2011年09月

2011年09月29日

1156) 読者さんのブログw

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読者の方から、リンクのお願いがありました


私のブログなんてのは、毎回、その時に思った事や、不動産のエピソードなんかを書いてるだけのものなんですけど・・・・・

ランキングこそ、低いものの、毎日、500〜700件くらいのアクセスがありまして、延べだと800〜900件くらいはありまして、リンクのお願いは、ちょくくちょくあるんですけど・・・・。

基本的に、リンクは断ってますし、アフィリエイトなんてのは、100%断っているのですけど・・・・。

久しぶりに、面白いブログを見つけまして・・・・・・。

面白いと言っても、私のような、下品なネタで笑いを取るようなブログではございません


真面目に、勉強になりますし・・・、そういう意味での面白いブログです


サイト名、固定資産税(土地)評価・計算なんでも相談室

このブログを開いても、架空請求とか、いっさいございませんので、ご安心ください (すみません、余計な事書きました・・・・)


さて、冗談はさておき、この、固定資産税(土地)評価・計算なんでも相談室というブログなんですけど・・・・。

最初、メールを頂いた時は・・・・・、なんだ〜? またリンクのお願いかぁ〜なんて思ったんですけど、けっこう読んでみたら面白いんです。

管理人の、美味☆たこやきさんは、三大都市圏の某市の固定資産税の評価業務に従事しているらしく、これがまた、めちゃくちゃ詳しいんですよね〜w

まあ、評価できるくらいなんで、当たり前なんですけど・・・・・(笑)

ついつい、過去の記事を、1時間以上かけて読んでしまいました



私が、玄人ゆえに、爆笑してしまったのが、農地転用をすると、固定資産税はどれくらい上がりますか?という題名の記事さんですけど・・・・・、生産緑地(農地)と、宅地の固定資産税の税額の比較表があって・・・・・、な・・・なんと、宅地は、生産緑地の700倍の固定資産税なんですよ

普段、仕事をしていても、この倍率には気付かなかったです・・・・というか倍率の計算をしたことがなかったので、この表を見た瞬間、爆笑しました

美味☆たこやきさん、真面目なブログなのに、楽しんでしまって申し訳ございません。

このブログは、素人さんが見たら、めちゃくちゃ勉強になりますし、私たち玄人が見たら、すごく面白いブログだと思いました。

読者の皆さん、是非、一度、ご覧になってください



ということなんですけど・・・・・少し話は変わりますが、私の個人所有の土地の固定資産税の話になりますが。

宅地分譲をやる上で、宅地にして売ることもできないし、市町村も受け取ってくれない土地というのが、ちょこちょこ出てくるんで、法人で持っていると、変な在庫になるので、私が買取り個人所有になっているんですよね〜。

市街化の土地が多く、面積は1〜10屬らいなんで、一ヶ所ずつ見るとたいしたことはないんですけど、何十ヶ所もあると、これがすごい金額になってくるんですよね〜

毎年、増えて行きますし・・・・・・

毎年、春に、固定資産税の請求が来ると・・・・、いつも、『なんじゃこりゃぁぁぁ〜〜〜って叫んでいます

農地だろうが宅地だろうが、使うことができる土地に税をかけるのは当たり前だと思うのですが、何も使い道がないような土地に、課税するのは、何となく納得がいかないんですよね〜。

ということで・・・・・・今日は、読者さんのブログと、固定資産税の話でした





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2011年09月26日

1155) のんきな主婦と円高の話

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ドルが76円台、まだまだ円高に行きたそうだが介入警戒感で今のところ止まっている状況、ユーロは欧州の経済不安で1ユーロ100円を割ろうか?という雰囲気、ポンドは史上最安値更新・・・・・・そして、どの通貨も多少の調整はあったとしても円高に向かう兆しなし。

おまけに、資源国通貨まで、大きく下げました。

どの国の通貨を買った人が勝ち組になったのか・・・・・???

円を買った奴です


震災があり、あれだけの被害を受けた日本の円が、なぜ買われるのか???

震災後の円高は、生命保険会社等が海外資産を売却するのではないかという事で海外ファンドを中心に円買いに走ったと言われているが、そういう事実の確認はできていない。

その後、多少戻した場面もあったが、現在は、震災直後の円高の状況を超えている。

8月だったと思うが、米国の長期国債引き下げと、リーマン後のヨーロッパは火種だらけで、世界同時の株安になったが・・・・まだ、不景気と言っても円がましという感じなんだろうか?

