2011年02月

2011年02月26日

1051) 立ち退き・・・どうしたもんですかね〜

私の個人所有の不動産の話です

前にも書きましたが、昨年、私が買った、宅地240坪の件なんですが・・・・

Tさん、Fさん、Uさんの名義の建物が建っておりまして、賃貸にするのか、分筆して買い取ってくれるのか、話し合いをしたいと、再三、手紙や配達証明や内容証明を送ったにもかかわらず、Uさんと、Fさんは、多少の反応はあったものの、Tさんは、何の返事もないので、こちらとしては、不法占拠とみなして裁判をするつもりでおりました。

裁判をするにも、各3人の不法占拠している面積が分からない事には、裁判もできないので、測量して各3人の建物が建っている部分と使用している部分の面積を出しました。

そんでもって、これがまた、複雑な土地でして・・・土地と建物の測量費用、約200万円・・・・、土地家屋調査士の先生に頼み込んで、150万円にしていただきましたけど・・・とにかく、不法占拠している面積を出したわけです。

ちなみに、私が、忙しい合間をぬって、深夜に計りに行った時の図面は、弁護士に、見事、却下されて、結局、確定測量をしたんです。

その立会いの時に、近所中が出てきて、ガヤガヤしたからなのか、今回、Tさん、 以前に、Fさんと、Uさんが、私のところに連絡をしてきました


T F Uの主張


Uさんの主張 お爺さんの代から、毎年数百円を払い借りてきた土地だから、法務局に供託する。

私の主張 『あの〜 固定資産税だけで、いくらかかるか知ってるの? 大昔は知らんけど、今は今らしい賃料を払ってもらわないと・・・、あなたの住んでる所の固定資産税を私が払ってて、賃料が、固定資産税以下は、なくないですか?????』


Fさんの主張 すごい横柄な言い方で・・・・、自分の旦那の兄弟が不動産屋をやっているから、その人と話しをしてくれ・・・その不動産屋は、近藤社長の事はよく知っているから任せておけと言っていたので、不動産屋同士で話しをしろ。

その不動産屋の主張 『近藤社長、わしとあんたのことだから、何とでもなるんやで、先に近所の話しをつけてから最後にしてもらえんやろか〜。』

私の主張  『F社長の実家のことなんで早いほうがいいんじゃないですか? 業界の大先輩からの言葉なんで、最後と言われれば最後でも構わんですけど・・・後になればなるほど気分悪いんで・・・、最初に話しをしなかった事を後悔せんといてくださいね〜。』


Tさんの主張

Tさんのところは、Tさんではなく、奥様が連絡をくれたのだが、丁重で品のある話し方をするので、まずはお会いして状況を説明して、どうしたいのかを聞くことにした。

Tさんの奥さんが、私のところに来た・・・・・何故か、旦那の母ではなく、自分の母を連れてきた。

 『こんにちは、まずは、緊張なさっているようなので、リラックスしてください。 それでは、私が、再三、お手紙を送らせていただいたのですが、何故、今まで放置しておいたのですか?』

奥さん 『すみません。 私が、近藤さんの手紙を拝見したのは、数日前のことでございます。 夫の母が隠していたようで、先週、初めて拝見して、これは大変な事だと連絡をさせていただきました。』

 『そうですか。 それは、あなたの旦那さんが、その手紙の内容を知らなかったということですか?』

奥さん 『いいえ、知っています。 でも・・・・・。』

奥さんのお母さん 『あの〜、娘をかばうわけではないですけど、そういうことに全く無頓着な人でして・・・、何と申したらよいのか、今回の事の重要さをわかっていないのです。 それで、娘が、こうやって社長さんに電話をしたのです。』

 『なるほど・・・。 私が、おたくの家の建っている土地を所有している事と、私が、賃料も何も頂いていない事、固定資産税等を私が払っていることは、ご存知ですか???』

奥さん 『ですから、先週、初めて手紙を見て知りました。 本当に申し訳ございませんでした。』

 『まあ、わかりました。 その件は、その件として・・・、奥様は、この土地をどうされたいのでしょうか? 買取ってくださるか、賃貸で借りてくださるか、どうなさりたいですか? 私としては、基本的に、私の土地の上に他人の建物が存在するのは、どうかと思うので、買い取っていただいたほうがいいですし、おたく様も、すっきりするのではないですか???』

