2010年03月

2010年03月26日

860) 余分な土地は必要ないです。

今度、買い取る事になった物件なんですが・・・・・・。

会社の清算案件で・・・、約11物件ほど、買う事になったのですが、すぐに商品化して売却できそうな物件は、2〜3物件で、他の物件は、すぐには売れなかったり、永久に売れそうにないような物件でして・・・


とは言うものの、元々、商品化できる物件のみの査定価格で買い取りをすることになったので、残りは、おまけで付いてくるみたいなものなんですけど・・・、そのおまけに、固定資産税も付いてくるわけでして・・・。

将来的に換金できる物件は、まだいいのですが、永久に換金できなさそうな物件についてはどうしたもんですかね〜って感じです。

社員との会話

社員 『これだけ沢山の物件を抱えるのはいいのですが、すぐに売却できる物件は、2〜3物件しかないので、残りはどうしますか?』

 『ん〜〜〜、でも、全部まとめてこっちで買うから、ここまで安く買えるんだし、まあ、他のは、ぼちぼち片付けるしかないだろう。』

社員 『そうなんですけど、うむ〜、こんな物件を所有権移転してもな〜。社長が言うように全部だから安く買えるんですけど・・・、  社長、ちなみに、この物件、どうするんですか?』

 『これ一筆では売れないから、近隣の人に売却の話を持ちかかけて、周りをまとめて、売却する・・・、周りが売る保証はないけど・・・・隣が売らなかったら困るな〜。』

社員 『いえいえ、社長なら、この辺りの全員の売却の同意を取ってしまうでしょうね〜 』

 『まあ、がんばるけどね。』

社員 『じゃあ、この小さな物件は?』

 『まあ、隣の人に買ってもらうか、それが無理なら貸駐車場にするしかないな。』

社員 『社長が頼めば、隣の人が買ってくれますよ〜

 『まあ、がんばるよ。 隣の家、庭も駐車場も狭かったから買ってくれるかもな。』

社員 『じゃあ、この道路の角の隅切り部分はどうするんですか? これは売れないでしょう。 所有権による敷地利用権の主張ということで、ポールでも立てて、それが邪魔になれば、市か地元が買収してくれるかもしれませんけど、そんな阿漕な事できませんからね〜。』

 『そうだな〜。 商売やってるし、そんな意地悪できんから、これは、道路に地目変更して、市に寄付するしかないな〜。』

社員 『市に寄付ですか〜。 地域の発展に貢献するんですね。立派ですね〜さすが社長

 『さっきから、何か、言い回しが変だぞ・・・何を企んでいるんだ???

社員 『いえいえ、企んでいるというわけではないのですが、すぐに売却可能な土地を、千代田で買って、いつ売れるのかわからないような土地や売れない土地を社長が買うといいかな〜?っと思いまして・・・。』

 『ガーン   それは、何故???』

社員 『だって売れるか売れないかわからないような物件は、事業計画が立たないので、会社で買うべきではないと思うんですよ。 それに、固定資産税もかかりますし・・・。』

 『で、俺に、いくらで買えって言いたいの?』

社員 『当然、評価で割るべきでしょう。』

 『ということは・・・・、電卓貸して〜・・・えっと・・・、アホかぁぁぁぁ〜〜〜・・・、どうなるかわからない半端な土地を、こんな価格で買えるわけないだろう。  そもそも、売れる土地だけの価格で買うのだから、他の土地は、おまけみたいなもんだから、無料で引き受けてください!なら話はわかるが、おまけの土地で金取るのか? ほとんどの土地、使い道ないだろ〜がぁぁ〜。』

社員 『うむ〜・・・、それもそうですね〜。 じゃあ、100万円でどうですか? 社長のポケットマネーで、お願いします。 くだらない株を買うよりよっぽど良いと思いますけど・・・。』

 『ふ〜〜〜ん。 言うね〜〜〜 よしっ、その土地、全部で100万で買ったるわ。 そのかわり、周りを、まとめてきたり、隣地に買ってもらったりして、俺が、めちゃくちゃ儲かったとしても、後から文句言うなよ!』

社員 『はい 言いませんよw 短期譲渡で、しっかり税金払ってくださいねw 転売でも何でもしてくださってけっこうですよ。』

 『よしよし・・・わかった! 何が何でも、やったるどぉ〜 買った土地は全部、きれいさっぱり売るぞ。 役所にも寄付しないで買い取ってもらえるように話をしてくるわ。』

社員 『頑張ってください。 社長、ありがとうございます。 それでは、社長名義ということで宜しくお願いします。』

 『あ〜〜〜 また変な土地を買ってしまった・・・どうしたもんかな〜・・・もう一回、余りの土地の資料を見てみるかぁ〜。 〇〇くん、ちょっと資料見せてぇ〜 作戦考えんと、固定資産税破産するとあかんから・・・・  ・・・・ ・・・・』

