2012年03月

2012年03月31日

1274) 不動産コンサルの仕事

最近、不動産コンサルの仕事のオファーが多いです

ほとんどが読者の方なんですけど、ありがたい事です(感謝)

毎日、ブログを読んでいただいて、ブログランキングのクリックもしていただいて・・・・お仕事まで・・・・


ただ・・・・・・半分以上の仕事をお断りしているのが現状で、本当に申し訳なく思っています。



『今回、お断りをさせたいただきましたが、どうか、これに懲りずに、また御声をかけてください。』と言っているが、懲りてしまい、お声をかけていただけないのだろうな〜・・・なんて・・・・・・思いながらも・・・断るこの辛さ・・・・・

先日のブログにも書きましたが・・・、本業優先(第一線ので営業する)ですし・・・・・・。

まだ、公開できませんが、現在、ある事を頑張っていますし・・・・・。

セカンドハウス兼コンサル事務所の引っ越しもありますし・・・・・。

これは、ここ最近の望みなんですが・・・・一日でいいから、ゆっくり寝て、ぼ〜っとしてみたいです。

時間も欲しいし・・・・体が、もう一つ欲しい


と・・・、言いながら、暇だと生きては行けない、貧乏性の わ た し


これは、ありがたい事なんだと思いますが・・・・・。

ブログの読者の方からの依頼は、遠方が多く、不動産コンサルの話以外にも、グルメな話題や、観光地の事などを、メールで送ってくださるので、めちゃくちゃ行きたいのですが・・・・何せ、時間が取れないのです。


愛知は、もちろんのこと・・・・東京、大阪、札幌・・・・・・先日なんかは、沖縄の読者からのお誘いがあったりして・・・・、沖縄ですよ・・・・沖縄・・・・しかも〇〇〇島

メンソ〜レ〜 アイヤ〜サ〜サ〜

最近、モッくんのドラマを見ながら、沖縄行きたいな〜なんて思っていましたし、知人とも沖縄行きたいな〜なんて話をしていましたので・・・・真面目に、行きたくて仕方ないのですが、本当に残念です


しかし、沖縄の土地の売買は、こちらの常識が通用するか、わかりませんけどね〜・・・・

まあ、沖縄の土地のコンサルをできるかどうかは別にして・・・・(別にしてはいけませんけど・・・。)

読者の方から、『それでもいいので、遊びにいらしてくださいw』と言われたら・・・・

何が何でも、バチッとコンサルして、旅費と宿泊代とコンサル料以上の仕事はさせていただきますけどね


残念・・・・・  マジで残念です


そんなこともあって・・・・・。

本日、美和営業所で・・・・・・・・先日の、オープンハウスでの来場者数の件と、お客様への対応の件で話をして・・・・・現在、取りまとめをしている、あま市の民間開発予定地の話もして・・・・・その後。

 『なぁ〜 Sくん、宅建を取って何年???』

社員S 『〇年です。』

『ふ〜〜〜ん・・・・ じゃあ、Aくんは、???』

社員A 『〇年です。』

 『Aくん、何で〇年なんだ??? 計算、合わなくないか??? それまで何をやってたの?』

社員A 『・・・・・・・・落ちてました・・・・・・。』

 『ギャハハハハハハ・・・・・・そっか〜・・・・って・・・・、知ってたけどなwww』

社員A 『・・・・・・・・・・・・・・

 『あのさ〜、早くコンサル、取ってくれよな〜。  今、Gくんと、俺だけしかコンサル持ってないから、不便なんだよな〜。』

社員S 『コンサルって、難しいんですか???』

 『簡単だよ・・・・・ 資格なんてもんは、取る事より、取ってからが難しいんだ。 資格を取ったからといって、仕事が沸いてくるわけじゃないし・・・・資格を、どう使うかが大事なんじゃないのかな〜・・・。』

社員S 『そういうものですか・・・・・。』

 『あのさ〜 宅建でも、車の免許でも、超簡単な資格なんだから・・・・・そういう資格は、特に・・・、取ってからの方が難しいんだよ・・・・・・・・あっ・・・・ごめん・・・・宅建、落ちた経験がある人が数名いたんだった・・・・ごめんな〜・・・・あははw 別に、悪気はなかったんだ・・・・・あはははw』

