2011年05月

2011年05月29日

1096) 代物弁済の仮登記(嫁の親の家・・・)

皆さん、代物弁済の仮登記ってわかりますか??? 


簡単に説明すると、自分がお金を貸していて(債権者) 相手がお金を返さない場合、所有権移転して返してもらうというものなんですけど・・・・。

もっと簡単に言うと、質屋に似てます・・・・、お金を借りるのに物を質に入れるみたいなものです。

お金を返さないと、質に入れた物を取られてしまうということです。
(代弁は基本、現物と借金の額が、あまりにも違えば、清算しますけどね。)


みなさんは、一般的に、抵当権とか、根抵当権とか、その辺はわかると思うので、あえて説明しませんけど・・・。

素人さんから見ると、代物弁済だろうが、抵当権や根抵当だろうが、売って借金を返済するんだから、同じようなものだと思うかもしれませんけど、大きな違いがあります。


抵当権や根抵当権だと、返済の範囲がありますが、代弁だと、すべてに優先して弁済を受けられます。

それから、抵当や根抵当は、一般的に任意売却か競売にかけますけど、代弁は、そんなめんどうなことはしなくても良いというか、予約までやっておけば、予約完結権を行使して所有権移転をすれば、楽に簡単に処理できてしまいます。


ただし・・・・先ほども、少し書きましたが、例えば、1億円の不動産が対象として、100万円を貸して、所有権移転したとして・・・・、100万円の貸し金で1億の不動産を取得してチャラってことではなく・・・・、こういう場合は、公序良俗に反するというか、他にも、税務上の問題も出てくるので、清算するのが一般的ですけどね〜。



でも、代弁はメリットばかりではありません

抵当権や根抵当は、不動産を売って足りなければ、足りない分を返してもらえますが、代弁は、基本的に、所有権移転してしまったら、それで終わりなんです。

抵当権や根抵当と使い分けるには、代弁が不動産の場合で考えると、その不動産の相場が、貸している金額のほうが高い場合は抵当権等のほうが良いし、貸している金額より不動産のほうが高ければ、代物弁済のほうが有利だと思います。

つまり、1億を貸していて、1000万円相当の不動産に代弁を付けたとして、それでチャラになってしまう可能性があるので、こういう場合は、契約書に特約を入れておくんです。(例が極端ですけど・・・。)

まあ、査定や、評価を間違えると、とんでもないので、きちんと評価をして、清算出来るような契約書にしておくのが良いでしょう。

てのが、私の知っている代弁なんですが、違っていたら、すみません。

しかし、何故か、抵当や根抵当に比べ、代弁をつけることは一般的に珍しいのですけどね。



実は、こんなことがありました

少し前に、同業者から相談をされたんですけど・・・・、同業者Sが、知人から、お金を貸して欲しいと頼まれたみたいでして、一応、何度も断ったらしいのですけど、しつこく頼まれて困っているとのこと。

貸して欲しいと頼まれている金額は、100万円らしいのですけど・・・。

いくら知人だからといっても、簡単にお金なんか貸せないですよね〜。


それでも、断り続けていたら、同業者Sの知人は必ず返すし自分が持っている家と土地を担保に入れると言っているらしいんですよね〜。

ただ、前に貸した30万円も返ってきていないのに、貸せない・・・・でも、毎日毎日電話をしてきて、金を貸してくれと頼んでくる・・・・今度は、担保まで入れると言っている。

ということで、近藤社長、どうしたらいいでしょう???と相談してきたのです。


 『そりゃ〜貸さないのがいいでしょうね〜。』

同業者S 『でも・・・、かなりしつこいんですよ。 知人から、何度も頼まれて、担保まで差し出すと言ってるんです。 貸さないことが、悪い事のように思えてくるんですわ。』

 『じゃあ、貸そうwww』

同業者S 『え〜〜〜〜、社長、貸すなと貸そうと、どっちなんですか?』

 『貸すなと言ったのに反論したから、貸そうwと言っただけですよ。 要するに、断れないってことでしょ??? 貸すべきではないという答えを言ってほしいのですか? そんなこと言われなくてもわかってるでしょ?』

同業者S 『まあ、そうなんですけど・・・・、前に貸した金も返さない状況で、貸したくないです。というのが本音なんですけど・・・・どうしたら返してもらえるかな〜???』

 『うむ〜 会社の金じゃなくて個人的に貸すんだよね〜。 それなら代物弁済で仮登記打っておいたら???』

同業者 『抵当権とか・・・・いや、別の仮登記ではどうだろう? 代弁の仮登記やったことないんだよね〜。』

 『簡単だよ。 金消契約と代弁の契約書を作って、あとは司法書士に任せておけばいいんだ。 この際だから、前の分もいっしょにやったら???  ところで担保はしっかりしてるの? そういう系の人って、登記簿見たら、ベタベタに付いてしまっているケースが多いんだよね〜。』

