2011年09月

2011年09月20日

1153) またまたマンションの大規模修繕の話

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先日、マンションの大規模修繕の話を書いたら・・・・・これまたすごい反響がありまして・・・・

すごいて言っても、読者の方々から、3件ほど、問い合わせをいただいただけなんですけど・・・・・。

2人の方は、遠方の方だったので、電話でアドバイスだけさせていただいきました。

あと1人は、愛知県内の方だったのですけど・・・・・、ブログを読んだとメールを頂きました。


話し出すと長くなりそうな予感がしたので、ある程度仕事を片付けてから電話をさせていただきました。

これがまた・・・・予感的中  とても〇ンコ話の好きなお姉さまでして・・・・・


 『もしもし〜w 千代田不動産の近藤でございますw メールよませていただきましたよ〜w』

読者さん 『はじめまして〜、電話ありがとうございます〜w いつもブログを読ませてもらってますwww』

 『あははw ありがとうございますw』

だいたい、読者の方との最初の話はこんなかんじなんですけど・・・・・今回も同じく・・・・と思っていたら・・・・。

読者さん 『近藤社長さん、聞いてください・・・・・メールにも書きましたけど・・・・・・・(めちゃくちゃ長いので以下省略)』

読者さんには、申し訳ないのですが・・・・、話の90%は、愚痴でした(笑)

要するに、マンションの修繕をやろうとしてるのに、積立金が足りなくてできなくて、数年前から積立金額が、上がった事や、マンションがペット禁止なのに、ペットを買っている人が多い事、エレベーターが犬の小便臭い話、この間、エントランスにウンコがしてあった話等、盛りだくさん・・・・

それはそれは、沢山の話を聞かせていただきまして・・・・・勉強になりました・・・・

 『そうですか〜。 それは大変ですね〜。 ペット&ウンコの話はわかりましたけど、それはそれとして、現在、役員をされているということなんですけど、修繕積立金は、いくら貯まったんですか???』


読者さん 『確か、3000万円ぐらいだったと思いますけど・・・・・えっと・・・・ちょっと待ってくださいね〜・・・。』

 『あっ・・・・だいたいでいいですよ・・・・・、それに、個人情報として、あまり詳しく聞いちゃうと、良くないような気もしますし・・・・・。 で・・・・、先ほどの話ですけど、60世帯くらいのマンションなんですよね〜? どこまでやりたいかは、知りませんけど、塗り替えと、防水工事くらいなら、できると思いますよ・・・・。』

読者さん 『え〜〜〜そうなんですか? 前の前の役員さんたちが見積もりを出した時は、3800万円ぐらいの見積りが出ていましたよ〜。 工事も、塗り替えと補修と、屋上とバルコニーぐらいだったと思いますよ。 確か、407の〇〇さんが、見積もりを持っていたから、借りてきますね。』

 『ちょっと待ってください。 まあ、見積もりを見てみないと、わかんないんですけど・・・・、それくらいならできる可能性が高いですけど・・・・それ、管理会社の関係の会社の見積りですよね〜???』

読者さん 『そうなんですよ〜。 近藤社長のブログを読んでいたら、管理会社は高いからやめたほうがいいって書いてあったから・・・・・・。 管理会社は、ボッタクリだって・・・・。』

 『え〜〜〜〜 そ・・・そこまで書いてませんよ・・・・。 高い場合が多いから、外の業者からも見積もりを取ったほうがいいって書いただけで、ボッタクリのボの字も書いてないです。 読者さんって、恐ろしいですね。 よく読んでみてください!』

読者さん 『そうでしたか〜??? でも、近藤社長の息のかかった業者のほうが安かったんでしょ? 管理会社はボッタクリじゃないの??? だいたい、うちの管理会社はね〜、ペット禁止なのに・・・、この間も、大きな犬がエレベーターで・・・・・。』

 『わかりました。 その話・・・・さっき聞きましたよ〜w ついでに犬のウンコがエントランスに落ちてた話もききましたし・・・・・あははははwww 、それより、修繕の話をしましょう。』

