2012年08月

2012年08月27日

1396) 親子間での不動産売買

親子間の不動産売買の相談を受けました。

近藤利一不動産コンサルタントのほうへの相談であったのだが・・・・・

驚くことに、意外な事実が分かった



相談者Aさんは、親の土地建物を売ってもらう事になり、不動産屋2件に相談をしたのだが、融資が通らなくて、最終的に2件ともに無理だと断られたらしい。 

確かに、親子間では、相続、贈与が多く、売買をするケースは少なく、融資の取り付けが難しいのは分かるが、プロの不動産業者ができないなんて話は信じられない・・・・相談者に問題があるのか??? 


相談者と私の会話

相談者A 『親の土地を売ってもらうのは、難しいのですかね〜???』

 『親子だろ? そんなもん、貰っちゃったらだめなの??? 相続時精算課税制度って知ってる???』

相談者A 『ええ、前に不動産屋さんが教えてくれましたけど、親の年齢や資産を聞いて、無理とか、使わない方がいいって言ってましたし・・・・、親の土地をもらうと兄貴がブツブツ言いそうなので、買う事にしたのですが、ローンが通らなくて・・・・・。』

 『うむ〜 3000万円以下なら、俺が、支店長に頼み込んでみるけど・・・・支店長決済でできる案件かどうかはわかりませんけどね〜・・・・・。  それでダメなら、少々お金はかかるけど、できる方法はありますよ。』

相談者A 『えっ、そうなんですか? あの土地は兄貴に相続されると困るし・・・、親もまだ若いので、少々お金がかかっても、私が取得をしておかないといけないんです。 でも、前に相談した不動産屋さんは、2件ともケツを割りましたよ。』

 『それは、相談した不動産屋に能力が無さすぎるか、あなたが、、それだけの額を借りれないかどちらかです。 因みに、年収いくらです? それから、現在、借入してます? ローンも含めて・・・・・w もしくは、どっかで金を踏み倒したとか・・・? そういうことはないですか???』

相談者 『ありませんよ〜。 年収600万円 ローンも借金もありませんけど・・・・・。』

 『それなら、相談した不動産屋が悪かったんですね〜・・・・・たぶん頭が悪いか、性格が悪いんだと思います(笑)』

相談者 『せ・・・せいかくは関係ないのでは???』

 『いいえ、能力があるのにやらなかったのなら、性格が悪いと思いますよ(笑)』

相談者 『でも、親子間の売買は、融資が通らないと聞いたのですが・・・・。』

 『ん〜〜〜・・・・・、まあ、私の仕事ではなく、千代田不動産の仕事になってしまいますが、まあ、仕方がないのでやりましょうw  あのね・・・・、その物件、親から、千代田不動産が買うでしょ・・・・、それを、あなたが買ったら親子間売買にならないと思いません?』

相談者 『あっ・・・・そうか・・・・なるほど。 そんなので、ローン通るのですか???』

 『通ると思いますよ・・・・・・あなたに問題がなければ・・・・・。 手数料相当額に諸費用を上乗せしていただければ、やりますけど・・・・・けっこう高くつきますよ。 』

相談者 『その分、土地の値段を下げますので、問題ないです。』

 『それは、どうかな〜? 今度は、税務上の問題が出てくる可能性がありますので・・・・激安だと贈与っぽくなっちゃいますからね〜。  何にしても、贈与にならない価格でやりますので、査定も含めて調査に少し時間をください。』

ということで・・・・・親子間の売買をやめて、当社の買取と売却ということで話を進める事にしました

まあ、最終的に、Aさんが取得できれば問題はないわけですから同じことなんですけどね〜


さて、素人の皆さん&素人の不動産屋さん・・・・何故、親子間での売買を金融機関は嫌うのかわかりますか????? 

配偶者、親、子の間で売買をしたとしましょう。

親子がグルで、その売買代金を、身内が受け取り、他に流用する可能性があるからです。

例えば、親が息子に、『俺、まとまった金が必要だから、俺の土地を、とりあえず買って、住宅ローンで金を引っ張ってくれよ〜』なんてケースも無きにしても有らずですからね〜。

そんな親、嫌ですけどね(笑)

