2011年12月

2011年12月30日

1207) 読者の皆様への年末のご挨拶 2011

今年も、あと数日になりました。

当社は、28日(昨日)仕事納めでしたが、今年も、最後の最後まで、バタバタでした。

来年の春、販売を開始する、宅地分譲、セントフィールド、マイタウン大治(仮名)の、仕入れが全て完了しました。


12月の中旬に開発がおりまして、12月中に、土地の受け渡しを完了させました。

これが、所有権移転をするのにも、何十人もの地主様がいらっしゃったので、それはもう大変で・・・・、移転をするにも、納税猶予の付け替えや、土地の買換えや、担保解除やら・・・・複雑に絡んでくるので、当社の経理も用地課も私もパニクっていました。(経理、用地の人たち、お疲れ様w たいへんよくできました



実は・・・・、現在、3ヶ所で、宅地分譲用地の仕入れを進めておりますが、そのうちの一ヶ所の土地の仕入れがが終わりました。

セントフィールド弥富に続く、大型の宅地分譲を、今度は、名古屋市に隣接している大治町で計画しています

予定では、春頃〜GWくらいには、50坪平均、35区画の住宅街が完成する予定です。

思い返してみると、この大治での仕入れは、大変でした。

土地をまとめるには、いろんなことがありまして、行政側への事前相談を含む、計画〜〜取りまとめ〜契約〜決済までに、半年以上かかってしまいました。

未だ、下水の事は納得できていませんけど・・・・事前の時と実際と下水道の本管の距離が違い、500万円以上の差が出ていますので、これについては、行政側と、もう少し話をしますけど・・・・。

その他は、1筆だけ買えない土地もありましたけど計画に支障なし!、とにかく用地の取得は無事に終わりました。

ご協力いただきました地主様皆さん、本当にありがとうございます。

一部の地主様にはお伝えしましたけど、今までは、農作物が育ちましたが、これから住宅街ができて家が建つと、そこで家族が幸せに暮らし、人が育つようになります。

皆さまから愛される住みやすい良い住宅街を造ることをお約束します。

何度も申しますが、本当にありがとうございました。



という事で・・・・・年末の大仕事が片付きました。

いえいえ・・・・・・もうひとつ大仕事があったのです。


先日、ブログに書いた、2億3000万円の工場の契約です


実際は、少し交渉が入りましたので、2億3千万円以下にはなりましたけど、買主さんも、仲介業者さんも、良い会社で、安心度が高いので、私としても、良い商談だったwと喜んでおります

実は、この契約は、今年最後の仕事でした。

27日に仕事が終わり、28日の午前中、大掃除をして・・・・昼に社員とパートさんたち19人で、仕事納めの宴会(納会)

納会で、お疲れ様でした〜wとお開きになってから、宴会直後に契約に行ったのです。

納会の後に、担当と私が契約に行き、経理が会社に戻り・・・・・・今年、最後の最後の大仕事を片付けたわけです。



私が、自社の社員を褒めるのもなんですけど、震災直後の新規売り出し、材料不足で工事と売出しが遅れての3か所同時販売で遅れを取り戻しました。

今年も、当社の社員たちは、本当によく頑張りました。



いつも来年は、こんな年になるだろうと予測できていたのですが、正直、来年は、どんな年になるのか、想像ができません。

こんな来年が分からないなんて気持ちで、年を越した事はありません。

でも、不安は全くないです。


来年も、社員たちや、協力会の皆さんたちと、しっかりと繋がっているという事を、心の支えににして頑張って行こうと思っていますし・・・・・・、この繋がりがあれば、どんな年になろうと、必ず乗り越えられると確信しています

