2013年05月

2013年05月31日

1589) 某地域での大規模宅地分譲事業・・・残念

実は、ちょっと前から、他県での大規模な宅地分譲の企画の相談を受けておりまして・・・・・企画を手伝っております。

3・11の震災の関係で沿岸部での宅地開発ではなく、山に近いほうでの開発を進めているらしく、かなり大型の住宅街をつくる計画なのだが・・・・・。


あまり詳しく書くと、場所が特定されてしまうので・・・・・他県・・・・中部以外と言っておきましょう。(笑)


私なりに、そこに住む人たちのことを考えて、道路を広めに取り、中心部に並木道と、大きな公園を・・・・・、この街で新しく暮らす人たちが、幸せな気持ちで住んでいただけるように区画割りをして、企画しました。

当初、減歩率40%以下で考えてほしいということだったので、その40%の中で、かなり苦労して、住みやすい街の企画をしたつもりで、減歩率38,6%の割には、素晴らしい街の企画ができたと思ったのですが・・・・・。


これが、実際に施工をする側にしてみると・・・・、当初、40%以下とは、言ったのに・・・・結局は・・・・。

減歩を減らしてほしい、工事費を減らしたい、区画数を増やしてほしいと・・・。
 


話が違うがや〜(名古屋弁)

最初の約束の条件を満たしているのに、金に目が眩みやがってぇぇぇ〜〜〜

ということで・・・・・。

担当者と話をしていても、話にならないので・・・・、この計画のトップと話をしましたが、話になりませんでした。

トップといえば・・・・・。

私は、トムクルーズのトップガンという映画が好きで先日見たんですけど・・・・・・・久しぶりに見て、すごく良かったのですが・・・・、今回の場合は・・・・ 違う意味で、トップ癌・・・・


そして、トップが、こんなバカな事を言った。

バカなトップ 『減歩40%で、これだけの企画ができるとは思っていませんでした。 私が考えているよりも素晴らしい街ができます。 しかし、ここまでの事を望んではおりませんので、もう少し減歩率を減らし、区画を増やしてください。』

 『そうですか・・・・それは残念です。  ご存じだと思いますが、あなたの部下は、私のブログの読者でして、弊社の宅地分譲セントフィールドのような街を、こちらでつくっていただきたいと・・・・、住む人目線の住宅街を企画していただきたいと・・・・、そう仰り・・・・、その気持ちが伝わったので引き受けたのですが、当初の40%減歩、当初の工事代でできるようにしたのに・・・、これは、予想以上だから、もっと削って、その分儲けたいってのは、私としては、やりがいないというか、残念といか言いようがないですね〜。』

バカトップ 『いえいえ、近藤社長、そういう意味で解釈をされては困ります。  思いの他、住宅メーカー各社も乗り気でございまして、余裕があれば、もう少し区画数を増やしたいのです。 たとえば、歩道付きの並木道を、歩道に街路樹を植えるようにすることにより・・・・・・。(以下省略)』

 『うむ〜・・・・、結局、おたくの利益が増えるだけの話に変わりない気がしますが・・・・。 そもそも・・・、最初の話は、何だったんですか?  もうひとつ・・・、並木道をつくるために、これまで行政側との交渉にあたってくださった方々は、何と言ってますか???』

バカトップ 『いえ、まだ話していません。』

 『私が、約束の減歩率の40%を超えた計画をしているのであれば、仕方がないかもしれませんが、並木道も入れて、40%以下でやってるんですから、できれば、これで行きたいですけどね〜。 ただ、この宅地分譲は、千代田不動産でやるわけではなく、所詮、私は、企画に参加している一人なので、決定権もなければ、あなたに強く意見をする権利もございませんので・・・・、まあ、残念としか言いようがないですよね。』

バカトップ 『近藤社長・・・・、お金の話ではないと思うのですが、コンサルタント料を少し上乗せさせていただくということで如何でしょうか???』

 『うむ〜・・・・、単刀直入で、いい話ですね〜(笑)  でも、これをOKして、計画を変更したとして、並木道の交渉にあたってきた人たちや、私にこの話を持ってきた読者は、私のことを、どう思うのでしょうね〜?  私の、人としての信用や信頼を、売ることになるわけですから・・・・・。 さぞや高く買っていただけるんでしょうね〜(笑)』

