしたいところではありますが・・・・・。


不動産屋は、意外と年末忙しいのです。 

今朝は、朝から自分の部屋の大掃除・・・・午後からは、出社して・・・、遠方から実家に帰ってきたお客様と会って、不動産の話をしました。


一人目の方は、現在東京に住んでいらっしゃるのですが、愛知県に多くの資産を持っているのですが・・・。

ご両親を亡くされた後・・・、自分が生まれ育った大きな家も、そのまま放置をしている状況なので・・・・、他の土地も含めて、固定資産税がかかるので、どうしたものかと相談に来たのです。

前から、相談は受けていたのですが、上場企業の役員をされているので仕事が忙しく、『年末に女房連れて帰るから、その時に話そう。』と、おっしゃっていたので、お会いしたわけですが・・・・。

お客様 『兄弟同士話をしたんだが・・・、私も弟も妹も、全国バラバラで戻ってくる気はないから、売れる物は全部売ってしまおうということになったんですよ。 ただ、親戚関係が煩いので、どうしたものかと・・・・。』

 『うむ〜〜〜。 まあ、田舎ですからね〜・・・・。 確か、〇〇さんの家は、〇〇家の新家さんでしたよね・・・・。』

お客様 『ええ。 本屋の跡取りの〇〇さんが、田畑の守をしてくれているのですが、けっこう煩い人で、庭の草の事だとか、村の中のことで、あれこれ言ってくるのです。 毎年、お中元とお歳暮は欠かさずに贈り、管理費として6月と12月に10万円ずつお支払いをしているのですが、それでもいろいろ仰るのです。 たぶん、売るなんて言ったら、猛反対されると思います。』

 『なるほど・・・・。 しかし、それは、そんなに難しい問題ではないと思いますよ。 その代わり、田んぼ1〜2枚、捨ててください!』

お客様 『どういう事ですか???』

 『2〜3枚激安で売ってあげて、その代わりに他の土地を売る事を反対しないようにするのです。 要するに、うだうだ言われない料として、田んぼ2〜3枚激安で売ってあげたらどうだと言っているのです。』

お客様 『なるほど・・・・。 私どもとしましては、それで、あれこれ言われずに済むのなら構いませんよ。 ぜひお願いします。 何だったら、家以外は、全部タダで貰っていただいても構いませんよ。』

 『その回答を待ってました・・・というか、大正解です! どうせ売っても、調整区域の道すら付いていない田んぼばかりなので、坪数千円レベルです。 それなら、もっと安くして、タダ同然で売ってしまいましょう。 と・・・・言いたかったのですが・・・・、何せお父様から相続をされた物なので、不動産屋から提案するのは言いにくいんですよ(笑) 先に仰っていただき感謝です。』

お客様 『それで、話はつきそうですか???』

 『そうですね〜・・・たぶん話をつけることはできると思います。 しかも、あなたにプラスになる形で・・・・・。今の状況だと家を売るにしても、前面道路が狭すぎて、坪10万円ほどでしか売れません。 しかし、本家の方が、少し協力をしてくれれば、あの家の土地は、坪20万円で売る事ができます。  ちょっと、地図を出しますね・・・・・。』

今回のお客様が売りたい家は、本家の奥に位置しているのだが・・・・、本家は大きな道路に面していて、その脇の道を奥に入ると、今回のお客様の家があるわけで、わき道を広くすることができれば、奥の家の資産価値が上がるという事を説明した。

そして、約1000坪ほどの田んぼをタダ同然で売るから、その代わりに本家の前にある脇道沿いを、約1m売ってほしいと交渉をして買わせてもらい、最終的には、その部分と、奥の家を当社が買い取るという作戦を説明した。

つまり、今のまま、家と田畑を売るよりも、トータルすると手取り金額が増えるという事です。

お客様 『協力をしてくれますかね〜?』

 『今の段階で絶対とは言えませんが、自信はあります。 実際は売買でやりますが、中身は、1000坪と、10坪の交換ですよ。 とりあえず、ここで論じていても仕方がないので、トライさせてください。 トータルで、田んぼと家とを今の状況で売るよりもプラスになればいいですよね。 正月明けに話をしますけどよろしいですよね???』

