2013年01月

2013年01月31日

1515) 自分へのご褒美 (腕時計)

皆さんは、自分にご褒美をあげた事がありますか???

俺、頑張ったよな〜w  私、頑張ったよな〜w

人からの評価だけではなく、自分で自分を評価をして、自分にご褒美をあげる・・・・・ そして、更に頑張る。


男性は、車や時計、女性は、バッグや服や宝石等が多いようですが、頑張った自分に対して、ちょっとだけ無理をして高価なプレゼントを贈るのって、記念にもなりますし悪くないな〜と思います。

そんなわけで・・・・・。

今日は、気分を変えて時計の話をしましょう。

先日、スポーツ選手から電話がありました。

『明日、自分の後輩が自分へのご褒美で腕時計を買うから付いて行ってあげてほしいんだけど大丈夫?』

私も、けっこう時計は好きなので、二つ返事でOKして、時間を決めました。



当日・・・・スポーツ選手3人と、私の友人が経営している時計屋さんに行きました。

時計を買うのは若手の選手で、どうやら、高価な時計を初めて買う様子。

高収入のスポーツ選手でも、今まで、こういう時計を買ったことないんだな〜・・・・堅実な子だな〜wなんて思いながら様子を見ていた。

先輩選手は、ロレックスのデイトナと、オーデマ・ピゲのロイヤルウォーク(クロノ)を勧めた。


ロレックス デイトナ

一般的なロレックスのデイトナだが、若い男の子たちには一番人気の時計と言ってもいいだろう。


ピゲ 

オーデマ・ピゲ ロイヤルウォーク(クロノ)は、ロレックスほどではないが、メジャーな時計で、世界三大購入時計メーカーの一つとされている。

先輩選手のセレクトは素晴らしいw

私も、先輩選手と同じく、最初の時計としては、どちらも良いと思いました。

価格も、それほどしないし、、けっこうメジャーな時計だし、そこまで高くはないので嫌味な感じもしないので、一本目の時計としてはいいですね〜w


しかし、若手選手は、あまり乗り気ではなかった・・・・・どうやらフランクミューラーが欲しかったみたいだ。

フランク ロングアイランド


先輩選手と、私は、フランクミューラーを猛反対(笑)

しかし、時計は、好みの問題なので・・・・・最終的には、自分が欲しい時計を買うのが一番良い!と引いた。

実は、私もフランクは2本持っているが・・・・・、デザイン的には良いと思うが、時計としては・・・・(省略) 

それに、彼はスポーツ選手ということもあり、もう少し丈夫な時計を買っておいたほうがいいんじゃないかな〜ということで私も、『フランクはセカンドかサードならいいけど、ファーストは、先輩お勧めの時計がいいと思うよ〜w』といいながら・・・・、私は、デイトナを薦めた。


それから、彼は、他の時計を見たり、他の選手の意見を聞きながら、2時間くらい考えた・・・・・。

そして、『これにしまs。』と、ロレックスのデイトナを買った。

良い選択だと思う。

ロレックスが良い時計なのかと言われたら・・・・これまた微妙ではあるが、ロレックスの良さは、丈夫だということと、売却をする時の下取りが良いことです。

実は、私も、最初の時計はロレックス(デイジャスト コンビ)でしたし・・・・・サラリーマンだったし若かったので、こんな高額な時計ではなかったですけど、今でも、大事にしています。

当時、40万円くらいだったかな〜?

ローンで買って、ロレックスが似合う男になるんだ〜!なんて仕事も頑張っていましたし・・・・、大事すぎて、毎日、磨いて、枕元に置いて寝ていました(笑)

今も、私の時計BOXの中で、くるくる回りながら動いていますし・・・・今でも、一番大切な時計です。

20年くらい前に購入しましたが、一度も壊れる事なく、5年に1度くらいオーバーホールには出しますが、けっこう性格に動いています。

そういう意味では、最初の時計としては、ロレックスは最高に良い時計だと思います。

しかも・・・・。俺は、デイジャストのコンビだったけど、彼は、いきなりデイトナですからね〜。

そんなわけで・・・・、彼は、自分へのご褒美として、腕時計を買ったのでした。

彼は、かなり頑張りましたからね〜・・・・・詳しく書くと誰なのか分かってしまうので、詳細は書きませんが、かなり大きな事を成し遂げたのです。

本当だったら、もう少し高い時計を買ってもいいくらいなんですけど、控え目というか、謙虚で堅実な子ですw


これから先が楽しみな選手です・・・・・・◎◎くん、頑張れぇ〜!


