2010年04月

2010年04月30日

885) 坪3,9万円の土地 (値付けについて考える)

土地の値段の付け方って難しいですね〜。

当社の宅地分譲の売れ行きや、預かった仲介物件が売却できるまでのスピードを冷静に分析しても、値段の付け方は間違っていないと思っていますし、同業者やメーカーさんからも、私の値付けは、評判が良く、けっこうありがたがられてると思っていたのですが・・・。

今回の葉苅町の調整区域新宅地の値段の付け方は失敗したかもしれません。

住宅用地部分と多目的用地(新宅地)とのバランスは良かったと思いますが、調整区域の新宅地部分の値段の付け方が悪かったです。

前面道路の整備をして、各区画に水道を入れて、きれいに整地して、10万円以下に設定したので、相場より安くでているのですが、その中の1区画で、地型が良くない物件を、坪3、9万円で出したのです。

完成地状態で10万円以下でもお値打ちだと思うのですけど、さらにその半分以下の価格で限定1区画を出したのですが、まあ、同業者からは、ブーイングでしたし、買えなかったお客様が多く、せっかく来ていただいたのに失礼な事をしてしましました。

まあ、同業の方からの意見なんてもんは、まあ、自分が売りにくくなるとかならんとかいうことで、このブログのコメンテーターのYSの爺さんの意見も含めて、そんなことはどうでもいいのですが・・・w

お客様が広告を見て買いに行って買えないって・・・、失礼な話ですよね。

先日の、セントフィールド弥富の18区画も、広告を入れることなく、先行売りで完売してしまい、広告を待っていたお客様に申し訳ないことをしてしまったのですが、今回は今回で・・・、今度は逆に広告を入れて、激安の区画にお客様が集中してしまい、それを目当てに来たお客様たちの中で1人しか買う事ができなかったので、買えなかったお客様には本当に申し訳ない事をしました。

実は・・・・・

売り出しの話なんですが・・・、名鉄沿線の津島市葉苅町で、新宅地坪3,9万円・・・48坪 188万円の土地の問い合わせが殺到しまして・・・

まずは、お問い合わせ&ご来場ありがとうございます。

ただ、購入申し込みをいただいた後の方は、当然、買えないわけで・・・・、みなさん口を揃えて、坪3,9万円の土地を探してほしいと言われるのですが、正直、今後、その価格で出せるかどうかというと、ちょっと難しいんですよね〜。

ほとんどの方が、『もう売れたのか〜』 『物件を探して欲しい』と言って、残念そうに帰って行かれる中・・・・(すみません)

2人だけは、南西の角地498万円(坪10万円)を検討してくださっているのですが、188万円を買うつもりで来ているので、土地は気に入っているが、お金の工面ができるかどうか?というような状況で・・・・。

使用目的は、駐車場&畑という人が一人、資材置き場にしたい人が一人・・・・、どちらもお金の工面ができるかどうかわからないとおっしゃるので、とりあえず今日のところは申し込みはいただかないようにしました。

通常、住宅用地の場合は、簡単なアンケートに答えていただき、申し込みを頂いてから、事前審査 契約 本申し込み 決済という流れなんですが、今回の土地の場合は、多目的利用地 つまり新宅のため、家を建てる権利がある方以外、住宅ローンを利用することができないため、土地の購入資金を用意できた方でないと申し込みをいただかないようにさせていただいているのです。

約48坪、188万円の土地を買いに来て、申し込み済みになっていて、388万円の土地も、398万円の土地も売れていて、残り1区画498万円の土地のみ残っている状態なので、さすがに即金というわけにはいかないようで、定期を解約しようかな〜 保険を解約するといくらかな〜?とか、会社で貸してくれないかな〜?なんて話しになったりして・・・、結局、新宅4区画のうち、残り1区画は申し込みをいただくところまでいきませんでした。

まあ、この2組様は、498万円の土地も視野に入れているので、まだ、良かったのですが、その2名の方以外の方は、最初から188万円の土地以外は買う気がないということで、地形はどうでもいいから、とにかく、坪3.9万円の土地を、探してほしいと頼まれまして・・・・

とは言っても、限定1区画の販売ですし・・・、相場より、かなり安く、しかも造成済みで売っているので、この金額で何区画も出すのは、無理・・・とは言わないまでも、かなり難しいです。