奥さん 『それはそうなんですけど・・・、お金が・・・。』

 『私も、この土地は、知り合いに頼まれて買った土地で、商品として考えてはおりません。 相場で買えとは申しません。 建物が建っている土地ですし、相場の半値でお譲りしますけど、それでも買わないですか???』

奥さん 『実は・・・・・・・・・・・・・・・・・』 (旦那の事、子供の事、他の事情を説明してくれた。)

奥さんのお母さん 『うちの娘を、この家に嫁がせて・・・・。』 (お母さんの想いを説明してくれた。)

個人情報なので、詳しくは書かないが・・・・


 『うむ〜・・・・・・ ん〜〜〜〜・・・・・・ そうですか〜。 私の口から、ご家庭のことをどうこう言いませんけど・・・・、ん〜〜〜〜〜 まあ、・・・・・、どうしたもんですかね〜・・・。』

奥さん 『・・・・・社長さん、賃貸だったら、いくらで貸してくださるのですか???』

 『ん〜〜〜〜〜〜〜・・・、使用している面積が約160坪ありますから・・・、坪500円だとすると・・・、いや、400円・・・・・ もうこの際だから・・・坪300円くらいで・・・月5万円でいいですわ。 その代わり、買える状況になったら、1000万円で買って下さい。 私も、短期譲渡で税金沢山払うだけですから、5年や6年待ちましょう。 それまで、月5万円でいかがですか?』

奥さん 『ありがとうございます。 5万円でも厳しいですけど、私の収入で何とかお支払いできるかな〜・・・・・。 いろいろ計算しまして、あらためて返事をさせていただきます。』

 『本当は、5万円も払うくらいなら、銀行の支店長に言って、融資を通すから、買っておいたほうがいいと思うのですけどね〜。 奥さん源泉取れるでしょ???』

奥さん 『返事、待ってください。 少し考えたいので・・・。』

 『わかりました。 数日内に返事を下さい・・・弁護士を止めておきますね。 もう、測量も終わったし、裁判するばっかりになってたんですけど・・・、本当は建物所有者の旦那さんと話すことなんですけど・・・とりあえず、今日は、建物所有者としてではなく、建物所有者の関係者ということでお話をさせていただいたということで・・・。 まあ、いろいろ大変みたいですけど、私としては、売買価格にしても賃料にしても、譲歩したつもりですので・・・、そこはご理解ください。』

奥さんは、奥さんの母を連れて帰っていかれました



うむ〜〜〜、Uさん、Fさんは、ともかく、Tさんには、ちょっと考えさせられました

私の超お節介な性格で本音を言えば・・・、『はっ??? 何それ・・・、奥さん、俺、あんたの旦那と話しをしたるわ〜』って、言いたいところなんですけど・・・、私も成長しました・・・他人の家庭のことに首を突っ込んではいけません

自分の定規で他人様を測ってガチャガチャ言ってはいけません

奥様と奥様の母親からしか聞いただけで旦那さんには旦那さんの言い分があるかもしれんし・・・

まあ、これはこれで、とりあえず、置いといて・・・・


私の買った土地の上に、他人名義の家が建っているわけで・・・

まあ、私の生まれる〜 ずっと〜ずっと〜大昔からの事情はあるのですけど・・・・年間数百円の時代

本当は、この機会に、各家の所有者が、土地を買い取ってくれるとスッキリするんですけどね〜

150万円もかけて、測量もしたことだし・・・・、無茶な金額を提示するつもりもない・・・というか、相場の半値で買ってくださればいいんですけど・・・


自分の自宅の下の土地は、自分の物ってのが、一番良いと思うのですけど、借りたほうが得とか、放っておけばいいとか思う人が、けっこう多いんですよね〜。

まあ、でも・・・・・。

昨年の2月から、ボチボチやってましたが、そろそろ解決できそうな雰囲気です









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2011年02月24日

1050) 工場前の宅地分譲

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当社が宅地分譲用地の候補地として買取の交渉をしている土地の話です