読者さん 『あははって・・・・社長さんは、わかんないのよ〜。 エントランスのウンコ私が片付けたのよ〜。 管理の人が来る前だったから・・・・私が、部屋まで、ビニールとティッシュを取りに帰って・・・・・。』

 『わかりましたから、修繕の話を・・・・・・、あの〜、一度ですね〜、他の役員の方と相談をしてただいて・・・・・、私の話をしていただいてですね〜。 葉無しを聞きたいということになったら、役員会や、総会に行きますので、何と言っても、あなただけでは決められない事ですし・・・・・・。』

読者さん 『それはそうなんだけど、私と2件向こうの〇〇さんが賛成したら今の役員は、全員OKに決まってるじゃない。 だいたい私は、エントランスのウンコを片付けたのよ! みんな出勤時間で通ってるのに素通りなのよ・・・・ それを私が、部屋に帰って、ティッシュとビニール袋を持って・・・・。』

 『わかりました。 真面目にもうっその話はわかりましたから、一度、皆さんで相談されて、私の話を聞きたいということでしたら、電話を下さい。 私のコンサルの名刺をお送りしますので・・・・。 ついでに、当社の会社概要書も送りますね。 住所は、メールに書いてあったところでいいですよね〜???』

読者さん 『そこでいいですけど・・・・すぐに来てもらえるようにするから、修繕の話もだけど、ペットの事も何とかしてほしいのよ〜。 もう、あの犬、ほんとイヤッ だいたいうちのマンションは、ペット禁止なのよぉ〜。 最初は、小型犬くらいはと思って大目に見てたら、中型犬を飼うようになって、最近は、大きな犬までいるのよ〜。 しかも大きなウンコをエントランスに・・・・・・。』

 『あの〜〜〜、とりあえず送りますので・・・・・・・また電話ください。 犬の件は、管理会社と話すか、総会で話をしたほうがいいと思いますよ〜。 それから、私が実際に仕事をすることになれば、多少、コンサルタント料が発生しますけど・・・・、それも、役員さんたちと話をされて返事を下さい。』

読者さん 『えっ・・・・無料じゃないの???』

 『ええ、まあ、コンサルで入らせていただければありがたいんですけど・・・・・。 でも、まあ、やることになれば、私の費用ぐらいは、工事の値段交渉で出てきますし、金額以上の価値があるようにはしますけどね・・・・。 建設業者のほうにコンサルで入るという形もできますけど・・・、でも、私としては、それよりも住民の皆さんの依頼を受けて、大規模修繕のコンサル業務をしたいですけどね・・・w』

読者さん 『そのコンサルタント料は、どれくらいかかるんですか??? ブログに値段が書いてなかったから、無料かと思ってたわ。』

 『あ〜、あのマンションは、私の個人所有ですから、住民として、行動しただけの話なんですよ。  価格的には、手間にもよりますけど、管理会社の関係で、仕様が決まっていれば数十万程度で済むと思いますけど、前の工事内容を大幅に変更して、他の部分もさわるとなると、もう少し費用がかかるかもしれません。 何にしても、相談は費用がかかりませんので、一度、見積もりと工事内容を見せていただければ、その積立金で、できるできないも含めて、できるのであれば、どれくらいできるかを概算で出しますよ。 その先に進むのであれば、コンサル契約をしましょうw』


その後、コンサルの内容や、修繕中のセキュリティーや、プライバシーの問題を話しました。

しかし・・・・・・・・。

読者さんは、コンサル料が、かかるかもしれないという話になると、急に口数が少なくなり、犬のウンコがエントランスに落ちていて片付けたという話をしなくなった



さっきまでの勢いがどこかに行ってしまったし・・・・・、何となく、大人しくなってしまった読者さんが、可哀相になり・・・・・・ 『今、話した事を、工事会社に伝えて、プレゼンと見積もりをしてもらえばいいじゃないですかw そしたら、私がコンサルしなくても、それなりに良い工事ができるのではないですか? 少なくとも、今の管理会社側だけの独占工事よりは良くなる可能性が高いと思いますよw』と教えてあげました。

