2013年11月

2013年11月23日

1702) 忘れ物大魔王復活!

私は、子供の頃から忘れ物が多い。 

子供の頃は、忘れも大魔王と先生に言われて、毎日、廊下に立たされたり、ビンタをつられたりしていた。

体罰は受けたが親切な先生で・・・・、教室に忘れ物票みたいなものを壁に張って、棒グラフを作ってあったのだが、私だけ某グラフが書けなくなので忘れ物票の上に何枚も紙を付け足してくれた。

そして、今、考えると本当に親切な先生だった。


不動産業界に入り数年は忘れ物がなくなり忘れ物病が完治したかに思えたが最近また再発した。

私の数あるエピソードの中で、最近、一番ヤバかったのは、2億の不動産取引の際に本人確認書類である免許証を忘れたことだ・・・・。

他の書類、代金は、社員たちが完璧に揃え・・・、私も相手方に渡す菓子折りまで準備でしていて・・・取引も、段取りよくテキパキこなして・・・。

司法書士 『社長様、本人確認をさせていただきたいので、免許証を拝見させていただいてもよろしいでしょうか。』

 『よ・・・よろしくない・・・。忘れた・・・というか、最近、俺、自分の免許証見た事ないんですけど・・・・w 免許証は、何処でしょう???』

社員 『社長、マジですか・・・冗談ですよね〜・・・。』

 『いや・・・本当にない・・・ないものはない! うむ〜・・・・パスポートは本社だし・・・、キャッシュカード、クレジットカードではダメだろうし・・・w』

社員 『そういうこともあろうかと思い、免許証のコピーを持参しております。 社長の免許更新は来年の7月なので、2ヶ月前にコピーした免許所ですから、先生、これを使っていただけませんでしょうか?』

司法書士 『・・・・・。 一応、原本を確認させていただきたいのですが・・・・。』

 『先生様、えっと〜・・・、各種、カード類・・・・おっ、保険証があった・・・・w それに、先生、俺と取引したこと3〜4回あるじゃ〜ん 俺が偽近藤じゃない事は分かるだろう?』

司法書士 『それでは、保険証と免許証のコピーでけっこうです。』

 『先生・・・ごめんねw 俺、しばらく廊下で立ってましょうか?』  

司法書士 『い・・・いえいえ、けっこうです。』

こんな事もありましたし・・・・。

ちょっと前には、YSさんの会社に物件資料を持って行くのに、手土産に松茸は持って行ったのですが、肝心な資料を持って行くのを忘れて社員に届けさせたり・・・・。

そして・・・先日、子供の頃と同じような忘れ物をしてしまいました。 

社員の運転で、コンサル事務所にクライアントさんの資産一覧票(書類)を取りに行き、金庫から書類を出して・・・・、社員の車に乗り名古屋支店に帰り・・・その後、食事行く途中気付いたのですが・・・。

 『あっ・・・何かがないと思ったら、鞄を忘れた・・・・w』

社員 『取りに戻りましょう。 鞄の中に、車の鍵や財布が入ってますから必要ですよね〜。』

 『うん・・・。 すまん・・・。 うむ〜・・・、とうとう俺は鞄を忘れるようになったか〜・・・、小学校に行くのに、ランドセルを忘れて以来の失態だな・・・・。ランドセルごと忘れて学校に行った時は、忘れ物票が、いっきに上に突き抜けたからな〜・・・懐かしいw』

社員 『あはははw 社長はレベルが高いので、小学校は、遊びに行くところだから、ランドセルは必要なかったんだと思います。 だから忘れ物ではなかったということで処理しましょう。 社長は、いろんな事を頭に詰め込み過ぎなんですよ。 今、何案件抱えてるんですか?』

 『先週末の時点で、63案件で、昨日、緑区◯◯町◯◯◯番地の125坪の買取が1案件増えたから64案件だ・・・・。物件以外の社長業のほうも入れると、何案件か分からん。 うむ〜・・・やっぱり・・・・鞄の件は・・・、ランドセル以来なのがショック・・・・。。。』

そんなこんなで、鞄を取りに行き・・・・無事、飯屋に到着! 


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伊勢エビ1匹ずつと、1KgのTボーンステーキを三人で・・・完食!

