2012年11月

2012年11月30日

1470) 出版の依頼 

今日、新たに出版の依頼が来た・・・・・・。  

おっ・・・・、2冊目、書いちゃおうかな〜wと、瞬間思ったのだが・・・・・。

そういえば・・・・その前に、2冊目の先約があるんだった。

それも、まだ、書くと決めたわけではないのですが、来年、仕事が落ち着いてきたら、秀〇シ〇〇〇と打ち合わせをして決めたいと思っています。


さて・・・今回の依頼は・・・・。


不動産投資の本の執筆の依頼・・・・・1260円の本・・・・3000部・・・・

しかも、海外の不動産投資と、国内の不動産投資について、比較対象をするという内容。

とりあえず断りのメールを入れた。 


まずは、3000の発行部数で本を書くと言うのは、何となく嫌なのと、そもそも、国内だけならともかく、海外の不動産投資を書くだけの経験はない。

知識だけなら、無理をすれば何とか書けるかもしれないが・・・・。

本というのは、知識で書く物ではなく、経験で書く物だと思う。 

満足する家を買うにはこうしなさい


そういう意味では、この本は、知識と経験が、いっぱい詰まっています。

この本を読めば、満足する家が買えるし、読んだ人は、得をするし、家と幸せの関係が解ると思う。


満足する家を買いたいならこうしなさい! 著者 近藤利一 (自由国民社)

自由国民社の担当のKさ〜ん 宣伝しておきましたよ〜ん


宣伝は、これくらいにして・・・・・(笑)



私は、不動産会社の代表であり、個人では、不動産コンサルをしておりますので、住宅系の不動産の事や、国内での不動産投資の事であれば、何冊でも書く自信はあります。

しかし、海外の不動産投資については、ネットで得た知識と、シンガポールや、香港の知人(不動産関係者)から教えていただいた知識くらいしかないわけで・・・・・・。

あっ・・・・タイの不動産売買も勉強してきましたけど・・・・・。

本を書くほどの経験はしておりません。

そもそも・・・・・、海外の不動産に興味はあっても、私自身が、勉強不足で怖くて買えません。

不動産というのは、原価と収益と取引事例の3つのバランスが良くないと買ってはいけないという基本的概念があって、シンガポールや香港の不動産には、手が出せないというのが現状なんです。

日本国内で、原価だと一億、利回りは10%、取引事例は他より安い!なんてものは、ガンガン買いますが、海外では、この3つがバランス良く揃っているなんてものは限りなく少なくて、買うに買えないのです。

特に先進国では、何となくバブってる感があるので、恐いです。

プーケットの不動産なら、少しくらい手を出してみたいな〜なんて思いはありますけどねw

まあ、こんな感じなので・・・・・とても本を書けるレベルではないのです。

と・・・・書いているうちに・・・・。

また・・・・、プーケットに行きたいな〜・・・・なんて事を思っちゃったりして・・・・・w


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あっ・・・・、皆さん・・・・、遊んでいたわけじゃないんですよ。

タイの不動産売買について勉強に行ったのです。

ほらっ・・・・その証拠に・・・・・これ、朝食を食べながら、プーケットの不動産業者さんと今日の予定を打ち合わせしてる写真です。


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テーブルに、キッコーマンの醤油が置いてあるでしょう!

ドラゴンフルーツに醤油をかけて食べると、日本の朝食っぽい味になるんですよ!(嘘です)

まあ、でも、何でも醤油をかければ、食べられるようになるのは本当です。(キッコーマン最強!)

そして、この場所では、社員たちや、日本の同業者や、お客様たちとも打ち合わせをしたりして・・・・・。


プーケット


こんな景色を見ながら打ち合わせ・・・・。

また、プーケットに行きたいな〜・・・・・この間、行きそびれたモルディブも行きたいな〜。

来年あたり、ヤマコーさんと花ちゃんでも誘って、海外の不動産の勉強旅行にでも行こうかな〜。

と・・・・不動産投資の本の執筆の話から遠ざかっていくので・・・・そろそろ話を戻しますが・・・・・(笑)   



海外の不動産投資については、正直無理なので断りました。

海外の不動産については、追々勉強していくとして・・・・、国内の不動産投資の本も、クライアントの事を考えると、あまり大ぴらにノウハウを書きたくないですね〜。

できれば、不動産の怖さや、裏事情なんかを書いたり・・・・、今回書いた本は、簡単な内容で書いたので、住宅系の不動産を、もう少し深く掘り下げた本を書いてみたいですね〜。

そして、贅沢を言うなら、締め切りに追われることなく、自分のペースで書きたいです。

そんな依頼であれば、喜んで書かせていただきますw

と・・・・・贅沢ばかり申しておりますが・・・・・・。

まずは、今回の著書が、増刷にならないと、出版社の方に申し訳ないので・・・・。


皆さん、人は何故、家が欲しくなるのか知っていますか???