『あれ??? もういないや・・・ 売り逃げしやがったな・・・。』

という事で・・・、売れるか売れないかわからないような土地を、100万円で、8物件も・・・個人で買う事になってしまいました

再度、資料を見ながら・・・

〇〇町◎番地 15坪・・・、これは隣地のどちらかが買ってくれるかもしれないな〜w ダメなら車2台の貸駐車場にしよう。

〇〇町〇〇番地 8坪・・・・ どうするんだぁ〜これ・・・

〇〇町××番地 約70坪・・・・ あうりゃぁ〜%&#$!¥(%#$し・・・市街化なのに・・・ど・・・道路付いてないじゃないかぁぁぁ〜〜〜〜

〇〇町△番地 4坪・・・・ こ・・・ここここれ・・・水路じゃないかぁぁぁ〜〜〜

〇〇町□□ 約50坪・・・ これも道路付いてないじゃないか・・・前の人が売ると言わないかぎり売れないじゃないか・・・。

しょぼ〜ん

はぁ〜〜〜〜

ガク〜ン・・・

でも、まあ・・・、頑張るしかないな・・・・


あっ・・・・ これ・・・ もしかして・・・ ド素人さんだったら、100万円で、沢山土地が買えていいな〜って思うのかな???

それは、超大きな間違いです

自分が住む、もしくは使う土地以外で、お金を産まない土地は必要ありません。

固定資産税や都市計画税がかかるし、草が生えたと苦情は来るし、ろくな事はありません。

そんな土地でも、ごく、ごく ごく ごく 極稀に、何かの買収にかかり儲かる事もあるかもしれませんけど・・・・。

基本は、いらない土地は持つものじゃないです。

だから、うちの社員も、売れるものは会社で買い、売れなさそうなものは私個人に引き受けさせたがるのです。

私は、こういう不動産をめちゃくちゃ沢山持ってますよ! 

プロの私でも、片付けるのが困難です。


委託して米を作っている田、わけのわかんない権利がゴチャゴチャに付いたマンション、借地権付きの土地、遠い将来買収にかかる予定の土地、近隣と協力しないと売ることも貸すこともできない土地、心理的瑕疵のある中古住宅、その他いろいろ・・・ありました。

順番に整理していますが、どうかな〜? ほとんどの物件を赤字で売って、たまに利益を出して・・・何とか、帳尻が合ってくるって感じで、ちょっとプラスくらいかな〜?

でも、労力を考えると、プラスじゃないかもしれないです

プロの私でも、こんな状態なんですから、素人さんは、必要のない物は持たない方が良いと思います。

つまり、今回のブログで何が言いたいのかって・・・ 相続でも贈与でも、くだらない不動産なら貰わない方が得って事なんです。

周りを見てください

けっこう、固定資産税貧乏な人がいるはずです。

お金にならない土地ばかり沢山持って、自分の給料から固定資産税払ってる人って、意外と多いんですよね〜。

沢山不動産を持つ事に、価値を見出している方(趣味かプライド)はともかく、そうでないなら負の土地は持たない事です。

と言いながら・・・、私は、知り合いが困っていると、ついつい買取しちゃうんですけど・・・・

最近、だいぶ減ってきたのですが、今回、また増えてしまうな〜(TT)

まあ、順番に、ぼちぼち片付けていきますけどね〜








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2010年03月25日

858) お金持って帰ってください。(T社長)

まずは、知り合いのT社長との 某クラブでの会話

社長 『近ちゃん、俺も来年還暦だ。 そろそろ息子を経営者として育てないとな〜。 あと5年くらいで育てないと、いつまでも隠居できないからな。』

女の子 『え〜〜〜 Tさん、来年還暦なんですかぁ? 若いですよね〜、全然そんな歳に見えませんよ』 (嘘つき・・・全然見えますけど・・・)

 『後継者を育てるのも大変ですからね〜。 息子さんいくつですか?』

社長 『今年、33かなぁ。 近ちゃんより、ちょっと下だと思ったけど、近ちゃんいくつになった?』

 『昨年、40になりまして・・・ 息子さんより、7つか8つ上です。』

女の子 『へぇ〜〜 近ちゃんって、まだ40なんだ〜・・・・・・もっと上かと思った。』

 『なにぃ〜〜〜、何でT社長が若く見えて、俺は40より上に見えるんだ? 普通、こういう場では、もっと若く見えますとか言うもんだろう

女の子 『だって、私、近ちゃんの事10年くらい前から知ってるし、昔から、T社長くらいの年代の人と飲んでいるから・・・、じゃあ、あの頃、まだ30そこそこだったんだぁ〜。』