だから、保証会社も、銀行も、この可能性があるから嫌うのです。

まあ、親子間なんてものは、普通に考えたら、贈与か相続以外考えられないですからね〜。



そして今回のケースは、最悪は、この方法を使いますが、まずは、普通の親子間売買ということで、銀行にかけあってみようと思っています。

親子間での売買ですけど、カクカクシカジカ、こういう理由で・・・・と、銀行の支店長さんに相談をしてみますけどね〜。

それで融資を取り付けてこれれば、親子間で直接売買ができるわけで、相談者は、無駄にお金を使わなくても済みますので、まずは融資を頑張ってみます



そんなわけで・・・・今日は、親子間の不動産売買について書かせていただきました

面白かった、参考になった、このブログが好きな方は、土地不動産と、人気ブログランキングのバナーをクリックしてください

ということで、今日のブログを終わります









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2012年08月26日

1395) セカンドハウスのについて考える

今日は、セカンドハウスについて考えてみたい

昨日、某造園屋のK社長(友人)が遊びに来た・・・・

このK社長は、基本、マリンスポーツの仲間なのだが、たまにお客様を紹介してくれたりする。

あまり良い話は持ってこないが・・・・、まあ・・・・、気持ちは嬉しい


K社長との会話

K社長 『近ちゃん、ブログに、9月初旬に琵琶湖でジェットをするって書いてあったけど、どこでやるの?』

 『ん〜・・・・・〇〇〇〇で、20〜30人くらいで、こじんまりとやろうと思っている・・・・。』

K社長 『琵琶湖って、淡水だし、おっもいっきり遊べるし・・・・いいだろう???  どうだ???』

 『そうだね〜・・・・w  でも、いいだろう?、どうだ???って、K社長の持ち物じゃないんだから・・・・w』

K社長 『フェフェフェフェフェッェ〜〜〜・・・・、琵琶湖沿い、浜付きの不動産を見つけてしまったんだw  この物件なんだけど・・・・・ジャーンw』

 『へぇ〜〜〜・・・・、で・・・・・・、買うの???』

K社長 『うむ〜・・検討中なんだけど・・・・・資金が・・・・・、近ちゃん、半分ずつで買わない???』

 『ジェットや船を降ろせるの???』

K社長 『たぶん降ろせる・・・・というか、降ろせるようにするよ・・・・ああいうのって、自分の土地なら、琵琶湖沿いでも、勝手に加工しちゃっていのかな〜?』

 『そんなことは、向こうの不動産屋に聞いてよ〜。 俺、琵琶湖沿いの土地を売買したことないし・・・・。 琵琶湖の規制とか、漁業の関係とか、いろいろあるんじゃないの??? 調べてから話を持ってきてよw』

K社長 『まあ、それは近ちゃんの返事次第で調べるとして・・・・・、近ちゃんが、半分買ってくれるなら、資金だけではなく、取引面でも安心できるからさ〜・・・・いっしょに買わない???』

 『ん〜〜〜、土地は俺名義、建物はK社長名義だったら考えようかな〜???』

K社長 『それは、建物は価値が落ちていくけど、土地は落ちていかないからってこと???』

 『いや・・・・、俺の土地の上に、K社長の建物があって・・・・つまり、俺がKさんに土地を貸しているとうかたちにするんだよ。  それで、俺の使用料と、土地の賃料を相殺するってことだよ。』

K社長 『土地が近ちゃん・・・・・、建物が俺・・・・・、それって、俺が、損してない???』

 『考え方によるけど・・・・・・まあ、最終的には、俺が得かもしれないな〜(笑)  でも、全部を二分の一にすると、余計に面倒なことになるから、他人との共有は良くないんだよ。  まあ、冗談はさておき、Kさんが、単独で買うのが一番いいよ!』

K社長 『そういうものなんだ〜・・・・・・。  でも、そこまで金ないしな〜・・・・、銀行も、セカンドハウスなんてもんには、金を貸してくれん。  銀行に相談したら、法人には貸せるけど、個人には貸せないと言われた。』

  『俺、東区のセカンドハウス・・・・、フラットで借りたよ・・・・、銀行も貸すって言ってくれたし・・・・。』

K社長 『俺も、マンションなら相談に乗れると言われたけど、琵琶湖の土地は断られた・・・・。 なぜ、マンションは良くて、別荘はだめなんだ???』

 『おそらく評価の問題だな・・・・。 俺が、銀行だったとしても、マンションには貸しても、琵琶湖の別荘には貸さないよw 都会のマンションなら、売却しやすいが、別荘なんてもんは売りにくい。 需要が少ないからな。』

K社長 『あのな・・・・近ちゃん・・・。 あの場所は、浜付きで、希少性が高いんだ・・・・・銀行にも言ったんだけど、あの場所なら、ジェットやボートを置いておくだけでも儲かるし、ジェットの積み下ろしができるキャンプ場としても使えるから、下手な都会のマンションよりも、収益があがると思うんだよな〜。  銀行は、アホじゃwww』

