2013年11月

2013年11月18日

1697) 名駅CHIYODA BILD テナント募集

皆さん、こんにちは、千代田不動産の近藤です。 

今日も朝からバタバタで・・・、午前中、先日仕入れた8000坪の工場内の、守衛室、事務室に入り、建築関係の図面探し・・・・午後1時から、住宅メーカーさんの役員さんが遊びに来てくださり楽しく雑談w

午後3時過ぎ・・・・・昼食をとっていないことに気付き・・・・・・。

アフタヌーンティー・・・・・・・。 


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と・・・・言いたいところですが・・・・・・。

お腹が空きすぎて・・・・・。


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アフタヌーン吉牛

やっぱり、牛肉と米と卵と生姜のコンビネーションに勝るものはないな〜・・・・・・

お腹が空いている時の吉牛は、食べ物ではなく飲み物ですね〜・・・・ごちそうさまでした


さて、そろそろ本題に入りましょうか・・・・。 

前回と前々回のブログは、心理的瑕疵について書いて・・・・ちょっと暗い感じだったので、明るくスタートしてみたわけですが、今日は、弊社の名古屋支店の3階の話を貸しましょう・・・・じゃなくて、書きましょう・・・・。


DSC_4199


当社の名古屋支店がある、名駅CHIYODA BILDの3Fのテナントを募集しています。 

名古屋市中村区名駅三丁目2番4号

地下鉄桜通線「国際センター」駅徒歩約2分  (名古屋駅徒歩9分)

大通りに面しているので、目立ちますし、お客様にも説明しやすいですよ!

名駅CHIYODAビル 


国際センター駅から北へ徒歩約2分  名古屋駅から徒歩でも約9分です。

名古屋駅からウィンドウショッピングをしながら地下街を通り、国際センター経由で来れば、あっという間に到着です。

曇りに撮った写真ですので・・・、ちょっと暗い感じに写ってしまいました。

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物件種目は、貸事務所(オフィス)です。

構造は、RC造・・・、築年月は、昭和63年ですが、リフォーム済みで、外観、エントランス、エレベーターも、きれいです。


管理形態は、オリックス・ファシリティーズさんに、委託管理していただいています。

設備は、冷暖房・エレベーター・野外広告塔有

取引形態は、当社が貸主ですから、仲介手数料(1ヶ月分)は必要ありません。 


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気になる賃料は・・・・名古屋駅エリアで・・・・この価格・・・。

共益費込み、月額375,270円(10,500円/坪)
 


管理は専門の会社が委託管理していますし・・・セキュリティーシステムもあります。

何といっても、当社の名古屋支店が入っているので、何かあった場合の対応は早いです。

名駅エリアということもあり、近所には、飲食店が沢山あり、コンビニや弁当屋さんもあり便利です。

お問い合わせ先は、 052−562−2111(近藤、大岩) 

名古屋駅エリアにオフィスを探している方は、お気軽にお問合せください。 

今日のブログは、主に名駅CHIYODAビルのテナント募集をさせていただきました・・・・読者の皆様、申し訳ございません。

申し訳ございませんついでに・・・・

読者の皆様の中には、不動産業者さんが多いので・・・・、名駅エリアで貸事務所を探している方がいたら、是非、ご紹介ください。

同業者の場合はAD2ヶ月をお支払いさせていただきます。

さて・・・話は戻りますが・・・・。

社員のKちゃん、いつも沢山写真を撮ってくれてありがとう。

でも、吉牛(汁だく、卵入り)を飲んでいる時の写真は、ちょっぴり恥ずかしいです・・・ってブログに載せちゃってますけど・・・(笑)