それは・・・・・私の著書に書いておきました。

全国の書店、アマゾン、楽天でも買えますので、まだ、ご購入されていない方は、是非お買い求めください。


ということで・・・・本日も、読者の皆様に、ブログランキングの応援クリックをお願いして失礼いたします。






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2012年11月29日

1469) 区画整理の話w

住宅用地をお探しの皆さん、一般の方や不動産業者が売主の物件ではなく、区画整理の保留地というものがあるのをご存じですか?

区画整理事業の資金を捻出するために、区画整理地内で、保留地というものを売却するのですが、けっこう条件が良い物件が多く、ほとんどの区画整理は道路が広く大きな公園があり住みやすい街になるように計画してありますので、住宅用地を探している人たちが購入するには良い物件だと思います。

基本的に、私は、区画整理事業には、大賛成で、農地や山林だったところが整備され仕上がった姿は、まさに圧巻ですね〜w

当社の宅地分譲セントフィールドを企画する際、道路、公園等は、区画整理を意識して企画してあると言っても過言ではありません。


ただ・・・・・良い事ばかりではなく、時間がかかる場合が多く、区画整理事業が完了するまでに、10年〜20年もかかるような場合もあります。

長期化した場合、保留地の売却価格が、予定したものとズレてしまうことが恐いのです。


土地の価格が上り調子の時代であれば、予定していたよりも高くなり、事業は大成功でお金が余ったなんてことになるのですが、逆に下げ調子の時には、予定した価格で売却できなかったり、売れ残ってしまったりすると、地権者たちは、その差額を負担しなければならなくなることもあり、大変なことになるのです。

その点、民間開発は、土地の土地纏めが終わり、契約をしてから所有権移転をするまでのスピードが早く、許可取得後に業者が地権者に土地の代金を支払い、それから工事を完了させるというケースが多いのです。

土地の契約が終わり許可さえ下りれば、地権者に早く代金が支払われるので、地権者にとっても予定が立てやすいわけです。

それに、売却価格は、その時点の相場で売却をするので、買主が損をしたとしても、売主が清算金を払う事はないわけです。


現在、ある地域で、区画整理が行われようとしていますが、私は、その場所で民間開発しようと考えております。

当初、区画整理の計画を聞いたときは、街が良くなると思い賛成していたのですが、今年の春先に区画整理の説明会に行って話を聞き・・・・・、私の個人的な意見ですが、この区画整理は成功しない可能性が高いのではないか?と・・・・、これなら、民間開発を進めようと思ったわけです。

そんなわけで・・・・・今まで、民間開発のための用地の取りまとめをしてきました。



先日、某地区の区画整理の説明会がありました。

前回の説明会では、リスクの説明が全くなかったのと、時間がかかる可能性が高いので、保留地(保留地を売却した代金は区画整理の費用となる)の価格を間違えると失敗する恐れがあり、それは地権者が清算金を払うという最悪のシナリオになるというような話をし、私は、民間開発を進めて行こうと動き出した。

そして、今回の説明は・・・・・・。

一応、リスクの説明をしてくれた。

それから、平成25年に組合を発足して・・・・・・・平成26年に仮換地を目標に進めるらしい。

地権者100人以上・・・・1年半〜2年で仮換地まで持っていくつもりらしい。



我々の推進する民間開発に対抗してなのかどうかは知らないが・・・・、この仮換地の目標には爆笑した(笑)

絶対にできないとは言わない・・・・でも、できるとは思えない・・・・・。

減歩率が、約49%の区画整理で、農地ばかりではなく、けっこう宅地も多い・・・・細かい土地を持っている人もいるし、土地をまとめたい人もいる。

私の経験上では、1〜2年での仮換地は不可能だと思う。


私は、そこに突っ込んで、実際にできるのですか?と聞いてみた。

回答は、『最短の目標です。』と答えた・・・・この回答にも爆笑したwww

そして・・・・『目標は、最短で定めないといけない!』と言った人もいた・・・・(更に爆笑w)

確かに、目標は最短で定めたほうが良いのかもしれないが・・・・、区画整理事業は、遊びではなく事業なので、実際にできるであろう時間をよんで定めたほうが良いと思うのだが・・・・・、まあ、彼らとしては、できると思っているのかもしれない。

まあ、仮にできなくても、組合発足後であれば・・・・、『皆さんが協力してくれないから・・・・』と地権者たちに被せてしまえば、仮換地が遅れても役員たちは、さほど突き上げは食らわないと考えているのだろうか?