同業者 『それがさ〜、担保に入れると言っているものは、そいつの嫁さんの親の物らしいんだ。 まだ調べてないけど、乙区は真っ白らしいよ。 名古屋の〇〇区の土地40坪に、築年数30年くらいの古家が建ってるらしい。』

 『ほぉ〜 それなら、本人ではなくて、その奥さんの親との金消契約したほうが簡単だな。 その担保提供した人に貸して、そこからS社長の知人に貸すようにしてもらうってことね。 その条件を飲めるなら貸せばいいし、飲めないなら貸せないと言えばいい・・・・その物件、担保としては問題なさそうだが、100万円くらいの代物弁済を打たせてくれないだろうなw イコール・・・=断り易いだろ???』

同業者 『なるほど・・・・、要するに、馬鹿婿の借金に自宅を差し出すわけがない・・・担保提供を断るだろうから、それを理由に借金を断るってことだね・・・w それいいね〜w』

 『まあ、前に貸した金は、諦めたほうがいいなw 』

ということで話は終わったのだが・・・・・・・・・・・・・・・



ところが・・・・その数日後・・・・・

同業者Sから電話がありまして・・・・・

同業者S 『あ・・・・あの〜、代弁の仮登記OKみたいなんですわw で、嫁の親が借りて、婿に貸す件もOKみたいなんです。』

 『ま・・・まじっすか??? S社長にとっては、悪い話ではないですけど・・・・、その親、娘の婿のために、そこまでやりますか??? うむ〜〜〜・・・・断れなくなりましたね〜・・・・、まあ、やりますか???』

同業者S 『近藤社長、助けてくれますか??? 報酬は、払いますので・・・。』

 『いいけど・・・・簡単な契約書を作って、司法書士に頼むだけなんだけど・・・・・、あとは注意する点は、その親・・・つまり債務者に、代弁の仕組みを、よ〜〜〜く理解させておくことが重要だね。 それから、代物弁済で所有権を移転するについて、少々、費用がかかるし、精算金もきちんとしないとあかんよ。』

同業者S 『抵当と、どっちがいいだろ???』

 『返済しない時に、競売や任売でゴタゴタするより、代弁のほうが早いし、スッキリするんじゃないかな? どちらも一長一短あるけど、俺は代弁がいいと思う。 あとは、その物件次第ってこともあるから、一度物件の資料を送ってよ。 最終決定は、それを見てからにしよう。』


同業者S 『うむ〜〜〜、できれば所有権移転なんてしたくはないけど・・・、最悪は、代物弁済をしてもらわなきゃしかたないよね〜。 でも、嫁の親の家だけに・・・・金、返すよね???』

 『うむ〜〜〜。 だといいけどね。  何にしても、債務者に、代物弁済の仮登記を、しっかり理解してもらい、納得してももらうことが一番大事だな。 そんなことで家を取られたとか言われたら、かなわんからな〜。 というか・・・・最悪は、債務者が嫁の親になるんだから、それくらいの金額は、払うでしょwww』

同業者S 『うむ〜〜〜、そりゃそうだ。 お金を返せば何も問題はないし、嫁さんの親も、長年住んできた家の所有権が移るくらいなら、どうやってでも借金を返済すると思う。 でもさ〜、簡単に、代弁をOKするなんて、もしかしたら、嫁さんの親とやらも、もしかしたら、婿に貸す100万円がないのかもしれんとも、思ったりして・・・・。 理由がわからん。』

 『そうだな。 何か、ちょっと臭い気もするから、しっかり調査しようw それからSさん、先に言っておくが、評価が高い物に、100万ぽっち貸すんだから、きちんと清算はするよ。 あくまでも、期日に必ず返してもらうための代弁だからな。 変な気、起こすなよw』

同業者S 『わかってるよw でも、少しくらい利息はつけてほしいし、前の30万も返してもらってないから、プラスしといてね。』

 『OK牧場(古いw) 前の借金の事も、Sさんの知人の嫁の親に説明できるから丁度いいやw そこで、婿の馬鹿さ加減を、いい加減気付いてほしいけどなwww  そこで、契約が潰れても問題ないだろ?』

同業者さん 『うん。 元々、貸したくないお金だからいいよ。 その時は、前の借金を、どうやって返してもらうか、相談に乗ってねw』

 『・・・・・・、・・・・・・・・、授業料であきらめることだwwww』

ということで、同業者Sは、代物弁済の仮登記を打って、お金を貸すことになったのだが・・・・


そして私は、不動産コンサルとして、その契約書を作り、同業者Sと、その知人の親と契約をさせて、司法書士の手配をすることになったのだが・・・・。

やはり、こういう場合は、抵当より代物弁済のほうが良いと思ったのですが・・・・。

言ってはみたものの、あまり気乗りがしないのでした

あっ・・・そうだ  私が、金消契約と代弁の仮登記に立ち会うので・・・・、同業者Sの嫁の親(債務者)に、代物弁済の説明をしながら、『お金を期日に返済しないと、今まで住んできた家の所有権が移ってしまいますよ!』って、当日、30回くらい言ってあげようと考えています。 