社長 『近ちゃんは、こう見えて若いんだぞ、ただ、態度でかいし割腹いいから若く見えないかもしれないな。』

 『T社長・・・こう見えてって、どう見えるんですか・・・ まあ、別にいいですけど・・・、それより、私の話はさておき、息子さんの話でしたよね〜?』

社長 『そうだそうだ。 うちの息子、頼りないんだよな〜。 近ちゃんなんか30代の頃から、バリバリに、俺たちに不動産売りつけてたもんな〜。』

 『売りつけたって・・・何か人聞き悪い言い方ですね〜。 確かに売りまくりましたけど、みなさんに損をさせた事はないと思いますよ。 基本、その人の事を考えて売りますから、無茶な売り方はしていませんよ。 T社長だって、配送センター用地、買って良かったって喜んでくれたじゃないですか〜w』

女の子 『配送センター用地って、大きいんでしょ? すご〜い

 『何でも誉めればいいってもんじゃないから・・・ 大体、T社長を若いというところが、完全に嘘くさい・・・w』

社長 『そう来たかw まあ、5〜6年かけてじっくり育てるかw 近ちゃん、仕事もだが、遊びも教えてやってくれよ。』

女の子 『近ちゃんの遊び方ならいいかもしれない・・・近ちゃん、T社長の息子さん見てみたいから連れてきてぇ〜

 『だめぇ〜w お前ら悪い事教えそうだから・・・T社長の息子さんは、お坊ちゃまなんだぞ・・・。 オオカミの群れの中に子羊ちゃん入れるようなことはしないよ。』

社長 『まあ、毛を毟られるくらいは経験させんといかんだろうなw』

 『社長、うまいっ でも、授業料高すぎますよ・・・ 毛は毛でもケツの毛まで持ってかれますよ

女の子 『ひどぉ〜〜〜 そんなことしませんよ。』

社長 『あはは・・・近ちゃんこそ、うまい事言うな〜w まあ、俺が死んだ後も、息子のこと頼むな。』

 『何言ってんですか〜w まだ、60歳じゃないですか〜w 死ぬ話するには早すぎますよ。 飲んで食ってゴルフしまくってる人が、そう簡単に死にませんよw たぶん20年後も、社長と、ここで飲んでそうです。 この女の子は、中年三段腹になってると思いますけどw』

社長 『あはは〜w それはそうと、近ちゃん、俺の自宅知ってるよな?』

 『はい。 あの嫌みなくらい立派な豪邸は、知りたくなくても目に入りますから・・・w』

社長 『あははw うちの近くで100坪くらいの土地が欲しいんだ。 花を植えたり、野菜を作ったりしたいんだよな〜。 果物の木も植えたいしな。 最近、庭で花や野菜を育てているんだが、楽しくてな。 100坪買うには、いくら用意すればいい?』

 『社長の家は、市街化と調整の境目あたりにありますから、調整区域であれば、坪5万〜10万円の間くらいでなんとかなりますけど、市街化だと、坪20〜30万くらいはしますね〜。 でも、畑なら、調整区域で充分ですから、500万〜1000万円も用意していただいたら何とかします。』

社長 『よしっ 近ちゃん、明日、午前中何してる? 会社にいるか?』

 『はい。 たぶんいます。』

社長 『明日、1000万円持ってくわ。 だから、早いところ畑を見つけてくれ。 植えたいものたくさんあるんだ。 できれば、今月中には欲しいな〜。 とにかく、明日、1000万円預けるから、それで何とかしてくれ・・・。 嫁の名義で買うからな。 よろしく!』

 『わかりました。 そういう事であれば、早急に探しますね。』

女の子 『T社長、かっこいぃ〜〜〜〜 奥さんに土地をプレゼントするんですね〜。 素敵ぃ〜 おしゃれぇ〜

 『そんなに土地欲しいなら、どっかの田舎の山奥に嫁にでも行ったらいいじゃんw 何だったら、嫁探してる農家の知り合いいっぱいいるから、いつでも紹介してあげるよwww』

女の子 『考えとく・・・』 (←全く考えていない)