バカトップ 『・・・・・・・・。 今の減歩率から下げる事、0,1%につき、1本でどうでしょう???』

 『あははははw やはり、今回の話は、金儲けだけだということがよくわかりました。  金儲けは悪いことではないですけど・・・・立派だと思いますよ〜w  でも、それなら、それで、金が欲しいから、良い街に見せかけた減歩の少ない街づくりをしたいからと、最初から、そう言ってくださればいいんですけどね・・・・まあ、それなら、この仕事は受けていませんけどね(笑)』

バカトップ 『いえいえ、そういうつもりではないのですが、何度も言うように、想像以上の物を作っていただけたので、もう少し削減してもよいのかと・・・・。』

 『私だったら、最初に決めた利益率よりも良くなるのであれば、お客様に還元しますけどね〜。 きれい事にきこえるかもしれませんが、それが、セントフィールドが売れてきた理由だと思っています。 予算の中での精一杯が伝わると思っています。』

バカトップ 『それは分かりますが、今回は私の事業なので、減歩率を下げるという方向でお願いします。』

 『わかりました。 というか・・・それでしたら、私の仕事は、ここまでということで・・・・。』

バカトップ 『途中で辞退されるわけですから報酬はお支払いできませんがよろしいですか?』

 『ええ、構いませんよ。  その代り、これまでの評価もしてもらえないということですので、これまでの企画については、私の出した案や企画については、一切使わないでくださいね。 私が、使われたと判断した時には、私は私で別の動きをしますので・・・・そこのところは、スマートな対応をお願いします。』

バカトップ 『それは、困りますので・・・・。 これまでの事はきちんと清算したうえで、近藤社長の企画をベースにして変更をさせていただくことにしましょう。 辞退されるについては、近藤社長の意思によるものなので、他のスタッフが影響を受けないようにご配慮いただけますよう宜しくお願いします。』

 『わかりました。 少々、腹立たしいですが、この計画を潰すようなことがないように紳士的に引かせていただきますので、ご安心ください。 ただ・・・、他のスタッフたちが、どう動くかまでは責任持てませんよ。』

バカトップ 『そこはご心配なく! 私の意に反するものは切る!という方針ですので・・・・。』

 『そうですか・・・・。 益々残念ですわ(笑)』

そんなわけで・・・・・、ある地域の大型宅地分譲の企画から降りることになったわけですが・・・・。


この企画・・・・本当は、最後までやりたかったですね〜。

その地域は、3,11級の津波が押し寄せた場合、海から10kmぐらいは影響を受けるらしく・・・・、そんな地域で津波の心配がない場所での、大型の宅地分譲の企画!

これまでの人気のエリアでの事業の企画をやめて、これまで不人気だった場所に大型の住宅街をつくる。

つまりは、その地域で人気があるエリア自体を変えてしまうという壮大な計画でした。

人気があるエリアを変えるには・・・・、最初にできる街は、今まで誰も見たことがないくらい素敵な街でなければいけない!

そんな思いで、企画をしたのですが・・・・、その気持ちは通じなかったみたいです。


今の当社の宅地分譲は、一企画・・・大きくても5〜6億程度・・・・・頑張っても10億が限界でしょうね〜。

今は、何十億も資金使って、大きな街をつくる力はありませんが・・・・、いつか自らの力で、こういう企画をやってみたいものです。

そういう意味では、まだまだというか・・・・・、力が欲しいですね〜・・・・頑張らないと・・・

この度、話を頂いた読者のOさん、期待に応えられなくて申し訳ございませんでした。


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2013年05月29日

1588) この先、不動産をどうしていくか・・・。(農家の後継ぎ)

若い人たちの農業離れは、深刻な問題である。

私の知り合いの地主さんたちは、農作物を自ら作った経験があり、田植え〜稲刈りまで・・・・、もしくは、野菜や花などの育て方を知ってる。

今でも農業をやっている・・・・、農協や人任せにしていても経験があるわけだが・・・・。

その子供たちの大半は、農業の手伝いすらもしたことがない!ということだ。


地主さんたち、60代以上の人たちは、サラリーマンをしながら、兼業農家として頑張ってきた人が多く・・・・、休日に農業をしたり、奥様も手伝ったりで何とかやってきたわけだ。


それが・・・・、現在の、40代以下の農家の人たちは、親の手伝いすらすることがなく、ましてや将来、農業をやっていこうというつもりがない人が多い。

昨年、知り合った、あま市の方なんかは、若いのに、農業を頑張っていこうと、目を輝かせていて・・・・・、昨年、稲刈りをしている姿を見て感動したのだが・・・・、そういう人は少ない!


