2013年08月

2013年08月30日

1646) 不動産売却 (査定)

あなたが不動産を売却するとしたら・・・・。

高く売りたいか・・・安く売りたいか?

誰もが、1円でも高く売りたいと思うはずです。


しかし・・・・、一般の方には、正しい売却方法は解りにくいものです。


不動産の売却については前にも書いたのですが・・・・最近、ブログの読者と、著書の読者から、不動産の売却の相談が多いので、また書いてみることにしました。

話を聞いていると、素人さんは、不動産の売却について意外と分かっていない・・・・・。

つまり、損をして売っている人が多いということです。


不動産を売却するには、大きく分けて2つの方法があります。 


 ”堝飴唆伴圓肪膕陲鬚靴討發蕕Α
不動産仲介業者に仲介査定を依頼して、不動産業者が算出した仲介査定金額を参考に売主様が売却金額を決定して市場に売りに出す。


仲介というのは、当事者(売主、買主)同士の間に入って取引や交渉などをまとめ、商取引の仲介を行うということです。
一般的に、不動産の売却、購入に関しての仲介手数料は、売買価格の3%+6万円+(消費税)かかります。

◆”堝飴最禺莇伴圓貿禺茲鬚靴討發蕕Α
不動産買取業者に買取査定を依頼して、不動産業者が算出した買取査定金額を売主と買取業者と協議して買取価格の合意をして売却をする。


買取というのは、読んで字のごとく、不動産業者が不動産を買い取るという事です。
一般的に、不動産業者自らが買主となり、売主に対して買取査定価格を算出して提示し、双方の話し合いにより売買価格を決定します。(仲介手数料不要)

主に、この2つの方法が一般的なわけですが、仲介査定であろうが買取査定であろうが、法的に査定の方法が決まっているわけではなく、あくまでも不動産査定金額は、それぞれの業者が自由に提示できるわけです。

つまり、正しい価格というものは、非常に解り難いわけです。

買主が価格を提示する買取査定は、その業者が買取をしたい価格を提示するわけで、一般的に仲介査定よりも低く、相場以上の無茶な金額を出してくることはないでしょう。

まかり間違って、無茶苦茶高い金額を提示して、その金額で買取をしていただけたとしたら儲けものです(笑)

しかし、問題なのは、仲介の査定金額です。

数社に不動産を査定してもらい、単純に高く査定してくれた業者に売却依頼をすることが、本当に得なのか?

答えは、NOのです。

本当に、高く仲介査定をした業者が、その査定価格を保証してくれるのなら別ですが、仲介査定である以上、その価格を保証するなんてことはありません。

保証してくれないということは、好きな価格・・・・、要するに、売主さんが、査定した価格で売れると信じて糠喜びして依頼をしてくれる金額を提示することもありえるわけです。

とりあえず依頼を頂き、売れないからと値下げをした挙げ句に・・・・結局、売れたのは半年後、しかも、最初の査定価格の1割以上低い金額で売却をしたなんて話は、そこらへんにゴロゴロ転がっています。

しかも、数社に査定をさせることにより、何が起きるのか!

土地を売却するとして、本当の査定価格は2900万円前後だったとしましょう。

A業者の仲介査定が、気持ち高めの3000万だったとしましょう。

これを聞いたB業者は、3100万円の査定価格を付け・・・・・、更にC業者は、売主の顔色を見ながら、3200万円の最低金額を付け・・・・、それを見た不動産業者が、売主のところに3300万円で売らせてください!と、物件を抜きに行ったとしましょう。

2900万円の土地が、3300万円で売られることになるわけで・・・・、こんな土地は売れるはずがありません。

結局は、どんどん値下げしていくことになるわけですが・・・・・・。

こういう場合、恐ろしい現象が起きる可能性があります。


買主は、チラシに出てきた3400万円の土地を見て、いいな〜でも、ちょっと高いな〜と思っていたら、1ヶ月後、3200万円、2ヶ月後3100万円、3ヶ月後3000万円・・・・そして、4カ月後、2900万円になったとして・・・、もう少し待っていたら、もっと下がって行くのではないかと思うわけです。

毎週末に、あちらこちらの不動産業者が広告を出し、それを一般の方々が頻繁に目にして、有名物件になり売れ残り感が漂う。

結局、売れたら2900万円を大きく下回り、2700万円でしか売れなかった・・・・。

この業界では、よくある話です。


こんなことをするよりは、きちんとした査定をする不動産業者を選び、2900万円の査定が出てきた・・・・・、もう少しだけ何とか高く売れないものかと、相談をして、2980万円で売りに出したほうが・・・、高く売れると思います。

