2010年04月

2010年04月26日

882) 区画整理の従前地売買 (怒)

私が尊敬している建設業経営者(先輩)から電話がありました

駆け出しの頃、めちゃくちゃ世話になった先輩なので、電話がかかってくると嬉しいので・・・喜んで電話に出ました


先輩 『近ちゃん、最近、どうだ? 接待と理由付けて、錦で遊んでばかりいると会社潰れるぞ・・・あはははははははw』

 『はぁ〜??? 誰の話しをしてるんですか〜? 』

先輩 『先週、ブルムーンビルから出てくるのを見たぞぉ〜。 先々週は、アネックスに入るのを見たし、その前は第五で会っただろ?』

 『すみません。 でも、それって、〇〇社長(先輩)もいたってことでしょ? 私より、絶対、数多く出てますよね〜??? それに、ピンじゃかったでしょ? お客さん連れてたでしょ? 遊んでいるわけじゃないんですよ!』

先輩 『あはははは・・・わかったわかったwww』

とまあ、世間話をして・・・・

先輩 『俺が2年前に買った土地(〇〇町の約500坪)なんだけど、分譲を建てたくて買ったのだが、区画整理が遅れていて、未だに道路すらできていない状況で、役所の話では、あと2年後くらいになるらしいんだ。 そんなに持っているのも嫌だから、買った価格でいいから売ってくれないか?』

 『それはいいですけど、いくらで売ればいいのですか?』

先輩 『ん〜、諸経費考えて、9000万円なら損しないで済むけどな〜・・・。 遅れに遅れてるし、あと2年ってのも怪しいからな。 9000万を2年寝かしたんだ、あと2年も寝かすの嫌なんだわ。』

 『まあ、安く買ったんですから、後2年くらい待ったらどうですか? でも、その価格なら、安いですよ・・・区画整理地ですから、坪30万円以上で売れると思います。 分譲を建てるのであれば、かなり安くて良いものができて、尚且つ利益も乗ってくるはずです。 まあ、一応見てみますので、資料を送ってください。 重要事項説明書と、契約書をコピーして、うちの本社宛でお願いします。』

先輩 『わかった。 じゃあ、郵送しとくから、また電話くれよ。 近ちゃん、飲んだくれていると、そのうち、ガタッとくるぞ。 年には勝てないからな・・・!』

 『もう、わかりましたからぁ〜、アハハw』

という事で、話は終わったのだが・・・・・

先輩から送られてきた資料を見てビックリ・・・


確かに売買契約書では、約500坪弱なのだが・・・・、重要事項説明の後に仮換地証明が付いていて、仮換地面積が・・・280坪くらいしかないのだ。

つまり、280坪を9000万円で買った計算になる!


速攻で先輩に電話をした

 『しゃ・・・社長(先輩)・・・、これ、280坪しか使えないって知ってますか?』

先輩 『知っているけど、区画整理が完了したら、土地の価格も上がるから、安い買い物をしたつもりだが、高いのか?』

 『え・・・ええ、住宅屋が買う価格ではないです。 一般の方が、完成された住宅用地として買う価格です。 しかも、何年も先にしか売れない土地なんですが・・・、いったいこんな土地、誰から買ったのですか??? 区画整理の役員にでも騙されたんですか???』

先輩 『いや、ちゃんとした不動産屋だぞ。 〇〇〇〇クラブ(某経営者の集まり)の、〇〇という不動産屋だ。』

 『え〜〜〜〜〜。 あの野郎ぉ〜、おかしな商売しやがってぇ〜 こういう事を言うと、傷付かれるかもしれませんが・・・、仲間にやられましたね

先輩 『おい、近ちゃん、それ、どういう事だ???』

 『いいですか社長!(先輩)  まず、従前地売買にしては高すぎるんです。 それから、100歩譲って、もしもこの価格で買うとしたら、使用できるようになってからの決済にしなきゃ、金が寝る分だけ損してくんですよ! 最後に、区画整理が遅れそうだという事を奴は知らなかったのすかね〜? あの当時(2年前)から遅れ気味だったんですよ!あの整理は・・・、私の仲の良い大地主さんが協力的じゃなかったので・・・。 業者なら、遅れ気味な事を知ってたと思います。』