そして、最近は、地主さんたちの子供たちから、将来、土地などの資産をどうしたらよいか。相談を受けることも多くなってきた。

実は、昨日も、地元の議員さんから、大地主さんの息子さんの相談に乗ってやってほしいと頼まれて会ったのだが・・・。

農業は、まったくやる気がないし、売れるものは全部売って現金化したいということだった。

息子さん 『親が死んだら、売れるものは全部売ってください。 農業をやっていくつもりはないので・・・・』

 『うむ〜・・・・・。 売れるものは全部売ってくださいって・・・・。 売れるもののほうが少ないだろうw』

息子さん 『そうなんですか・・・・・・。』

 『市街化区域でも道路に接道しているところは売れるとしましょう。 でも、道路に接道していないところはどうします? 基本的には、売れませんよ。  まあ、売れたとしても二束三文・・・・、調整区域であれば、尚のこと売れませんよ。  まあ、坪数千円でなら、買主を探してきますけど、そんなんでは嫌でしょうし・・・・・。』

息子さん 『じゃあ、どうすればいいですか? 農業をやる気はないので・・・・・。 売れるところは売るとして、売れないところは、どうしたらいいのですか?』

 『まあ、人様に耕作してもらうしかないだろうな。 市街化で、売れそうなところは売却をさせていただくし、道路に接道していないところは、道路に接道をしているところといっしょに纏めさせてもらって買うとか・・・・・、まあ、何とかなるだろうが・・・・。  調整の農地は・・・・。 特に、田なら、農協っていうか、耕作してくれる会社に頼めばいいが、畑とかは最悪で、近所の家庭菜園をやりたい人を探して、お守をしてもらうくらいしかないからな〜。』

息子さん 『そうですよね〜w  うち、畑も、けっこうたくさんあるので・・・・・。  今、親父が70歳ですから、10年〜20年後ぐらいには、確実に、この問題にぶつかりますので・・・・・。』

 『私の、今の正直な気持ちを・・・・聞きたい???  あなたが、どうするのが良いか・・・・・教えようか?』

息子さん 『はい。 お願いします。』

 『私が、それを言ったところで、正しいのは分かってもらえるだろうけど、どうせ実行できないから、言うだけ無駄なんだよねw  時間の無駄だと思うけど・・・・・、一応、言おうか?  聞く???』

息子さん 『はい・・・。 なるべく実行するように善処しますので教えてください。』

 『今すぐに、市街化の道路付きの土地を全部売る。 市街化の道路についていない土地は、うちがその近隣をまとめることができたら売る。  市街化調整区域の土地で道路付きのものは、坪3〜5万で売る。  道路についていないものは坪数千円で売る。  そして、あの無駄に大きい屋敷も売って、とにかく全部現金化する。  そして、名古屋市内の便利な場所で、戸建てかマンションを買う。 それと、私が、ここだ!という場所に収益物件を買い・・・・・、多少、現金は、もしもの時のために預金しておく。』

息子さん 『自分の代になれば、全然OKですけど・・・・今は、父も母もいるので、無理です。』

 『ほら・・・w やっぱり言うだけ無駄だったw   あのな・・・・、これから少子高齢化で人口が減少していくんだよ・・・・・田舎は過疎化していくような地域が多い・・・・・、そして、逆ドーナツ化・・・都市集中していくと思うんだよな〜。 お父さん、お母さんが、亡くなった頃に、今より良い条件で、土地が売るのは難しい。  少しでも早く実行した奴が、多くを手にすると思うよ。』

息子さん 『この先、土地は下がると言いたいんですねw  でも、最近、また不動産が売れていると聞きますが・・・・・。』

 『確かに売れているが、根本的な問題は何も解決してないんだよ!  いいか、人口が増えていくなら、不動産は高くなるが、人口が減っていけば、それだけ需要はなくなるんだ。  そして、現代人は、たくさんの不動産を持つことに対して、昔の人ほど積極的ではない!  まあ、不動産の大きさよりも、利便性重視だからねw つまり、一部の地域は、需要が高くなり不動産が上がるかもしれないが、全体的に見たら下がると思うんだ。』