無謀な売値で市場に出すということは、売れずにどんどん値下げして、売れ残り感が出てしまう可能性が高いのです。

1円でも高く売ろうと欲張り、むやみやたらに、沢山の不動産業者に査定をさせて、結局、相場よりも安くしか売れなかったなんてことになるというパターンに陥ったら最悪です。


そして一番問題なのは・・・・、プロ意識を持った不動産業者が減ってきているということにあると思います。


逆の言い方をすると、プロの不動産屋ではなく、とにかく目先の仕事を取ってこようとする、営業マンが増えたという事でもあります。

不動産のプロというのは、自分が出した価格と、売れた金額の差が大きければ大きいほど・・・・プロとして恥ずかしいと思うものなのです。 


仮にも、連日、朝から晩まで不動産を見てきているプロが、売却の査定を出した・・・・。

売主の希望で高く売り出してみたというのであればともかく・・・・、素人さんに出した査定より何百万も低い金額でしか売れなかったとなったら、これほどカッコ悪い事ってないと思うのです。


随分前の話になりますが・・・、私が、某大手の営業マンに、査定のズレはカッコ悪いという話をした事がありますが・・・・、その際に、『査定のズレは、まずないですけど・・・・、売却依頼を貰うためには、高めに自信満々で査定をしています。 そうじゃないと、競合多いですから仕事取れませんよ! 成績が良いのがプロだと思います。』と胸を張って言った馬鹿がいました。

私は、『お客様に、偽りの査定を出して仕事を取り、後で恥をかくよりも、最初から相場というものを説明して、納得してもらい、査定とズレの少ない売買をしたほうがいいのではないか?』と聞いたのですが、帰ってくる言葉は、社内での、ポイントやノルマ、表彰の話ばかり・・・・。

プロとしてのプライド以前に・・・・、完全に、人の大切な財産を扱っているという自覚すらないわけです。

私が、売主なら、きちんと真実を伝えてくれる不動産業者に売却をお願いしたいです。

昼景


当社の営業くんたちが、売却の査定をしている時に、『東京鑑定の結果がどうだろうが、自分が売る自信がある価格で査定しろよ! パソコンに入力をして出てくる金額は、あくまでも参考で、プロは、自分が売る自信のある価格を出すもんだ・・・・w』なんてことを偉そうに言ったりしますが・・・・、社員たちが、本当にこの言葉の意味を理解しているのかどうかは、正直解りません。

でも、査定金額や、お客様との関係を見ていると、けっこう理解をしているんだろうな〜と思うことが多いです。

愛知県名古屋津島市不動産情報千代田不動産

当社は、愛知県内を中心に、宅地分譲事業と不動産の仲介と買取をしています。

本社で、津島市を中心に、愛西市、弥富市、蟹江町、大治町・・・、美和営業所は、あま市を中心に、稲沢、清洲、一宮での仲介、宅地分譲の販売等   
名古屋支店では、名古屋市を中心とする、愛知県内全域での、不動産の買取、宅地分譲の仕入れ、名古屋市内の不動産仲介を行っております。

どんな場合にも、お客様に真実を伝え、きちんとした取引をするように、教育を徹底しております。


そして、私は、千代田不動産の代取・・・・、それに加えて、不動産コンサルタントとして、不動産投資、相続対策、借地権整理、遊休地の有効活用、企業の不動産顧問をしております。

不動産コンサルをしていると、通常の査定だけではなく、通常の査定では出てこないプラス要因、マイナス要因を盛り込み、本当の価値を算出しなくてはいけないわけですが・・・・。


何をするにも、どんな場合も、不動産の査定というのは、正確に出さなくてはいけないわけです。

いい加減な査定や、虚偽の査定をした場合に、人、企業等に、大きな損害を与えてしまう可能性があるわけです。

不動産売却(査定)について書きましたが・・・・・高く売りたいか・・・安く売りたいか?

誰もが、1円でも高く売りたい・・・・そして、不動産業者は売却の依頼が欲しい。

だからといって、嘘はいけない!

千代田不動産の代表としても、不動産コンサルタント近藤利一としても、まずは正確に査定して相手に正直に伝える事が、私の中での【絶対】であり、プロとしての誇りであると考えていますし、それが、最終的に、相手の立場に立った仕事であるお客様第一主義の原点なのです。

売却や査定についての、ご質問や、相談をくださった皆様・・・・、抽象的にな書き方をしましたが、皆さんに共通する疑問に答えたつもりです・・・・・何となくでもいいのでご理解いただけましたでしょうか???