そんなわけで、本日は・・・・・、読者の皆様に、これ以上お願いしにくいので・・・・、ブログランキングの投票クリックを、なるべくお願いして失礼いたします。





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2013年11月16日

1696) 自然死、自殺、他殺、心理的瑕疵の範囲

心理的瑕疵(事故物件)について書かせていただいたところ、すごい反響だった。

皆さん、興味があるようなので、続編という事で、もう少し深く掘り下げて書かせていただくことにします。
 


本題に入る前に・・・・、そもそも心理的瑕疵の範囲というのは難しい。

例えば・・・。

・10年前に、その住宅で殺人があった。 

・部屋で首吊り自殺を図った・・・・その後、病院に運ばれて三日後に亡くなった。

・マンションの部屋ではなく、屋上から飛び降りた・・・・、もしくは、非常階段で首を吊って亡くなった。

・一人暮らしの老人が、部屋で心筋梗塞で亡くなり、腐乱死体で発見された。

・住宅に強盗が入り刃物で刺され被害者が家から逃げて・・・・近くの公園で息絶え死亡した。

・部屋に子供を留守番させて買い物行き帰ってきたら風呂で溺れて意識不明、救急車で運んだが病院で亡くなった。

・100坪の土地の隅に死体が捨てられていたが、その土地を分筆して、死体があった隅の部分を残し売った。

・空家が放火され火事になり、隣に類焼してしまい隣りの住人(家族全員)が焼死した場合において、空家があった場所を売却した場合・・・・。

読者の皆さん、嫌悪感を感じていると思いますが・・・・私も書きながら嫌悪感を感じていますので・・・・、例は、これくらいにしておきますが・・・・。

そして、この例が・・・1年前なのか、5年前なのか、10年前なのか・・・・それとも、30年・・・50年前なのか?

どこまでが、心理的瑕疵にあたるのか、明確に答えられますか??? 

正直、私たちプロは、意見は言えても明確に答えられない場合があります。

心理的瑕疵


本題というか・・・・そもそも、心理的瑕疵とは、何かを考えてみましょう。

例のような事があった不動産と、何事もなかった一般的な物件を、同様同値で買い受けるということは、価格の妥当性を欠くことからだと思うのだが・・・・・。

不動産を継続的に使用することから、一般的に、人は、その不動産に嫌悪すべき歴史的背景等に嫌悪感を感じることから、心理的欠陥も瑕疵にあたるとし、不動産業者が、その事実を告げずに取引をするということは、お客様の気持ちの問題と、物件の価値の問題として、常識的レベルの話で、あってはないないのである。

つまり、心理的要素として、欠陥、欠点がある=瑕疵担保責任の範囲に入るのです。

基本的に、そういった事実を告知しないで取引をした宅建業者は重要事項説明義務違反を問われますし、買主は契約解除や違約金の請求ができるわけです。

しかし、何度も書きますが・・・・・この心理的瑕疵の範囲は難しい。

不動産の取引は、売主、買主、どちらが優先とか大事とか、そういうものではなく、基本は平等である。

それに、こういう事は、売主はなるべく秘密にすることを希望したいので・・・・・以前、守秘義務違反になるのではないかと、つっこまれたことがあります。

売主さんからすると、金銭的以前に・・・・秘密にしてほしいことですからね〜。

しかし、買主さんが知らずに買う事は、心理的、金銭的に不利になるので、たとえ業法上の秘守義務があるにせよその情報を開示・説明すべき要請を優先せざるを得ないと思います。

どこまでが心理的瑕疵?、どこからが心理的瑕疵?

状況も様々で、それについての判例も様々で・・・・、ネットや書籍で、専門家らしき方々の見解が書いてあるが・・・・私の感覚で言わせていただくと、範囲を明確にするのは難しい。

明確じゃないのに、どうすればいいのか??? 

簡単な事です。

売主に心理的瑕疵について説明をした上で、その物件内で亡くなった方がない事を、もしくは、亡くなった方がいた場合は、その状況を用紙に記載していただくことです。

もうひとつ・・・・、プロとしての五感を研ぎ澄まし物件の聞き取り調査をしっかりとする事です。

これは私の経験上の話なのですが・・・、売主が、いくら隠そうが・・・・、必ずどこかにヒントが隠れているので、それを見落とさないことです。


そして、聞いた事、調べた中で、心理的瑕疵の要素があれば、程度の差こそあれ、全てを説明することです。

心理的瑕疵の範囲は難しいので考えない・・・・・。

どこまでが説明すべきことなのか、何年前までの事件なのかという議論ではなく、しっかり聞き取りと、調査をして出てきた事実から、きちんとした査定をして、正規の価格で販売をすることです。