他の区画も、造成済みで、388万円〜498万円で、かなり安く出しているのですが、さすがに、坪3,9万円と比べられてしまうと、他の土地が買い辛いのかもしれません。


新宅の区画割りを販売したのは初めてなんですが・・・・・。

私としては、きれいな形に切れるものは、相場より少し安めで、使い勝手が悪いものを格安で出したつもりなのですが、使い勝手が悪い土地が沢山でてくるわけではないので、1区画だけは特別安く販売しよう!と、こういう価格になってしまったわけです。

結果、同業者からは、安すぎる!と言われましたし・・・買えなかったお客様の残念な思いをさせてしまいましたし・・・、今度、新宅地の土地分譲の販売をする際には、値段の付け方を変えたほうが良いと思いました。

今回、欲しくても買えなかったお客様から、『約50坪で200万円くらいの土地が出たら連絡をください。』と言われても、そんな土地がでてくる可能性は、限りなく低いわけで、今回限り!のような特別なものを出すべきではないと反省したのでした。

もちろん、今回の来場者の方から頼まれたわけでして、探しているお客様がいる以上、最善の努力はさせていただきますけどね。


考えてみれば・・・

家電店なんかの広告で、限定何名様で、特別安い商品が載っていたとして、私が、朝早くから出かけて行き、結局、買えなかったとしたら、どういう気持ちになるか???

私は、今回、それと同じようなことをしてしまったような気がします。

お客様は、大事な休日に、188万円の土地を買おうと思い、車に乗って、ガソリン使って来てくださり、買えなかった・・・、しかも、顧客アンケートで希望を書いていただいても、同じ条件で土地を買うのは難しい!

今回の新宅地の価格は、地形の悪いところを348万円〜 地形の良いところを498万円・・・せめて、これくらいの価格の設定にするべきでした。

そして、どれかが売れ残ってから値段を下げていくというやり方が正攻法だったように思います。

48坪 188万円の土地を買いに来て買えなかったお客様が、あまりにも多かったことに驚く反面、本当に申し訳ないことをしたと反省しております。

申し訳ございませんでした。


今回、ご来場されて、欲しくても買えなかったというお客様に、これくらいの価格の土地を、何とか出したいですね〜。

調整区域の新宅地で地形が悪くてよい!といっても、坪4万かぁ〜・・・・・。

すぐに!というわけにはいきませんが、何とか出せるように頑張ってみます









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2010年04月29日

884) 強引な測量士

私が個人で所有している土地の測量立ち合いをしてほしいと、測量士から電話がありました。

隣地の方が、測量を頼んだみたいで、私に境界杭の立ち合いを頼んできたのです。


測量士さん 『夜分遅くにスミマセン、近藤利一様ですね。私、土地家屋調査士の〇〇と申します。 今日、電話させていただいたのは、近藤様が所有されております〇〇町〇番地の隣地立ち合いをお願いしたいのですが、〇月〇日の10時から市の土木課と立ち合いをしますので、その時にご印鑑を持って来ていただきたいのですが御都合は如何でしょうか?』

 『うむ〜、平日ですよね〜。 行けるかな〜? 今、手元に手帳がないからわかんないんだよな〜。 携帯教えるから明日の午前中に電話いただけますか?』

測量士さん 『ご予定はあるとは思いますが、大事な杭の立ち合いです。その日に来ていただけないと、みなさんが困りますので、市との立ち合いの時間に合わせてください。』(言い方が高飛車)

 『あの〜 私、不動産に詳しくないので教えていただきたいのですが、立会って何を如何すれば宜しいのでしょうか? それから、どうしてもその日が都合が悪い場合は、みなさんに迷惑をかけてしまうのですか?』

測量士さん 『立ち合いというのは、おたくと隣地の間にある杭の位置を確認していただき、立ち合ったという意味で、当方が作成した書類にご印鑑をいただくだけで、難しいものではありません。 その日に印鑑をいただかないと、もうすぐGWなので・・・・。』

 『なるほど、分かりやすい説明ありがとうございます。 それで、その時間、都合が付かない場合はどうすればいいですか?』

測量士さん 『前後30分程度であれば合わせますが、それでも難しいのであれば、後日、近藤様だけ1人で立ち合ってもらう形になりますけど、できましたら、GWも近いですし、他の方々のご迷惑になりますので、市の土木課との立ち合いの時間に合わせてください。』