お客様 『弟、妹も、それなら文句ないと思います。』

 『思いますでは困るんですよ。 私が恥をかくくらいのことはいいですけど・・・・、話をつけた後に、やっぱり嫌なんてことになると、本家との関係も、こじれるでしょうから、確実な返事がほしいです。 もう一度、ご兄弟の方々に確認していただき、返事をください。』

お客様 『分かりました。 正月明けには返事ができると思います。』

 『いえいえ・・・・。 正月でも構いませんので、分かり次第電話をください。 おたくの本家と話をするには、地元の出身の議員を連れて話に行きます。 正月明けは、議員さんたちも忙しいでしょうから、なるべく早くアポを取りたいので・・・・・。』

お客様 『そこまで急いでないので、時間をかけていただいてもけっこうですよ。』

 『うむ〜・・・・皆まで言わなくても悟っていただきたかったのですが・・・・、年が明けたら選挙の段取りに入りますので、早いうちに決着をつけたいので・・・、なるべく早めに片付けましょう。』


ということで・・・・・一件目を終わらせて・・・・二件目の相談。

私から、太陽光発電の会社の部長さんに相談というか・・・・お願いをしました。 

 『すみません。 仕事始めはいつですか???』

部長 『4日からです。』

 『実は・・・、来月、〇〇市の土地の農転を出すのですが・・・・、太陽光発電の為の農転なので、何の問題もないと思うのですが・・・・、一人変わり者の方がいらっしゃるようで、近所を集めて説明会を開けと言っているらしいのです。 7日に農転の書類を出すので、それまでに片付けたいのですが、ご協力をいただけませんか???』

部長 『太陽光発電をするのに、近隣説明会ですか???  隣接地に書類一式を持って行ってご説明をしてないのですか?』

 『個別説明・・・・そんな事は、めちゃくちゃしっかりやってますけど・・・・、説明会を開けということらしいです。 何の問題もないはずなんですけどね・・・・・。 原発と勘違いしてるのかな〜? まあ、いろんな方がいるので・・・・、もしかすると、4日か5日にお願いをするかもしれません。 正月中、電話は繋がりますか?』

部長 『大丈夫です・・・・繋がりますよ。』

 『ご迷惑をおかけする事になるかもしれませんが宜しくお願いします。 本来、太陽光パネルを並べるくらいで、そんな近所中集めて説明会を開く必要はないのですが・・・、まあ、地元なので、やれと言われればやらんわけにいかないので・・・・すみません。 それでも、ウダウダ言われた場合は、隣接地の同意のみでいきますので・・・・。』

うむ〜・・・・・・・・近所の方々の同意が必要ない物なのだが、言われた以上、やらなければいけません。

せっかく住環境に優しい太陽光発電をするというのに・・・近所の方々に嫌な顔をされたくないですからね〜。

そんなわけで・・・・、年明け早々、説明会を開催しなくてはいけない可能性がでてきました。


それはそれとして・・・・。

本日は、年末最後の忘年会がありました。

グローバルキャストさんの忘年会にお招きいただいたので、社員を連れて行ってきました。

400人を超える大きな忘年会でしたが、会場が1つに纏まった素晴らしい忘年会でした。

ウェスティン 社員とツーショット


主催者の川口社長とは、何よりも人を大切にするという共通の考え方をしてる部分がありまして・・・・・。

彼のほうが、若くて元気で斬新で・・・・年下なんですけど、すごい人だな〜と、いつも感心させられます。

ウェスティン 川口社長


今回の忘年会でも、彼の人生観が出ていて素晴らしかったですし、社員さんや協力会社の方々の元気あふれる姿を見て・・・・私も初心に返り、営業マンがやってみたいな〜なんて事を思いました。

私も、昔、訪販をしていた事があり・・・・その時の同僚や上司の事を思い出しました。

厳しく優しく仕事を教えてくれた先輩たち・・・あの頃、お世話になった人たちは今頃何をしているのかな〜?