大きな工場の前(道路向かい)なのですが、けっこう立地が良いので買取の交渉を進めてきましたが・・・すでに、半分くらいは成約済なんですけど・・・。

大きな工場なだけに正門近くは、大きな緑地があって、雰囲気悪くないんですよね〜

土地の東には工場側の道路があり、その反対側の東には住宅街側道路があるという、住宅街道路と工場側道路に挟まれた土地なんですけど・・・・・、けっこう安く買えそうなんです。

それに・・・

工場と言いましても、騒音もありませんし、多少、トラックの出入りはあるものの、けっこうきれいな工場で、そこの正門の近くに宅地分譲を考えていました。

工場の正門の斜め向かい辺りに、宅地分譲の入り口をモニュメントを造り、工場側の道路境界に沿って、モニュメントと一体型になった壁を造り、住む方は、工場側は気にならないようにしようと考えていたのです。


簡単に言うと、工場側の道路に沿って、ヨーロッパ調のオシャレな壁を造り、その土地の反対側の住宅街のほうの道路は、モニュメントを中心に、オープンな感じに仕上げようと考えていました。

主に、住宅街側から出入りして、工場側は、シャレた高い壁を積んで、出入り口を小さくするつもりだったのです


で・・・・

実は・・・・、この工場の社長を知人を介した知り合いで、数回、ゴルフや旅行に行ったことがあるので、住宅街を造ろうとしていることの、報告と、ご挨拶のため、電話をしたのです


 『もしもし〜、〇〇社長〜、ご無沙汰しておりますぅ〜w 千代田不動産の近藤でございますぅ〜。』

社長 『お〜〜〜お〜〜〜、珍しい人から電話だな〜w 相変わらず元気そうだね〜w』

 『ええ、おかげさまで、何とか潰れずにやってますよぉ〜w 社長のところは、相変わらずご盛大のようですね〜。  それに比べ私なんぞは、一介の不動産屋でございますので、まあ、社長、今後も何かとご指導ください・・・ゴルフも含めてよろしくお願いします。』

社長 『あんたの若いパワーには敵わんから、ビジネスもゴルフも、こっちが指導してもらわなあかんがな〜・・・あはは〜〜〜。  で、今日は、またどうしたの????』

 『実はですね〜。 今度、御社の向かいの土地で宅地分譲をやらせてもらおうかと考えておりまして・・・・・。 まあ、知らない仲ではないので、報告と挨拶に行きたくて、とりあえず電話でアポを取らせていただこうかと・・・。』

社長 『おいおい・・・ちょっと待ってくれ・・・、向かいの土地というのは、正門の向かいの土地か???』

 『ええ、そうです。  社長のところの工場は、大きいので緑地もあるし、きれいな工場なんで、宅地分譲の隣でも、住居と共存できると思うんですわw』

社長 『おい、近藤くん、それは困るよ。 住民から苦情が来たら、こっちが不利じゃないか。 知っていると思うが、ここは住居地域なんだよ。 うちは、大昔からここでやってるから住居地域になる前からなんだけど、それでも、住民からの苦情は困るんだ。 住宅街なんか持ってきてもらったら困る。』

 『ちょ・・・ちょっと待ってください。 そんな頭ごなしに言わんでもいいでしょう。 まずは、私の計画を見てからにしてくださいよ。 社長のところは、音も、ほとんどしませんし、匂いもないし、とても綺麗な工場なんです。そして、当社の宅地分譲の道路向かいには、御社の正門の横の緑地があり、尚且つ、こちら側には、オシャレなヨーロッパ調の壁を造るので、まず、苦情なんかはこないと思いますよ。』


社長 『ダメダメ〜 車の出入りもあるし、苦情が来るに決まってる。』

 『反対するならするで、計画を見てからにしてください。 他社の分譲はともかく、当社の分譲は、そちらのことも、お客様のことも考えて、計画してあるのです。 』

社長 『見るまでない・・・・・、しかし、あんたも酷い人だな〜。 久しぶりに電話をしてきたと思ったら、こんな話か  あんたがやると言ったらやるんだろ。 挨拶も説明もいらんから、勝手にやれ! 住民から苦情がきたら、それはそれで対処するわ。 それから近藤君、共通の知人が数人おるから、いろんなところで顔を見るだろうが、俺には、話しかけないでくれよ! 気分悪くなるからな。』