社員〇〇 『悪気だけで、善意は、全くないですよね・・・・・・・・・・・・・・・

悪気はないと言いながら、悪意に満ち溢れている私の言葉を社員たちは、無言で・・・・目を使い攻撃してきた

社員〇〇 『じとぉ〜〜〜〜〜・・・・・・。・・・・・・・・・・。』

 『まあ、とにかく、断っているのも申し訳ないから、コンサル取ったら、近場の仕事を手伝ってほしいんだよな〜。 俺は、遠方の、難しい案件を片付けるから・・・・・・。 そうすれば、俺も、もう少し現場に出て、売り出しにも参加して、不動産屋としても、コンサルとしても、第一線で活躍できるからな〜。 とにかく、早くコンサル取れよ!』

今日は、美和営業所で、こんな話をしました



実務レベルでは、みんな、コンサルができるだけの能力は、すでにある程度持っている。

でも、更に勉強して早く資格を取り、コンサルとしても活躍してほしいものです

不動産の仲介というのは、売主、買主、公平に取引をしなくてはいけない。

しかし、不動産コンサルというのは、クライアントの側に立ち、クライアントの為にフルパワーで仕事ができる。



この不動産コンサルという仕事は、とても面白い。

戦後70年近くなってきた今、世代交代や時代の変化により、不動産環境は、複雑化してきているわけで、不動産コンサルの知識がないとできない仕事が増えていくであろう。

そして、知識だけではなく、行動力と交渉能力が必要になる。

実際に、私のところに来る仕事の大半が、難易度の高い仕事で、コンサルの知識だけでは片付かず、相手との交渉や、その交渉を何度もしなくてはいけないという事が多い。

そして、難易度の高い不動産コンサルで鍛え上げた知識があれば、公平な立場で通常の不動産業務(仲介)をするについても、かなりハイレベルな仕事をすることができるようになるはずです。



うちの社員たちには、一日も早くコンサルの資格を取ってもらい、私を沖縄・・・・・・いや・・・違った・・・・、不動産業者としてレベルアップしてほしいものです

ということで・・・・今日は、不動産コンサルの話でした











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2012年03月28日

1273) セカンドハウス・・・・新築の引越しラッシュw

昨日、東区の泉に買った、マンションの所有権移転が無事に完了しました

今まで使っていた、中区大須は、もう築年数が18年くらいですし、恥ずかしい話、新築のマンションを買ったのは初めてで、今までのセカンドハウスや収益物件は、中古ばかりだったので、めちゃくちゃ嬉しかったです。

しかも・・・・中古と言っても、ぐちゃくちゃの権利関係のものを処理したり、わけありの物件を叩きまくって買ったりしてきたので、普通に新築を買ったことが嬉しくて仕方なないです


全ての物もデザインも最新で、私が初めて使うという、新品だぞ感覚は、何にも代えがたい快感です

くだらない話なんですが・・・・・


駐車場のゲートのリモコンを上げ下げしてみたり・・・・・(子供か・・・・w)

最上階までのエレベーターの上り下りの秒数を計ってみたり・・・・・(早いので嬉しい)

セキュリティーの暗証番号をセットしたついでに、作動させてみたり・・・・(セ〇ムさん、ごめんなさい。)

家具や家電のカタログを見るのも楽しいし・・・・・・(新婚のお嫁さん気分w)

本音トークしちゃいますけど・・・・セカンドハウスは・・・・、一人で全部、好き勝手に決められる分、家を建てたときより、100倍くらい楽しいです


目標は、エクシブ八瀬離宮のSタイプ以上のグレードに・・・・


ということで・・・・・不動産コンサルの事務所兼、セカンドハウスとして、バチッとしたものに仕上げたいので、今日から、リフォーム業者、インテリアコーディネーター、電気屋さん、家具屋さんと、打ち合わせをしております。


そんなわけで・・・・・・・。

と・・・・・・、今日のブログを終わってしまったら、そこらのギャルの、キャピキャピブログと同じで・・・
キャ〜〜〜私、嬉しいぃぃぃのぉぉぉ〜〜〜ブログになってしまうので・・・・もう少し書きます



実は・・・・・今日・・・・・。

電気屋さんと、マンションに行ったのですが、そこで、常識のない引越し屋さんに遭遇してしましました。

うむ〜〜〜私が怒りすぎなのか、引越し屋が常識がないのか・・・・・・・



私と電気屋さんが、一階のエントランスのエレベーター前に行くと、引越し屋さんが、台車に荷物を積んだ状態で並んでいました。(台車2台と荷物数個)

その後ろに老夫婦、その後ろに私と電気屋さん・・・・その後ろに引越し屋さん(台車1台)