ということで・・・・・、今日は、不動産売却について、真面目に書かせていただきました。


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2013年08月28日

1645) 敷地延長の土地の素敵な使い方

名古屋市の郊外の某住宅街の中で素敵な敷地延長の家が・・・・・。

敷地延長といっても、普通では、誰も購入したがらないぐらいの長い敷地延長の土地なんですけど、とても素敵な土地に化けているのです。

実は、当社のお客様のお宅なのですが・・・・・。


写真は撮らせていただきましたが、ブログ公開の了解をいただけなかったので、掲載しませんが・・・・、自作で下手な図面を造りましたので載せさせていただきます。

とりあえず、敷地の説明から・・・・。

敷地延長A


何の変哲もない通常の敷地延長の土地・・・・いや、敷地延長が長すぎるかも・・・・・っていう感じの土地で、お客様は、この近隣の土地相場より安く買う事ができました。

確かに、駐車は縦列駐車になってしまいますが、その奥の部分は、めちゃくちゃオシャレ・・・・。


私の図では、うまく表現できませんが、一応、駐車場の奥の部分の拡大図です。

敷地延長2


うむ〜〜〜、ほんとに、心底、絵心がないですね〜・・・・・自分の才能のなさに嫌気がさします。

ここまで書いておいて何ですが、この記事をアップするの、やめようかな〜・・・・(笑)


まあ、とにかく、説明を付け加えますが・・・・・、駐車場の奥に、大きなレンガの門柱に、イギリス風の鋳物の門があり、その横には、黄緑色の植栽と、鋳物のポストと表札があり、イギリスの兵隊さんが立っていてもおかしくないくらい、かなりゴージャスな雰囲気です。

その門を開け中に入ると、長さ7〜8mの通路があって、通路の縁にもレンガ、中心部はコンクリートに石を混ぜて化粧をしてあります。

その外側は、黄緑色の植栽が、ズラーと並んでいて・・・・・それはそれはオシャレな感じで、海外のお宅に訪問しているような気分になりました。

そして、奥に行くと、鋳物のアーチがあり、それをくぐると、家の玄関があります。

本当は、プロヴァンスの時のように写真を載せたいのですが・・・・お客様から、『ブログちょっと・・・。』と言われてしまいましたので、すみません。

とにかく、敷地延長の通路の部分を上手に使ってあり、私は、いまだかつて、これほどカッコいい敷地延長の使い方を見たことがありません。  


そんなわけで・・・・お客様と話をしました。

元々別件で伺ったので・・・、要件を済ませてから、敷地延長の話に・・・・。


 『しかし、奥様、この敷地延長の通路部分の使い方、素晴らしいですね〜・・・・・・。』

お客様 『ありがとうございます。 昔から、こういうのが夢だったんですぅ〜。 だからわざわざ旗竿のような敷地延長の土地を探して買ったんですよぉ〜。』

 『まあ、奥のほうが、プライバシーは保たれますしね〜・・・・でも、車の出し入れとかの問題で嫌う人が多いんですよね〜。』

お客様 『そうみたいですね〜。 人気がないおかげで安く変えましたから逆に良かったですけどね〜。 私が車に乗るのは買い物か子供の送り迎えぐらいで、主人は、朝早く出て夜遅くまで帰ってこないから、車の出し入れが不便と思ったことはないですよ。』

 『なるほど・・・・・。  しかし、門から通路にかけて、本当に素敵な空間ですよね〜・・・・。 写真を撮らせていただいて、ブログに掲載をさせていただいてもよろしいですか???』

お客様 『写真を撮っていただくのは構いませんけど・・・・・・・ブログは、ちょっと・・・・。 困りますぅ〜・・・・・。 こういうのを好まれない方もいらっしゃるでしょうし・・・・社長さんのブログを見ていると厳しいコメントをされている方もいらっしゃりますので、ブログに載せるのは・・・・・・・、ごめんなさい・・・。』

 『分かりました。 住所も名前も出ないですし、私のブログのコメンテーターは、皆さん、良い方ばかりですから大丈夫だと思いますが・・・・、まあでも・・・・・わかりました。 それでは、私が、絵で表現をしてみることにします。 絵をかいて掲載するのであれば問題ないですよね???』

お客様 『それでしたら・・・・・。 社長さんは、芸術のセンスもおありに〜・・・・。 絵も、お上手なんですか? 』

 『いえいえ、パソコンで図面みたいなものを作成して、色を入れるだけです。』

お客様 『立体パースみたいなものになるのかしら・・・・・???』

 『いえいえ・・・・、芸術でもなければ、パースでもないです。 うむ〜・・・・、何と表現をしたら良いのかな〜・・・・・、まあ、読者に、この敷地延長の素晴らしさを伝えるための物という表現が正しいのかな〜? 2〜3日後のブログでアップしますので楽しみにしていてください。』

