2013年01月

2013年01月26日

1512) 逆ドーナツ化現象・・・過疎化・・・ 加速 

皆さん、今の日本に不安を感じませんか?

政治が少し明るくなった物の、根本的な問題が解決されたわけではありません。

心配事を言い出したら、きりがないですし、問題は山積みですが、私が一番気になっているのは、地方都市と、その周辺の過疎化の問題です。

東京、大阪、名古屋のベッドタウンだった場所の住宅や土地の売れ残りが目立ち、駅前の商店街はシャッター通りになり、街に元気がなく・・・・・過疎化してしまったり、過疎化の気配を感じたり・・・・・。

この先、地方都市と、その周辺の町は、どうなってしまうのでしょうね〜。



昭和の高度成長期以降,大都市圏では、人々が郊外に家を買って移住し、ドーナツ化といわれる都心の空洞化現象が生じ、そのドーナツ化の勢いは凄まじく、東京では、2〜3時間かけて通勤をするところまで、大阪、名古屋等でも、中心部から1時間以上かけて通勤をするくらいのところまで、人々はマイホームを買った。

都会の中心部に住んでいた若者たちが住宅を求めて郊外に出た元気な時代・・・・皆が家を持ちたがり、都市の中心部は空洞になり、ドーナツの輪は、すごい勢いで郊外に広がった。

そのドーナツが広がりながら、土地は絶対に下がらない、国土が狭いから上がり続ける!なんて事が言われていたが、バブル崩壊後、ドーナツの広がりはピタリと止まり、それまでとは逆にドーナツの外側の分譲住宅や土地が売れなくなってきた。

これが、逆ドーナツ化現象の始まりだった。

バブル崩壊後、ドーナツが、徐々に少しずつ小さくなり、外側の地域になると、分譲住宅や土地の取引が極端に減るだけではなく、アパートの空室が目立つようになり、街に活気がなくなり、ベッドタウンが徐々に過疎化してきたわけだ。

そして、今・・・・・、ドーナツは・・・・、小さな饅頭になろうとしている・・・・、しかも、、中身の餡が不味い饅頭。 


東京、大阪については、データー上の話や、聞いたはなしくらいしかできないので、私が肌で感じてきた名古屋の話をするが・・・・・。

私が、不動産業界に入ってきた頃、ドーナツ化は完全に終わっていたが、バブルの余韻なのか、名古屋の中心部から40Km以上はなれた地域の住宅用地や分譲住宅は、売れ行きが悪くなってきてはいたが、それでもボチボチではあったが売れていた。

そして、名古屋の中心部から20km〜30kmの場所は、良い住宅用地や分譲住宅が出ると飛ぶように売れ、良くない物件でも、時間はかかりましたが売れていました。

その状況は、毎年、ドーナツの外側の物件の人気度が落ちていきドーナツは小さくなっていきました。

それが、今では・・・・・・。

名古屋中心部から40km以上離れた場所(三河を除く)では、分譲住宅を建てる業者もほとんどなくなり、住宅用地についても、ほとんど売れない状態で・・・・少々価格を下げても売れない・・・・。

現在、名古屋の中心部から20km〜30kmの地域も、売れ行きが悪く、大半の地元分譲業者は、大苦戦をし、パワービルダーの値下げ合戦となっている・・・・・。

特に愛知県西部においては、ここ近年、中心部から十数キロのエリアでも、分譲住宅の売れ行きは急激に悪くなり住宅用地の需要も少なくなってきた。


先日の同業者の集まりです、他社から、当社の宅地分譲が何故売れるのだ?と質問攻めにあうような状況・・・(笑)

ここ近年の、逆ドーナツ化の勢いは激しく、売れていた場所が、どんどん売れなくなっていく・・・・・。

しかも、この勢いは止まらない!


この原因はなんなのか???