 『そんな言い方しなくてもいいじゃないですか・・・、俺は俺で、工場と住宅街が、お互いに共存できるように、通常より大きな減歩と費用をかける計画をしてるんですから・・・まあ、それによって、オシャレな住宅街になるからいいんですけど・・・。   まあ、考えているのは社長の会社のことだけではなく、うちのセントフィールドに住んだお客さん第一というか、うちのお客様が御社に苦情を言って行くような区画にはしませんから・・・・、それで、社長が口を利かないとか言うなら、それはそれでいいんですけど・・・・配慮した上で計画したということだけは伝えておきます。』

社長 『配慮してくれるなら、そんなところで、住宅街造らんでもいいだろう。 土地なんぞ、いくらでもあるんだから、他でやってくれ!』

  『あははははw  話すだけ無駄ってことが、よくわかりましたw それでは・・・失礼します。』

社長 『ちょっと待て・・・近藤君、どうしたら、その計画を中止してくれるんだ? 近藤君が買い取る前に、俺が、土地を買ってしまえばいいわけか?』

 『そうきますか・・・w  土地は、交渉中の場所もありますけど、社長の工場側は、もうすげに契約済みですよ。 中のほうと、反対側の一部は価格交渉中のところもありますけどねw 社長にご理解いただけない場合、そういう出方をされることもあろうかと思い、工場側の買い付けが終わってから、電話してますよ。』

社長 『抜け目のない奴だな・・・、じゃあ、いくらなら売ってくれるんだ???』

 『うむ〜〜〜そうだな〜〜〜、坪100万でどうですか〜・・・wなんて言ったら面白いんでしょうけど、あはははw あくまでも、目的は宅地分譲であって、社長のところを強請るつもりはありませんから、社長のところには売りませんよ。』

社長 『・・・・じゃあ、せめて、出入り口を反対側の住宅街からのみにしてくれないか? そのかわりと言っては何だが、こちら側の土地を、道路から10m、道路に沿って全部売ってくれ。』

 『だから、社長には売らないって言ってるじゃないですか〜。』

社長 『ちゃうちゃう、10m買ったところを社員たちの駐車場にするんだ。 そうすれば住宅街と、うちの工場の間に、道と駐車場ができるだろう。 それで、住宅街の出入り口を反対側だけにしてくれたら、さすがに苦情の苦の字もないと思うわ。 どうだ??? 俺のところも、社員の駐車場を違う場所に借りているから、そこを返して、向かいの土地を買うわ。 それならいいだろう? 常識の範囲で値段つけてくれ。』

 『ん〜・・・・・・、反対側からのみ道路を入れると、コの字型になるので、減歩が増えますから、それなりの価格で買ってもらわんと採算がとれなくなるから・・・・、なんか、脅迫して土地を買わせるみたいで嫌だな〜。』

社長 『近藤君、それは違う。 これは俺からの提案だ! 何にしても一度会おう。』

 『あ・・・あれ・・・? あはははw 社長、俺からアポのお願いの電話をしたんじゃないですか〜www 』

社長 『あははははw そうだったな〜・・・ まあ、細かい事はいいじゃないか。 今夜、空いてるなら、〇〇で河豚でもどうだ???』

 『あ〜〜〜そういえば、もうじきシーズン終わりますね〜。 でも、まずは、仕事の話しは、昼にしましょうよ。  河豚は河豚で・・・・www』


社長 『それもそうだな。 近藤君、いつ空いてるんだ? 俺は、〇日の午前中と・・・〇日なら〇時以降だし・・・・・・(以下省略)』


ということで・・・・ こちらからの話が、向こうからの話しになってしまったのでした。

確かに、工場と住宅街が、道路1本挟んで・・・よりは、工場と道路と駐車場があって、その隣に住宅街のほうがいいかもしれません。

そして、駐車場と住宅街の間に、オシャレなヨーロッパ風の壁を建てて、出入り口を反対側にすれば、私の初案よりいいかも・・・・



まあ、しかし・・・・、のんきに河豚とは・・・・・

さすが大きな会社の社長w・・・・・・と、思うでしょ?