私が駆け出しの頃からの、人を大切にする!という気持ちは、今も寸分の狂いなし。

来年も、当社の社員たちは、お客様の立場で、お客さまの為に誠心誠意、お客様の幸せを考え、お客様第一主義で仕事をすることでしょう。

協力会の皆様も、当社が客ではなく、当社のお客様を客だと思え!と常々言ってきましたが、来年も、お客様第一主義で仕事をしてくださることでしょう。


私は、ただの司令塔です

来年も、今まで同様、自分の力が1、みんなの力が9

社員たちや協力会の皆さんと、力を合わせて10の仕事をしていきたいと思っています。



また、ブログも、読者の皆様に、支えられ、励まされ、ご指導をいただきブログを続けてこれました。

こうやってブログを書き、良い年を迎えられる事を心より喜んでおります。

どうか皆様・・・・・こんなブログで、こんな奴ですが、一生懸命更書きますので・・・、来年も、ご指導ご鞭撻いただけますよう宜しくお願い申し上げます。 



すみません、力が入って、ちょっぴり、かた〜い年末のご挨拶になってしまったかもしれませんね


それでは皆様、良い年をお迎えください






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2011年12月28日

1206) 新築分譲マンションの改装

先日、東区泉にできる新築の分譲マンションをセカンドハウスとして購入したことを書きました。

融資もOKが出て、あとは完成を待つばかり

完成後に・・・・なんて思ったら大きな間違いです



戸建てにしても、マンションにしても、家具、家電、カーテン等、いろいろと考えなくてはいけない事が沢山あります。

家の中だけではなく、戸建ての場合は庭・・・・マンションの場合はバルコニーのガーデニング等も考えなくてはいけません。

そして、内装、家具、家電、カーテン、ガーデニング、その他、食器類や絵画や置物等、バランスよくコーディネートしないと、せっかく買っても、台無しになってしまう可能性もあるわけで・・・・・

引き渡しまで3ヶ月しかないのですが、何とか、バランスの良いものにしたいと、本日、デベの営業さんと、インテリアコーディネーターと打ち合わせをしました



マンション完成の3ヶ月〜半年前であれば、基本、ある程度の内装は変更ができるはずです。(できない場合も有り。)

完成してからでは、改装し難いような事や、改装できないような事は、この時期にやっておくべきなのです。


私の友人や、コンサルのほうのクライアントは、意外と、セカンドハウスを持っている人が多いのですが、けっこう使い方が下手なんです。

ある企業の社長さんなんかは、私の買ったマンションの近くに4LDK最上階をセカンドハウスにしていて、名古屋に滞在する時に使っているのですが・・・・4LDKで、使っているのは、1LDKのみ・・・・先日、遊びに行ったら、3部屋空いているんです。


バルコニーも、縦に布団が7〜8枚くらい並べられるくらい広いのに、全く使っていないんです。

これなら、1LDKのマンションで充分です。

もったいない使い方ですよね〜。

その他の人たちも、セカンドハウスを上手く使いこなしている人は、ほとんどいません

改装して使いやすくすればいいのに〜wと言うのですが・・・・・・。

本人たちは、売るとき安くなるからとか・・・・・・貸す時に貸し難くなるから〜wなんて言うのですが・・・・・。

5年や10年で売るわけでもなし・・・・・・、高価なマンションを買って、少しの部分しか使わずに古くなっていくほうが勿体ないということに気付いていないのです。

4LDKを3LDKや2LDKにしたり、3LDKを2LDKや1LDKにしたとして、元に戻すのに何百万円もかかるわけでもなし・・・・・どうせ、売ったり貸したりする時には、それなりにリフォーム費用がかかるわけですし・・・・・、使い勝手と使用量と使用料を考えて、値下がり率や償却を計算すると、めちゃくちゃ勿体ない事をしているんですよね〜。

もちろん、無茶苦茶な改装をしちゃうと元に戻すのが大変ですけど、壁の1〜2枚を抜いて、使いやすくするくらいなら、元に戻すのに、さほど費用はかからないのですけどね。



ということで・・・・・セカンドハウスの改装の仕方について書きます。

もしよろしければ参考にしてください。



まず、マンションは、基本、玄関が狭い!