先輩 『つまり、俺は、詐欺にあったという事か??? しかも仲間から・・・。』

 『いえ、詐欺にはなりません。 重要事項説明、契約書、両方とも詐欺にならないように、きっちり書き込んでありますし、社長(先輩)の会社の、社印も、きっちり押してありますので、詐欺にはなりません。 でも、私は、不誠実な取引だと思います。 まあ、結果は、2年後、販売してみるまでわかりませんけどね・・・、私の予想では、社長(先輩)は、損をされると思いますけど・・・、何か腹立たしいですね 俺、奴に言いましょうか? 』

先輩 『いや、まあいい。 今の時点で、あまり事を荒立てるな。 俺も、不動産の事はよくわからん。 今度、説明してくれ!  それで、この土地は売れるのか? 売れないのか? どっちだ?』

 『ここまできたら、待って、2年後に売るしかないです。 もしくは、大きく損切りして今すぐ手放す事もできますが、それはアホ臭いので、損を小さくするためにも、あと2年待ちましょう。 で・・・・、まあ、無理だとは思いますが、私としては、奴(仲介業者)に、お前プロだろう。知り合い相手にナメた取引しやがって買取れやぁ〜って、言ってやろうかと・・・、まあ、買取る気も金もないでしょうけど・・・、そういう、仲間や素人を騙すようなマネをする奴、ムカつくんですよね〜

先輩 『まあまあ、騙されたのは俺なんだ。 近ちゃんが、そこまで怒らんでも・・・、まずは、俺にわかるように説明してくれ! で・・・、売れたら売ってくれ!』

 『だから、今すぐは、大損しなきゃ売れませんって! 説明は、分かりやすく、近隣相場と、当社の価格予想と、区画整理の遅れの調査書を出しますよ。 その時にどう対処するのか決めましょうね。』

先輩 『よし、わかった。 近ちゃん、ありがとな〜。』

 『いえいえ、少しでも駆け出しの頃お世話になったご恩返しができればと思っておりましたので、気にしないで下さい。』

と、いうことで話は終わったのですが・・・・・、素人さんには、今日の内容は難しいかもしれないですけど・・・・すみません。

この土地は、現在、田んぼの真ん中で、道路もないような土地なんです。

区画整理で、将来道路が付いて良い土地になるからということで、先輩は買ったのですが、区画整理は遅れてるし、安く買ってないし・・・・、すでに2年前に、お金を全額払ってしまっているので、お金が寝ているというか、金利がかかる状態なんです。


私は、プロとして、こんな土地をこんな価格で売りつけた不動産業者に腹が立つのです・・・しかも、しょっちゅう顔を合わせている仲間ですよ・・・。

ありえないでしょ???

そりゃ〜 私も、数年後にしか使えないような土地を買って持っていますよ・・・でも、金利計算や、リスクも計算して、相場の半分以下で買っていますからね・・・。 

区画整理の従前地も仲介した事ありますよ・・・でも、お客様(投資家)に、リスクについて説明して、相場の半値以下で売っています。

いくら区画整理だからといっても、道路もない土地(従前地)をこんな価格で売ってはいけないでしょう・・・半年や1年ならともかく・・・2年+2年で4年ですよ。

後日、先輩と話をして、お許しが出れば、この仲介業者と話をしようと思っています

まあ、騙される方がドン臭いと言われればそれまでなんですけど・・・、目先の仲介手数料欲しさに、自分さえ良ければ人はどうでもいいってやり方・・・、同じ不動産業者として許せないんですよね〜

という事で・・・、皆さん、区画整理の従前地の購入をする際には、時間と言う、大きなリスクがあるという事を充分に理解してから契約をするようにしてくださいね










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2010年04月25日

881) 相続税対策(法人設立)