息子さん 『近藤社長・・・、私は、今の説明で、よくわかりましたけど・・・、うちの親父やお袋には、言ってもわからないと思います。 どうしたら、理解してもらえるんですかね〜?  今夜、親父に、近藤社長に相談した事を話してみようかな〜。』

 『やめておいたほうがいいよ!  千代田の口車に乗せられて〜!って怒って終わりだ(笑) 下手をすると、紹介した議員の先生にまで迷惑をかけるかもしれんよ(笑)  無駄、無駄・・・・・w  だから、言うだけ無駄だと言ったんだよ!  お父さんたちの世代は、私の言う事を、ギリギリだけど、理解できる世代だけど・・・・・。 頭ではわかっても・・・・・世間体とか、強いからねw 右に倣えが大好きで、人と違うことをすることを嫌う。』

息子さん 『ですねよね〜。 そして、皆が困って売るころには、安くなってしまう。』

 『それで済めばいいけどなw  値段の問題ではなく、買い手がなかったりして・・・・・・w』

息子さん 『え〜〜〜〜っ・・・・ そんなこともあり得るんですか???』

 『充分ありえる・・・・・。 だって・・・・今の愛西市の旧〇〇村の田んぼを、俺は、昔、坪10万円以上で仲介したことがある・・・・・でも、今の査定金額いくらだと思う???  同じ地域でだぞ・・・・w』

息子さん 『わかりません。 坪3万ぐらいですか?』

 『アホなこと言っとったらあかん(笑)  あのな・・・・・・・、買主が付いたら、いくらでもいいから売らなあかんwというのが、査定価格なんだw

息子さん 『あははははははw  マジっすか・・・・・。』

 『笑い事じゃないぞw  今、あま市の田んぼ、いくらで取引されているか知ってるか? そして、十年後の人口、二十年後の人口の予想をすると、何人だと思う???』

息子さん 『10年後、20年後、あま市や、津島市の農地はいくらになると思うんですか???』

 『うむ〜・・・・・。 それは言えん(笑)』

息子さん 『ここまで言ったら、近藤社長の予想を、教えてくださいよ。』

 『まあ、需要と供給のバランスだから・・・・・、人口と、家を建てる世代の割合等で考えてみるといいよ。 まあ、救いなのは、名古屋から十数キロの位置にあることで・・・・・、この地域でも最高に住みやすい街になるか・・・・・何か特別なものでも誘致して、違う形で発展すれば、私の予想はハズレるかもしれん。・・・・ということだw』

息子さん 『よく考えたら、それ、社長の講演でも言ってましたよね〜。』

 『よく考えなくても、言ってただろw 』

息子さん 『やっぱり親父と話してみようかな〜・・・・???』

 『まあ、無駄だと思うが・・・・・w   まあ、売るなら、ますは、区画整理予定地の土地売ってとお伝えくださいwww』

ということで・・・・・・話は終わったのだが・・・・・・。


この子だけではなく、地方に土地を持つ地主さんの息子さんたちには、この先、土地をどうしていくかというのは大きな問題である。

すでに、売りに出ても、値段の問題ではなく、買い手がつかないような地域も存在するわけで・・・、これから、少子化に伴い、そういう地域は増えていくように思う。

まあ、世の流れには逆らえないが、この愛知西部という地域が、過疎化の波の影響が少ないように、地域の発展のために、自分のやれることを頑張っていきたいと思っています。

とりあえず、私のできることは、住みやすい人気の住宅街をつくることで、地域全体を活性化していくことです。


前回のブログの通り、親は子に多くを残したいと望んでいるものだが・・・・・。

お金を多く残すのか、土地を多く残すのか・・・・・。

田舎で、土地を多く残した場合、必ずしも、それが・・・・子供にとって良いとは限らない!