読者さんは、『近藤社長がコンサルタントをしてくれたほうが間違いないし、自分たちだけでは不安だから、なるべくコンサルをしてもらえるように相談してみます。』と言ってくださり電話を切った


おそらく、読者さんの感じからすると、コンサルタントの依頼は来ないような気がします。

でも、まあ、乗りかかった船なんで、依頼は頂けなくても、ある程度は、アドバイスはしてあげようと思っています。


ペットの話というか、エントランスの〇ンコの話は、もう聞きたくないですけどね(笑)










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2011年09月16日

1152) 分譲マンションの大規模修繕(総会)

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先日、私の個人所有のマンションの大規模修繕について書かせていただきましたが・・・・。

先日、そのマンションの大規模修繕について総会がありまして、書かせていただいた通りに、総会に行ってきました



今回、総会に出る目的なんですけど・・・・、私としては、みんなで貯めた修繕積立金なので、安くて質の良い工事業者にしたいわけです。

全てがとは言いませんけど、管理会社や、新築時の施工業者の場合、少し高めな事が多いんですよ。

外部からも業者を募集して、安くて良い工事をしてくれる業者を選びたいわけです。

もちろん、管理会社側や、施工業者が、安くて良い工事をしてくれるのであれば、それで構いません。

総会では、不動産業者として、又、不動産コンサルタント技能士として、公正に意見を述べるつもりです。

私が推薦した業者に関しては、総会のプレゼンに向けて、事前打ち合わせをして、安全&安心の大規模修繕計画を立てて、尚且つ、見積もりも何度も入念にチェックして、プレゼンに臨ませました。

そのマンション50世帯以上の方々に不安だったり不快な気持ちにさせないように企画をしました。

さて、これが、住民に受け入れられるか・・・・・・????



おっとその前に、大規模修繕についてですが・・・・・、分譲マンションが古くなってくると外壁の補修や塗装、屋根やベランダの防水が必要になってくるんです。

その他、建築された時代と現在の時代の移り変わりに対応すべく、エントランスや駐車場、自転車置き場などを今風にしたり、稀ではありますが・・・・、中にはエレベーターまで新しくするなんてこともあります。

当然これにかかる費用については、基本的に所有者の方々が毎月積み立てた修繕積立金を使うことになるのですけど・・・・・・・。

一般的に、新築されてから、10年〜20年くらいで修繕をすることが多いですね〜

その後は、10年〜15年周期で、2回目、3回目の修繕をしていきます。


これがまあ・・・・・・新築時に販売をしやすいように、修繕積立金というのの初期設定を、少しでも安くして売ってしまおう的な考え方のデベロッパーさんもおりまして・・・・・、こういう場合、途中から修繕積立の額を上げたり、修繕の時に清算金を出したり・・・・、まあ、これを書き出すと、話が長くなりますので、またの機会にしましょう


さて、話は戻りまして、今回の総会は、マンションの大規模修繕をする建設業者を決めるということで、午後6時30分から、マンションの一階の集会室に集まりました。

役員さんを中心に管理会社の担当者が進行役を勤めてくださりました。

今回、入札の参加者を募集したところ、3社の応募がありました。

デベロッパー系の建設業者  新築時に建てた建設業者、私が推薦した建設業者の三社です。


事前に工事内容を伝えて三社同条件で入札を行ったのですが、予想通り、私が推薦した業者が一番安かったです


そして、総会の場で、一社20分ずつのプレゼンをしました。

会社概要、工事内容、工事中のセキュリティー対策、保証内容、工期等を、各社、一生懸命説明してくれました

マンションの大規模修繕は、価格も大事ですが、工事の進め方も大事なんですよね〜。

ここの場合、繁華街であり50世帯以上の方々が住んでいるので、近隣対策や、住民対策が大変なんです。

この段取りを間違えると、とんでもないことになりますからね〜

まあ、これについては、私の推薦した建設業者は、施工実績が沢山ありますし、私も付いていますので、不動産コンサルとして、アドバイスさせていただき、完璧なる近隣&住民対策を説明させていただいたつもりです。