景気が悪くて、住宅購入に影響を与えているのもある。

パワービルダーの進出による影響もある。

確かに、原因のひとつではあるが・・・・、私から言わせれば、こんなものは、大きな原因ではない。

大きな原因は、少子化にあるのだ。



少子化になることにより、住宅が売れなくなる理由は簡単だ・・・・・。

人が減れば、不動産の需要は少なくなる・・・・・供給側は、それを無視して、今まで通り供給し続けようとするが、売れないので値下げするが、それでも、絶対数が少ないので売れない。

いい加減気付けよ!と思うような、従来の分譲を造っている業者も多いが、近々消えていくだろう。


そして、人の数が減り、最近、どういう事が起きてるかというと・・・・・。

当社のお客様でも、ここ近年、家や土地を探すが、結局、親といっしょに住むという結論を出す人が増えた。

まあ、この件を書くと長くなるので今回は簡単に書くが・・・・・。

息子や娘は、家や土地を探しに来るのだが、結局、親が反対をして、いっしょに住むようにする。

もちろん、収入が減った影響も大きいが、それと同時に、最近は、親が子離れしない・・・・いや、一人っ子が多く新しい家を買う必要がないと説得する傾向にあるように感じる。

当社の宅地分譲のキャンセル理由の一位は、親と住むことになったとか、親の敷地に小さな家を造る事になったという理由が多い。

それから、若い人たちが結婚して、とりあえず売ればいいから都会のマンションを買って住むか、賃貸に住み、その後、新たに家を建てるのではなく、時期が来たら親元に戻るという人が多いのだ。

何が言いたいのか・・・・、少子化だけに、住宅の需要は減るが・・・・・、減った中で、建て替えの需要は、それなりにあるが、新規で住宅を買うという需要は激減するのだ。

当然に、郊外の土地は売れ行きが悪くなり値下がりする。

こんな一刻を争う状況の中、それを知らずに、何年かかるか分からない区画整理を、これからやろうとしている人たちもいますけど・・・・・(笑)

今回、その件は、置いといて・・・・w

住宅系の不動産業である、宅地分譲をメイン事業としている私としては、先行きが不安である。

今の当社の宅地分譲の売れ行きが、ずっと続くとは思っていません。

だからと言って、住宅地の需要が全くなくなるわけではないので、今後の日本の不動産事情の変化に付いて行きながら、新しい形の宅地分譲を考えて、セントフィールドを、どんどん進化させ続けていかなくてはいけない。

今までも、その時代に合った宅地分譲を造ってきたのだから、これからも時代に合った宅地分譲を造り続けます。

このブログは、かなりの数の不動産業者が読んで下さっていますが・・・・

いつも強気な私ですが・・・・、これから到来する厳しい現状を考えて・・・・ちょっぴりビビっておりますけど・・・(笑)

不動産業界で生きる皆さん、この先も、まだまだ厳しい時代になるでしょうが、衣食住の住である不動産という仕事はなくなりません。

時代は変わっても不動産は不滅です。(キメッ

頑張りましょう!



実は、今日のブログ・・・・・、先日、仲間うちの不動産、建設業者の集まりで、講演した内容を、変形したものなので、講演を聞かれた方は、つまんなかったかもしれません・・・・すみません。

ということで・・・・本日も、読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。







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toshikazy at 01:34|PermalinkComments(10)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 愛知 名古屋 津島 | 不動産営業

2013年01月24日

1511) 借地権 貸している側と、借りている側

借地権についての不動産相談は多い。

土地を貸している側は、自分の土地に他人が家を建てているので出て行ってもらいたいが出て行かないので腹が立つ。

土地を足りて建物を所有している側は、自分の建物があるのに出ていけと言われているから腹が立つ。


この問題は、難しい。

どちらが悪いとわけでもなく、土地と、建物の権利が別だから起きる、どうしようもない事なのだ。

双方が相手の立場でものを考える事ができれば解決するのだが、いずれか片方が、自己中心的な考え方をして、相手が納得できないとゴタゴタともめることになる。

土地は自分の物だから、建物を壊して返せ!というのも、虫がいい話だし、逆に、建物があるからといって、無茶苦茶な立ち退き料を要求したりするのも横着な話だ。

土地の所有者は、ある程度の立ち退き料を出すか、建物の買取をするべきだし・・・・・建物所有者は、よほどの事情があればあげば別だが、土地の所有者からある程度の金額提示があれば、納得するべきだと思う。