 『アホは、S社長だwww  銀行が、アウトドア系の収益計算ができるわけないだろうw あんたが、そういうものを経営していて、利益が出ているなら、そういう計算もしてくれるが、セカンドハウスの評価をするのに、そんな計算はしないんだよ。』

ということで・・・・・・自己都合でものを考えるK社長(笑)

K社長 『うむ〜〜〜、近ちゃん・・・・、半分ずつ買おうよ・・・・・。 俺、半分ならキャッシュで払うからさ〜』

 『ん〜〜〜、俺、金ない・・・・・。  宵越しの金は持たないんだ・・・・というか、すぐに何かを買ってしまうから、そんなまとまった金はない・・・・、自分で買いなよw  俺の、仲の良い支店長に聞いてあげるし・・・・・、金利を8%くらい払うんだったら、知り合いの金融屋さんも紹介してあげるからさ〜・・・・。 その代り、年に数回、自由に使わせてね・・・・

K社長 『8%って、どんな金利だ・・・・・ ありえん・・・・・・  近ちゃんさ〜・・・都会のマンションなんか売っ払って、琵琶湖に買い替えようよ・・・・・。』

ということで・・・・・・どこまでも、言いたい放題わがまま放題の、K社長(笑)

 『あのね・・・・俺のセカンドハウスは、コンサルタント事務所として使っているし、月に数回だが、接待で遅くなってしまった時に、泊まれるようになっているんだ。  年に数回しか使わない、ボロ別荘といっしょにしないでほしいな〜w』

K社長 『そんなの、ただの仕事用みたいな物じゃないか。』

 『そうですよ・・・・それが何か???   基本仕事で・・・・・・、ちょっぴりプライベート・・・・、たまに一人になりたいときとかあるからな〜・・・・、今の俺には、それくらいの贅沢でいいんだよ・・・・。 別荘なんてもんは、まだまだ10年早い(笑)』

K社長 『近ちゃんが10年早いなら、俺は、100年早いってことだwww』

 『まあ、価値観の問題だけど、俺には10年早い・・・・理由を教えてあげようwww   俺の知り合いで別荘を持っている奴は沢山いるが、みんな売りたがっている。 最近は、エクシブのような会員権のほうが売れるからな〜。  言ったら部屋があって、掃除もしてあって、食事は都会のホテル級の料理で・・・・・。 別荘なんてものは、もっと、雲の上の大金持ちか、リタイヤ後に持つものなんだよ。』

K社長 『うむ〜・・・・・・、そうかな〜?』

 『まあ、住込みの管理人を置いて、遊びに行ったときに、掃除がしてあり、料理も作ってくれるような使い方ができるのであれば、別荘も有りだと思うけど、行ったら掃除をして、ベッドを表に出して誇りを出して、ダニアースsて・・・・・、あれが足りん、これが足りんと言いながら、飯を作って・・・・また帰りに掃除をして帰ってくるなんてことなら俺はいらん・・・・癒しにならない。』

K社長 『確かに、それはそうかもしれん。 エクシブは、致せり尽くせりだからな〜。』

 『ある大先輩が言ってた・・・・、別荘と彼女の維持費は月に100万円ずつかかる。 それができないうちは、別荘も彼女も持つな!  まあ、ある意味名言だと思うよ(笑)  だから、別荘も彼女もいらん・・・・・それ以前の問題だけどなwww』

K社長 『うむ〜・・・・・、名言だな〜・・・・。 ちゃんとしたことができないなら、持つなってことだよな〜。 俺が今、別荘を持っても、ちゃんとした管理はできんからな〜。 人を雇って管理させる金もないし、自分で管理をする暇もないwww』

 『俺も同じく・・・・・だから、琵琶湖の別荘は買わないwww』

K社長 『まあ、たまに行って、有料でボートやジェットを降ろして遊んでいるのが、一番いいな〜w よしっ、買うのやめた・・・・こんな時代に、年に数回しか使わないセカンドハウスなんて、余分な事だしな・・・・。』

 『そういうこと・・・・   まあ、何かの縁で、超激安な物とかでてきたら、そういう場合は考えればいいけど、希少なのかもしれないが、こんな普通の仲介物件に手を出す必要はないと思うよ。』