逆に、子供の負担になる可能性もあるのだ。。。。。



ちょっと話が、違う方向にいってしまったようにも見えますが・・・・・。

とにかく、少子高齢化、人口減少、若い人たちの農業離れの問題は、密接に関係していますし・・・・この問題から逃げることはできなくなっています。

その中で、自分は、どうしたら良いのか・・・・、地域で、どういう取り組みをしていくのか・・・・・。

農家の皆さん、跡取りさんも含めて、一人一人が真剣に考えて、結論を出さなければいけない時期にきていることは確かです。



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2013年05月28日

1587) 子供に残す財産 (相続相談)

昨日の夜中は大変でした。 

読者から、メール、メッセージ、フェイスブックのコメントで、ブログが消えたと大騒ぎで・・・・・。

あれこれ調べたら・・・・カード引き落としの有効期限が切れていて、ライブドアブログのカード払いがされなくて、ブログのURLが使用できなくなり、ブログが、瞬間、この世から消えたのでした。

ブログが消えたぁぁぁ〜〜〜

焦りました・・・・ビビりました・・・・

カードの有効期限に気が回っていなかった私も、アホですが・・・・、予告なしに突然ブログのURL(アドレス)を使用停止にするというのもどうかと思います。

ブログ引っ越そうかな〜・・・、ちょっと腹立たしい(笑)


さて、今日のブログです。

今日は、相続の話を書きたいと思います。

人間、いつかは死ぬわけですが、親というのは、自分が死んだ後、自分の遺伝子を受け継いだ子に何かを残したいものです。

残された子供が困らないように・・・・親は、少しでも多くを子に残そうとする。


財産が沢山ある人は、その財産を自分の代で減らすことなく子に残したい。

残す財産がない人でも、せめて、葬儀代や供養代ぐらいは残してあげたい、もしくは、自分の葬儀や供養は気持ちだけでいいからお金を、自分たちの生活の為に使ってほしい。

私は、仕事柄・・・・・、特に相続相談や売却相談では、年配の方々と話すこと多いせいか、そんな話を聞かされます。


うちの両親も、葬式はやらなくてもいいからね!なんて事を言ってくれます。

でも、私は、そういう事を言われる事すら嫌なんですけどね・・・・。


売却相談で、無茶な事を言う人も、汚い事をする人も、せこい人も、パッと見は、自己の欲だけに見えますが・・・、心のどこかには、子供に残してやりたいという気持ちがあるように思います。

私は、自社の規定試算の範囲内ではありますが、少しでも高く買い取りをしようと検討しますし、売却をされた際の税金が少しでも安くなるように、税理士と話をしたりして工夫をします。

例えば、購入した土地を、開発許可取得という方法で、譲渡税を下げることや、売却経費を認めてもらえるようなものについては、所有者のほうでやっていただくとか、なるべく手取りが多くなるように考えます。

相続相談なんかは、ダイレクトに子供に少しでも多く残してあげたいという気持ちが伝わってきます。

相続相談に関しても、ありとあらゆる方法を考えて・・・・、やはり、税理士や、時には税務署さんとも相談をして、少しでも多くの資産を子供に残せるように頑張ります。

基本的には、土地には建物を建てる・・・・贈与税を払わずに贈与できるものは生前にしておく・・・・時には、法人を作っていただくなんてこともアドバイスしながら、相続税対策のお手伝いをするわけですが・・・・。


今日、相談に来た方は、あまりにも無茶な事を言うので・・・・・・。

何を言われたかというと・・・・・。


自分が癌の宣告を受けたということで、今すぐに、むやみやたらに、孫すべてを養子縁組をして、相続税を減らしたいという相談なんです・・・・。

平成27年から、一人頭1000万円から、600万円になってしまうので・・・・、養子を増やしまくるというのです。

孫の数が、8人・・・・・、子供の配偶者が3人いるので・・・・・合計11人・・・・。

それだけではなく・・・・、ついでに、どこかから、親のいない子を貰ってきて、その子も養子縁組するが、お金の管理は、自分の子にさせるというのです。

まあ、かなりの資産家なので、少々、アパートやマンションを建てても、かなり相続税を払わなくてはいけないので、気持ちはわからなくもないですが・・・・、親のいない子(外国人を含む)まで養子縁組しまくって、相続税を払いたくないというのは・・・、少々、過激な考え方ですよね〜・・・・。