 『わかりました。 他人に迷惑をかけるのは嫌なので、なるべく時間は合わせますが・・・、先ほどから、市の土木課さんとの立ち合い時間に合わせさせようとしていらっしゃいますが、行政側と隣地は同時に立ち合いをやるものなんですか?』

測量士さん 『まあ、絶対ということではないのですが、立ち合いをする以上行政の時間に合わせるというのが常識ですね。 当方と土木課とで時間を決めて、隣接地の方々が、その時間に合わせるというのが一般的で、その時に来られないと、みなさんに迷惑をかける事になります。』

 『あの〜 私、不動産に詳しくないので教えていただきたいのですが、みなさんに迷惑をかけるって、どう迷惑をかけるのですか?』

測量士さん 『みんなで集まる時に集まらない事自体、迷惑なんですよ。 その時、一度に印鑑を貰えないじゃないですか?』

 『あの〜 私、不動産に詳しくないので教えていただきたいのですが、迷惑がかかるのは貴方だけの話じゃないのですか? 私が行けなかった場合、市役所の土木課さんに、どう迷惑がかかるのですか?』

測量士さん 『役所だけじゃなくて、土地改良の役員さんや、隣接地の方々も、全員来ますので、みなさんに迷惑がかかるんですよ。』

 『わかりました。 親の葬式くらい大事ってことですね。 何を置いても駆け付けますので、その時間に印鑑を持って伺います。 宜しくお願いします。』

と、電話を切ったのだが・・・、要するに、測量士が、立ち合いを一度に済ませたいだけの話で、民と官が別々に立ち合いをする事なんて、よくある事なんです。

最初から、一度に済ませたいので!と言えば良いものを、行政の名前を表に出して、いかにも同時にやらなければいけない!みたいな高圧的な態度をとってくるので、少しからかってみました

測量立ち合い当日

現地に行くと、もうすでに、土地改良の役員、工区長、某市の土木課2名、隣接地3名が来ていました。

私が車から降りて行くと、某市の土木課のYさんが、『近藤社長、どうも、おはようございます。 おいそがしいのに御苦労様です。』と話しかけてきたので、慌てて、その場からYさんを連れだして、『おい、あの測量士、俺を不動産屋だと知らずに横柄な態度とるんだ。 今日は、俺と知り合い面すんじゃね〜。』と言い、立ち合い場所に戻りました。

私は、目立たないように、車に乗りながら煙草を吸い電話をかけているふりをしながら、立ち合いの様子を黙って見ていました。

しばらくすると測量士さんが、『近藤さんはいますかね〜?』と探しに来たので、『私です』と答えました。

そして、この測量士、めっちゃ横柄な測量士でして・・・・

測量士 『近藤さんですね。 面積ありますし、皆さんご印鑑をいただきましたので、こちらに名前を書いていただいて印鑑をください。』(説明なしに印鑑を押させようとした。)

 『あの〜 私、不動産に詳しくないので教えていただきたいのですが、名前書いて印鑑って・・・、何の説明もなく、いきなりですか?』(役所の人は、ニヤニヤ笑ってましたw)

測量士 『ですから、面積ありますので、これなんですけど、おたくの面積が・・・隣地の面積が・・・まあ、説明してもわかんないと思いますけど、図ったら法務局の登記簿に記載されている面積以上にありましたんで・・・。』

めちゃくちゃ面倒臭そうに説明された!

 『どれどれ、杭ってものを見せてもらいましょうかw』

私は車から降りて境界杭のところに行った。

 『あのさ〜 今は、基準点測量だし、面積は、あんたが正しいとは思うんだけど、この杭の入れ方はないだろう。 中心に杭持ってこいや! 俺のところに杭入れて、隣に向いて矢印あるじゃないか。』(隣地はブロック塀があるので私の土地に杭をいれてある。)

測量士 『隣地に入れられない場合、こうさせていただくものなのですが、支障があればあれば、他の方法もあります。 でも、基本的にこういう場合は、お宅のほうに杭を入れるものなんですけどね。』(ブロックに取り付けるプレートの杭もある)

まあ、困ったもんで、この測量士、自分に都合が良いように電話の時から言いたい放題!