基本的には、借地権割合というものがあって、土地を売却する際には、その割合で案分すればいいのだが・・・・。

例えば、2億の土地だとして、借地権割合が50%なら、建物所有者に1億を渡せばいいのだが・・・・。

土地の所有者側は、借地権割合が高すぎると主張し、 『俺の土地なのだから、あんな建物に1億出すのは嫌だ!』と言うし、土地の所有者は、『最低借地権割合分は貰わないと出て行かない! もしくは、借地権割合以上くれないと出て行かない!』と主張する。

私の個人的な感覚だと、現在ある建物の規模、築年数、評価にもよるが、土地の売買代金の2〜3割が妥当だと思うのだが・・・・・、というのは、ほとんどのケースが、明治〜昭和の初期の借地権なわけで、老朽化した古い建物が多いわけで、長年住んでいたとは言っても、2〜3割の立ち退き料だったら納得してほしいところだ・・・・。

2億だったら、4000万円〜6000万円・・・・・ 1億でも、2000万円〜3000万円あるわけだ。

それだけあれば、いいような気がするのだが・・・・・、まあ、個人的な意見です。


それから、土地の所有者にしても、中には、今まで安く貸してやったのだから、タダで出て行けとか、引っ越し賃だけだとか・・・・・、それに加えて、スズメの涙程度の立ち退き料で出て行けというのも酷い話だ。

いくら昔の事とは言っても、土地も建物も所有しているならともかく、建物は他人の物なわけだから・・・・・、これも個人的な意見だが、それはないだろうと思う。


しかし・・・・、私は、相談者の立場で、相手方と交渉するしかないわけだが、当然、相談者の側が有利になるように事を進める。

本業の不動産会社で仲介をする場合は公平なる取引を心がけるが、不動産コンサルは、クライアントの側に立たなければいけない!

個人的な思いとは裏腹に・・・・不本意ながら交渉し、個人的な思いとは違うポイントで、決着をつけることもあるわけだが・・・・・そういう時ほど、クライアントには喜んでいただける。


まあ、これはこれで・・・、クライアントが喜んでいるのだから、私としては、これで良かったと思うようにしている。


実は、知人から、借地権の問題で困っている人を助けてやってほしいと頼まれまして、今日、お会いしましたがが・・・・。 

今回は・・・、依頼者が、あまりにも感情的で、攻撃的なのでやめた。 

依頼者は、名古屋の一等地に土地を持っているのだが、その土地に、他人名義の昭和20年代の古い建物があるのだ。

建物の所有者は、借地権割合の一割増しの金額じゃないと立ち退かないと主張しているようで、これまでに何件もの不動産業者が建物所有者との交渉にトライしたが失敗に終わっているらしい。


理由は、その土地が売れる価格が1億5千万円程度でしか売れないのに・・・・・、土地所有者も、建物所有者も、手取りで1億欲しいと主張しているのだ。

どっちも一歩も引かず、結局、ずっと売却できない状態になっているわけだ。

土地の所有者が、建物所有者の事を、『あの強欲ジジイが〜・・・・・早く死にやがれ!』なんて事を言って怒りまくって私に話してきたが・・・・俺から言わせたら、どっちも強欲だから話がつかないだけなんですけどね〜(笑)

そんなわけで・・・・・、土地の所有者(依頼者)といっしょに物件を見に行ったのだが・・・・。

行く道中も、建物所有者の事を、減った減り糞の聞くに堪えないくらい悪口を言っていた。

そして・・・・・現地に到着・・・・・・・。

車から降りると、私に物件の説明をしてくれました。


そんなに大きな土地ではないので、1〜2分現地を見て・・・・・帰ろうとしたのですが・・・・・。

その瞬間・・・・・・・。

土地所有者(依頼者) 『強欲ジジイ 早く死にやがれ〜

そう怒鳴ったと思ったら・・・・・、家の壁に、唾を吐きかけて、立小便をしだしたのです。

そして・・・・それが終わると、ジャンバーのポケットから卵を出して、壁にぶつけたのです。

 『ちょ・・・ちょっと・・・・〇〇さん、それはまずいですよ。』

土地所有者 『社長さんは、今日からだがや・・・・俺は、10年以上前から、ずっとこんな状況なんだ。 糞ジジイめ・・・・早く死にやがれ!』

そして・・・・・今度は、建物を蹴って、暴言を吐きまくっています。

人通りの多いところなので、いっしょにる私も恥ずかしかったです。(同類に思われるw)