昨年末から、ある大地主さんから相続税の相談を受けていたのだが・・・。

地主さんとしては、相続税評価を下げたいという事だった。

私としては、不動産を3物件ほど売却して、その資金で残った土地に賃貸物件を建ててもらうつもりだった。

つまり、事業用の買い換えと、賃貸物件を建てることにより相続税評価を下げようと考えていた。

今日、地主さんと私と税理士さんの三者で話し合った。

税理士さんの意見は、売却したお金を出資して、法人を作り地主さんが代表取締役になり、その法人で賃貸物件を建てたほうがよいと言った。

出資金を出して法人を作り、毎年、赤字になった場合、株価が下がるので、株価が下がれば相続税評価も下がると考えているようだ。

簡単に言うと、現金を株にして、株価を下げる!ってことなんでしょうけど、さすがだな〜と思ったのでした。

地主さんも、私も、さすが税理士さんだな〜と、感心したのでした。

3件の不動産売買(現金取得)

法人設立(売買代金を資本金にする。)

賃貸物件を建てる(資本金全額+借り入れ)

という順序で進めて行くことになりました。

この相続税対策が、すべての方にとって必ずしも良いというわけではありません。

どちらかと言うと、この地主さんだからこそ、この方法が良いということなんですけど・・・


私も、ある程度、税金についての知識はありますが、法人を作って、株価を落とすなんていう、相続税評価の計算までできません。

今さらなんですけど・・・・税理士さんって、すごいな〜wと、思ったのでした。


社員との会話

 『法人作って、赤字続きになってしまうと株価が下がり、相続税評価が下がるって・・・税理士ならではの回答だよな〜。 俺も、もう1つ法人を作って、相続税対策しておこうかな〜?』

社員 『社長、そんなに不動産持ってましたっけ・・・? 社長程度の資産なら法人作っても意味がない気がしますが・・・。』

 『ムカッァ〜〜〜〜  (レイセイニ…レイセイニ・・・) うむ〜・・・いや・・・そういえば・・・そんなに沢山持ってないな・・・。 これから、増やすんだよ・・・きみの髪の毛みたいに・・・www 』

社員 『増えますかね〜?』

 『俺の資産? きみの毛?』

社員 『どちらも、増えるといいですね〜。』

 『そうだね・・・・。』

ということで・・・・・・・、相続税対策をしなければいけない方が、うらやましい今日、この頃でした。







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2010年04月24日

880) かっちょいい設計士!

物件には、いろいろな物がある。

住宅用地なら・・・・


 東南の角地で正方形に近いもの! こんな物件は、なかなかないし、相場より・・・かなり高く売り出されているものが多い。

 南向きで間口の確保できるものも人気があるが、やはり高い。

 そして、東向きで、家を建てても南にスペースができるものも、割と好まれる。

以前のブログで書いたが、私は、北向きの土地が好きだ

私は、50坪の南向きを買うなら、60坪の北向きを買いたい。

北に駐車場とアプローチ、真ん中に家を建てて、南側に庭を持ってくる・・・めちゃくちゃ使いやすい間取りができる。

東南角地は、プライベートな部分を作るのが難しい= 洗濯物は見えるし、日当たり良くても、家の中を覗かれている感がありカーテンを閉めている人が多い。


私の自宅は、約70坪(東西約9、5m 南北約27m)の北西の角地を買い、土地全体を高台にして、その上に延55坪家を建てた。

素人さんが更地の状態で見たら、決して良い土地ではないと思うが、北西の利点を最大限に活かしたつもりです。

地震、水害にも強く、万が一、車が突っ込んできても大丈夫な家を造った。

日当たりも良いし、間取りも使いやすい。

不動産のプロとして、それなりの家を造ったつもりです。


最近、あるお客様に約50坪の土地を買っていただきました。(社員担当)

仲介物件の土地なんですけど、これが、また、すごい形の土地でして・・・、私は、売主さんに、『申し訳ないですけど、金額の問題ではなく、売れないと思います。 もしも買う人がいるとしたら隣地だけでしょう。』と言ったくらい、ひどい形をしているのです。