と言う事で、翌日・・・・

T社長が会社に来ました・・・1000万円を持って・・・・しかも、小切手ならともかく・・・今時、現金で・・・

T社長は、紙袋から現金を出して、『ほら、近ちゃん、これで足りるだろ? なるべく早くほしいんだ・・・。 自宅から歩いて行けるところで頼むな〜。』

 『ちょ・・・ちょっと待ってください。 買う土地が決まってからにしてくださいよぉ〜。 今、現金を預けられても、俺、困っちゃいますよ・・・。』

社長 『今日、金持って行くって言ったじゃいか・・・。』

 『はい・・ そ・・そうなんですけど・・・、酒の場で、女の子たちもいましたし・・・けっこう酔っていらっしゃったようにも思いましたし・・・・・、本当に今朝持って来るとは・・・・ すみません。 お預かりできないので、今日のところは、持って帰ってください。』

社長 『せっかく銀行から下ろしてきたのに・・・面倒くさいから預かっておいてくれよ。 これは、早く土地を探せって意味だよ! 近ちゃんの性格だから、金受け取ったら何が何でも今月中に買えるようにしてくれるだろうw』

 『頑張りますけど、自宅から歩いて行ける場所ですよね〜、あの辺の地主さんも何人か知り合いがいますので・・・・、あっ・・・そういえば・・・、津島市の蛭間学区に、調整の新宅地、100坪で 1000万円以下で・・・、心当たりがあります。 確か、南向きで、水道も来てるし多目的に使える土地で畑には最高です。 所有者も売りたがっていたので・・・買えると思います。』

社長 『それどこだ? 今から見に行こう。 何だったら1000万円持って、今から売ってくれるか聞きに行くか???』

 『もう〜・・・T社長は、本当に気が早いんだから・・・、ちょっと待ってくださいよ。 所有者の方に、今でも売る意思があるか聞いてから、きちんとした形でご案内しますから・・・ とにかく、今日は、コーヒー飲んだら、お金を持って、帰ってください。』

社長 『ダメだぁ〜。 土地の件はわかったが、金は預かっておいてくれよ。』

 『私が預かると使ってしまいますんで・・・株や土地買ってしまうかも・・・w』

社長 『ああ、いいぞ。 何でも使えばいい! 100坪の土地さえ渡してくれれば株でも土地でも何でも買えばいい。 じゃあ、そういうことで頼むな』

 『マジで、強引なオッサンだな〜。 困るんですよ。 土地は何とかしますんで・・・とにかく金もって帰ってください。 さあ、ほら、袋に入れて・・・ はい、立ってぇ〜・・・ 回れ〜右して〜。 私も忙しいので・・・さあさあ・・・出口こっちです。 はいはい、じゃあこれで・・・また連絡しますんで・・・、失礼しま〜す。』

社長 『じゃあな。 近ちゃん忙しそうだから帰るけど、早く土地だせよ〜。』

ギャ〜オ〜〜〜  『俺の車のボンネットに金置いてかないでください。』

とまあ、何とか、お引取り願ったわけですが・・・・ T社長の速攻性には参ります。

私も、思い立ったら吉日で、口より早く体が動くタイプですが、T社長には負けます。


でも、まあ、T社長が、こういう人だから、一代で大きな会社を築いたのだと思います

私なんかは、あまり現金を持って歩かず、カードや、請求書送りにしていますが、このT社長はいつも万札を10枚単位で折ってポケットに入れていて、何でも現金払いです。

そして、しょっちゅう、『現金積みながら商談するのが一番効果的だ! 昔は、物を仕入れに行く時に、借金して、リュックに見せ金を詰めて行ったもんだ!』と語っています。

そんなわけで、今日のところは、何とか追い返しましたけど・・・、おそらく2〜3日すると電話をかけまくってくるか、乗り込んでくるので、早いところ、土地を出してこようと思っています

このT社長・・・豪快だし、すごく良い人なんですけど・・・正直、ちょっと苦手です











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2010年03月24日

857) 宅建、そろそろ始めると後が楽ですよ。

今日は、美和営業所に来ています。

事務員さんにコーヒーを入れてもらい、美和営業所の子たちと雑談をしていました。

社員 『社長、そういえば、美和町が、あま市になりましたよ。』

 『そっかぁ〜w あま市か〜w わかってはいても、何かシックリ来ないなぁ〜。 あま市、あま市、あま市・・・・うむ〜〜〜・・・やっぱりシックリ来ないな〜。 愛西市の時も、しばらくの間、佐織町とか、佐屋町とか言ってたけど、最近は愛西市って言うようになったから、あま市も自然に言えるようになるんだろうな〜w』