そして・・・・区画整理側から、私に対して質問をしてきた。

千代田不動産は、区画整理に協力してくれるのか?という、訳のわからん質問・・・・。

本当は、大笑いしたかったが・・・・真面目に回答させていただきました。

前回は、リスクの説明すらなかったが、今回は説明してくれたので・・・・・・検討中ですと答えた。

とりあえず、検討しながら、民間開発の用地の買取を進めて行こうと思うw



大事な事は、この区画整理が地域の発展のためになるのか???

地権者たちが納得のいく形で終われるのか???


先日の説明では、正直、分からない・・・・前回よりは、ちょっとはマシになった程度・・・・・。

今回の説明を受けて・・・・これでは、賛成、反対の判断はできないが・・・・・・少なくとも、こんな説明では協力する気にはならないので、様子を見ながら、今まで通りに民間開発を進めて行こうと思っています。


うむ〜・・・組合発足から仮換地まで、1年半〜2年でできるのかな〜???

次回の説明会では、費用について、もう少し明らかになってくるみたいなので・・・・、工事の内容と価格や・・・・役員さんたちの給料的な話も聞いてみようと思います(笑)


それまでは、すでに所有権移転した土地の開発許可申請をして・・・・契約済みの土地の所有権移転をして・・・・、更に、民間開発用地の取得の契約も進めていこうと思っています。


今回、少し難しい書き方をしたので、私の今の気持ちを簡単に書いておきましょう。

協力するかどうかは、検討中・・・・、区画整理については賛成でも反対でもないが・・・・・、とりあえず民間開発は、今まで通りに進めて行きます。


今回、検討中という言葉を使ったのは、組合発起人側のコンサルが、仮換地まで1年半〜2年を目標と言ったからで、まあ、難しいと思いますが、一応、こちらとしても地権者さんたちの意見を聞き、目標くらいでできないであろうと判断したら、即反対に回ります。

こういう時代の区画整理や開発は、時短でやらないといけないと思いますので、皆さんの意見を聞き、区画整理の仮換地が、そんなに早くできそうなのかを自分なりに考えてみたいと思います。

何にしても、組合発足までしか時間がないわけですから・・・・発足したら、地権者のためとか、地域のためとか言ったところで何もできなくなってしまいますからね〜。

今回の区画整理の説明会で、発起人らは、正々堂々と公衆の面前で我々を余所者扱いしてくださりましたが、当社は、この地域で沢山の物件管理をしながら地域の発展を願い真面目に商売をしているわけですし・・・・・余所者だからこそ、見える部分もあるわけですから、私は、私で、普段お世話になっている地主さんたちのためにも、不動産のプロとして、正しいと思う事を貫き通そうと思っています。


区画整理の地権者の方で、このブログを読んでくださっている方々もいるので、ひとつ言わせていただきます。

私は、この地域で生まれ、育ったわけではなく、この地域で商売をしているだけです。

今のところ名前は出しませんが、千代田を潰してやる!なんて声も聞こえてきています。


確かに、私は、余所から来た人間かもしれません。(隣町w)

何を言われようと構いません・・・・・先祖や、幼少期からの、しがらみはありません。

だからこそ・・・・長い物には巻かれないですし、正しい目で冷静に見る事ができるのです! 



風評被害・・・・、圧力・・・・、いろいろありますけど・・・・・ 


これからも、私や社員たちが培ってきた、人との絆を大切に頑張って行きますので、何卒ご協力を頂けますよう宜しくお願い申し上げます。


そんなわけで・・・・本日は、全国の皆様には申し訳ないのですが、地方の区画整理と民間開発の話を書かせていただきました。

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追記 

先週末から販売をしております、宅地分譲セントフィールド AMA NORTHですが、10区画中、8区画が申し込み済み、2区画が検討中ということで、好評をいただいております。

土地を探しているお客様以外にも、現地まで、私の著書、(満足する家を買いたいならこうしなさい!)を買いに来てくださったお客様や、サインを希望されて来場されたお客様もご来場されて・・・・2週間で、約40組のお客様が来てくださりました。

日付を間違えてしまった〇〇様、万年筆でサインをして本を汚してしまった〇〇様、記念写真の撮影中に、当社の社員がスマホを落としてしまった〇〇様・・・・・申し訳ございませんでした・・・・(苦笑)


皆さん、地域ネタばかりですが・・・・できれば・・・・本日もブログランキングの投票クリックをお願いします。

それでは、皆さん、また明日・・・・・






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2012年11月27日

1468) 愉快な解体業者・・・・w

皆さん、家を長持ちさせるには、適度に風通しをよくしなければいけないって知ってますか???