そもそも、自分の子供の配偶者、孫を、養子縁組して、子を増やすわけで・・・・、これには、金だけではなく、当人の気持ちもあるわけで・・・・、協力しない者は、『財産を相続させない。家から叩き出す。』なんてことを言っているようで・・・、一般的に、そんな話は通用しませんし、強制してはいけない事だと思うのです。

もっと考えられないのは・・・・、相続税だけの為に、親のない子を養子縁組して、金の管理は実子にさせるなんてことは、、当人の人権を侵害しているような気がしますし・・・・・相続税だけのためという理由で、養子縁組をするなんてことはやってはいけない事です。


まあ、それ以前に、確か・・・養子の数を、やたらめったら増やして、相続税の基礎控除を下げることはできないはずで、実子がいる場合は、一人しか増やせなかったんじゃないかな〜?(うる覚え・・・・)

相続税の基礎控除額などを計算する計算上で、法定相続人の数にいれることができる養子の数には制限があるはず・・・・。


民法で養子縁組=嫡出子(法定相続人)となり・・・・・、相続税法で、1人までと・・・・それを読んだ時に、基礎控除を増やしまくることはできないんだな〜と思った事を記憶しておりますが、違っていたらすみません。

でも、本当に、そうやって基礎控除を増やそうと考えている人とは、初めて会いました。

誰から入れ知恵されたのか知りませんが、入れ知恵したほうも、ド素人の考え方です(笑)

私は、相談者に、『そんな事をしても、もめる原因を増やすだけだし・・・、確か、基礎控除は、養子の数を、やたらめったら増えませんよw』と、教えてあげました。

相談者は、養子を何人も増やせば相続対策になると思い込んでいたようで・・・・、驚いていましたが・・・・・。

相続対策は、そんな簡単なものではないですよね〜(笑)

結局、この相談者には、後日、私と税理士と会って、三者で相続対策を考えることになりました。

私の仕事は、資産運用を考えたり、どの土地を売り、どの土地を貸し、どこを残すか等・・・・、何をどうすれば一番得なのかをアドバイスするのが仕事なんですけどね〜。


この方も、親から資産を受け継いだ際に、すごい額の相続税を払ったので、自分が死んだときは、少しでも相続税を減らして、少しでも多く子孫に残したいという思いが強いようです。

相続される財産が多いというのは、それはそれで悩みですし、大変ですよね〜。

そういう意味では、私は、親からいただけるであろう相続に悩まなくても良いので・・・・・良かったです。

まあ、私も、もしも子供に残すときには、少しでも多く・・・・・・そんな事を考えるのかもしれませんけどね〜w



でも・・・・・一番大切な物って、資産ではない気がするのです。

もちろん、お金があれば、楽ですけど・・・・・・私は、親から、びた一文もらわなくていいいです。

金なんてもんは、自分で頑張って稼げばいいじゃないですか。

私の親は生きていますが・・・・。

これまでに、沢山の思い出や、沢山の事を教えてもらったので、それが、私の、親から貰った財産ですし、相続税のかからない相続だと思います。

そういう意味では、私は、沢山の物を親からもらいましたが・・・、私は、忙しい毎日を過ごして今日まで生きてきたので、沢山の物は子供に残してやれないな〜なんて事を思ったのでした。
 



よく、そういう話をクライアントにするのですけど・・・・。

資産がある方は、どうしても、お金に気を取られすぎる傾向が強く、思い出という物を軽視している人が多いような気がします。

私は、偉そうに、そんな話をしながら・・・・・、俺も、子供に、沢山の思い出は残してあげられないな〜なんて事を思うのでした。

もう少し仕事が楽になったら、子供と世界一周とか、したいな〜なんて事を思いますが・・・・・、まあ、私が暇になる頃に、子供が育ち、忙しくなるので・・・、実現は難しいのかな〜・・・・・。


まあ、人それぞれ、いろんなことを考えるわけですが・・・・・。

子供に多くを残してあげたいという相談は、私のところには、全国の読者からいただく相談の中で、最も多い相談だと言っても過言ではない。

親は子に、多くの物を残し、少しでも楽をさせてやりたい・・・・・幸せに生きさせてやりたい。 人間は、そういう生き物なんですよね〜w 


そんなわけで・・・・・今日は、子供に残す財産について書かせていただきました。


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