と・・・・・・ここまでは、良かったのですが・・・・・・・。

時計好きのスポーツ選手と、私にとって・・・、友人が経営している店舗は、まさに宝の山・・・・・・。<useremoji:22505>

パテック、ランゲ等、欲しい時計がいっぱい。

そして、私の目の中に飛び込んできたのは・・・・・、ブレゲのトュールビヨン。

ブレゲ トュールビヨン


ヤバイ時計です・・・・・・。 

定価で約1600万円   友人の店でも、1150万円・・・・。

時計好きの人が、この時計が動いている姿を見たら・・・・・数十分は見惚れて動けなくなる時計です。

時計が動くのと同時に、人間の動きが止まる時計・・・・ブレゲ トュールビヨン・・・美しすぎる


今の自分には、分不相応と分かっていても・・・・・一瞬、頭の中で、買ってしまおうかな〜なんて思う。

悪魔が囁くのだ・・・・・。

頭の中で、株や土地の処分、FXの口座をつぶそうかな〜・・・・なんて、お金を用意することを考える。

でも、すぐに、分不相応だと、現実の世界に戻る。


もしも、私が投資顧問をしているクライアントが、一千万を超える時計を買おうか迷っていたら、『何を考えているんだ。』と・・・、間違いなく反対をする。

一千万あったら、資産運用しなさい! 

収益物件を買う諸費用や自己資金にしなさい!

改装費や修繕費に使いなさい!

コンサルティングマスターの私のハートが揺れる、この時計の魅力は何なのだろう????


私の感覚だと、時計に使ってもよい金額というのはは、年収の10分の1以下と考えている。

自分が住む家に使っても良い金額は、年収の7倍・・・・・車は、年収の半分までだと思う。

時計なんてものは、ご褒美と言っても、所詮趣味の世界・・・・・ローンなんてとんでもない話だし・・・・・趣味に使っていいのは年収の1割以下が妥当であり、しかも趣味の物はキャッシュで買うべきだと思う。


そんなことを考えて・・・・・、私には、まだまだ分不相応・・・・、俺も、まだまだだな〜・・・・頑張ろう!なんて事を思い、この美しい時計の誘惑を断ち切ったのでした。


さて・・・・・時計を買った選手の話に戻りますが・・・・・・。

デイトナw


今回の選手は、年収2000万円くらいらしいのですが・・・・・今回買った時計は約100万円ですから、めちゃくちゃ堅実だと思います。

今回のスポーツ選手は、記念と、自分へのご褒美ということでデイトナを購入に立ち会えて良かったです。

これから先も、まだまだ大きく成長する選手だと思いますが、スランプの時なんかに、この時計を買った時の気持ちを思い出して頑張ってくれるといいな〜と思います。

ついでに・・・・、時計を買った時、近藤さんが薦めてくれたな〜とか、値段の交渉をしてくれたな〜とか思い出してくれると嬉しいですね〜w

そんなわけで・・・・・、彼の益々の活躍を祈るとともに、読者の皆様に、最近、投票が少なくなったブログランキングの投票クリックをお願いして、失礼いたします。






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2013年01月29日

1514) 高齢者と同居できる分譲住宅

先日のブログで、少子化、人口減少について書かせていただきましたが、高齢者の数は増加傾向にあります。

少子化なのに高齢者は増加って・・・・これからの日本は、どうなって行くのだ??? 