私は、円高の理由は別にあるような気がする・・・・この経済戦争で、日本だけの円高、つまり日本が一人負けって感じ・・・・、もしくは、日本は世界から虐められているようにも思える。

こういう事を書き出すと、私のブログらしくないし・・・長くなるので、これくらいにしておこう

こんな状況下、浮かれた主婦もいる・・・・・危機感全くなし(笑)


ということで・・・・・、今日のブログですが・・・・・。
 



このブログの熱狂的な読者の不動産会社の社長、某さんの奥さんと話をした。

最近、この某さんは、奥さんに、金を売られてしまいまして・・・・・、奥さんは、金を売ったお金で、娘とヨーロッパ旅行に行くことになったのだが・・・・・・。

先日、某さんの自宅に行った際に、奥さんが、話しかけてきた
 


奥さん 『近ちゃ〜ん、お土産何がいいのか、考えておいてっていいましたよね〜決まりましたぁ〜???』

 『あっ・・・いえ・・・・、お土産なんて・・・・、某さんの、ネックレスや眼鏡の金を、私の土産に変えるなんて、何となく、申し訳なくて・・・・・。 元々、某さんの金を売ったお金ですもんね〜・・・・でも、2〜3百万あれば、豪華な旅行になりそうですね〜。』

某さん 『せっかく金の事を忘れかけてたのに、なんちゅう事言うんだ・・・・思い出したやないか、こらぁ〜

奥さん 『あんたね〜。 近ちゃんは、バリバリやってて忙しいのよ〜。 それが、一線から外れて干からびてる世捨て人を、こうやって慕ってくれてるんだから、あなたの大事な大事な金を売ったお金で、お土産くらい買ってくるのが当然でしょ???』

某さん 『誰が世捨て人だぁ〜くそババア〜。』

 『あはははw 相変わらず、いいコンビですね〜w  あっ、奥さま、土産の話なんですけど・・・・、お土産は・・・・・、よ〜く聞いていてくださいよ〜・・・・、お土産は・・・・、奥様と娘さんの美しい笑顔だけで、けっこうですよw   今、俺、めっちゃ良い事、言いましたよね〜w』

奥さん 『ホホホホホホホホホホホホw  そういう冗談、とても好きよ 』

某さん 『ケッ・・・・

 『奥さんと、娘さんが、買い物をしたり食事をしたり・・・・、その姿を想像すると・・・・、何か、大竹しのぶの、カード会社のCMと被りますね〜。 いいな〜ヨーロッパ あのCMのように、美しく、気前良く、カードを使って、私のお土産を買ってくださるんですよね〜www』

奥さん 『ッホホホホホホホ・・・w ほんと、近ちゃんは、面白いわねw 今、円高だし、ユーロも安いから、買い物をしまくっちゃおうかな〜 金、高い時に売ったし・・・・・。』

某さん 『ケッ・・・バカが、日本国民が円高で苦しんでいる時に、よくもぬけぬけとそういう事が言えるな〜。 近ちゃん、今、日本がどういう状況なのか、説明してやってくれ・・・・。』

 『うむ〜〜〜、某さんのところは円高でいいんじゃないですか?  金持ちだし・・・・円の価値が上がっているわけですから、日本全体で考えると、この円高は、最悪ですけど、某さんの家庭レベルで物を考えると、奥様が正しい気がしますけど・・・・、奥様は、元々民主大好きだったから、民主政権になってから円高が加速して、奥様は円高万歳、民主党万歳w・・・・・  某さんは、昔から、自民大好きなんで、面白くないでしょうけど・・・・。』

某さん 『近ちゃん、何が言いたい・・・・自民政権なら、ここまで円高ではなかったと言いたいのか?』

 『うむ〜〜〜、どうなんでしょうね〜?  それは、わかりませんけど・・・・、何だかんだ言いながら、円高を容認しているようにしか思えませんってのが、本音ですねw   どっちの政党がっていうのは、商売柄、いえませんけど・・・・、まあ、現在、ドルが76円、ユーロが100円を割るかもって状況なのは確かですし、ここまで、断固たる円高阻止の介入をしていないのは事実です。 ちょっと前に介入したけど、あれで終わり?って感じでしたし・・・・w』

某さん 『何にしたって、俺は、このバカみたいに、今の円高を笑ってられんわ。 近ちゃんも、外貨やら、ドル建ての債券たくさん持ってるだろうw そもそも、日本の企業が苦しんでいる中、こんだけ円高を許しておいて、増税しようなんて、政府は、何を考えてんだぁ〜。 ・・・・・・・・・・・・・・・(某さんが語りは長いので省略)・・・・・政府は、日本を、崩壊させたいのかぁぁぁ