それでも売主さんは、『いくらでもいいので売りたい!』とおっしゃったので、売れないと思ったのですが、しぶしぶ売却依頼を受けました。

私は、こんな土地は、住宅用地にもならないし、店舗用地にもならないし、はっきり言って売る自信もなかったので、相場の半値以下で査定して売り出しました。

本当に、ひどい土地なんです。

案の定、その土地は、めちゃくちゃ安いのに、誰からも見向きもされなかった。


先日、あるお客様が、『こんなに安いなら欲しい!』と言って喜んで買って下さりました。

担当の社員と私の会話です↓↓↓

 『あんな形の悪い土地、買ってくれるなんて・・・、俺、あの土地は、隣地が買う以外使い道ないと思っていた。 ありがたいな〜。 そのお客さん、あの土地、どうするんだ?』

社員 『家、建てるみたいですよ。』

 『えっ・・・、そりゃ〜建つけど、普通、建てないでしょ? 大都会ならともかく、愛知県西部で、あんな土地に家建てる人いないよ。』

社員 『それがですね〜。 建てるらしいですよ。  あの土地に、誰もがカッコイイと思う家を建てることができるのが設計士なんだ!と、言ってましたよ。』

 『かっちょええ〜〜〜〜! 超カッコイイじゃね〜かw なんか鳥肌立ったよ。 俺も、素人さんを驚かせるようなものは数々造ってきたが、あの土地では、絶対できないと思うんだ! それを、カッコイイのを造るってか??? 俺なら、言えない・・・というか、誰も言えないと思っていた。 感動した。』

社員 『確かにカッコイイですよね〜。 あの土地に、家を建てると考える時点でカッコイイですよ。 自分も言ってみたいです。  あの土地に、誰もがカッコイイと思う家を建てることができるのが設計士なんだ!

 『ぎゃははははw お前が言うと、全く説得力ないしカッコ悪いw なんか、胡散臭いというか、ただの嘘つきにしか見えんw』

社員 『ひどぉ〜。 社長言ってみてくださいよ。』

 『あの土地に、誰もがカッコイイと思う家を建てることができるのが不動産屋なんだ!』

社員 『ん〜 意外と変じゃないですね。 社長が不動産屋という言葉を使うと、重みがあるというか、カッコイイです。 でも、あの土地に、カッコイイ建物を造れないでしょ?』

 『うん、無理。』

社員 『社長の場合・・・、良い土地をベースにしての、デザインと機能性と品質ですからね。 基本的に、土地造りからするわけですから、土地も建物も良くなるわけで、悪い土地にカッコイイ物を建てるという発想はないですよね。』

 『うん、ない。 だから、感動したんだよ。  俺は、将来、何十年後に、お客さんが家を壊しても土地だけで売れるような区画割をしておいて、そこから建物を考えるからな。 自分で言うのも何だが、弥富の2軒は、最高にカッコイイ建物を造れたと思うよ。 建材も良いし、太陽光乗せたしw』

社員 『そうですね〜。 でも、あの設計士さん、カッコ良かったな〜。 あの土地に、誰もがカッコイイと思う家を建てることができるのが設計士なんだ! ですからね〜。』

 『ガオォォォォ〜〜〜w 何度聞いてもカッコイイなぁ〜。 ヤバイくらいカッコイイ この言葉、今度、ブログに書くわw』

という事で・・・、この土地に、カッコイイ家が建つのが楽しみです。

正直、今の段階で、どうやったら、あの土地にカッコイイ建物ができるか、想像もできません。

私は、デザイン、強度、日当り、動線、材質、風通し、家相を考えながら、最終的に、お客様のご家族が住みやすい住宅を造るようにしています。

でも、私の場合は、土地の形も良いので、造り易いのですが・・・、この設計士さんは、最悪の地型の上に建てるわけで・・・、どんな物ができるのか、すごく興味があります。

今回、設計士さんが買ってくださった土地は、100人が見たとして、おそらく99人は、家なんか建たないと思うでしょうね〜。

そんな土地を買い、『あの土地に、誰もがカッコイイと思う家を建てることができるのが設計士なんだ』って、なかなか言えることではありません。

これが実現できたら、めちゃくちゃカッコイイですよね〜

そういう意味で、この土地にどんな家を建てるのか??? すごく楽しみです。








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