社員 『そうですね〜。 きっと慣れますよ。 でも、美和町って、美しいに平和の和で、きれいな名前で気に入ってたんですけどね〜。 もうなくなってしまったんですよね〜。』

 『美和町かぁ〜 そうだな〜。 なんか寂しいな〜。 あっ、それはそうと、もうすぐ4月じゃね〜か・・・。』

社員 『花見っすか??? 社長は、春は花見、夏はバーベキュー 秋は、松茸接待 冬は忘年会と新年会で忙しいですもんね〜。 花見シーズンですね〜

 『違う・・・違うよ・・・ 4月といえば・・・宅建の勉強を始めるには良い時期なんだよ。 俺が、講師やってた頃は、4月にスタートして 4月〜5月に、軽〜く基礎を教えて、6月〜9月までに、しっかり教えて、9月の半ば〜試験までは、過去問やりながら試験馴れさせて、苦手なところを復習させて・・・ 因みに、俺が教えた生徒は、4分の3が受かったぞw』

社員 『もう、始めなきゃいけないんですか・・・勉強・・・。』

 『確実に一発で取りたけりゃ・・・今からだぞ!、っていうか、今くらいからやったら楽勝だわな〜。 ところで、何回目だっけ???』

社員 『えっと・・・、・・・ ・・・5回くらいかな〜

 『嘘つけぇぇぇ〜〜〜ワリャ〜。 もっと受けてるだろぉぉぉ〜 今年こそ、取らんと、かっこつかんぞ

社員 『社長、講師の時、そんなに優秀だったのであれば、教えてくださいよ。』

 『俺、半年で辞めたもん・・・、自給1500円くらいで・・・あれ若かったからできたけど・・・けっこう疲れるんだ。 もう2度と教えたくない・・・特に、君たちにはw』

社員 『楽そうですけど、何で、講師が疲れるのかわかりません。 社長は、何でもやる人ですから、いろいろ見てきましたけど、現場で重機に乗るより楽な気がしますけど・・・。』

 『何言ってるんだ・・・講師やってるとな・・・とんでもない質問とかしてくる奴とかいるんだ・・・ビデオ流したり本を読んでいるだけではダメなんだ・・・変なつっこみされてもいいように、こっちも完璧にしておかないと、生徒にナメられるからな。』

社員 『だから、社長、今でも、いろいろ詳しいのですね

 『だいぶ、忘れてるけどな〜。  それはそうと、マジで、そろそろ勉強始めようよ。 マジで取らんとあかんぞ!  考えてみろ、俺は、基本、自分の仕事以外は、重説しないだろw って事は、他の社員に、何月何日・・・暇ですか?重要事項説明お願いできますか?宜しくお願いしますって頭下げなきゃならんのだぞ。 俺が営業なら、他の営業に頭下げるのは死んでも嫌だな。』

社員 『死んでも嫌ですか・・・社長は、一発合格だからいいじゃないですかw』

 『まあ、とにかく、そろそろ始めよう。 適当に、流し読みしてるだけでもいいから・・・。 あっ・・・レディーガガ聞きながらとか、すっごく頭に入ると思うよ

社員 『あはは・・・ 宅建の試験は何度も受けましたけど、いつももう少しのところで落ちるんですよね〜。』

 『あと1点〜2点で落ちる奴、めちゃくちゃ多いんだぞ! 下手したら、合格者と同じくらいいるかもしれんな。』

新入社員 『社長、宅建ってそんなに難しいんですか?』

 『いや・・・俺は、車の免許と変わらんくらいだと思うよ。 っていうか、車の免許と違って学科だけだから下手したら、車より簡単かもしれん。 なあ、そうだろ?、〇〇ちゃん!』

社員 『いえ、まだ宅建持ってない僕としては・・・・車のほうが簡単だと思うのですが・・・

 『お〜い、みんな〜。 今年、宅建受ける奴は、そろそろ本くらい読めよぉ〜。』

社員たち 『は〜い 

さて、今年は、何人落ちることやら・・・じゃなくって・・・何人受かることやらだった・・・

いう事で、読者の方の中で、今年、宅建を受けられる方は、そろそろ勉強を始めると、後が楽ですよ〜。

宅建試験の直前に、焦るより、今から少しずつやるといいと思います。


前日、家でのんびりして、当日、最高のコンディションで試験を受けることをお勧めします

あっ・・・ それから・・・・

業界に関係ない方も、勉強する時間があれば、宅建を取るといいですよ〜。

衣食住の住にあたるわけで、知っておいても損ではないと思いますし・・・、民法なんかも、勉強しだすと、けっこうおもしろいですよ










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