普通は、杭はセンターに入れるか、センターに入れられなければ、測量を頼んだ側のほうに杭を入れるか、もしもこちらに入れるのであれば、入れる前に言葉をかけるのが常識なんです。

今まで我慢していたが、とうとうキレました

 『おい、チンピラ測量士 お前、俺が基準点測量とか言ったの聞いてなかったのか? 俺、不動産屋だよ。 この間から聞いてりゃ〜 言いたい放題上から物言いやがって、お前、いつも、立ち合いのとき、素人さん相手に、あんな態度取ってやがるのか? 杭の件でも、こういう場合、こちらに入れるって、誰が決めたんだ? 立ち合いも、俺の都合が付かないと皆に迷惑をかけるって、お前が立ち合いを2回するのが面倒臭いだけの話だろ〜 会っても名刺も出さずに、適当な事吹きまくって、いきなり印鑑くれって、どこのチンピラ測量士だ? ほれ、俺の名刺・・・あんたの名刺くれよ!』

測量士さん 『不動産屋って、不動産の事わかんないって言ってたじゃないですか?』

 『ほ〜〜〜 っていうと何だ? お前は、不動産をわかる奴とわからない奴と、対応が違うってことだな。 さっきから、自分の都合だけで物を言って、俺が不動産屋だと知っていたら、こういうやり方はしてないだろう?』

測量士さん 『いえ・・・・・ ・・・・・ ・・・・。』

役所の人は、その様子を見ていた。

土地改良の役員さん 『社長、何を怒ってるんだ? なにか変なのか? 社長が変だというなら、印鑑押したが取り消しだ。』

工区長 『わしら、所詮素人だから、社長に任せるよ。 この土地の所有者も来てないし、この測量士さんも他所者だし、社長が納得できんもんは、わしらも納得できんよ。 わしらが納得できんもんは、他の隣地の人たちも納得せんだろうな〜。』

測量士さん 『土地改良の図面とも公図とも、ほとんど誤差がないですから、測量自体は、問題ないので・・・・。』

 『じゃあ、何が問題あるのか言ってみろよ。』

測量士さん 『立ち合いを1回で済ませようと近藤さんにいい加減な事を言った事と、説明なしに印鑑をいただこうとした事が問題だったのだと反省しております。』

 『一応、自覚してんじゃんw まあいい、俺がゴタゴタやりだすと、全員から印鑑いただけなくなると困るだろう? まあ、測量が間違っているわけじゃないから印鑑おしてやるよ。 でも、これからは、相手が、素人だろうが不動産屋だろうが、きちんとした事をやらんといかんよ!』

測量士さん 『はい、すみませんでした。 それで・・・杭の件はどうさせていただきましょう。』

 『ん〜〜〜〜、となりのブロックの上にプレートのやつ張っておいてください。』

測量士さん 『わかりました。』

 『ところで、この土地、どうするの? 売るの? 俺、この土地の所有者、顔もしらないんだ。 名古屋の人みたいだな〜売るのかな〜?』

測量士さん 『いえ、なんでも息子さんが結婚されたので、ここに家を建てるらしいです。』

 『ふ〜ん。 それ・・・、個人情報だから、聞かれても言ったらまずいと思うよ!』

測量士さん 『すみません・・・。』

土木課さん 『じゃあ社長、私たちはこれで・・・・失礼します。』(ニヤニヤw)

土地改良の役員さん 『社長、久しぶりに会ったんだ、コーヒー行くぞぉ〜w』

 『後で行きますわ〜w コメダですよね〜先に行っててくださ〜いw』

と言う事で、私は、印鑑を押して、測量立ち合いは無事終わったのでした。

今回の測量士さん、当社の使っている測量士さんを基準に考えると、あり得ないやり方をする測量士さんで、境界の立ち合いの日時を無理矢理合わせさせようとしたり、杭や図面の説明もなしに印鑑をもらおうとしたり・・・本当に無茶苦茶な測量士さんでした。

立ち合いなんてのは、全員でやる事の方が少ないのです。

役所は平日、一般の方は、土日ってのが一般的だと思うのですけどね〜・・・あの強引さは、何なのでしょう???