玄関を入ったところの左右の部屋の片側の部屋の壁をなくし玄関を広くしました。


つまり玄関が10畳くらいになるわけです。

そこには、オブジェや、絵画を飾り、真ん中にソファーを置いて、お客様が来た時に、そこで待っていただいたり、簡単な用事であればそこで対応できるようにしました。

玄関を入ったら、ドーンって広くなっていて、オシャレな応接があるかんじです。

改装は、壁を一枚取っ払って、玄関の大理石部分が少し増えて、照明を変更して、差し引き15万円くらいです。


次に、奥の約18畳のLDKと、隣の部屋を、1つにして、24畳のLDKに変更しました。

この費用は、差し引き約8万円です。

その他は、キッチンパネルと同じ素材の食器棚と、キッチンの天板(反対側)を大きくして食事ができるようにしたり、造り付けの飾り棚や、バルコニーの床を石にしたり追加しましたが、まあ、これは趣味の問題なので、置いといて・・・・・。

つまり、広い玄関、広いLDK、寝室という形に変更したわけですが、費用は23万円でした。

因みに元に戻すのは・・・・・。

もちろん戻しやすいように改装しましたけど・・・・、壁を造って扉を付けて、全室クロスを張り替えても100万円以下、床を張り替えても、150万円以下で、元の3LDKに復元できるわけです。


新築時の改装23万円+ 売却、賃貸する復元= 123万円〜173万円

ファミリータイプ間取りのまま使わない部屋がある使い方をするか、少々費用をかけてフルに快適な使い方をするかを決めるのは、所有者次第なんですけど・・・・・私としては、セカンドですから、広く使いたいですし、セカンドハウスを購入された方には、広く使ったほうがいいんじゃないかな〜と思いますけど・・・・


使っても使わなくても古くなって行くわけですからね〜


さて・・・・・どういう使い方をするかを決めたらデベ側と改装の打ち合わせ、あとはインテリアコーディネーターとの打ち合わせです。

今回のコーディネーターさんは、少し年配の地味な女性だったんですけど、けっこうイイセンスをしていました

私も、それなりに家を設計したりデザインしたりするので、今まで沢山のインテリアコーディネーターさんと打ち合わせをしてきましたが、今回の方は、特に素晴らしかったです。

私の経験上の話ですけど、この職種の方って、自分の意見をドーンと前に出してくる人が多いんですけど、この人は、失礼かもしれませんが、年の功なのか、こっちの話をジッと聞き、私が迷ったり、変な方向に行きそうになった時だけ、物を言ってくれるのです。

また、それが、ドンピシャで・・・・・・ズシッってくるんですよ

ちょっぴり毒を吐きますけど・・・・・・・某メーカー専属の方で・・・・、コーディネターのくせに、いかにも・・・の、ブランド物を着て、色の合わないエルメスを持って小奇麗な偽セレブっぽくしていて、自分のビジュアルと立場を理解していない人と、打ち合わせをした事があるんですけど・・・・・、うむ〜・・・・・これ以上書くと誰かわかってしまうので、ここらにしておきますが・・・・・

今回、打ち合わせをした方は、自分の考えを押し付けることなく控え目で、こちらが迷った時には的確な答えを出してくれる素晴らしいインテリアコーディネーターでした。

おかげで、壁紙から、カーテン、家具、オブジェまで・・・・今一つぼやけていたのが、こうしようと明確になりました。


機会があれば、今度は、仕事で組んでみたいです


だんだん話が、長くなってきましたが・・・・・もう1つ・・・・・。

追加工事の打ち合わせをしていると、こういう業界にいるだけに、ちょっぴり嫌な思いをすることもありまして・・・・。

原価がわかってしまうんです。

デベさんが見積もりを提出・・・・。


 『ん〜〜〜、めちゃ高いね・・・・取引先だから文句は言わないけど・・・・これで契約をすればいいの?』

営業さん 『ゼネコンさんから来た見積もりに、少しだけ・・・・・。』

 『そんな事、商売だから当たり前じゃん。 でも、少しだけってことは、このゼネコンめちゃ高いね。 うちは、サンゲツの、このタイプなら、平米〇〇〇円だけどな〜。 それに、張る手間は同じなのに・・・・この価格は、差し引きしている価格じゃないような気がするんだよね〜。 平米計算すると・・・・・・。 まあ、いいや・・・・この価格で契約すればいいんでしょ? 取引先だし・・・・値切りたくないから、これで契約しますよ。』