昔から、木造住宅は風の通りを考えて家を造るのですが、風通しの良い家と悪い家では、持ちが全然違うんです。


例えば、昭和43年にできた家が、ずら〜っと並んでいる団地があるとしましょう。

100区画くらいの住宅街の中に5件ぐらい、昔のまま家が残っているとして・・・・・どの家も44年経っていますから、かなり老朽化が激しいですが、使える家と使えない家があるのです。

実は、今回、昭和43年築で、昭和63年から、ほとんど閉めっぱなしで、風通しをしていない家を解体することになりまして・・・・、解体業者と見に行ったのです。(見積もりw)

とりあえず・・・・・現場に到着して・・・・外から見て・・・・次に中に入りたいと言うのだが・・・・鍵がない・・・。

どうせ壊す家だからということで・・・・勝手口の扉を壊して、入りました。

中に入った瞬間、モワ〜〜っとした、嫌な感じの空気が・・・・・・。

 『うわ〜。 何とも言えない湿度だな〜・・・・嫌な感じがするな〜・・・・。 閉め切ってると、こういう感じになるんだよな〜。』

解体業者 『霊がいると、こういう重い感じになるんですよ・・・・。』

 『あんた、そういう話が、好きだよな〜・・・・w 前にも霊感が強いとか言ってたけど、そういうことを気にするから、霊がいるように思えるんじゃないのか???』

解体業者 『社長には、分からないかもしれませんが、俺には分かるんですよ。  ここも、以前、何かあった家でしょう???』

 『お前、毎回それだな〜w 似非霊感野郎がぁ〜・・・・、ここは、俺の友達が住んでいたところで、昭和63年に、親が別の場所に家を建てたから、引っ越しただけで、それからずっと、このまま放置してあるんだよ。 俺の友達が家を建てる時の為に持ってただけなんだ。』

解体業者 『そ・・・・そうなんですか・・・・。 じゃあ、空き家になてたから、住みついてるだけですかね〜?』

 『おいおい・・・・いい加減にしろ・・・・、変な事いうんじゃね〜よ。 俺の友達が、別のところに家を買ったから、もう必要なくなったから、解体して売るんだ・・・・、ここは閉めっぱなしだっただけで、変な霊とかはいないよ。』

解体業者 『あっ・・・社長・・・・。 いくら古いからって、土足で上がって、畳の縁を踏んだり、敷居を踏んだりしていると、罰が当たりますよ。  畳の縁や、敷居は踏むものではないです。』

 『そんなことは知っているけど、この家、床がフカフカして、床が抜けそうだから、何となく丈夫そうなところを踏んでるんだ。』

解体業者 『フカフカしてますけど、そんな簡単に床は抜けませんから・・・・・・。 ほら、台所の、ここなんて、こんなにフカフカだけど・・・・・・、意外と抜けないんですよ・・・・・ほら・・・・・・。』

ズボォォォ〜〜〜 

 『ギャハハハハハ・・・・・、抜けたやないか・・・・・・・。』

解体業者 『あ〜〜〜びっくりしたぁ〜・・・・、本当に抜けましたね〜w』

 『ギャハハハハ・・・・お前、さっき、俺に、罰が当たるとか言って、自分が罰当ってるじゃないかぁぁぁ〜www』

解体業者 『社長・・・・、笑いすぎですよ。 怪我はないか?とか、心配してくれないんですか???』

 『穴が開いたのは家だろ・・・・お前は加害者で、家が被害者だ・・・・家に謝れ・・・・w ついでに、お前の大好きな霊にも謝れ!』

解体業者 『はいはい・・・。 家さん、ごめんなさい。  霊さん、ごめんなさいw』

段々、二人とも悪乗りしてきまして・・・・・・(笑) 


あっ・・・・・その前に・・・・・話の途中ですが・・・・・。

続きは後にして・・・・そういえば・・・・、今日、同業者の用地課のFくんが、ブログランキングのクリックの方法が分からないと言っていたので説明しましょう。


まず、私は、ブログ村の土地不動産と、人気ブログランキングの、計2つのランキングに参加しておりまして、ブログの終わりのところにある、(土地不動産) (人気ブログランキング)のバナーをクリックすると、各ブログランキングの順位が出てきます。

とりあえず、ためしにクリックしてみて下さい。 


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皆さん、どうですか?  順位が出てきたでしょ? 素人さんの為の不動産学校 1位っていうのが分かりますよね?