めちゃめちゃ美味しかったです

そして・・・・、『お母さん、マスター・・・ごちそうさ〜んw』

と言って・・・・店の外に出て・・・。

あぁぁぁぁぁ・・・うぉぉぉ〜〜〜 金、払い忘れたぁぁぁ〜・・・。


急いで店内に戻り・・・・

 『お・・・お母さん・・・俺・・・金・・・金払い忘れたやないかぁ〜・・・・w』

店主のお母さん 『あら、ほんとだ・・・ あははははw 別に今度でもいいですよぉ〜w』

 『あかん、あかん・・・ちゃんと店を出る時に行ってよ〜。 この店、請求書送りじゃないんだから・・・もう少しで無銭飲食するところだったじゃないですかぁ〜・・・。』

危なかった〜・・・マジで、ただ食いするところだった・・・・、この忘れ物は、かなりヤバいですよね〜。

こういう系の忘れ物は・・・・、中学生の頃、音楽の授業の時に、隣のクラスの奴から縦笛を借りて、洗わずに返した時依頼の失態です。 

そんなわけで・・・・、最近、本当に忘れ物が多くなりました。

子供の頃の・・・、忘れ物大魔王・・・復活! 


まあ、仕事は、優秀な社員たちに囲まれてやってるので、さほど問題はないですが・・・私生活において、この忘れ物大魔王状態は、かなりまずいので・・・早急に対策を考えなくてはいけません。


そして・・・今朝・・・・

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社長室に、忘れ物対策本部という張り紙をしました。 

そして、その対策とは・・・・、その1 右腕に輪ゴムを装着しました。

これで・・・少しは、忘れ物が減ると思います。

私の忘れ物で迷惑を被っている皆様、今後は忘れ物が減るように気をつけますので、今まで同様変わらぬご恩情をいただけますよう宜しくお願い申し上げます。



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1701) 少額資金での不動産投資の始め方

最近、何故か分からないが、これから不動産投資を始めたいという人たちからのオファーが多い。 

といっても・・・少額資金で不動産投資を始めたいという人は、昔から、ちょくちょくいましたけど、最近は20代〜30代の若い子たちが、『近藤社長、不動産投資を始めたいのですが・・・・と相談に来る・・・・・。』

自己資金数百万円・・・収入も少ない若造が・・・・・不動産投資を・・・・。

しかし・・・、夢は大きく、年収数千万の不動産投資家を目指いている!

私は、こういう夢を持った子たちが大好きです。

私も、15〜16年前は、不動産に足を踏み入れたからには、いつか名古屋駅エリアに自社ビルを買ってやる!という思いで、目を輝かせながら頑張った時代があった。

私の目標に対して、人は笑った・・・、しかし、今、現実に名古屋駅エリアの自社ビルの社長室でブログを書いている。

その時の自分と、これから不動産投資を始めようとする若い子たちが同じように見えるからなのか・・・、すごく応援したくなる・・・・・とにかく、協力してあげるから頑張りなさい!と言いたくなる。


そして、最近は、こういう若い子たちに、都会の古いマンション(区分所有)を買ってもらい不動産投資を始めさせるようにしている。

古いボロマンションを、300万円〜600万円くらいで買ってもらい、100万円ほどのリフォームをして、表面利回り12〜15%ぐらいで回るようにしています。

もう少し資金がある子には、太陽光発電用の土地を買ってもらい、太陽光発電投資をさせています。

何にしても、この子たちには、『とにかく正確に申告して税金を払え!』と厳しく言っている・・・・。

これは、次のステップに進むために、尻を叩いてるわけだが・・・・・・けっこうスパルタ。

私が、絡んだからには、成功してもらわないと・・・・、マスター近藤の名に傷がつく(笑)

私の事を、社長、資産家、芸能人、スポーツ選手等、金持ちしか相手にしないと吹聴している頭の悪い輩もいるが、決してそんなことはない・・・・圧倒的に、サラリーマン不動産投資家のコンサルの方が多い。

この際だから、ついでに言っておくが・・・、不動産投資は金持ちがやるもので自分には縁がないからと、不動産投資自体を悪く言う人もいるが、やろうとしないで・・・・のほほ〜んと暮らしていたら、不動産投資をすることもないだろうし成功することもない。


金があるから成功する! 金がないから成功できない! じゃなく・・・・、金がある方が成功しやすいだけで、金がないなら、その分、成功するように努力すれば、成功する可能性は高くなる! 