要するにエレベーターが渋滞していたわけです

空のエレベーターが下りてきました。

すると、まあ、順番通りなんですが、引越し屋さんが、エレベーターに台車と荷物を積んで乗りました。

老夫婦が乗れそうなスペースがギリギリあったのですが、エレベーターの扉を閉めて上がっていったのです。

しかも、荷物の積み下ろしがあるからなのか、なかなか降りてこない。

老夫婦は、寒そうに待っていました

特に、お婆ちゃんが、震えていました。

確かに、まだ部分的に工事中で、エントランスは寒かったです。

私は、話しかけました。

 『寒いですね〜。 住民の方ですか???』

お婆ちゃん 『ええ・・・・ い、いいえ・・・・住民ではないですけど、昨日、娘夫婦が引越しをしたのでお手伝いに来ました。』

 『マンションで挨拶も何ですが・・・・15階の近藤です。宜しくお願いします。』

お婆ちゃん 『こちらこそ、娘たちがお世話になります。 宜しくお願いします。』

 『春ですけど・・・・まだまだ寒いですね〜。 引越し屋さん、エレベーターに乗せてくれればよかったのにね〜・・・・。』

お婆ちゃん 『順番ですから、仕方がないです。』

お婆ちゃんは、寒そうに震えていました。

 『奥様は、人間ができていますね〜。 私は、ああいう無神経な若い子を見ると腹がたつんですよね〜。 私の中の常識では、住民に迷惑をかけないように引越しをするものなんですけどね〜。 順番もわかるのですが、引越し屋さんは、普通は、住民優先で乗せてくれる物なんですけどね〜。

お婆ちゃん 『そういうものなんですか???』

 『ええ・・・・たぶん・・・。 私も新築マンションは初めてなのでわかりませんけど、私の常識の中では、住民優先です。 中古の場合だと、引っ越し屋さんは、住民に気をつかいながら荷物を運んでいますよ。 一応、不動産屋なんで・・・・w』

お婆ちゃん 『不動産屋さんなんですか〜。 本当は、マンションより普通の家を買うように言ったんですけど、娘がマンションがいいって言うことを聞かなかったんですよ。』

 『まあ、それぞれ良さがありますので・・・・あははw 不動産屋の私も買ってるくらいなんでwww』

そんな話をしていると、エレベーターが下りてきました。

老夫婦が乗り、私と電気屋さんが乗り扉をしめようとすると、後ろに並んでいた、アー〇引越しセンターの兄ちゃんが・・・・・・。


引越し屋 『すいませ〜ん。 乗せてくださ〜いw』

ガラガラ〜〜〜と台車を入れてきて、老夫婦と私たちは奥へ追いやられました。

引越し屋 『すみませ〜ん。 もう少し奥に詰めてもらえませんか〜。』

老夫婦と私たちは壁に張り付くようにしていると、引越し屋の兄ちゃんが、台車を奥に押し込んで来て、お爺さんの足に押し付けて、自分も乗り込み、エレベーターの扉を閉めました。

自分たちは乗せなかったのに、今度は、無理矢理乗ってくるんかい・・・(汗)

ぎゅうぎゅう詰めのままエレベーターは上に進み・・・・・・・。

老夫婦の階へ到着、台車を出し入れして、老夫婦はエレベーターを降りてました。

お婆ちゃん 『お先に失礼します。』

 『ど〜も〜、早く温まってくださいね〜。 風邪ひかないようにぃ〜〜〜w』

エレベーターの扉が閉まり上に進みだした瞬間・・・・・

 『おい、兄ちゃん・・・・・ アー〇引越しセンターは、住民に迷惑をかけてまで引越しをするのか?  新築だから引越しラッシュなのはわかる。 でも、あれは、ないだろう 寒い中爺さん婆さんをどれだけ待たせたと思ってんだ? おまけに、住民の足に台車を押しつけてまで無理やり乗せやがって・・・・俺の足だったら、荷物ごと蹴りだしてるぞ

引越し屋 『すみません・・・・・・・・・時間おしてたんで・・・・。』

 『それ、アー〇引越しセンターの、時間の配分ミスだろう ここの住民が、お前の時間を奪ったのか?』

引越し屋 『いえ・・・すみません。』

 『まあ、いいや・・・・バイトのチンピラに言っても始まらん、責任者と話をするから、15階に来させろ  お前は、もういいぞ・・・行け・・・・。』

その後、待てど暮らせど・・・・・責任者は現れず・・・・・・結局、電気屋さんと打ち合わせをして帰りました


その後・・・・会社に帰ってから、マンションデベロッパーに電話をしました。

実は、このデベロッパーは、当社と付き合いがあり、社長以下、役員さんと顔見知りなのです。

そして、この引越し屋・・・・アー〇引越しセンターは、このマンションの説明会に来ていた提携先なのです。



まずは、引越しの常識を問いました。

・引越しをする場合、住民に迷惑をかけないようにしなければいけないのではないか?