今回、素直に謝ったので、調査士会や法務局に苦情は言いませんでしたが・・・・、こういう悪質な測量士、今でも存在するんですね〜。

今日の事に懲りて、今後、きちんとした事をやってくれるといいのですけど・・・

みなさん、こういう測量士もいますので、測量の立ち合いの際には、きちんと説明を受けて納得してから印鑑を押すようにしてくださいね!

間違っても、向こうの指定の時間に行かなくてはいけないなんて事はないですからね。

測量立ち合いのために親の死に目に会えなかった・・・なんてことは、ありえませんから(笑)









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2010年04月27日

883) わがまま? 妄想? 痴呆?

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さて、今日のブログです

今日は、私の事を昔から可愛がってくれている地主さんの事を書きますw

最近、たまに変なことを急に言い出すことがあり、数ヶ月前にも、8年前に売った土地を自分の土地と間違えて、家が建っていると怒ってきたくらいでして・・・(^^;)

昨年くらいまでは、すごくしっかりしていらっしゃったのですが・・・・、そんな地主さんが・・・・。

先日、私を呼びつけて・・・・ 何を言い出すかと思ったら・・・。

地主さん 『おい社長、俺が死んだら相続税を払うために売る予定だった土地なんだが、社長にだったら今、売ってやるよ。 先のことなんかわからんし、前から欲しがっていただろう。』

 『ああ、あの駅近くの正方形の土地ですねw 確か800坪くらいありましたよね〜。 でも、どうせ高いこと言うんでしょ? いくらでですか?』

地主さん 『坪25万円以上じゃないと売らんぞ!』

 『ん〜〜〜。 微妙なラインできましたね〜。 宅地分譲で1区画50坪くらいに割って売ると、坪35万円くらいなんですよ。 道路を入れたり造成工事したりしてると、たぶん当社の利益はなくなると思いますけど・・・まあ、一応計算して、買うか買わないか決めますわ。』

地主さん 『なんだ〜せっかく売ってやるって言っているのに、社長だから売ってやるんだ。 他の奴なら売らんぞ!』

とりあえずその場で、区割りをやってみて、概算を出してみた。

6M道路をL字に入れて減歩を計算、造成費、水道工事、所有権移転、取得税、印紙代、金利、宣伝広告費、予備費、水利決済費、開発、農転、他・・・。

そして・・・、2億÷有効面積=坪33万2千円・・・。

 『せっかくですが、もう少し下げてもらわないと買えません! あの土地、喉から手が出て印鑑押すくらい欲しい土地なんですけど、坪25万円では買えませんね〜。』

地主さん 『あかんあかん、25万以下では死んでも売らんぞ!』

 『死んでも売らんって・・・、いつも、わしが死んだらあの土地売って相続税払うって言っているじゃないですかぁwww』

地主さん 『あかんあかん、遺言に25万以下で売るな!と書いてでも売らんぞ!』

 『もういいですよ。 無理なもんは無理ですから、お気持ちはありがたいですけど、あきらめますよ!・・・本当は欲しいけど・・・w』

地主さん 『ほしいなら25万・・・2億でなら売ってやるから、その気になったら来い・・・。』

 『はい、ありがとうございます。 その気になったら来ますw』

私は会社に帰り、何度も何度も計算したが、どうやっても、坪25万円では買えない。

後日、デベ数社に、『買えるかどうかわかりませんが、マル秘にて指値をお願いします。』と言って、物件資料を出した


数社手を上げてきたが、どれも、25万円以下・・・・

そんな中・・・・・・・・・・

昨日、某デベロッパーから、坪26,5万円で買い付けが入った

早速、地主さんのところに行き、26,5万円で買い手が見つかったと報告した。

地主さん 『俺は、社長になら売ってやると言ったんだ。 他の奴には売らん。』

 『何、言ってるんですか? 仲介手数料を払っても、25万で私に売るより高く売れるじゃないですか。』

地主さん 『金の問題じゃない! あんたに売ると言ったんだ。 どうしても他に売りたければ、社長が買って売ればいいだろう。』

 『あのですね〜。 2億で買って、2億1200万円で売ろうとしても、取得税やら登記やら金利がかかるんですよ! 仲介でお願いします。』

地主さん 『あかんあかん、他の奴は信用できん! 25万円で社長が買う以外売らん。』

 『私が買って、他社に売ったら同じ事じゃないですか、経費分もったいないから仲介でいいじゃないですか? 仲介手数料なんて、600万ちょいですよ・・・それで、売買代金が1200万円プラスになるんですから、差し引き600万円プラスじゃないですか!』