これで、応援クリック完了となります。

順位の画面の、素人さんの為の不動産学校のところを、もう一度クリックすると、再度、ブログの画面に戻れます。


そうそう・・・・そんな感じです・・・・OKですw

一日、一回、日課にしていただけると幸いです。



さて・・・・ブログの続きに戻りましょう。

私に、畳の縁を踏むな!とか、敷居を踏むな!とか、罰が当たる!とか言っていた張本人の解体業者自信が、床が抜けて、ハマってしまったわけで・・・・大爆笑w

だんだん、悪乗りしてきまして・・・・・・。


 『とりあえず、一番奥まで行こう・・・・。』

解体業者 『何でですか? とりあえず・・・・行きますけど・・・・・。 ここですよね〜? 奥・・・・。いいですか?』

 『よしっ・・・・。 見てろよ・・・・w ケン、ケン、パッ・・・・ケン・ケン・パッ・・・・ケンケンパッパ・・・・ケンケンパw (キメッ)  どうだ〜? お前も、やってみろ・・・・・w 体重90Kgの俺が大丈夫なんだ・・・・お前もできるだろう???』

解体業者 『あははははw  そんな、子供みたいなことはできませんよ・・・・w』

 『ふ〜〜〜ん・・・・w できんの???  あっ・・・・恐いんだな??? 俺は、革靴、お前は、安全靴・・・・。 ケッ・・・・ 臆病者がぁ〜・・・・二階でやるわけじゃあるまいし・・・・根性ないな〜w  雑魚www』

解体業者 『やりますよ・・・・全然、やりますよ・・・・・・。 ケン、ケン、パッ・・・・ケン・ケン・・・・・ズボッ

 『ギャハハハハハ・・・・・ギャハハハハ・・・・・やっぱりハマったw 腹痛てぇぇぇ〜〜〜www』

解体業者 『な・・・なんで、俺だけ、ハマるんですかぁぁぁ〜

 『ギャハハハハ・・・・。 教えてあげよう・・・。 さっき奥まで歩く時にな・・・・俺は、ヤバそうなところをチェックしながら歩いたんだ・・・・そこを外して、ケンケンパをしたんだw お前は、何も考えずにケンケンパするから、ハマるんだw ギャハハハw あ〜・・・・腹痛い・・・。』

解体業者 『社長・・・・俺は、何も面白くない!  あ〜つまらん・・・・・。 帰りましょう。』

 『あ〜・・・・面白かった・・・・w じゃあ、帰ろうか・・・・。』

ズボッ・・・・・・

しまったぁぁぁぁ〜・・・・・、今度は、私が、床を抜いてしまったのです・・・・(一生の不覚) 

解体業者 『ギャハハハハハハハ・・・・・・アハハハハハハハ・・・・・・シャチョー、ハマッタァー・・・・w 』

 『ぐぐぐぐぐ・・・・・・グゾォ〜・・・・・・俺としたことが、一生の不覚だ・・・・油断した。』

解体業者 『ギャハハハ・・・・w シャチョーハマッタw  あかん、立ってられん・・・腹がよじれるぅ〜w』

 『クソ〜、その下品な笑い方やめろ! あ〜つまらん、つまらんつまらんつまらん・・・・帰るぞ。』

ということで・・・・・解体業者と喫茶店に行って、コーヒーを飲みました。

 『あれっ・・・・、ちょった待った・・・・、俺、足首、すりむいて血がでてるわ・・・・ホラッ・・・・。』

解体業者 『俺、怪我なしですよw  やぱり神様は、見てくれてるんだな〜www』

 『うむ〜・・・・お前、赤チンもってる? マキロンでもいいけど・・・・・。』

解体業者 『持ってませんよw 買いに行きます???』

 『ん〜〜〜、会社に戻れば、何かあると思うから、まあいいわ・・・・w』

ということで・・・・・コーヒーを飲んでから会社に帰り、消毒薬で消毒しました。

皆さん、今回の話で、わかったと思いますが・・・・・もしも読者の皆様で、空き家をもっている方がいたら、ちょくちょく行って、風を通すと家が長持ちしますよ!

普段、住んでいる家も、休日などは、風を通すといいですよ!


そんなわけで・・・・依頼者の、私の友人に、その話をすると・・・・、『あの家の中で、ケンケンパなんかしてると、家が倒れるよ!』と忠告を受けたのでした。

ということで・・・・・愉快な解体業者と、家の風通しの話と・・・、ブログランキングのクリックのやり方の話でした。

それでは、皆さん、また明日・・・・。








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