この答えは、YESでした。

・エレベーターは、住民優先なのか、引越し屋優先なのか、順番通りなのか?

この答えは、住民優先だそうです。

・住民を奥に追いやり、住民の足に台車を押しつけてでも荷物を運ぶのが正しい引越しのやり方なのか?

ありえないと、謝っていました。

・説明を求めようと責任者に来るように言ったらスルーするのは、どういう事だと思うか?

申し訳ございませんと、デベが謝りました。

・デベと提携関係にあり、お客様に推奨している引越し屋が、こういう対応をした今回の件を、どう処理するつもりなのか???

注意しておきます。 すみませんでした。

・俺は、もういいけど、迷惑をかけた老夫婦に対しては、どうするのか???

この件に関しても、しっかり注意しておきます。

以上が、このデベロッパーの回答だった


まあ、事を大きくしないでこの場を済ませる、マニュアル的な回答だったから、大手のデベとして正しいとは思う・・・・・。

が・・・・・・、しかし・・・・・・・・、何となく納得がいかない。

この企業は、大手なのに、社長以下、役員〜社員まで、とても暖かい人たちが多く、素晴らしいと思っていたが・・・・ちょっとガッカリしました



うむ〜・・・・担当の人も、それなりにきちんとやってくれるし、今回の対応も間違っているわけではないから、これ以上何も言う気はないし、今後の付き合い方を変える気もないが・・・・・何となくスッキリしない。

まあ、エントランスで寒そうに震えていた婆さんと、台車を足に押しつけられた爺さんを、想像しながら話している私と、普通に苦情として聞いている相手の、温度差があったというだけのことなんでしょうけどね〜

そんなわけで、セカンドハウスでの、出来事でした。

明日は、駐車場の規格変更の立会いがあるので、またマンションに行ってきます

ついでに、日用雑貨を買ってきて、運び込もうと思っていますが・・・・・先日、スーパーへ行って、トイレットペーパーや洗剤を買っていたら、何故か、急に面倒くさくなり、ついでにイラッとして悲しくなってきたので途中でやめたのです。

明日こそは、買ってこようと思っています(笑)






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2012年03月27日

1272) 仕事のミス=第一線との感覚のズレ

先週末、チラシを出した、あま市の中古住宅ですが、ご来場いただいたお客様に失礼な結果となってしましました。

まずは、ご来場いただいた、お客様、本当に申し訳ございませんでした。



というのは・・・・あま市で中古住宅を購入して、一部を除き、外装内装を、ほぼ、フルリフォームして、チラシに掲載して、オープンハウスを開催したんですが、売出し開始直後に申し込みが入ってしましまして、その後に、来場されたお客様は、2番、3番申し込みまではいただいたというわけです。

申し込みを受け付けたお客様はともかく・・・・それ以外に、2日間で、30組以上のお客様が来てくださったのに、見ていただくだけになってしまったわけです

しかも、土曜日の午前と、午後に、お客様が集中してしまい、現地の営業マンも足りなくなり、きちんとした接客ができなかったと報告を受けています。

更に、駐車場の確保が、お客様の台数分、できていなかったということで、お客様にも迷惑をかけ、近隣からも苦情があったとのことでした。

言い訳をするつもりは、ございませんが・・・・・ここ最近の市場の動きを見て、2日間で、5〜10組の来場と予測しておりましたので、ああいった状況になってしまったわけですが、これは、全て私が来場者数の予想をを誤ったからでございます。

本当に、申し訳ございませんでした。


中古住宅、一物件に、2日間で30組の来場があるということは、それはそれはもう・・・・大変な混雑になる時間と言う物が存在しまして・・・・、お客様に、案内や商談・・・・下手をすると挨拶もろくにできない状況なのです。

ご来場いただき、挨拶もできなていないし、アンケートも書いて頂いていないお客様も、何組かあったようで、当社の担当営業も、本当に申し訳なかったと反省しておりましたし、ご挨拶もできず、名刺や、会社のパンフレットも渡すことができなかったようで、残念がっておりました

何度も申しますが、全て私のミスでございます。


まあ、謝れば済む問題でもないのですが、物件は、ひとつしかないわけで、何ともしようがございません。


できることは、唯一つ・・・・・、今回と同じレベルの物件を出してくることです。

お客様が、求めている物件を探し出し、それを購入していただくことで許していただくしかないと思っています。


本日、用地課を含む、緊急営業会議を開き、アンケートを書いてくださったお客様の内容を全員に把握させました。

最優先で、物件を探させていただきます。


ブログの読者の方が、今回の件を、どう感じたのか分かりません。

もしかしたら、たくさんのお客さんが来て、良かったじゃないかと思う人もいるかもしれませんが・・・・・

これは、プロとして、大きなミスなのです。

数十区画の宅地分譲の売り出しに、沢山のお客様が殺到したのとは、違うのです。

30区画の宅地分譲に、60人来たとしても、この程度は想定内の事ですし、全区画が即売れてしまったわけでもないので、お客様は、来場して土地を見て買う買わないを選ぶ事ができます。