いえいえいえいえいえ・・・・

そう思って、油断して行くと、とんでもないことになるので・・・、気を引き締めて話しをしてこようと思っています。


まあ、それで儲けようとは思っていませんけど、損をしないように、それでいて、私の初案より良い住宅街になるようにしなくてはいけません。

河豚だけに、毒にやられないように・・・・、あはははは〜w 頑張ります。






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2011年02月22日

1049) 嘘つき不動産屋

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当社に宅地分譲の仕入れの土地を持ち込んでいた業者が、嘘をついた。

契約日まで決めておいて・・・、実は、地主さんと話しが着いていなかった


契約の前日に、連絡がとれなくなり・・・、当日も連絡がとれない状態

自宅にまで電話したが、奥さんがでて帰ってきていないと言うし・・・、知人に頼んでも連絡が取れない

仕方がないので、地主に聞きにいったところ、売るとは言ったが、おたくの提示してきた条件では売らないとのことだった。


嘘をつく不動産屋・・・けっこう多いんですよね

それで、詐欺をしようってわけじゃないんでしょうけど・・・

適当なことを言うというか、いい加減なことを言うというか・・・、最終的に責任が取れないことは言ってはいけないと思うんですけどね。


今回の件は、仲介の不動産業者が、坪28万円で持ってきた物件を、坪24万円で指値(値段交渉)をさせていただいたのですけど・・・最終的に、不動産業者から坪25万円で地主さんがOKしたとお聞きして、契約日を決めたんです。

それが、仲介の不動産業者が、契約日の前日から音信不通になるって・・・、ありえなくないですか

しかも、この業者は、昨日や今日、不動産屋になったわけではなく、50歳で不動産屋歴20年・・・いい加減にもほどがある。

おそらく・・・まあ、推測だが・・・、価格交渉しきれると思ったのだろう・・・契約日までに説得するつもりでいたんだろうけど、最終的にできなかった・・・で、音信不通。



他にも・・・・・

今まで、こんなようなことがいろいろあった。

書き出すと、きりがないので、簡単に説明すると、こういう事↓

私 『大丈夫ですか?』    業者 『大丈夫です』      結果=大丈夫ではなかった。


まあ、不動産業界には、よくある話しなんですけど・・・。

まあ、仲介業者が売り主というわけではないので、急に売主さんの気が変わることもありますわな

特に、買側が価格交渉していたら、売側から・・・、『やっぱり〜もう少し高く売りたいから〜・・・やっぱり断ってください。』なんてことも・・・・、たまにはあると思うのですけど・・・・・・。


実際、私も、契約の前日にキャンセルされたこととかありますし・・・・・

>ただ・・・、嘘はダメです。


売主や買主から、キャンセルがあった場合、何とか、説得しようと思うのは、仲介業者としても当たり前の行為ですし、営業マンであれば、簡単にキャンセルされて、はいそうですか〜wでは、営業魂が許すはずがありません。

元サヤに戻そうとすることはいいけど、契約できなくなる可能性があることは、お客様に伝えなくてはいけません。

お客様に不安な思いをさせることなく、元に戻せれば、全く問題はないのですが、ドタキャンの場合のことも考えないといけないです。

売主がキャンセルすれば、買主に迷惑をかけるし、買主がキャンセルすれば売主に迷惑をかけるのです。



もう1つ・・・・・・これは、私が、いつも心がけていることなんですけど、契約日が決まっても、お客様に、契約日が決まったことを伝えるのと同時に、契約事は、契約当日までわからないということを、ソフトに伝えておくのです。

それから、決済に関しても、契約時に、解約になった場合の事を、しっかりと説明しておきます。

契約前の解約、契約後の解約もあるかもしれない・・・、だけど、それは、契約をして効力が発生して、契約をしなければ効力はないと伝えておくのです。

民法上の諾成契約なんてものを基準に考えないことです。

それから、契約をしたら、契約解除の可能性があるという事を伝えて、無条件解約の事柄、手付解約の事、違約解約の事をきっちり説明して、解約になる可能性も0ではないと伝えるのです。