とは言っても・・・・今更騒いでもどうにかなるものではないわけですし・・・・今の自分たちがあるのは、高齢者の方々が頑張ってくださったからなんだし・・・・。


実は、先日、私の不動産コンサルのクライアントから、高齢者と暮らす住宅について質問攻めにあったのだが、それなりには答えたつもりだが、何となく知識不足かな〜?と感じるところもあり自分自身、納得がいかなかった。

ということで・・・・・。


今日は、少し時間ができたので高齢者と同居できる分譲住宅の研究をしてみました。

高齢者と快適に暮らせる分譲住宅を造ってみたいので、 パナソニックのカタログから建材を拾い出して、下請けさんに、いくらで入れれるのか?なんて事を話しながら、5LDKの間取りを作り、試算を出してみた。


panasonic kenzai
パナソニックさんのカタログから写真をお借りしますが、こんなイメージになるように試算をしてみました。

パナソニックの建材や住宅設備機器は、どんな方が設計されているのだろう?と、お顔を拝見したくなるくらい素晴らしく、デザインだけではなく、使い勝手も良いし、手触り感も良く、優しい感じがします。

因みに、私の自宅も、パナソニックの商品をたくさん使っていますし、以前、当社の分譲住宅でも使ったことがあります。


そんなわけで、パナソニックのカタログを見ながら、下請けさんと打ち合わせをしたわけですが・・・・・。

まず、通常の分譲住宅と、高齢者用の分譲住宅と、どこが違うのかと言うと・・・・・。


・車椅子が通れるように、玄関までをスロープにして、内部は当然バリアフリーで、廊下の幅を広くする。

・各部屋の扉も、吊り下げ式で、大きく軽い物を使う。

・床は、車椅子のタイヤでも傷が付きにくいものにする。

・廊下と、一階の部屋の全てに手すりを付ける。

・トイレと風呂に車椅子で行けるような扉にして、内部の壁には各所に手すり、浴槽も当然に手すり付きの物にする。

うちの母が父(88歳)の世話をすると考えてみる。(元気なのにゴメンナサイw)

4人家族+高齢者2名が快適に住める間取りを考えてみたが・・・・建坪は、40坪を超えました・・・・。

そして・・・・・、分譲住宅の試算は、通常の試算よりも2割増しとなってしまった。

普段の分譲住宅よりも5〜6坪大きいので、その分だけでも高くなるのに、その上2割も高くなると厳しいな〜。

原価計算で、こんな数字が出てしまったわけです。


太陽光を5キロ乗せる以上に高くなったわけですが・・・・・・、土地50坪で、建物40坪・・・・、建材は、絶対にパナソニック・・・・・ここは、譲れない・・・・・・。

通常の分譲住宅よりも、需要が少ないので割安感がないと売れ残る可能性が高いですし・・・・。

通常の分譲よりも安く出すのは無理にしても、せめてもう少し価格的に下げないと、採算が合ってこないですね〜。

毎年やっている、採算度外視企画の分譲でなら出すことはできそうだが、それでは、一部の人だけへのプレゼントになってしまうだけなので意味がない。

うむ〜・・・・・近いうちに・・・・・・・、とりあえず・・・・・、採算度外視企画で、やってみようかな〜? 社員たちは、どんな反応をするか・・・・、だいたい、いつも私が、採算度外視を企画すると、あまり良い顔をしないんですよね〜・・・・・。

という、新しい企画が、私の頭の中に生まれたわけですが・・・・・、とりあえず今は、試算までにしておくこにしましょう。

毎年やっている採算度外視の企画ではなく、当社の高齢者と同居できる分譲を商品化したいですけど・・・・。

当社の営業会議で、これを通すには社長と言えども、それなりの勝算がないと、却下されてしまうので、もう少し考えないといけないですね〜。


最近話題になっている、サービス付き高齢者向け住宅みたいに助成金や補助金的なものはないのかな〜?

翌々考えてみると・・・・、マスター近藤は、不動産投資、借地権、相続、開発関係については、ある程度、語ることができるが、高齢者と不動産というテーマでは、たいして語る事はできません。

これからの時代の不動産コンサルティングマスターは、高齢者向けの住宅や、介護や、補助についての知識がなくてはいけないと思います

ちょっと調べてみよう!