営業さん 『う・・・・うぐぅ〜〜〜〜〜ん〜〜〜・・・・・・・。・・・・・・・。』

 『だから、悩まなくていいよ。 原価が計算できてしまうだけに気になっただけで、値段交渉するつもりはないし、言われるがままに契約しますから・・・・・・。煮ようと焼こうと好きにしてくださいw 追加工事の契約しましょうよ。』

営業さん 『ううう・・・・・・・す・・・・すみません・・・・・・。』

私としては、本当に本心で、値引いてもらうつもりはないのですが、ついつい口が出るというか、原価計算をしてしまうんですよね〜。

デベさんも、商売ですw、この価格で契約しますから全然いいんですけど・・・・・取引先ですし・・・・・。

計算するなぁ〜!って思うのですが、頭の中の電卓が、自然に働いてしまい、少し不快な気持ちになるのです。

営業さん、ごめんね


という事で・・・・・今日のブログは、新築マンションの完成前の改装について書かせていただきました












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2011年12月25日

1205) めり〜くりすますw 隣地クリスマス抗争

クリスマスイブまでに引っ越しをしたいというお客様が多く、ここ数日は、めちゃくちゃ忙しかったです。

しかし、建物の引き渡し等を立ち会うと、何か、こちらまでワクワクしてきますね〜


新築の家で、クリスマス

素敵ですよね〜


特に・・・・詰佑硫箸蓮間口の広い土地にシンプルモダンの横長でド〜ンとしていてカッコイイ

少し離れた場所から見ると、カッコイイ形状の屋根に、太陽光パネルが並んでいて、車庫にはオシャレな外車が置いてあって、まるでモデルハウス

きっと家族で幸せに暮らされることでしょう・・・・・・めり〜くりすます



新築の家に引っ越して、こんな幸せなクリスマスを迎える当社のお客様もいれば・・・・・・・

二十数件の忘年会やパーティーと、問題解決に追われ、ヒ〜ヒ〜言いながらクリスマスを迎える人もいるわけで・・・・って、私の事なんですけど・・・・・


クリスマスと言えば・・・・今年は・・・・・・イルミネーションの揉め事に巻き込まれました

今月の半ばくらいに、知人から、隣の家のイルミネーションが、異常なんで・・・・・何とかしてほしいというお願いがありました。

まあ、知人とその隣地の話なので、自分で文句をおっしゃったらどうですか?と言ってたのですが・・・・・、どうにも治まらないのと困っていたので、現地に行きました。

見た感じ、まあ、けっこう派手ですね〜っていうくらいの物だったので・・・・・、知人に、『まあ、これくらいは仕方ないよ〜  綺麗だし・・・・一緒にクリスマスを楽しんだらいいじゃないですか〜w』と言ったんです。

すると、『社長さん、もっとよく見てください。』と言われて、説明を受けました。

知人 『このフェンス、うちのなんですよ。』

よく見ると、隣地の方に所有権がない境界フェンスに、イルミネーションのコードが巻きつけてあるのです。

しかも・・・・イルミネーションの人形を固定するのに、フェンスやブロックに固定用のステーをボルト留めしてあるんです・・・・つまり傷ついているという事なんです。

しかも、隣地に苦情を言ったら、スミマセンどころか・・・・綺麗なのに取れって酷い人だとか、逆に飾り代をもらいたいくらいだとか言われたらしいのです。



まあ、知人も、遊び心がないといえばそうかもしれませんが、隣の方も、他人の所有物にイルミネーションを巻きつけたり固定したりしておいて、居直り無茶を言うのもどうかと思いますけどね〜。

そんなわけで、翌日、知人といっしょに隣地を訪ねたのですが・・・・・。

やはり、向こう様の奥様の言い分は、費用をかけてやっている事を前面に押し出してきて、うちの子供も喜んでいるし、イルミネーションくらいのことで大人げないでしょう。と主張してくるのです。