今週から、この段取りに入りますけど・・・・・・、まあ、何と申しますか・・・、嫁の親に自分の借金をなすりつけるようなことをして・・・・・。

この男は、一家の主として・・・・、亭主として・・・・、嫁の親から娘をもらった立場として・・・・・・


男としてプライドは、ないんかい??? 

と、思ったのでした


実は、あれこれ代物弁済の話しをしていましたが・・・。

私も、同業者Sも、まさか、お金を貸すことになるとは思っていませんでした・・・というお話しでした。










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2011年05月26日

1095) 尾張の同業者さんが入社しましたw

このブログのコメンテーターの尾張の同業者さんが、当社に入社しました

このブログで知り合い、当社の社員として、頑張ってくれるわけで・・・・w

私、個人のブログから・・・仕事のお付き合いが始まり、私の、お客様の幸せを第一に考える土地分譲というものを理解し、この思いを共感してくださり、入社してくださったわけで・・・。

これから、今の社員たちといっしょに、わが社を盛りたててくれるんです。

私としては、こんなに嬉しい事はございません



今後、尾張さんには、尾張北部〜愛知県東部への新規開拓をしていただこうと思っています。

宅地分譲セントフィールドシリーズを、愛知県全域に広げるために、用地のプロフェッショナルである尾張さんに来ていただきました。



ブログの読者から、お仕事を頂いたり、購入していただいたり、相談をうけたり、いろいろありましたが、入社してくださった方は初めてです。

以前、ゆうかさんも、東京から面接に来ましたが、めちゃくちゃ頭が良い方で、世界レベルで仕事をされている才女でしたが、経験という面で、かけ離れた異業種でしたので、惜しいと思いながらもお断りさせていただきました。

英語、中国語ができても、使う機会はほとんどありませんし、経済に詳しくても、それを当社では活かしきれないですからね〜。

『私が、海外の不動産に手を出すことになったら、いつでも呼んでください!』と言って下さり、あの時も、本当にうれしかったですね〜


今回の、尾張さんも、本当に素晴らしい方で、経験も然ることながら、人柄も素晴らしい方です。

お客様が、自由に土地を選び、自分の好きな建設業者で家を建てるのが、本当の家造りである。 という、私の考え方に共感してくださり、当社のために・・・というより、これから家づくりをされる方のために頑張ってくださるのです。


今までは、ブログの良きコメンテーターとしてご協力をいただきありがとうございました。

これからは、いっしょに仕事をする仲間として、宜しくお願いします。


あっ・・・・、コメントのニックネームが、尾張の同業者さんから・・・・・変わるかも・・・・・・。

どんな、ニックネームに変わるのか楽しみにしています


ということで、皆さま、尾張の同業者さんが、当社に入社されたのでご報告いたします









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2011年05月24日

1094) 字が上手くなりたい今日この頃

私は、昔から、字が下手でした

以前、私は何でも人より早く上達するが、器用貧乏だと書いた事があります。

そして、何でもひと通りできるが、極める事ができないとも書きました。


しかし、文字だけは、最初から下手です。

小学生の頃から〜 おそらくクラスで一番、字が下手だったと思います。

社会人になってからも、社内で一番下手だったと思います。



そして経営者になった今、人前で字を書くことが増えました

いつも恥ずかしいな〜と思いながら文字を書きます


例えば・・・・

銀行さんから融資を受ける際、会社の欄は、ゴム印でいいんですけど・・・・・、連帯保証人の欄には、自分の住所と氏名や・・・・数字を書きます。

先日も、けっこう丁寧に書いたつもりだったんですけど・・・・、書き終えた後、見直してみると・・・・、住所も氏名も、これがまあ〜汚いのなんのって・・・・・線が引いてあるのに、字がクネクネして綺麗に並んでないんです。  

ミミズ文字で、しかもヘビのようにクネクネになっているんです。

そして、数字も・・・、億単位の融資の場合、ゼロを8個書くわけですけど、全部のゼロの、形と大きさが違うので、これがまた、めちゃくちゃカッコ悪いんです。



もっと恥ずかしいのは、冠婚葬祭で、住所と会社名を書くことです

これは、一番恥ずかしいですね。

人の字が、となりに並んでいるんですよ
\

最近は、タッチパネルが増えましたけど・・・・・中には、いまだに手書きのところもあったりして・・・・

以前、寺での葬儀の時は、めちゃくちゃ恥ずかしい思いをしました。

受付のところに行くと、線も引いてない和紙に、住所と名前を書かされたんです。

しかも・・・・筆で、縦書きで・・・・・、筆置きの横には、硯まで置いてあって・・・・、筆なんか使うのは、小学校で体操服を汚して以来の事で・・・・そもそも、墨汁ならまだしも、硯なんて使ったことないし・・・・

周りの人のやってる事を真似て、書いてみましたが、滲んでしまって、私の住所と会社名が、まったくわからないんです。

かろうじて、名前は、読めたとは思いますけど・・・・、おそらく、後から見た人は、葬儀に来た小学生が書いたのだと思ったのではないでしょうか???