そんなわけで・・・・・、今日は、いろいろ調べ物もしましたし・・・・ちょっと時間ができたので、試算をしてみました。

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2013年01月27日

1513) 2013 税制改正大綱(不動産)

2013年度の税制改正大綱を発表がありました。

素人さんの為の不動産学校では、不動産関連を中心に、今回の税制改正大網について書いてみたいと思います。

まあ・・・・、おそらくとしか言えないが、今年の税制は大綱どおりに決まるのではないかと予測している。


難しい話をする前に・・・・・・

台湾1漢字は難しいアルよ〜w

大綱案の読み方についての話なのだが・・・。

年配の人って、漢字の読み方を間違えないと思いがちだが・・・・。

先日・・・・。

70歳ぐらいのある不動産業者さんなのだが、公衆の面前に偉そうに出てきて、大綱案を、だいもうあんと読んだ・・・・・、これを聞いた瞬間、爆笑するのと同時に、大網案を理解して話しているのか不安になったし、皆の前で話す資格があるのか疑問に思った。

あの人は、改正を、かいしょう!とか、かいまさ!とか読むのだろうか不安だったが、改正という漢字は読めたので安心した。

まあ、おおあみ案wと言わなかっただけマシか・・・・正式な、読み方は、たいこう!(大網)と読むと思うのだが、そういう私も違っていたら恥ずかしいので、これくらいにしておこう。

さて、本題・・・・・・↓↓↓ 

これから家を買う人たちにとって、最も気になるのが、2014年4月1日から消費税率が8%へ引き上げられる(予定)であることなんだろうが、消費税が上がることに対して、建設、不動産業・・・・そして、日本経済へ、ダイレクトに影響を及ぼす。

これに対して、自民、公明は、今回の税制改正大綱を、どうしてくるのか、気になっていたが・・・・発表を聞いて、なるほどな〜と思った。

住宅を購入する人たちに対して、10年間の控除額の上限を300万円に上げるなんて話も出ていたようだが、住宅ローン控除だが、2013年は、据え置きということになった。

これは、単純に考えると、300万円に上がれば・・・・、美味しいな〜、助かるな〜なんてことを思うかもしれないが、そんな簡単なものではないのです。

消費税が上がる前に、駆け込みが多すぎると、建築の注文が殺到し、一時的にだけ盛り上がるw

建築資材は不足するし、建設に携わる人も不足するくらい、ワ〜wっと賑わうが、その後、パタッと止まり、資材があり余り、人も余ってしまい・・・・これは、日本経済の回復に悪影響を及ぼす恐れがあるのだ。

つまり、自民、公明は、消費税の駆け込みに加えて、住宅取得控除の上限を上げるなんて追い風を吹かせ、駆け込みを煽るのは良くないので、多少抑えないとまずいと考えたのではないかと思います。(抑えることにはなっていないような気もしますけどね。)

その証拠に、消費税増税に合わせて、消費税が8%になる2014年4月1日以降〜2017年末までの入居について、住宅ローン控除額の上限を、200万円から、400万円に引き上げることを盛り込んでいるようです。

ここから、ちょっとだけ難しい話になるが・・・・なるべく分かりやすく書きます。

住民税控除枠って、わかりますか???

税額控除の対象となる住民税の控除枠というか・・・・住民税からの住宅ローン控除額なんですけど・・・・・(そのまんまやないか。)

消費税が8%にUPされる2014年4月以降、現行の9万7500円までの住民税からの住宅ローン控除額の上限を、13万6500円に引き上げるようです。

所得税の納税額が限られ、住民税からの控除を合わせたとしても、住宅ローン控除枠を下回る人とかも、けっこう多いので、住民税からの控除額を増やすわけです。(だとしても控除しきれない場合もある。)

損な場合は給付措置を・・・・・なんて話を、これからしていくようですけどねw

住宅関連の税制改正大網として最も注目されていたところは、こんな感じだが・・・・、消費税UPを前に、よ〜く考えてあるな〜と思いました。

その他の、長期有料住宅、省エネ、バリアフリー改修減税、登録免許税の軽減等は、延長となった・・・・・・
、(住宅系不動産業者で知らない人はいないと思いますが・・・・、素人さんの方で、現行がどうなのか知らない方は調べてください。)


さて・・・、ここからは、私のクライアントさんたちは大きな打撃となる所得税と相続税&贈与税について書きます。

2015年1月から、所得税の最高税率を、40%⇒45%にするっていうことだが・・・・、単純に、課税所得4000万円を超える人は、45%・・・・・・。

そして・・・・、税金を払った残りから、UPされた消費税を払って物を買う事になるわけだ。

この件について、私のクライアントさんたちは、大打撃を食らう方が多いわけだが・・・・、私と、税理士さんと、相談して、収益物件等の保有資産をどうするか?等、いろんな調整をするとして・・・・・・。