近藤利一 講演


私は、これまでに、何十人もの人たちの、不動産投資のスタートに立ち会った。

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それでは、先ほどの続きで・・・不動産投資の一例を紹介しよう。 

10年程前の仕事ですが・・・・、住宅ローンで家を買わずに、アパートを買って、そのうちの二部屋を自分たち家族で使い、他の部分を人に貸したAさんは、その時に買ったアパートのローンを今年の夏に全額返済して、今度は、マイホームを購入した。

マイホームのローンと、固定資産税を払い、更に月々10万円ほどお金が残る状況になり、来年は、2棟目の収益物件を購入したいから物件を探してほしいと相談をしてきた。

年収数千万には程遠いが、とりあえず借金0の不動産収入で年収300万円以上はあるので、住宅ローンを組んでマイホームを購入したとしても、次の収益物件は楽に購入できるだろう。

このAさんは、二十代半ばで、家を買わずにアパートを買った事で36歳の今、サラリー以外に、年間300万円の不動産収入を得られるようになった。

私のシミュレーション通りと言いたいところだが・・・、実は、私のシミュレーションよりも3年半早い・・・・。

つまり、シミュレーション以上に早く返済を済ませて次のステップの進んだのです。


今年、36歳で家を買い、無担保の収益物件を持っているので、次の収益物件を買うのは、1億程度の物件であれば楽勝でローンが通るだろう。

そして、15年後には、彼の不動産収入は1000万円を楽に超えて・・・・無担保のアパートと、ビルが残る・・・・その頃、アパートはボロボロかもしれないが、アパートを取り壊したとしても、財産として土地が残っています。

つまり、定年直後に、1000万円以上の収入があるようになるシミュレーションしているのです。

本当は、もっと収入を増やすシミュレーションはできるのだが、Aさんの性格と、現在の職業を考えると、彼には最適なシミュレーションだと思う。

彼は、年に二回、必ず、贈り物と近況報告の手紙をくれるのだが、近況報告には、アパートの残債が記されており、私は、Aさんの手紙を自分の借金が減ったような気持ちになりながら読んでいる(笑)


彼は、サラリーマンだった・・・・金持ちでもなく、特別に収入があるわけでもない・・・・しかし、不動産投資家として成功している。

それは、彼が、目標に向かい努力したからです。
 


私は、今後も、Aさんのような不動産投資家を、沢山育てていきたいと思っています。


と・・・・・ここで終われば格好が良いのかもしれないが・・・・・。

実は・・・、今も、大勢の方々から依頼を受けているのだが・・・・、私が見て本当に良いと思う物しか勧めないので・・・・、大勢の皆様に待ってもらっているという現状でもあります。

不動産は、無数に製造するわけにもいかないし・・・タイミングを縁の要素も大きいので全員が全員というわけにもいかないのだが・・・・とにかく一人でも多く、不動産投資家を育てたいと思っています。

そんなわけで・・・・本日は、少額資金での不動産投資の始め方について書かせていただきました。


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2013年11月22日

1700) 8000坪 大口工場 看板&片付け

先日、購入した大口町の工場8000坪の管理物件看板を正門に取り付けました。 

大口 工場


そして・・・セコムの看板と、現在ついているセキュリティーを強化して工場内に防犯カメラを数個設置しました。

というのは・・・・夜中に忍び込んで、中を物色して残留物を盗む人や、中に住みつく人がいるからです。 

当社が購入する前の管理者の方から聞いた話ですが、やはり中の物を盗まれたり、工場内に住みついた人が、焚火をしたことがあったらしいので、私としても注意をしているわけです。

セコム&防犯カメラをやっておけば、ルパン三世が、オーシャンズのジョージクルーニでもない限り、簡単には侵入できないのかな〜・・・なんてことを思っておりますが・・・・。


実は、先日・・・、社員を連れて工場内の解体の見積もりに行った時に・・・・・。

自分たち以外、誰もいない工場内から、くしゃみが聞こえてきました。

少しだけ探してみたのですが、誰もいないので・・・・大声で、『お〜い・・・・ここは私有地だから出て行けよ〜w』と言って帰ってきましたが・・・・・。

敷地8000坪、建物面積14000坪から、1回のクシャミで人を探すのは大変ですからね〜(笑)