とにかく、私は、字が、ド下手なんです

何なのでしょうね〜・・・手先は器用なほうだと思うんですけど・・・・・字だけは下手なんです。

ペンの持ち方だって、間違っていないんですけど・・・・。

父と母も字が上手いですし・・・・一家の中で字が下手なのは私だけ・・・・意味がわかりません。


ボールペン字の練習セットを買っても上手くなりませんでしたし・・・・

けっこう字にはコンプレックスがあります。



そして、今日、また・・・・恥ずかしい思いをしました

ある件で、弁護士さん立会いで、合意書を交わしました。

相手が、住所と氏名を書いて印鑑を捺しました。


 『うむ〜 字・・・・・上手いですね。』

相手 『いえいえ、最近は、字を書くことが少なくなりまして・・・お恥ずかしい、ほほほw』

 『あ・・ああ・・・あなたの字で恥ずかしいのなら、私の字は・・・・・、書けないじゃないですか〜。』

そうは言ったものの書かないわけにはいかないので、頑張って丁寧に書きました。

でも、やっぱりド下手


 『こ・・・こんなんできましたけどぉぉぉ〜。 ちょ・・・超お恥ずかしい・・・ハハハw』

相手 『いえいえ、読みやすい字でけっこうじゃないですか〜w』

弁護士 『近藤社長、賢い人は字が下手だって言うじゃないですか。。。』

 『おい、今、ドサクサにまぎれて下手って言ったよな〜??? それに、弁護士が賢い奴は字が下手だって、そんな事言っていいんか? さぞかしあんたは、汚い字を書くんだろうなぁ〜。』

弁護士 『いえいえ、世間一般の話というか、私の同期も字を書くことが苦手なの多いですよ。』


そして、弁護士が、立会人の欄に、名前を書いた

カリカリ シャッシャー カリカリシャー シャー シャー トン シャーシャー キュッ

 『・・・・・・・・・は・・話と違わないか? 賢い奴は字、下手なんだろ??? あんたは賢くない弁護士なんか??? ・・・崩してあるけど、カッコイイ字やないか・・・・・・・・書道家みたいやな〜習ってた???』

弁護士 『ええ・・・。』

相手 『先生、お若いのに素晴らしい字をお書きになりますね。』


その合意書は、上に字が上手い相手方の字があり・・・・一番下に、弁護士の書いた達筆な字があり・・・。

真ん中に、宇宙人が書いたような私の字があるのです


 『ちょ・・・ちょ・・・ちょっと・・・、字が上手い人同士で俺の字をサンドウィッチにするのやめてくれないですか??? もう一枚は、もう少し下手に書いてくださいよ。』

相手 『おほほほほ・・・近藤社長さんって、本当に面白い方w ほほほw』 (ホホホじゃね〜よ・・・全然面白くないし・・・

先生 『社長、鉛筆で薄く線を引いて、その線に沿って書けばキレイに見えますよ。』

 『そんな事は、小学生でも知ってる事だ。 それに先生の字は、下、揃ってないのにカッコイイじゃないか・・・、だいたい、音立てて書くのやめようよ。 カリカリシャーシャー、そういうガリ勉音、迷惑なんだよな〜。 もういい。 もう一枚の合意書・・・はい、どうぞ・・・。』


もう一枚の合意書も、相手、私、弁護士の順で書いた

弁護士 『女性らしい優しい文字ですね〜。 お人柄が文字にでてますね。』

 『じゃあ、俺の、人柄は、どう文字にでてるの???』

弁護士 『・・・・・・近藤社長の人柄は、文字ではなく、この合意書の中に・・・・。』

 『はいはい・・・後付けで誉めていただきありがとうございます。 』


ということで・・・・、字が下手なばっかりに、今日も大恥を書いてしまったのです


さて、この字を直すにはどうしたらいいのでしょうか・・・・・

そ・・・そうだ


確か、DSの美文字トレーニングを持っていたんだった

家に帰ってから、早速、美文字トレーニングをやってみました。

しばらく、持ち歩いて、時間があるときに練習する事にしました。


文字が、うまく書けるようになりたい今日この頃でございます







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