地主さん 『あかん、とにかく社長が2億で買え! もしも他社に売るなら坪30万円以上、2億4千万だ!』

 『そんな素敵な買主がいたら、私が即2億で買いますよ! 俺にしか・・・ってのは、涙が出るくらいありがたいし嬉しいですけど、仲介で、お願いします。』

地主さん 『あかん。』

 『俺が買って転売するのと、仲介して直接取引するのと、どう違うのですか??? 同じでしょ?・・・というか、プラスですよプラス!』

地主さん 『同じじゃない! それなら、俺が死んでから仲介しろ!』

 『わかりました。 まったくもう、昔から、わがままなんですから・・・。もういいですけど・・・理由を教えてください。 納得できる理由を聞かないと、今夜眠れんですわぁ〜w』

地主さん 『この間から2回同じ夢を見たんだが、夢の中で社長に2億で土地を売ってな、その金で1000万の立派な仏壇を買ったんだわ・・・そしたらな、昭和44年に死んだ俺の爺さんが、万遍の笑みを浮かべながら、俺に金の釣り竿をくれたんだ。 その夢を2回見たんだ。 それで、先日、社長を呼んで土地を売るって言ったんだ。』

 『それ・・・真面目に言ってます・・・??? 昭和44年に死んだ爺さんって・・・釣り好きなんですか?』

地主さん 『昔、竹薮で竹を切ってきて、竿を作ってもらったり、竹鉄砲や竹馬を作ってもらったわ。 爺さんが死んだ年、昭和44年は・・・俺は兵庫県の・・・昭和38年に・・・』(話が長いので省略)

 『なるほどね〜。 死んだ爺さんが、いいお爺さんだったのと、〇〇さんが、相当な道楽孫だった事はわかりましたが、あまり、その25万とか、2億とかに拘らなくてもいいような気がしますが・・・。 因みに、私の生まれ年も昭和44年なんですけど・・・何か関係があるのですかね〜?』

地主さん 『おおぉぉ〜〜〜爺さんが死んだ年に生まれたのか〜w それでわかった。なるほどな〜w 昭和44年か〜w そういうことか〜w』

 『そういう事って・・・どういうことなんですか?』

地主さん 『やっぱり社長にしか土地を売ったらいかんってことやw』

 『え〜〜〜 なんか、その話、変ですよ! 昭和44年に死んだ人が、何で、微妙な相場を知ってるんですか? じゃあ、その爺さんが、社長に坪10万円で売れと言ったら売るんですか???』

地主さん 『いや、そんなに安くは売らん。 爺さんが坪10万なんていうはずない!』

 『なんか勝手な話だな〜。 とりあえず、もう少し多角買ってくれることろを探して、それから、私が25万円で買取りますわ。 〇〇さんも、今夜あたり、坪23万円以下であの土地を売って、昭和44年に死んだ爺さんが金の釣竿をくれる夢を見たら電話下さい。』

地主さん 『社長、まあ、聞け! それがな〜、立派なこんな太い竹でできた釣竿でな〜金色して、山吹色にピカピカ光ってるんだわ〜w』

 『竹でできてるのなら、ただの金メッキ仕上げってことじゃないですか〜。』

地主さん 『アホォ〜! 竹じゃない金だ金!それがな、ズッシリ重くてな、こう見たことがないくらい、もうピカピカピカピカ光ってるんだわ〜。 そんなの見たことないだろ?』

 『ええ、見たことないですけど・・・・。』

結局、その後、昭和44年に亡くなられた爺さんと、金の釣竿と、仏壇の話を1時間以上聞かされて、帰ったのでした。

先祖想いのプチ痴呆症の可愛い地主さんなんですけど・・・相場観だけは、しっかりしているような気がしてなりません。

この土地を売っていただくには、もうしばらく時間がかかりそうです

というか・・・、もしも、売ることになったとして、意思確認をしっかりしないといけないですね。

推定相続人全員の了解をいただいて売買するのがいいかも・・・。

まあ、不動産の話はこれくらいにして・・・、この間まで、しっかりしていた人が、金の釣竿とか・・・急に変なことを言い出したしりすると・・・なんか残念というか、何ともいえない悲しい気持ちになりますね〜。










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