 『いくら腹が立っても、それはまずいですよ。 民事以前の刑事問題になりますよ!』

土地所有者 『そんなもん関係ね〜わ。 社長さん、交渉なんかしなくていいから、誰か、ここにダンプで突っ込むか、火つけてくれる奴を紹介してほしいぐらいだわ〜。』

家の前で、大きな声で、こんなことを喚いたのです。

 『〇〇さん、こういう感情的なことは、今後一切やめてください!  こういう事をされると、私は、依頼を受けることはできなくなります。 今まで散々揉めて、法的にも決着が着かなくて、最終的に私を紹介されたわけですよね〜? 私のやり方でやらせていただけないのであれば、断るしかなくなります。 今度、そういうことをしたら、俺は帰りますよ 共犯になりたくないんで・・・・・・

土地所有者(依頼者) 『あの強欲ジジイは、これくらい何とも思っとらんわ。 』

そう言って、また家に唾を吐き、家の外壁である塗炭を蹴った。

さすがに、私も、キレた・・・・。

 『おいっオッサン・・・・、言った矢先から何やってんの? いくら◎◎さんの紹介だといっても、俺は、もう付き合いきれん・・・・や〜めた。  はい、これ、帰りのタクシー代恵んでやるから、帰って屁こいて寝ろ

土地所有者(依頼者) 『・・・・・・・・。 社長さん・・・・、そんなに怒らんでもええがや・・・・。 怒らなあかんのは、あの強欲ジジイだろ。  あの強欲ジジイを、今みたいに怒ってやって〜な・・・・・。』

 『俺は、頭の狂った依頼者の仕事はしないんですよ。 紹介者の◎◎さんには、俺から電話しておきますので・・・・・。 はい、タクシー代・・・・・。 ジャンバーのここに入れといてあげるから、寄り道しないで、お利口さんに買えるんですよ!   それでは、失礼いたします。』

土地所有者(依頼者) 『おいおい・・・・社長さん・・・・、』

話しかけてきたが、私は、そのまま車に乗り帰ってきました。


さすがに・・・・こんな土地所有者からの依頼は受けられませんよね〜。

私が、紳士的に話をしているのに、依頼者が、外から唾をかけたり、卵をぶつけたり、蹴ったりされては、グルになってやっているように思われてしまいますからね〜。

私の仕事は、あくまでも紳士的に、双方の怒りを和らげて、最終的に依頼者の条件に近付けていくわけですから、こういうことをされると困ってしまいます。

それに・・・・・、これまで、こういうことをしてきたわけで、こういう行為を、私がやらせていたと思われると心外ですからね〜。

100歩譲って、今後、こういうことしないでほしいと頼んだのに、言った矢先にやられては・・・・・。

とにかく、こんな依頼は受けられません。

正直言うと・・・・・、今回の依頼を受け、片付けて・・・・・、最終的には、不動産会社のほうで、あの土地の売却をさせていただきたかったのですけどね・・・ちょっと残念。

そんなわけで・・・・・知人の◎◎さんの紹介だったのですが、断ってしまいました。


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2013年01月23日

1510) 不動産コンサルティングマスター 第二回目w

少し前のブログで、不動産コンサルティングマスターの話を書かせていただいたところ、コメント欄は、それなりに普通の感じだったのだが・・・・メッセージやメールでは、賛同してくださる人もいたし、資格を馬鹿にしているなんて抗議っぽいものもありました。