私が推薦している業者には、工事内容や、工期や、保証は、どこも対して変わらないので・・・、特に、工事期間中のセキュリティーと、工事中の住民のプライバシーの問題、緊急連絡を24時間体制にする等、そこを入念に説明してもらいました。

皆さん、一生懸命、質問をしていました。

そして、デベの関係の会社と、このマンションを建てた建設業者に対しては、皆さんといっしょに、私も沢山の質問をさせていただきました。



特に、皆さん、近隣対策費について説明を求めていました。

ちょっとだけ、どんな感じだったか書きましょう。

ここを建てた業者(以下、A社という。) &  所有者の方(以下、住民Bさんという。)


住民Bさん 『この見積もりの近隣対策の100万円は、具体的に、どういうお金でしょうか? 』

A社 『それはですね〜。 足場の越境や、近隣のご挨拶等、迷惑をかける近隣に対して費用です。』

住民Bさん 『余ったら、差し引きしてもらえるのでしょうか???』

A社 『ここでの即答は、できかねます。』

 『当然、きちんと明確に、かかった近隣対策費を、住民側に提示してもらわんとあかんですわ。 で、余ったら、返してもらわんとあかんわね〜www』

A社 『あの〜、皆様はご存知ないかもしれませんが、近隣対策費には、目に見えない費用がかかる事もありまして・・・・・。』

 『ちょちょちょ・・・・・・・・、あのさ〜、俺も不動産屋だから、そんな事くらい知ってるけどさ〜・・・・それは、昔の話であって、今時は、そういうのも明確にしないとまずいんじゃないの〜? 迷惑料をいくら払ったかも、明確にしないと・・・・・・、みんなが積み立てたお金・・・・100万円という大金を、そんな扱い方されたら困りますわ〜。 余ったお金は返してくださいね・・・・それを即答できんとは、どういう事なんですかね〜???  あはははw』

A社 『返金できるかという質問ですが、やはり今ここでは答えることができないので・・・・・・・。』

 『そうですか・・・・・わかりました

住民B 『おたくだけ工期が短いのは何故ですか? ほんとうにできるの? 他社より、一ヶ月短いじゃないですか〜?』

 『うむ〜〜〜、俺は、無理だと思いますけど・・・・、あの〜、これって、最短で書いてあるだけで、天候次第で遅れるとかじゃないの?  予備日を計算してるならいいけど、50世帯以上のマンションの工事で、天気が悪かったから遅れましたではすまないよ。  おたくの工程表にあわせて、皆さんは、予定を立てたりするんだからさ〜・・・・・、まあ、工期内にできるなら別にいいけどね・・・w』