問題は、相続税と贈与税です。

これは、不動産を持っている方には、かなり厳しいです。

相続税の基礎控除が減らされてしまったのです。


現行は、5000万円+(1000万円×法定相続人数)だったものが・・・⇒ 改正後(2015年1月1日)以後の相続開始からは、3000万円+(600万円×法定相続人数)になってしまうわけです。

つまり、基礎控除が3000万円×(600万円×法定相続人)に縮減されると、相続税を払わなくてはいけない人が増えるわけで、国にとっては良いことなのでしょうが、相続人にとっては、ひじょうに厳しい改正で、相続人は、相続税を払う預金があればいいのですが、なければ、不動産を売らなくては払えないわけで、結果、売却案件が増えるわけです。

ご先祖様の物を維持できずに、売らなければいけない人が増えるということなのです。

単純に言ってしまうと、今までの6割になったわけですから、これは大きな改正です。


この税制改正に関して、私に、『土地を売る人が増えるwww』と大喜びした、不動産業者がいましたが・・・・、あまり頭が良くないな〜なんて笑ってしまったのですが・・・・・、今現在、人気の高いエリアなんてものは、一部の地域で、ちょっと郊外の土地は売却する事が困難な場所もありますので、払えない人の事をもう少し考えて決めないといけないのではないかと思います。

結局、売らなければいけない人が急激に増えても困るんですよね〜・・・・・需要と供給のバランスを考えると、物が出過ぎれば物は安くなりますし、最終的には余るわけで・・・・・、一気に、これだけの基礎控除を減らしてしまうと、払えなくて困る人が増えて・・・・、資産はあるけど現金がない、物納できない、不動産は売れない場合の措置を盛り込んでほしいものです。

そして、贈与税に関しては、少ない額の税率を下げ、大きい額の税率を上げ、高額の贈与をした場合、これまでより多くの税金を納めさせたいのだろうが・・・・・、少ない額の贈与は増えるが、大きい額の贈与が極端に減るだろうから、今までよりも、贈与税収入は減ると思います。

何となく緩和に見えるというか・・・・、国もさすがに厳しくするだけではいけないと思ったのか・・・・・、相続時精算課税制度を拡充(孫もOK、65歳以上の親。)させたのですが、ハッキリ言うと、こんなものは、財産を沢山持っている人にとっては、最初なら、あってもなくても変わらないものなので、結局は、相続税の基礎控除を減らされることで受ける大きなダメージは何も変わらないということなのです。


そんなわけで、大なり小なり不動産の取得や売却に係わってくる可能性がある部分をピックアップしてみたわけですが・・・・・、皆さんは、今回の税制改正大網を、どう思われましたか???

不動産を売る側、買う側、資産のある方ない方によって、見方は様々だと思いますし・・・・・・何を言おうが、大網通りになっていくのでしょうけど・・・・・・。

私としては、今後不動産を購入しようとする人に対しては良く考えてあり、良い税制大網だな〜とは思いましたが・・・・・、資産家や、市街化区域に土地を持つ農家の方々にとっては、とんでもない税制大網だな〜と思います。

景気回復のためなのか・・・・・、人気取りのためなのか・・・・・、人それぞれの見方が違うでしょうけど、今回は、庶民に優しく、富裕層には厳しい税制改正大綱ということです。

国は、最終的に、国民の生活レベルを一定にし、格差のない社会にしていきたいのでしょうけど・・・・、正しい考えも急激に改善しようとすると、その歪みは必ずどこかに来るのでもう少しタイミングを見てからやっていけば良いのにな〜なんて思います。

あくまでも、私の個人的な意見ですけどね〜w

最後に、もうひとつ・・・・・・私が、税制改正を正しく理解できていなかったり、勘違いしている可能性も、なきにしてもあらずなので、正確な税制改正等、税の事については、今一度、税務署や税理士さん等に確認してみてください。



そんなわけで・・・・、素人さんには、ちょっと難しいブログになってしまったかもしれません。

明日からは、通常通りのブログに戻りますので・・・・・、本日も、ブログランキングの、(土地不動産、人気ブログランキング)の2つのバナーのクリックをお願いして失礼いたします。







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