 『ちょ・・・・、お・・・・俺に怒らんでもいいじゃないですか〜。 政府に怒ってくださいよ〜。』

某さん 『近ちゃん、政府の為替政策はどうなってるんだ???』

 『俺に、聞かないでくださいよ〜。 俺、民主応援してるわけでもないし・・・・、ただ、俺の知る限り、介入したのは、震災後の1回ですね。 為替政策なんて事を考えているとは思えないし、あるとしたら円高容認政策じゃないのかな〜wなんて思うときもあります。』

某さん 『円高容認政策かぁ〜 あははははははw その表現おもしろいなwww 近ちゃんは、円高だと困るし、俺は、増税が嫌だし・・・・・、人の金を売って、海外旅行をして、収入がないから税金も払わん、こいつが一番得をしてるわけだなw 』

 『あははははw 確かに・・・・・w 奥さんが1番の勝ち組かもしれませんね〜 日本の富裕層の主婦が一番勝ち組ってことですね〜www』



と・・・・・・・・話をまとめたつもりだったが・・・・・・・。


奥さん 『あのね〜・・・ 近ちゃん、大きな声では言えないけど・・・・、この人のところに嫁に来た時点で、負け組なのよ!』(某さんは、今でこそ、世捨て人ですけど、やり手だったし、すごい資産家で、それなりに立派な方なんですよ・・・・口は悪いけど・・・w)

奥様は、大きな声で、自分が負け組wだと言いながら、幸せそうに笑っていました

そんな某さんの奥さんを見て・・・・

この人には、円高も、円安も、関係ない、のんきな主婦だな〜と思うと同時に、言いたいことを言って、やりたいことをやって、幸せな人だな〜と思いました


某さんの、奥様に限らず、日本の経営者の奥様には、こういう呑気な人が多いと思うんですけど・・・・。

世界経済が、こんな状況にもかかわらず、普段、パーティーや、ゴルフコンペに行くと、こういう奥様がいっぱい・・・・w

ということで・・・・・。

今日のブログですが・・・・・・・。

某さんの奥様の呑気で幸せそうな顔をみていたら・・・・、まだまだ日本円は買われるな〜と思ったwというオチで終わらせていただきます










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2011年09月24日

1154) 私の不動産コンサルについて

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先日、読者の方から、不動産コンサルについての質問を頂きました。

まあ、考えてみれば・・・・、素人さんから見たら、不動産コンサルって何ぞや???って思いますよね〜


※ 以下、16〜17行、難しい事が書いてありますので、面倒くさいな〜と思う読者は、飛ばして以下20行目くらいから読んでいただく事をお勧めします。 

財団法人 不動産流通近代化センターのHPから抜粋すると・・・・・・、不動産コンサルティング技能試験・登録事業は、(財)不動産流通近代化センター(以下「センター」という。)が国土交通大臣の登録を受けて実施する登録・証明事業です。不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、登録要件を満たした方は、当センターに申請することにより「不動産コンサルティング技能登録者」として登録されます。当センターでは、この登録を受けた方に「不動産コンサルティング技能登録証書」及び「不動産コンサルティング技能登録証」を交付することにより、一定水準の知識及び技能を有していることを証明するものです。

有効な「不動産コンサルティング技能登録証」の交付を受けた方は、
 嵒堝飴再団蟠ζ瓜業法」における「業務管理者」となる資格
◆嵒堝飴催蟷餮槎箒氾佻慎程」における「登録申請者」及び「重要な使用人」の知識についての審査基準を満た
す資格
「金融商品取引法」における「不動産関連特定投資運用業」を行なう場合の人的要件を満たす資格
を有することとなります。

うむ〜〜〜〜、難しい書き方ですね

実務については・・・・・・・


・土地有効活用分野 … 事業受託方式,等価交換方式,定期借地権,定期借家権,建設協力金方式

・権利調整分野 … 貸宅地・貸家(借地・借家)の整理,複数の地権者の権利調整,相続の事前対策

・不動産投資・運用分野 … 不動産投資顧問関連,不動産証券化関連

・不動産経営分野 … プロパティマネジメント,アセットマネジメント

・債権回収・評価支援分野 … サービサー関連,デューデリジェンス関連

・その他 … 不動産M&A,競売コンサル

というような事なんですけど・・・・・・・



私がコンサルをした事があるのは・・・・。

 市内に大きな土地を所有していた方の等価交換の計算と、事業主との清算の交渉をさせていただきました。 

事業主と所有者の交換する面積や清算金の計算って、所有者としては事業主側の計算だと何となく納得できないところもあるじゃないですか・・・・w   等価交換といっても、階数や位置や日当たりによっては、もう少し高く算出できる場合もあるんですよね〜。

 競売のコンサルもしたことがあります。

これは、競売の落札価格を予想して、入札者と相談して価格を決めたり、物件の状況説明やリスクを予測したり、落札できた場合は、落札後のめんどくさい事を片付けたりするわけです。