私としては、当然、そのフェンスに隣地の方の所有権はないという事を説明して、取っていただくようにお願いしをして、フェンスの傷等を補修するように言いました。

その場、何とか押し切ってきたんですが・・・・・・、その夜、知人のところに隣地の、ご主人様と奥様と2人で乗り込んで来たらしく・・・・・、怒鳴り散らされて恐くなり・・・・知人は、一応謝って、傷の補修費は、自分で払うと約束してしまったと言うのです。

向こうの主張は、傷をつけたことは認めるし、イルミネーションも撤去するが、補修費は、所有権のある人が補修するべきだ。と言うらしいのです。

しかも、知人は、自分で修理しますと約束してしまったらしいですし・・・・・。


呆れたというか・・・・ついつい私も言葉が過ぎまして・・・・・・。

 『もぉ〜〜〜何を言ってるの〜 やりたい放題言いたい放題されて、お金を払うって・・・・・日本政府並みの外交力ですね〜と、言ってしまいまして・・・・・・。』

知人も半泣きで、何とかしてほしいと言うので、再度、私が出て行って、隣地のご主人さんを言い負かせて帰ってたんです。

言い負かせたと言っても・・・・最初、なかなかご理解いただけないので、おたくは、塀を建てていないから、隣の塀やフェンスだということを再度説明して、隣の人の物を傷つけたら、あなたが弁償するのは当然だと説明して・・・・それでも理解をいただけないので、『今から私が、おたくの車を、ボコボコにしたとして、俺が弁償しなくて、あなたが直してくれるんですか?』と言ったら、やっと納得したんですけど・・・・・。

それでも、翌日、また、お客様のところに行かれたらしく、今度は、お金がないから修理できないと居直ったらしいのです。


イルミネーションは、買えるのに、人の物を傷つけて弁償する余裕がないっても、どうかと思いますけど・・・・・。

隣に言い負かされるお客様も、外交力がなさすぎですけどね〜。

最終的には、再再度、私が出向き、知人立ち合いの元で、隣地から念書をきっちり取り、解決しましたけど・・・・・・。

年末の忙しさの中、けっこう大変でした


とんだクリスマス抗争に巻き込まれてしまったわけで・・・・・・


何か、今年は、イルミネーションを見ても、全然嬉しくないというか楽しい気持ちにならなかったです


いつもは、イルミネーションを見ながら、きれいだな〜とか、年末だな〜とか思うのですけど、今年は、イルミネーションをみながら、あの件、早く片付けてあげないといけないな〜と、ため息をついていました。

これから先数年は、イルミネーションを見ても純粋に綺麗だな〜と思えず、きっと今回の事を思い出すことでしょう。



しかし、まあ、隣の人が造った塀に、イルミネーションを巻きつけたり、金具を取り付けてボルト留めしたり・・・・挙句の果てに、隣の所有物なんだから隣が修理するべきたという理屈をごねたり、30代の夫婦なんですけど・・・・ちょっと驚きました。

それを言われて、言い返せないで自分で修理すると約束した、知人の対応にも驚きましたけど・・・・まあ、何とか無事に解決をしたので良かったですけどね〜。

今回のクリスマス抗争・・・・日本と隣国の関係に似ているな〜と・・・・・。


ウォン安で、はいはいわかりましたお金を出しましょう。

中国国債は、100億ドル買っちゃいましょう。

特に中国に関しては、漁船事件等、片付いていない問題もたくさんあるんですけど、パンダを借りてるから何でも許してしまうんでしょうか???

何か外交上の作戦があるのか?・・・・わかんないですけど・・・・???


私の知人に限らず、強気で交渉してくる相手に対して、弱腰で自分が払えばいいや〜って穏便に解決をしようとするのって、国民性なのかな〜なんて思う今日この頃です。

だいたい日本は・・・・・・・・(まあ、長くなるのでやめておきましょう・・・。)

という事で・・・・、今日のブログを終わります。











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