そして・・・、考えました。

かつて私は、十代の未熟な営業マンでしたが・・・百数十人の中で、常にトップ5以内に入っていました。

あの頃の私は、営業とは、売ることではなく、取ることだと思っていました。

口八丁手八丁で売るのではなく、お客様と真剣に向き合い誠心誠意自社の商品の良さを理解していただく・・・・つまり、お客様のハートを掴み取るものだと思っていました。

売りに行くのではなく、相手の心を掴み取りに行くのが営業・・・・・。

今、私は、そんな営業ができるのか・・・・、俺の営業マンとしての実力を試してみたい。


そんな事を、深く考えさせられました。

大池さん、私、森さん


来年私は、45歳を迎えます。

ジジイですけど・・・・、正直、そんじょそこらの営業マンには負けない自信があります。


営業、やってみたいな〜・・・・・。

まあ、今でも社長としての営業はしているのですが・・・・、私のことを誰も知らない未開の地で、一営業マンとして、自分がどこまでやれるかを試してみたい。

年末の最後の最後に、そんな事を思いました。

まあ、今の私には、社員や協力会社と、その家族・・・・、私のことを頼りにしてるお客様や、クライアントさんがあいますから、そういうわけにはいきませんけどね〜。

来年も・・・・、今、自分が置かれている立場の中で、精一杯、お客様第一主義の営業をしていきます。 

読者の皆様、今年も一年間お世話になりました。

来る年も、皆様にとって良い年になりますよう心よりお祈り申し上げ、今年最後のブログとさせていただきます。

ありがとうございました&来年も、素人さんの為の不動産学校を宜しくお願いいたします。



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2013年12月28日

1721) 父から貰った写真

朝、本社に出社すると、親父が来ていました。

88歳・・・・未だにレクサスLSに乗り、元気よく走り回っています。

歳をとっても意地があるようで、私よりも小さな車には乗りたくないみたいです。


私が、そろそろ車に乗らないほうが良いと思うのですが、二言目には、『わしはな〜、飛行機に乗ってたんだぞ! まだまだ大丈夫だ!』と言って、車を手放そうとしません。

まあ、困った親父ですが・・・・私と親父と、お揃いでLSに乗れるというのは、幸せな事かもしれません。

そんな、88歳の父が、写真をくれました。

1戦時中 親父


第二次世界大戦というのか、太平洋戦争というのか、昔の事はよく分かりませんが・・・・終戦間際の海軍飛行隊の写真です。 

同期の桜ってやつですね・・・・・。 

 『この間、映画、ゼロ(永遠の0)を見てきたから、写真を引っ張り出してきた・・・・。』

 『ギャハハハハ・・・・、若い・・・・・若すぎるというか、子供じゃね〜かwww』

 『こんな子供が、祖国日本の為に散ったんだ・・・・・。』

海軍 親父の写真


 『散ったって・・・・・親父、生きてるじゃね〜かw 足ついてんだろwww』

 『俺は、残念な事に生き残ってしまったなぁ〜・・・・・。』

 『全然、残念じゃね〜よ。 17歳や18歳で死んでたら・・・死んでも逆縁だし・・・死に切らんだろ。』

 『うむ〜〜〜。 どっちが良かったかと言えば生きていて良かったのかもしれんな。 良きも悪きも88年も生きてしまった。』

海軍 35期卒


 『この写真、親父、どれか分からんな・・・・。』

 『これだ・・・・わしは、いつも真ん中なんだわw こいつが、〇〇で、こいつが〇〇・・・・こいつと、こいつは、昭和〇〇年〇月〇日の〇時に死んだ・・・・、(中略)・・・・ 今、生きているのは、こいつと、こいつと、わしの三人だけだ・・・・・。』