A社 『で・・・・できます・・・・・。』

 『で・・・・・できます・・・・・って事で・・・・わかりましたw』


こんな感じで、プレゼンが終わりまして、最後に多数決を取る事になったのですが・・・・・・。

結果、満場一致で、私が推薦した業者に決定しました



通常、デベ側に決まることが多いのですが・・・・、今回、私が、自信を持って推薦した建設業者で大規模修繕をやることになり、本当に良かったです。

修繕積立金は、みんなのお金なので、少しでも安くて良い工事をする業者に頼みたいですよね〜。

なにはともあれ、これで業者が決まりまして・・・・・・・来年早々に大規模修繕をすることに決定しました



因みに、高いところと、安いところとでは、700万円くらい差がありました。

デベ側の建設業者さんですけどね〜・・・・・・、そこでやる事にならなくて良かったです



ということで・・・・・あとは、安全第一で、工事を頑張ってもらうだけです




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2011年09月13日

1151) マンションの売却

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中古マンションの売却の依頼がありました

新しく家を建てた知人から現在住んでいるマンションの売却依頼だったので、営業に話をする前に、まずは私が見に行きました。


築年数は、15〜16年経つのですが、意外ときれいですし、4LDKなので、これなら少しリフォームをかけたら早期に売却できるな〜と思ったんですけど・・・・・・。

まあ、あとは、値段次第・・・・・


とりあえず、東京鑑定さんの査定システムを使い、取引事例に基づき査定をさせていただきました。

そして、売主さんと相談をしましたが・・・・・知人だからなのか・・・・ 『お任せしますw』

でも、一番困るんですよね〜・・・・・ このお任せしますってのが・・・・・


 『お任せしますと言われても・・・・、まあいいやw 今回の査定金額は、簡単なリフォームをして、これくらいの価格なんですよ。 リフォームの金額で言うと、50万円前後です。  でも、もう少し費用はかかりますけど、もう少し早く売却できる可能性が高くなるやり方もあるんですよw』

売主さん 『どういうことですか???』

 『私が思うに、この物件を最も早く売却するには、簡単なリフォームだけではなく、もう少しだけ費用をかけたほうが良いと思うんですよ。  300万円くらいかけて、デザイナーズマンションのような内装にして、売却しよう・・・・・・w なんて事は言いません。 簡単なリフォームに、少しだけ電化製品を付けるんです。』

売主さん 『電化製品??? サービスでですか???』

 『いえいえ高くなった分はオンすればいいですよ。  まず簡単なリフォームをします。 それに加えて、LDKのエアコンと、オシャレな照明器具を各部屋に付けるんですw どうせクロス(壁紙)を張り替えるのですから、証明とエアコンをつけるには丁度いいんです。』

売主さん 『それで、早く売れるんですか???』

 『おそらく・・・・w  だって、考えてみてください。 中古マンションを買って、照明とLDKのエアコンが付いていたらめちゃくちゃ嬉しくないですか? 別に現金で買うより、物件に付いていたら、買主さんは、照明とエアコンを住宅ローンで払うわけで、現金を出さなくてもいいんですよ。 』

売主さん 『なるほど・・・・・・w 私は、今度の家を買って、電化製品だけで100万円以上買ったわw 最初から付いていたら、めちゃくちゃ嬉しいですねw その分、出費が助かる気がしますw でも、前の家から持って来て取り付けたい人もいるんじゃないですか??? それなら、電化製品を付けるか、価格を安くするか選んでいただいたほうがいいような気もしますけど・・・・・。』

 『それが違うんですよね〜〜〜w 案内をした際に、又は、カラー広告で内装を載せたりしたときに、全然イメージが違うんですよw   照明の無いような部屋で、夏は暑く、冬は寒い部屋に案内をするのと、中に入ったら、各部屋に新品の照明器具があって、リビングには、オシャレな照明と、コーナー部分に、これまたオシャレなデザインのスタンドランプとかあったりしたら、そりゃ〜印象が違いますよ。 そして、リビングは、夏は涼しく、冬は暖かいwww  灯りと温度は大事なんですよw』

売主さん 『言われてみたら、そりゃ〜数十万の違いなら、そっちを買いますよねwww』

 『でしょw じゃあ、そういう形で行くということで・・・・よろしいですか???』

売主さん 『お任せします・・・・・

 『今の、お任せしますという言い方であれば、喜んで引き受けさせていただきますw』

ということで・・・・・マンションの売却をさせていただくことになりました。

早速、会社に帰り、照明器具とエアコンのパンフレットを見て、何を取り付けるかを決めました。

全室、真っ白なクロスに張り替えて、リビング以外の部屋のじゅうたんは、黒とグレーのデザイナーズっぽい感じにして、全室にシャレた感じの、照明器具を・・・もちろんリモコンつきですw

そして、リビングには、大きな照明と、エアコン、そして、キッチンの上にはスポットの照明と、部屋の角には、スタンド式の、スポットライトを選びました。

実は、この作業・・・・・けっこう好きなんです


案内したときの照明の使い方とと部屋の温度って、大事なんですよね〜

よしっw

あとは、売れるか売れないかは・・・・・・私のセンスの問題だ


頑張ります

と言いながら、けっこう自信があるんですけどね・・・・

リフォームが完了したら、社員の誰かに担当を引き継ぎをして、販売活動に入りますw

ということで・・・・・・マンションの売却のお話でした。








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