ということで・・・・・・、K社長は、琵琶湖の別荘(セカンドハウス)の購入を諦めたのでした。


私は、年に数回、知人の別荘に招待をされるが、ハッキリ言って、掃除や片付けの手伝いが嫌でしかたない。

お客様待遇で招待をしてくれる人もいるが、それはそれで大変さを知っているだけに申し訳がない。

中途半端な管理人を頼んでいる知人もいるが、ちゃんとした管理じゃないだけに、かえってめんどくさそう。



私のセカンドハウスは、週に数回行くし、泊まるのは月に数回なので、ちょこちょこ掃除をしながら、自分の部屋感覚で使える。

そういう意味で、今のセカンドハウスが、私には合っていると思います。

毎日忙しく働く経営者のセカンドハウスは、遠すぎず近すぎずってのが、一番だということで、セカンドハウスについて、私とK社長の意見が一致したのでした

拝啓、親愛なるK社長様・・・・・・・ネットで琵琶湖の物件を検索する時間があれば、フェイスブックに登録しましょう・・・&・・・・私のブログランキングのクリックもお願い致します(笑)

ということで・・・・・今日のブログは、ここまでとします








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2012年08月24日

1394) 金融機関との付き合い方と選び方

今日は、金融機関との付き合い方と選び方を書く事にしよう


経営者や不動産投資家の読者たちから、金融機関との付き合い方や選び方についての質問を受けるが、個々に対応をしていて、あまりブログに書いた事がない。

金融機関との付き合い方なんてものは、個々の資産や業績によって、全然違ってきますから、一概には言えませんので、何とも言いようがないってのが現実ですし・・・・・支店長の腹一つで、全然変わってきますので、説明が難しいです。


そして、2〜3年で担当も支店長も転勤してしまいますしね〜・・・・

当社は、現在、8つの金融機関と取引をしておりまして、商品土地の借入は、年間10億くらい、もちろん収益物件や運転も別途、借入をしていますけどね〜。

といっても・・・・・、資金繰りや、金融機関との直接的な実務は、優秀な社員がやってくれているので、私は、支店長や、銀行の役員さんが来た時に話をするか、たまに表敬訪問するくらいです。

担当社員と私の二人三脚で、金融機関とお付き合いをしているわけですが・・・・、担当の資金繰りと、どの金融機関と付き合っていくのかという判断が最も重要なんです。

当社みたいな会社は、業績が良いだけで、元々の資産があるわけではないのd、資金繰りは難しいし重要なんです。

そして、支店長や役員との世間話も、けっこう大事なんです。 

相手は、どういう社長なんだろう?と、こっちを見ていますし・・・・・こっちも相手を見なくてはいけません。

金融機関の方と話す時に一番大事なのは、転勤されてきて初めて会う時です。

だからと言って、緊張する必要もないですし、自分をよく見せようとする必要もありません。

事業内容の詳細と、今後の展望みたいな事を、相手に伝わるように、しっかりと話して、あとは、ゴルフの話か、飲む話でもしていればいいのですが・・・・・(笑)

良い人そうだな〜とか、禿げ散らかってるな〜とか、お互いに、そんなことを思っているようではダメです


重要なのは、自分の事よりも・・・・、今後の、この金融機関との付き合い方を考えて判断することです。

同じ業績でも、支店長が変わる事により、借入額が大きく変わってくることがあります。

今まで、3億のプロジェクトを簡単に貸してくれた金融機関が、急に1億程度しか貸してくれなくなったり、1億しか貸してくれなかった金融機関が、3億貸してくれるようになったり・・・・・。

もちろん本部の意向もありますが、支店長の取り組み方で大きく変わります。

支店長が変わって、借入額が増えたり減ったりするわけですから・・・・・、最初に会った時に、融資について前向きな方かどうか・・・・、当社や、当社の事業について、どう思っているのかを、こちらが判断して、付き合い方を考えていかなくてはいけません。

この支店長は、やる気がありそうだと思えば、今までよりも大きな案件を持っていってみるのが良いでしょう。

逆に消極的だと思ったら、今までくらいの案件を持って行って様子をみるできです。

そこで、こちらの資金繰りを考えていかなくてはいけないわけで・・・・・、当然、当社の担当もそういう視点で金融機関を見ていますが、代表である私も、そこは、しっかり見て、担当と、今後の対策について相談をしなくてはいけません。