そして、購入する側・・・・、つまり、これから不動産を購入、もしくは、賃借する方々は、不動産業者から重要事項説明を受ける際に、心理的瑕疵について・・・・どこまで調査をして、どういう結論に至ったのかを確認することで、心理的瑕疵がある物件を、通常の物件のような価格で購入又は賃借してしまう可能性は極めて低くなるでしょう。

正直、心理的瑕疵については、まだまだ書きたいことが沢山ありますが・・・・・とりあえずここまでということで・・・・。

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2013年11月14日

1695) 心理的瑕疵(事故物件)について

皆さんは、人が自殺したり殺されたりしたことがある不動産に住むことができますか? 

長年、不動産業をやっていると、いろんな物件に出会います・・・・・今日は、心理的瑕疵がある物件について書かせていただきます。

我々不動産業者が行う取引の常識中の常識だと思うのだが・・・・・、対象不動産内で人が死んでいた場合等は、心理的瑕疵として、その事実を説明しなければならない。

素人さんの為の不動産学校 心理的瑕疵について


昨日、同業者が、事故物件についての相談とお願いということで当社に来ました。

事故物件を買い取ってもらいたい!というお願いだと思ったのですが・・・ちょっと違った。
 


心理的瑕疵、事故物件とは・・・、人が自殺、他殺等した不動産を、買う、又は、借りる上で心理的に何らかの欠陥を有する物件を(心理的瑕疵物件) 又は、(事故物件)という。

同業者は、こんな相談を・・・・・。 

同業者 『これ自殺物件なんですけど、相場2500万円ぐらいのものなのですが、遺族と交渉をして、1500万円で買ったんですよ。』

 『なるほど・・・・・安いな・・・。 でも、そんなもん、心理的瑕疵物件だから、売れて2000万前後だろう・・・・。 どこまでリフォームをするのか知らんけど、俺なら、床、クロス、水回り、ドア、フルリフォームして、訳あり物件として1980万円くらいで売るだろうから、逆算すると、1300万円ぐらいで買わないと採算取れないわな。』

同業者 『社長、俺ならって言いましたけど、社長は、こういうのは買わないでしょう???』

 『そうだな〜・・・・。 俺が、まかり間違って売るとしたらの話だ・・・・。 業者が買わないかと持ってきたら断るが、うちのお客様や、私の友人から相談をされたら相談に乗って、状況によっては買い取ってあげるかもしれない・・・・・・。 ということで・・・・、この物件は買わない・・・・・。』

同業者 『そうですか〜・・・・。 近藤社長が個人で買う、そして1年持って、うちの子会社に売る・・・・300万円アップの買取保証付きでもですか???』

 『ん・・・・・。 俺個人・・・・・。 なるほど・・・・そういうことか・・・。 要するに、洗浄というか、洗いをかけたいわけだw  1500万で俺が買って、1年後に1800万円で売って、300万を儲けさせてくれる・・・・そんでもって、短期譲渡で4割の税金を俺が払うから、正味180万円の利益ってことだな。』

心理的瑕疵物件の(洗浄)、又は (洗いかける。)= 自殺、殺人があったような物件を、第三者を所有者、又は、賃借人にすることにして、心理的瑕疵担保責任を逃れようとすること。

同業者 『ええ、まあ、そういうことなんですが・・・・、今、ここら辺のマンション、値上がりしてるし・・・・、近藤社長個人が持っている1年ぐらいは、価格は落ちないと思うんですよ。 所有者を変えることと、運気の強い近藤社長に持っていただくことでの本当の意味での浄化・・・・。 300で、どうでしょう???』

 『嫌だ・・・・。 絶対に嫌・・・・。 悪の片棒担ぐのは嫌だし、俺の運気で、事故物件を除霊するってのはもっと嫌・・・・・。 そもそも、考え方が浅はかすぎるわ・・・。』