今回の場合は、1つに対して、30組以上のお客様が来られたわけで、しかも、物件は、販売開始直後に申し込みが入り、あとのお客様は、はっきり言うと無駄足になったわけです。

30人以上のお客様の、土日の貴重な時間を無駄にしてしまったわけです


しかも、近隣から苦情まであったわけで・・・・・・これは、喜ばしい事ではなく、反省することなのです。


まず、プロとしての最大のミスは、値段の付け方でしょうね。

次に、待機させる営業マンの人数と、駐車場の確保です。

最後に、折込の枚数です。

この、どれかを間違えなければ、何とかなったはずです


私も、最近、一般のお客様と接する機会が少なくなってきました。

一線の営業から退き、代取としての仕事、仕入れ、知人からの頼まれ仕事、複雑な取引、不動産コンサルとしての仕事等をしております。

ちょっと、感覚がズレてきたのかな〜?と思い、けっこう落ち込みました



コンサルの仕事で、難易度の高い仕事をしたり、講演や講師をしたりしていますが、こういう仕事は少し減らして・・・・・・・。

今度の売り出しの時は、久しぶりに、営業マン達と、横一線で、待機や接客をしようと思っています

第一線での営業ができない奴、お客様の気持ちが分からない奴、市場がわからん奴が、それ以上に難しい仕事ができるわけがありません

この仕事は・・・・・、小さなズレが、大きなズレに繋がり、それを知らずにいると、時代遅れのバカ経営者になりますし・・・・・・そうなったら、会社なんて簡単に潰れます。


現在、43歳・・・・・まだ、第一線で勝負できます

私は、営業マンとして、まだ、誰にも負けない自信があります

名刺の、株式会社 千代田不動産の後に、代表取締役という文字が書いていない、名刺を出して、営業をして、お客様の生の声を聞いたり、お客様の融資の段取りをしたり、契約書を作ったり、需要事項説明をしたり、決済をして、お客様といっしょに喜んだり・・・・・・。

今後も、千代田不動産を成長させていく上で、必須だと思います。


経営者は、絶頂期というのが、いつなのか分からないものです。

でも、一線で営業ができるうちは、まだ絶頂期に達していないと思います。、

一線の営業マンと自分の感覚のズレが生じ、それを修復できなくなったら、その先は下り坂なのではないでしょうか?



今日のブログは、本音で真剣に書きますが・・・・・・失礼があったらすみません。

私が、第一線で営業マンとして活躍していた頃

第一線を退き、社長業専門になった経営者と話をしていると、相場観がズレているとか、市場がわかっていないと感じる事がありました。

最近は、こんなのが〜・・・・・と言われて、それ、終わった話だろうw

講演や講習に行った際に、講師の話を聞いて、机上の空論だとか、いつの時代の話をしているのんだと思う事もありました。

昨年のデーターによると・・・・という話を聞き、それ昨年の話だろうw

第一線にいる奴が、こんな寝ぼけたことは言いません。


でも、今回の失態は、自分の感覚がズレていて、寝ぼけた奴になっていたとしか思えません。


当社も、ありがたいことに、年々業績が上がり、社員も増えて・・・・・私も、徐々に、第一線での仕事ができなくなってきました。

しかし、第一線で活躍できるだけの能力保持と、第一線の者しか感じる事ができない時代の流れを知るためには、営業マンと肩を並べて仕事をするしかないわけで・・・・・、そのためには、常には無理ですが、たまには、売り出しに営業マンとして参加しなければいけないと思いました。


今回、お客様に迷惑をかけたのは、私の感覚が、3ヶ月〜半年ズレていたわけで、第一線の営業マンたちは、売出しの前から、かなりの集客があると見込んでいたようですし、価格も、もう少し高くても売れると言ってました。

そんなわけで、感覚のズレの修正に入りますので、今、受けてある仕事は別にして、しばらく、講演や講師の仕事は、お断りさせていただくことにさせていただきます。


正直、商売で、何が恐いって・・・・・第一線の奴らとの感覚のズレが、一番恐いです


ということで・・・・、お客様にお詫びをしつつ・・・・、ミスした理由と、感覚のズレの修正の話を、今日のブログとさせていただきました










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