お客様 『わかりました。  どんな絵になるのか楽しみにしています。』

そして、出来上がったのが・・・・・・・上にもありますが、この絵・・・・。

敷地延長2


失礼すぎますよね〜・・・・・・ 奥様、ごめんなさい・・・・・・・

でも、この敷地延長は、本当に素晴らしくて・・・・・、イギリスのお宅に来たような感じなんです。

皆さん、想像力を通常の100倍ぐらいにして、想像してみてください。


そんなわけで・・・・・今日のブログで何を書きたいのかと、申しますと・・・・・。

敷地延長の土地も、やり方次第で、素晴らしいものになりますよ〜という事と、プロヴァンスの時のように誰か私に外構のデザインをさせてくれる人はいないかな〜?という事が、書きたかったわけです。



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2013年08月26日

1644) 辛抱するということ!(感動)

20代の自分は、10代の自分が作る!

30代の自分は、20代の自分が作る!

そして、40代の自分は、30代の自分が作るわけで・・・・。


過去があるから、今の現在があるわけで、現在があるから未来もあるわけです。 

私の友人で、山口幸二(ヤマコウ)という元競輪選手がいまして、ご存知の方も多いと思いますが、43歳という年齢で競輪グランプリに優勝して、史上最年長優勝をし、競輪界の頂点に立った男です。

歳は私の一つ上なんですが、誕生日が、7月29日で同じということもあり、ここ近年、毎年、いっしょにお祝いをしています。

お互いにスケジュールが合わず、いつも当日はできないのですが、誕生日前後に、シャンパンとケーキでお祝いをするわけですが・・・、今年は、彼が引退をしてから初の誕生日ということで、何か違う感じがするのかな〜?と思っていたのですが、全く同じ感じでした。

競輪をやめても、前に! 前に! 常に全力で!の精神は全く変わっていなくて、今の解説やコメンテーターの仕事も一生懸命努力しているようです。

余談ですが・・・さすがグランプリ覇者! 2つ並んだ、ケーキの火も、彼のほうが早く、一息で消しました(笑)


そして、今回、ヤマコウさんが、本を書きました。 

ヤマコウさんの本


満足する家を買いたいならこうしなさい! あっ・・・・これは私の著書でした・・・・(笑)


辛抱するということ。 (日刊スポーツ出版社)

写真のコメント欄に書きましたが、久しぶりに素晴らしい本を読んだな〜という感じです。

友人ということで、彼の苦労や性格や努力を知っているだけに、私は、ウルッっとして、感激感動しましたが・・・・、皆さんは、どういう感覚で読まれるかはわかりません。


でも、私が、この本を皆さんにお勧めするのは、友人の本が売れてほしいからではありません。

すでに、発売直後、Amazonでは、品切れになっているような状態ですから、私が宣伝しなくても売れています。

何故、彼の本を勧めたいのかと言うと・・・・。

冒頭に書いた、前の10年が今の自分を作るということが、彼の本を読むと分かるのです。

山口幸二が、競輪グランプリの最年長優勝し日本一になれたのか???

彼は、常に悩み苦しみながら努力して、常に全力で・・・・。

頑張ったからこそ結果があるわけですが・・・、何故、苦しい練習に耐え、悩みながらも、あそこまで頑張れたのか・・・。

彼の選手としての努力だけではなく、私がいつもブログに書いている、人と人との繋がりによるところも大きいということです。

人を大切にすることで、誰からも愛され、その人たちの期待に応えるために頑張る! 


本の中で、たくさんの方々がコメントをしていますし、ヤマコウさんも、たくさんの方に対して感謝の気持ちを述べています。

人を愛し、人から愛されてきたヤマコウの四半世紀が書かれています。

人との繋がりを大切に生きることの素晴らしさに感動しました。

そして、自分の生き方も間違っていないな〜・・・・と思うことができました。

本当に素晴らしい本でした。


読者の皆様が、どう感じるのか解りませんが、私は、皆様が、この本を読むことで、人との繋がりの大切さを再認識し、今後に活かせるのではないかと思ったので・・・・・是非、一度読んでいただきたいです。


ヤマコウさんの本の表紙にある・・・、全力!! 振り切るぜ!!のように・・・・・。

俺も、常に全力で頑張っていこうと思います(^^)v



ということで、今日は本の話になってしまいましたが・・・・、次回は、ちゃんと不動産の話を書きますのでお許しください。

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