ここで、判断を誤ると、その先の資金繰りが大変ですし、いい加減な支店長と仕事をすると、急にハシゴを外されたりして、困った事になったりします。

うちも、かなりの修羅場をくぐってきました・・・・大丈夫と言われて契約をしたら、融資を減額されたり、断られたりして、すったもんだしたり・・・・・

特に、当社の場合は、毎年、毎年、更なる大きな事業にトライしてきましたので、やる気がない支店長の金融機関とは、付き合いができません。

そういう意味で、金融機関の支店長と初対面の時は、こちらも見極めが必要なので最も重要なのです。


それから・・・・・・

もうひとつ・・・・書きましょう。

その金融機関が、自分や、自社を、どう見ているかを判断するほうほうです。

私の場合は、個人や法人で、難易度の高い融資を申し込んだ時に、その銀行との付き合い方を考えます。


例えば、実例を挙げて説明をすると・・・・・・・

当社の場合、宅地分譲の仕入れの資金については、どこの銀行も何ら問題なく融資をしてくれます。

宅地分譲については、逆に、どこの金融機関も、うちでやらせてくださいと頭を下げてくるくらいです。

しかし、それ以外の、運転資金や、収益物件等を購入することになると、銀行によって対応が変わりますし、支店長や担当者によっても対応が変わります。

まあ、本部の意向・・・・要するに銀行の方針というものがあるので、不動産屋に運転は出したがらないとか、収益物件に対しては消極的とか、各銀行の癖があるわけですが・・・・・・。

宅地分譲だけ融資をして、他は、関わりたくないという方針なのか・・・?、宅地分譲を含めて当社を応援してやろうという方針なのか・・・・?

当社に対しての方針・・・・、友好的なのかどうかというところは、断り方で分かるのです。


先日も、こんな事がありました・・・・。

当社が、A・B・C・D・Eと、5つの金融機関に収益物件の融資のお願いをしたところ・・・・

A 門前払い・・・・でも宅地分譲は融資します。

B 門前払い・・・・収益物件に力を入れすぎると、宅地分譲の融資枠を減らします。

C 難しい案件だと頭をかかえながら・・・・本部と掛け合い、収益物件としての融資はできないが、短期で転売するなら満額OKという返事を持ってきた。

D 難しい案件だと頭をかかえながら・・・・収益物件として、保証協会で7割の融資を取り付けてきた。

E 難しい案件だと頭をかかえながら・・・・頑張ってみますと答えたが、後日、支店長ができませんでしたと謝りに来た。

金融機関によって、これだけ対応が違う・・・・・、いや・・・支店長によって、これだけ取り組み方が違うわけです。

さて、当社に対して、友好的かつ協力的な金融機関はどれでしょう???

A,Bは、事務的で自分の事だけ・・・・・(笑)
C,D、Eは、協力的・・・・・・という判断をするわけです。

そして、私と、当社の大蔵大臣で、今後の方針を決めるわけです。



こうなってくると・・・・、次に宅地分譲をやる際に、優先的に融資をしてもらったり、お客様から良い金融機関を紹介してくれと頼まれた場合、金融機関は、C,D,Eとなるわけです。

要するに、美味しいところ取りをしたがる銀行と、持ちつ持たれつで良い関係でやっていきましょうという金融機関の二種類に真っ二つに分かれるわけです。

まあ、今回の場合は、どこも融資をしたくない案件だったのですが・・・・・こういうときほど、相手の気持ちってもんがわかりますよね〜w

つまり、金融機関の選び方は、お互いに協力し合い、お互いにメリットを見い出せるかどうか・・・・・・・金融機関を見極めて選ぶということです。 


但し・・・・・、支店長や、役員・・・・・銀行の方針によっても、コロコロ変わるので、その見極めを早くしなくてはいけないということです。


そして、付き合い方は・・・・、協力的な支店長だな〜と判断をしたときは、当社に協力をしていただいた以上に、協力をしてあげなければいけませんので、金融機関からのお願い事は、なるべく聞き入れて、融資額も増やして、微力ながらも、その支店長が転勤するまでの間の成績が少しでも上がるように頑張ります。

そういう支店長が、やがて本部の部長や役員になったなんてケースもあったりして・・・・・・。

だから、うちみたいな中小企業に金融機関の役員が遊びに来たり、いっしょに遊んだりしているわけで・・・・。

もちろん、遊びに関しては、100%個人的な付き合いですけどね(笑)

遊びの話はさておき・・・・・・(笑)


金融機関との関係は、お互いに協力し合い、お互いに向上できる関係でなければいけません。 


それが、金融機関との付き合い方だと考えています

無題



ということで・・・・・先日、メールをくれた読者のSさん・・・・、当社と御社の現状が、けっこう似ているので、今回は、まあまあのアドバイスができるのではないかな〜?と思い、ご希望通りにブログに書かせていただきました。

S社長・・・・・いつもの、どちらか一方ではなく、今日は、人気ブログランキングと、土地不動産、両方にクリックをしていただけるとありがたいです(笑)









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