 資産家の方や、企業の持っている土地の有効活用やその他のアドバイスもしています。

これは、いらない土地を整理したり、収益物件の企画をしたり、税理士さんと協力して節税対策を考えたり、個人の方は、相続税対策なんかのアドバイスもしています。

 あとは、区画整理の保留地の区割りや売価の相談をうけたり・・・・、債権債務の整理をしたり・・・・・、古くなった賃貸物件の建て直しや、立ち退きなんかもやりましたね〜。

というのが、具体的な不動産コンサルの仕事なんですけど・・・・・。

私の場合は、成功報酬の場合もありますし、無償でコンサルをして、本業の仕事として頂く場合もありますが、何にしても、コンサルの仕事と、不動産業者としての仕事は、きちんと分けています。

依頼者に対して、ここからここまでは、コンサルの仕事で、ここから先は、不動産業者としての仕事というように分けないと、変な誤解をされてしまう可能性もありますからね。

コンサルは、コンサル契約、不動産業のほうは、媒介契約や、買取の場合は売買契約等で、きちんとしないといけないです。



しかし・・・・・、。

私の場合、不動産業とコンサル業の仕分けはできているものの、コンサル業の仕分けができていないですね〜

というのは・・・、クライアントと、仲が良くなってしまい、不動産だけではなく、他の投資の相談なんかも受けたりして・・・・、そして、それ以外というか、要するに遊び仲間になってしまったり・・・・・、まあ、そういうのは、嫌いじゃないのでいいのですが、株や、FXなどの投資を教えてしまうがために、不動産の仕事を減らしているという現実があったりして・・・・・  又は、お付き合いに費用がかかりすぎたり・・・・・・(苦笑w)

遠方のクライアントと仲良くなって仕事以外でも遊びに行ったりするようになり、仕事の報酬より交通費や交際費のほうが増えてしまったり・・・www

ゴルフの誘いや、飲みの誘い・・・・、年末なんかは、航空チケット手配してあげるから正月中ハワイの別荘にいるから遊びにおいで〜なんて誘いもあったりして・・・・(さすがに断りましたけど・・・w)

私自身、コンサルで生計を立てているわけでもなし、本業は不動産会社の代取なんで・・・・、まあ、いいか〜wって思っているので、コンサルの仕分けができなかったり、個人的な付き合いとコンサルの付き合いの仕分けができないんでしょうけどね・・・・・・

まあ、これはこれで、楽しいからいいや〜って感じです



ということで・・・・・・

来週、北陸のほうのクライアント(顧問先)の法人の社長が、クルージングに誘ってくれたので・・・・、こちらのマリン仲間を連れて・・・・、小型の船やジェットを持って・・・・、一泊二日で福井の海まで行ってきます

マリンスポーツも、魚釣りも、バーベキューも、不動産コンサルも、何でもやっちゃおうイベント(笑)

マリン仲間や、経営者仲間だけではなく、その他、スポーツ選手や、こちらのほうの経営者の方々も、参加することになったりして・・・・。

顧問先の会社に行くという話から、→クルージングに発展して・・・・→、そこから何故か、マリン仲間や経営者仲間が、船やジェットを持ち寄るバーベキューイベントに大発展してしまいまして・・・・・

顧問先の会社の社長室ではなく、船上や、海沿いの別荘でバーベキューをやりながらの不動産コンサルティングになりそうです(笑)

先方の社長が、いろいろ段取りをしてくれるのですけど・・・・、まあ、こっちはこっちで、それなりに段取りをしないといけないわけで・・・・、とりあえず顧問料なんてレベルではなく、すごい出費です

これ・・・コンサルの交際費にしてもいいのかな〜?(利益より多い交際費www)

まあ、先方の社長は、近ちゃん大好きぃ〜って感じで、私と会うのを楽しみにしてくれてますし、私もこの社長の事は大好きなんで・・・・・、あえてコンサルとプライベートの仕分けをしなくてもいいんですけどねw

私の不動産コンサルは、こういうクライアントが多いので、不動産業とコンサルの仕分けはできるのですが、コンサルとプライベートの仕分けはできないのです


歌って踊れる不動産コンサルティング技能士・・・・じゃなかった・・・・・いっしょに遊んで相談できる不動産コンサルティング技能士・・・


コンサルのクライアントから友人に・・・・

クライアントなのか、フレンドなのか????

まあ、両方ですね〜

でも、そのほうが、私も、心の底から、その方のためを思って、コンサルティングができるわけで・・・・、私にとっても、クライアントにとっても、一番良い形なのではないかな〜と思います。

不動産コンサルの仕事は、時に大変な事もありますけど、とても楽しい仕事です。

ということで・・・・・、私の不動産コンサルについて書かせていただきました







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