全員の名前と、死んだ日時が言えるのが凄い・・・・・。 

 『まあ、戦争中に沢山死んで、あとは年齢的に、次々逝っちゃってるんだろうな〜・・・、この際だから、最後の1人まで残れwww』

 『あははw それが、まだ、全然死ぬ気がしないんだわw 100まで行けるかもしれんw』

戦争中 海軍


 『まあ、いいか・・・・w 運転できる限り、レクサス乗ればいいし、死ぬまで旅行や飯も行こう! 寝たきりだけにはなるなよ! 最後の1日まで元気でいてくれ・・・・。』

親父 『最後の1日は寝かせてくれんと、畳の上で死ねんやないか(笑)』

 『それもそうだな・・・・じゃあ、寝たきりになるのは、三日以内にしてくれ・・・・(笑) そういえば、大口で8000坪買ったから、10億で客付けてこいよ・・・・これ資料・・・・。冥途の土産には、いい仕事だぞw』

親父 『そうだな・・・。 よしっ、もうひと頑張りするか・・・。 ちょっと行ってくるわ・・・・。』

親父は、そう言うと、嬉しそうに車に乗り、営業に行きましたwww

決まる決まらないは別にして、仕事があるというのは、良い事です

そんなわけで・・・・戦争中の写真を沢山貰いました。 


ん・・・・・? 考えてみると、親父・・・丸くなったな〜・・・・・。 

子供の頃は、軍隊教育の影響なのか、よく殴られたな〜・・・・怖い親父だった。

でも、まあ、私も、辛抱強さには自信がありますが・・・・、この世代の方には適いません。


人に迷惑をかけることを極端に嫌い夜中に死ぬほど腹が痛くても朝まで我慢して病院に行くし、脚立から落ちて内臓が斬れて尻から出血していても平常心で痛い顔をしない。

そういえば、昔から、男が痛いと言うな!、男は泣くな!と言われました・・・・・。

ついでに、男が赤い服を着るな!なんて変な因縁をつけられて怒られたこともあったな〜(笑)

よく考えたら、だんだん腹が立ってきた・・・・・、日の丸だって赤が入ってるじゃね〜か・・・・・・。

今度、親父のレクサスを買う時は赤にしたろかな〜・・・・・・www

何にしても・・・・いつまでも元気でいてほしいですね〜。

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親父やお袋を旅行に連れて行く度に、あと何回、いっしょに旅行ができるのかな〜って思うのですが、当分、そんな心配はしなくて良い気がしてきました(笑)

親父は、戦争中に失った仲間に申し訳がないからなのか、長生きできて良かったと、はっきり言いませんが・・・・、私は、長生きしてくれて本当に良かったと思っています。

まあ、面と向かっては言えませんが・・・・長生きしてくれてありがとう・・・・って感じです。



追記・・・・・、親父は、どんな思いで、映画ゼロ(永遠の0)を観たのだろう・・・・・???

聞きたいけど・・・・聞けません・・・・。



そんなわけで、今日は、不動産の話ではなく、親父の話になってしまいました・・・・すみません。

明日は、通常通り、不動産のブログを書きます。

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2013年12月27日

1720) 太陽光発電用地の選び方

最近、読者さんから太陽光発電についての質問をされることが多い。

まあ、千代田不動産太陽光発電所or展示場の件を、こんだけ書いているから当たり前なのだが・・・・。
 


今日も、沢山のコメントや、メールをいただきました。

まずは・・・・・・こんな方から・・・・・。

3. Posted by ソーラー禿げ 2013年12月25日 10:12

近藤社長の大好きな天然ソーラー禿げのMです。
工事中のものを見ることは珍しいので拡大して見てしまいました。
勉強になりました。


この人、不動産投資のクライアントなんですけど、私が一度だけ口を滑らせて、『太陽光パネル頭に搭載してるから元気なんだな。』と冗談を言ったら・・・・、それからずっと、太陽光禿げネタで話してくるので・・・・、よほど傷ついたんだな〜と・・・・、何か心の底から罪の意識に苛まれるんですよね〜・・・・本当にすみませんでした・・・許してください