不動産業者が、お客様に不安感を与えないように、『解約になることなんてありませんから〜w』と笑顔で伝えている場面をよく見ますけど、私の場合は、『解約になることは、まずないとは思いますけど、全くないわけではないので、解約の場合に備えて決済までは・・・・』という言い方をします。



お客様に不安感を与えないように真実を伝える


万が一の場合もあり得ると理解させておきながら最善を尽くす


契約日まで決めておいて、ドタキャンした今回の業者・・・、しかも、連絡がとれなくなる始末

おまけに、実は・・・契約日までに、話しがついていなかった。


これ、プロとして、恥ずかしすぎると思うのですけど・・・・・

数日後、知人を介して、連絡をくれるように手配したところ・・・・音信不通になった仲介業者から電話があった。

仲介業者 『社長、すみません・・・売主の野郎が、急にドタキャンしやがったもんで・・・、俺も、社長に顔向けできんかったんで・・・ほんとうにすみませんでした。』

 『あのさ〜、ドタキャンじゃなくて話しがついていなかったんだろ〜。 きちんと詰めてから契約日決めてくれんと、こっちは事業計画建てて金の段取りまでしてんだから、こういうのは困るんだよ。 だいたい、お前、いい加減すぎるんじゃね〜か? そこらへんのバイトの兄ちゃんでも、もう少しまともな仕事するぞ。 』

仲介業者 『いえいえ、一回は、OKしたんですよ・・・・、でも、やっぱりってことになりまして・・・、社長に迷惑かけてしまったんですわ。』

 『まあ言い訳はいらんし・・・、でも、そういう状況になりそうだったら、事前に、契約中止もあるかもしれんことくらい、言っておいてくれんと・・・、いかにも確実っぽいこと言ってなかったっけ???』

仲介業者 『まあ、やばくなった時に言っておくべきでした・・・すみません。 でも、まだ、諦めたわけではないんで、その金額で契約できるようになったら、今度はきちんとしますので、何とか、今回の件、水に流してください。』

 『水に流さんが、便所に流したるから、早く話しを詰めてきてよ!』

仲介業者 『便所に流すって、どういう意味ですか???』

 『自分の尻は自分で拭いてから来いってことだよ。 そうしたら、便所に流せばいいってことだw』

仲介業者 『わかりました。 今度は、まめに状況報告をしながら、交渉にあたります。 今回は、時間的に、こうなってしまいましたが、もう少し時間をかければ、絶対売りますから・・・あの地主だって金が必要なんですから100%売りますよ。

 『嘘つき・・・・嘘はいかん・・・、その絶対とか、100%とか、何を根拠に、そこまで言えるのかわからんけど・・・、まあ、話し半分で聞いておくよ・・・・まあ、どうしてもほしい土地だから、2度目のチャンスあるけど・・・・、3度目はないからね。』

ということで、仲介業者さんとの話しは、解決しましたけど・・・・

仕事が、うまくいかなくなったからといって、雲隠れは、ないですよね〜


おまけに、再度、トライするにも・・・

絶対とか、100%とか、言っちゃって・・・。

最近は、先物や株屋でも、そんないい加減なこと言わないですよね〜。

土地を持ち込んで下さるのは、大変ありがたいのですけど、嘘つき仲介業者には困ったもんです


土地の仕入れも楽jじゃないです。

自社の直仕入れ&仲介業者からの情報で仕入れをしておりますが・・・

こんな嘘つき業者に再度チャンスをあげたわけで・・・・(イライラ

ふぅ〜〜〜、なんか疲れましたぁ〜〜〜




最近、FXの予想を聞かれるので・・・(投資は自己判断でお願いします)
とりあえず、ここ1ヶ月の成績ですが、31万円プラスでした。
予想なんですけど、基本、押し目買いのスタンスは変わっていませんけど・・・。
中東が不安定なんで、乱高下するかと思われます。
ドル円、クロス円も、上げたところの売りはお勧めしませんが、大きく下げたところは買ってもよいと思います。
昨日はNY休場で大きな動きはなく、ちょい上げ、ジリ下げしてますけど、今日の米国あたりから動くのではないでしょうか?
今朝、ドル、ユーロ、豪ドル、ポンド、新規2枚ずつ買いました。
とりあえず、これで様子見します。
下げたら買い、上げたら利食いします。
以上






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