不動産コンサルティングマスター 初回の記事 


別に、自分も、マスター近藤になってしまったわけだし・・・・馬鹿にしているつもりはない。

ただ・・・・しっくりこないというか・・・・、青い封書の中身を見て、爆笑してしまったので、ブログに書かせていただいただけの事です。

不快な思いをされた方がいたのなら、お詫びします・・・・・すみませんでした。


先日、帰国してから・・・・、masterの名前に慣れ親しめるように、コンサル仲間や、うちの社員でコンサルを持っている方の事を、マスターと呼んでおります。

S不動産の社長は・・・・、マスターS   

当社の中では・・・・・。

当社の名古屋支店長は・・・・、マスターG

用地課の課長は・・・・・、R2-D2

私も、クラアントや、コンサル仲間に、マスターと呼んでもらうようにしております。

ジェダイ
先日も名古屋支店で・・・・・・。

 『マスターG、海外出張から帰ったぞ!』

マスターG 『マスター お帰りなさいませ。』

 『マスターG お土産だ・・・・・、プーケット星のタイシルクのネクタイだ・・・・。 』

マスターG 『マスター ありがとうございます。』

 『マスターG 紺色と赤の象さん柄だぞ・・・・・w R2-D2には、水色の象さん柄にした。』

マスターG 『R2-D2って、Kさんですか? どちらかというと、マスターヨーダに似てると思うのですが・・・』

 『Kちゃんは、まだ、マスター試験に合格していないから、ジェダイの騎士ではないのだ。』

マスターG 『なるほど・・・・。』

R2-D2 『やっぱりマスターと言えば、スターウォーズですよね〜。』

 『マスターと言えば・・・・・失恋レストランだろうw きみたちの年代では分からんか? ねぇ〜マスター♪ 失恋レストラ〜ン〜♪ この歌を知らんのか???』

マスターG 『何か、不動産コンサルティングマスターって変ですよね〜。 名称を募集していた時に、自分も、応募したんですけどね〜。  不動産ソムリエのほうがいいのにな〜。』

 『あははははw 何だそれ〜w 不動産ソムリエよりは、マスターのほうがいいな〜。 そんな名前になった日には、俺は、コンサル技能の登録を削除しなきゃならんからな。 マスターで不幸中の幸いだったのかもしれん。 ところで、マスターG、俺の留守中、変わった事はなかったか?』

マスターG 『〇〇弁護士の依頼を受けて作った、裁判の材料の件が・・・・(以下省略) もう一点、『借地権の問題で・・・・・・(以下省略)』

 『ほぉ〜 〇〇さんの物件の融資は、どうなった???』

マスターG 『はいマスター、三行の申し込みをしていただき、回答待ちです。』

 『そうか〜・・・・わかったw  マスターGも、だいぶ板についてきたな〜。』

マスターG 『あはははw でも、社長も、何だかんだ言って、こうやってマスターごっこをしてるってことは、けっこう気に入ってますよね〜 あはははははw』

 『おい、社長と呼ぶな、俺は、ジェダイの騎士なんだ・・・・マスターと呼べって旅行に行く前に徹底しただろう!』

マスターG 『はい、マスター 申し訳ございませんでした。』

 『よし、俺、行くわ・・・・、それでは・・・・、マスターG、R2-D2、あと宜しく!』

マスターG R2-D2 『はい、マスターお疲れ様でした。 お土産、ありがとうございました。』

こんな感じで、不動産コンサルティングマスターの名称に慣れるように努力をしているのです。


しかし・・・・・、私のクライアントのYさんから、お叱りを受けたのも事実です。

悪ふざけは、ここまでに致しまして・・・・・。

そのクライアントは、芸能関係の方だったので、冗談が通じると思って・・・・・・・旅行に行く前に、『〇〇さん、もう、先生と呼ぶのはやめてください・・・w これからは、マスター近藤と呼んでください! ギャハハハ・・・・マスターですよ・・・・マスターw』という話をしたところ・・・・

『近藤さんのブログは面白いが、ああいうのはちょっとな〜。 私は、近藤さんにコンサルをしてもらい、何億もの投資をしているわけだから、私にとっては先生なんだ。 マスター近藤なんて呼び方はできません! ちょっとふざけ過ぎですよ!』と、真剣な口調でお叱りをいただいてしまいまして・・・・・。

まあ、確かに・・・・・人の財産を扱ってるわけですから、悪乗りし過ぎたかもしれませんね〜。

ただ・・・・マスターという名称は、私が決めたわけではないので・・・・・、今後は、ふざけていないマスター近藤として、不動産コンサルの職務に邁進する所存でございます。


読者の皆様、並びに、クライアントの皆様、今後も宜しくお願いします。


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toshikazy at 12:47|PermalinkComments(8)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 近藤利一 不動産コンサルタント | 不動産相談