まあ、それはそれとして・・・・・。 

関西の不動産業者さんから・・・・、太陽光発電所or展示場という事で、何をどう展示して営業をするのかという質問をいただいた。

ほっといてんかぁ〜wと言いたいところだが・・・・(大阪弁のつもり。)

この質問に関しての回答ですけど・・・、すでに、太陽光発電用の土地を多くの方から頼まれているが、なかなか見つからないというのが現状で、今年3月末までに、何件販売できるのか微妙な状況です。

基本的に、太陽光発電の20年売電の後の事まで考えて土地を買うほうが良いというのが私の考え方なので、市街化区域に近い調整区域の土地を探し販売をしております。

今回の太陽光発電所or展示場は、土地探しからのお客様だけではなく、現在土地を保有しているが使っていないという方々に対して太陽光発電投資の推進をしようという目的もあります。

まあ、企画段階ですが、看板の図面をお見せしましょう。

taiyoukou


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投票ありがとうございました

それでは、続きを・・・・・。 

あっ・・・・・この写真、千代田不動産公認キャラクターの、ちよっぺんキャンペーンの企画まで・・・・バレてしまいそうだ・・・・・。

まだ、この、ちよっぺん企画は決定していないので・・・・そこは間違えないでくださいねw

こんな感じで、太陽光発電の看板を設置して、太陽光投資の宣伝を・・・・なんて事を考えております。



それから、読者の方から、こんなコメントをいただきました。

4. Posted by pore 2013年12月25日 14:41

ブログ&著書を楽しく読ませて戴いております。
太陽光発電事業所建設おめでとうございます。

私も現在空き地で太陽光発電を検討中です。
検討中の土地は、西側が住宅地で、東側が空き地と写真で拝見した状況と同じです。東側に建物が建って影にならないか心配です。


いつも、ありがとうございます。

そんなわけで・・・・・当社の太陽光発電所の配置図を公開します。

千代田不動産太陽光発電所 配置



太陽光発電に大切なのは日当たり

意外と皆さん、南側のみを気にしていらっしゃるんですが・・・・・。

場所選びは、南側だけでなく、西、東が開いている土地を選びましょう。

太陽光発電はパネルに太陽光が当たることで発電しますので、なるべく一日中日が当たるような場所を選ぶようにしてください!

不親切な業者は、太陽光を売る事を第一優先に考えていますので、東や西に建物があっても、大丈夫ですなんてことを言う場合がありますし、同じ土地でも頭の悪い担当がパネルの配置をすると効率が悪くなります。

南だけではなく、東や西に建物や木がある場合に、発電効率が落ちてしまいますので、太陽光発電をする前に、日当りを確認する必要があります。


今回、当社の太陽光発電所の土地の日当たりに点数を付けるとしたら、80点くらいです。 

まずは、この土地は、北に約5mの道路がついていますので、北側にお客様用の駐車場を設けました。

南側は、水路があり、その南に8mの道路がありますので日当たり良し!

東側は、現在、田になっています・・・・・市街化調整区域の為、家が建つ可能性は低いですし、万が一、農家の分家等で家が建ったとしても、南北に長い大きな土地なので、南に家を寄せて建てる可能性も低いです。

西側には家が2軒建っているので、西側境界から、なるべくパネルを離して設置していますが、南西は日当たりが良いので、境界近くまでパネルを置いています。

しかし・・・・、冬季の夕方は、北西のパネルに日が当たらないので、点数は80点というところです。(自己採点)

ただ・・・・この場所は、当社の本社から数百メートルの場所なので・・・・展示場ということで考えると、日当たりは80点の土地ですが、トータルでは、100点に近いかな〜という感じです。

当然ですが、当社のお客様や、私のクライアントには、もっと日当たりの良い土地を勧めていますよ

因みに、太陽光設置後・・・翌日、曇り・・・・そして翌々日は・・・・雨・・・・。

なんでやねん・・・

そんなわけで・・・・。

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