今日の話は、真面目な話なので・・・つまんないかも・・・・。

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さて・・・・・続きです・・・。

同業者 『何が浅はかなんですか? 今、うちが持ってるでしょ・・・・次に、近藤社長が買って1年持ってもらって、それから、俺の関係の会社が買って、それをお客さんに売るんですから・・・・、めっちゃ浄化されるじゃないですか。 尚且つ、悪霊を吹き飛ばしそうな近藤社長が持ってくれれば、本当の意味で浄化できると思うんですけどね〜・・・・・。 何でしたら、1年、本当に使ってもらってもいいですよ! 亡くなってから、何も触ってないので、家財道具もそもままありますから、すぐに住めますよ!』

 『す・・・住むわけね〜だろぉぉ〜〜〜 浅はかだというのは、そんな商売をしようと考えることが浅はかだと言ってるんだよ。 きちんと、心理的瑕疵があることを表記して、安く売ればいいんじゃない? それにな、おたくから、俺が買って、それを1年後に、おたくの関係会社に売って、お客様に売ったとして・・・・、俺は、不動産会社の代表取締役だ! 見え見えの浄化じゃね〜か。 それ以前に、浄化なんてことを考えること自体、不誠実だと思うよ。 安くして、そういうマンションでもいいという人に買ってもらったほうが、絶対にいいと思うよ。』

同業者 『売れますかね〜??? 実は、私・・・・、こういうマンションを買うのは初めてなんですよw 前に、自殺があった古家を買ったときは、第三者に、しばらく賃貸してから、取り壊して土地として売ったので・・・・、マンションを壊すことはできないので・・・・。 いくら安くしても売れない気がするんですよ!』

 『いや・・・・。 値段次第で、売れると思うよ。 そういうのを気にしないで買う人もいるからね〜。 なんで、売れないと思うわけ???』

同業者 『売れるとは思えないんですよ・・・・。 だって、私だったら、いくら安くても絶対に住まないですから〜・・・・・・・・。お祓いしても嫌です。』

 『・・・・・。 ・・・・・・。 自分だったら絶対に住まないと思うような物件を、何事もなかったように他人様に売ろうとする神経がわからん・・・・w  きちんと心理的瑕疵があると説明しても、それなりに安く出せば、売れるから、きちんとした事をしたほうがいいんじゃない???』

同業者 『ん・・・・・・・、考えておきます。  ところで別件ですが・・・・・・・・・・・。(以下省略)』

心理的物件という物が存在することは仕方がないと思います。

買い取る業者も、そういう事を気にしないで買う人も必要です。
 


変に小細工して、浄化(洗い)をするなんていうことは、お客様に対して絶対にしてはいけない事だし・・・・、買うほうは、需要が少なく本来安くしか売れない物を、相場で買う事になるわけだから、これは、法的に立件はできないかもしれないが、詐欺行為以外の何物でもないと思う・・・・正直に売ればいいのに・・・。

私は、霊の存在を肯定しているわけでも否定しているわけでもないが・・・・、そういう問題ではなく、きちんと事実を告げた上で売るべきだ。

もしも、この業者さんが、心理的瑕疵物件を浄化した物件を、知らずに購入して、その事実を後から知った場合、どんな気持ちになるか・・・・・。

この業者さんは、自分がされて嫌な事は人にしてはいけませんよ!と、幼稚園で習わなかったのだろうか??? 

この業者さんは、この話の後に、『近藤社長、ちょくちょく錦にご出勤されてるようで・・・・今度、飲みに行きましょう。私も仲間に入れてくださいよ〜w』と誘われたので、『いっしょに飲むって・・・、それ・・・〇〇社長の不誠実な気持ちを、アルコールで洗浄するってことですか???』と、冗談ぽく言ってみたが・・・・、返答は、『洗浄されたら儲からなくなってしまいますよ〜w』と笑って答えた。

こういう業者さんとお付き合いをしても、良い事にはならない気がしたので・・・・飲みには行きません・・・。

これから不動産を買おうとしている素人さん・・・・、あなたが買おうとしてる物件は、もしかしたら心理的瑕疵がある物件を洗浄した物かもしれませんよ。 

不動産を買う際には、その物件が、どういう経緯で売られることになったのかを、きちんと調べてから購入するようにするように! 

それでは、今日の素人さんの為の不動産学校は、ここまでとします。

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