実は、昨日、工事業者と工場に行った時に・・・・・・。

工場の敷地内に、RC4階建ての寮が3棟あるのですが・・・・寮の内部にいた時に、上層階から音がしまして・・・・・・。

 『ん・・・? 今、上で音がしたよな〜???』

工事業者 『しましたね〜・・・・・・。外のような気もしましたけど・・・・・。』

 『よし・・・・探すぞ・・・。 えっと・・・・、俺、この棒・・・、社長は、このハンガー・・・・。』

工事業者 『社長は、丈夫な棒で、私は、このオモチャみたいなハンガーですか・・・・・・?』

 『昔、ジャッキーチェーンがハンガーで敵を倒してたよな〜・・・・・・。   ・・・・・・・・。 わ・・・・わかったよ〜w 俺、素手でいいから・・・・これ使いなよ。  でも、本当は、こういう室内だと、こんな長い棒よりも、短い物や素手の方がいいんだけどねw とりあえず、2階から探そう・・・・www』

工事業者 『いえ・・・。私は、棒を持っていたほうが安心感がありますので・・・・。』

 『棒を握りしめたまま何もしないでやられるタイプだなw まあ、何でもいいから・・・早く探そう・・・・。』

そんなわけで・・・・2階から順番に寮の1部屋ずつ探しました。

4階まで全部探したのですが・・・・・残念ながら、誰もいませんでした。


工事業者 『やっぱり気のせいでしたね〜・・・・・。 誰もいなくて良かったですね。』

 『良かったような・・・。 誰か、いて欲しかったような・・・・複雑な気持ちなんだけど・・・・w』

工事業者 『いたら恐いじゃないですか〜・・・・・。』

 『いたとしても、乱闘になったりしない。 何で、ここにいるんだ? 出ていけ!で済むと思うよ。 ただ、万が一のために、心の準備はしておかなくてはいけないw』

工事業者 『そういえば、社長、昔、少林寺とかやってたんですよね〜。 だから、心臓が強いというか、恐くないんですね。』

 『いや・・・・、恐いよ。 なんか、こういうのって、若い頃、喧嘩をしたときの、恐いけどワクワクする感じに似てない???』

工事業者 『私は、そういう気落ちになったことがないので分かりません。』

そんな話をしながら、階段を下りていったのですが・・・・・下から風が吹いてくるのを感じ、寮の一階の扉を開けっ放しにしていたので、風で何かが倒れたか、扉が閉まった音だということで納得して建物の外に出ました。

ちょっとした探検気分で面白かったです(笑)

大きな工場内に、誰かが、いるようないないような・・・・、とりあえず防犯カメラを数個付けました。 

物件  大口8000坪工場 


そして、今日は、看板屋さんが看板の取り付けに・・・、解体業者さんが内部の残留物の撤去をしてくださりました。 

内部の残留物撤去は、まだ、3日ほどかかるのですが・・・・・・・。

残留物を運ぶ産廃のダンプや、ゴミを運ぶパッカー車が数台と、作業員さんも20人ほど来てくれて、片付けてくれていたのですが・・・・・。

ここでクイズです。

8000坪の敷地内と工場内に、パラパラと残っている残留物を片付けるのにいくらかかると思いますか?


ヒントは、建物は延べ14000坪くらいで、工場内の隅の方に、ゴミ等が、残っている程度で、たいして残ってないな〜という感じです。

答えは・・・・、約600万円です。

現在、200坪くらいのRCのビルを壊している現場があるのですが・・・・その現場で650万円ぐらいです。

そう考えると、すごくないですか???

ゴミだけで、600万円・・・・・・確かに、ちょこちょこ残っているゴミを掻き集めたら、すごい量で・・・・トラック何十台にもなるし、作業員も沢山入れているので仕方がないのですが・・・・・。

前に見た時は、意外と残っていないな〜と思っていたのですが・・・・、集めてみたらすごい量に・・・・、今日、作業とゴミの量を見ていた感じだと、これでもかなり安い方だと思いました。

というか・・・・解体業者さんも、見積もりを間違えていたようで、『請けた以上はやりますが・・・・赤字ですわ〜・・・・。』と嘆いておりました。

8000坪の敷地と、14000坪の建物の、ちょろちょろゴミをナメたらあかんな〜という感じです。

チリも積もれば山となる・・・・じゃないですが・・・・、ゴミも積もればトラック数十代!ってことです・・・・。



そんなわけで・・・・、連日、大口町の売却物件に言っていますが・・・・、本日、看板もついたし・・・・セキュリティー強化もしたし・・・・、今週中にゴミも片付くし・・・・・。

来週からは、少し手が離れそうです。

しかし、別の部分で、忙しくなりそうですけどね〜。

来週ぐらいから、忘年会ラッシュに突入しますので、年末まで、昼夜全力で頑張ります。


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