2009年11月

2009年11月20日

768) ワイン・・・ボジョレーヌーヴォー2009

昨日は、弁護士さんたちと名古屋のフランス料理店、S亭に行きました。

まずは、仕事の打ち合わせをして・・・・今回は、ちょとばかり難しい相談(ここは極秘w)

それから、弁護士さん側から、不動産の話があり・・・、これもまた、ちょっと複雑な案件でして・・・、債権者が・・・債務者が・・・弁護士・・・、タイミングは、どうなのか???なんて話をして、とりあえず打ち合わせ終了!

今回は、宅地分譲用地の買取りではなく、仲介のお仕事になりそうですね〜。

うむ〜・・・宅地分譲の用地欲しいなぁ〜。

でも・・・、不動屋の基本は仲介にあり!

先生、ありがとうございます(感謝)


打ち合わせ終了後・・・今年は美味しいという噂のボジョレーヌーヴォーで乾杯!

ん? んんん? 今まで悪い評価の年はなく、毎年、高評価な気もするが・・・・まあ、いいや。

いろいろ書く前に言っておきますが、私は、ワインに詳しいわけではありません。

自分の好きなワインを覚えて飲む程度でして・・・因みに、好きなワインは、ラトゥール、ムートン、コスデス、最近は、オーパスも好きですね〜。

でも、このあたりのワインは高いので、普段、飲むのは、これらのセカンド・・・ いえいえ・・・量を飲む時は、カリフォルニアのモンダヴィとか飲んでいますね〜。

ワインの好きな方の中で、フランスワイン以外を認めず、カリフォルニアワインをバカにする方もいますが、はずれのフランスワインを飲むより、よっぽど美味しいですよ!(個人的意見)

さて、ボジョレーヌーヴォーの話題に戻りますが・・・・

今年のボジョレーヌーヴォーが、どう美味しいのか私には全くわかりませんでした・・・まあ、お決まりというか縁起物みたいな感覚で、とりあえず飲みました。(私の個人的な感想)

2本目は、私の好きな、ロバートモンダヴィ・カベルネソーヴィニョンで、口直しの乾杯。

3本目は、もう少し上質なカリフォルニアワインを飲んだ。
この頃になると、かなり酔っ払い状態。

4本目 店主のKちゃんお薦めの、イタリアのワイン。
めちゃくちゃ厚くて美味しいゴルゴンゾーラをツマミにしたからなのか・・・昨日、飲んだワインの中で、一番美味しいと思いました。
ワインのラベルは、大木が書いてありデザインは良くないと思ったんですけど、とにかく美味しいワインでした。

5本目 この店で最後のワインと決めて、マルゴーのセカンドを飲みました。
やっぱり、これも美味いw
このてのワインは、時間が経つほどに、馴染んでくるというか美味しくなっていくので・・・、ワイン好きな私には、たまらない時間でした。

打ち合わせを兼ねた食事は、ここで終了!

錦のクラブに出勤・・・ 1件目では、みんなベロベロで、酔いを醒まして・・・ 2件目・・・再びボジョレーヌーヴォーで乾杯!
美味しいワインを飲んだ後のボジョレーヌーヴォーは辛かったです。(私の個人的な感想)

そしてもう1本・・・ボジョレーの評価をしながら、フランス産のワイン(たぶんラグランジュかな?)で乾杯。
もう、ここまで来ると、全く味を覚えていませんが、不味かった記憶がないので、美味しかったのだと思います。

あっ・・・でも、クラブの女の子で、ワインを飲み比べて、ラグランジュより、ボジョレーヌーヴォーのほうが美味しいと言ってた子がいたな〜・・・まあ、好みの問題かも・・・。

そして、私は、ここで、落ちました。

タクシーに乗り、名刺とタクシーチケットを渡して爆睡。

タクシーの運転手さんに起こされて、家まで送ってもらい、また爆睡。

朝は、ちょっとだけ頭痛がしましたが、朝風呂に入り、元気に出社しました。


そういえば昨夜・・・先生・・・疲れたとか言ってたけど、あれから、まだ、どこかへ行ったのだろうか?

今日、法廷とかじゃないのかな〜?

どこかで、行き倒れしてないといいけど・・・。

まあ、酒、強いから大丈夫だと思うけど・・・、今日、電話なかったな〜。

という事で、私たちの、2009年ボジョレーヌーボー祭りは幕を閉じたのでした。

よく考えたら・・・好きなワインじゃないのに、何で毎年、ボジョレー飲んでるんだろう?

毎年、ボジョレー祭りをして乾杯してるんですけど、結局、他のワインを沢山飲んでしまうのです。


読者の皆さん、ワインブログになってしまいました・・・ごめんなさい。

明日は、不動産ブログを書きます。







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2009年11月18日

767) 土地の取りまとめ(買収)

今日は、土地の取りまとめについて書いてみましょう。

要するに宅地分譲の買収ですね。


1000坪以上の宅地分譲をやろうと、市街化区域の農地を買収しようとすると、数人の地主さんから、売渡承諾を頂かなくてはいけません。

2000坪なんて話になると、場所によっては10人を超えることもあります。

そのうちの一人でも売らないと言ったら、計画自体がダメになることが多いのです。

宅地分譲の買収は、反対者がでないように慎重に、そして、他社から邪魔が入らないように静かに進めていかなくてはいけません。

正直、私は、この地域においての土地の取りまとめに関して、かなり自信を持っています。

今は、主に自社の宅地分譲用地の取りまとめをしていますが、自社で資金が借りられなかった頃は、他社の分譲住宅用地、物流倉庫や運送会社の用地、商業施設等の土地の取りまとめを沢山やってきました。

素人さんからみたら、土地の買収なんて簡単そうに聞こえるかもしれませんが、計画地全ての地主さんから先祖代々の土地を売ってやる!と言ってもらうのは、けっこう大変なんですよ。

OKを頂くために条件が付いたり、OKがもらえても納税猶予の問題があるところもありますし、そういった事を解決しながら買収していくわけです。

土地の取りまとめには、コツや手法、それから人脈、そういったものもありますが、最終的に買収を成功させるのは誠意だと思います。

私のやり方は、まずは地元の有力者に話をして、地主さんたちを紹介してもらい、口添えしてもらいながら、人間関係を築いて、話を進めていきます。
私としては、この方法が最も良いと思っていますし、今までこの方法で、かなりの土地をまとめてきました。(調整の農地ですが、2万坪まとめた事もあります。)

でもね〜・・・、何でも上には上がいるものでして、実は、すごい人がいまして・・・ この地域で土地をまとめる事にかけては、この人の右に出る人はいないでしょうね〜。

最近は、この方の仲介で土地を取得する事もあるんですが、まあ、土地がまとまっていくまでのプロセスを見ていると、これがまた凄いんです。

信じられないスピードで・・・ しかも、地主さんたちには上から物を言ってるし・・・、土地を売っていただくという私のやり方と違うんです・・・・ どちらかと言うと、土地を売ってやるから俺に任せとけぇ〜って感じなんですよね〜。

先日、この方と、土地の取りまとめについて話をしたんです。

私は、素直に自分の負けを認めて、相手に聞きました。

でも・・・、負けず嫌いな性格なので、素直と言いながら、素直になれていないかも・・・(^^;)

 『俺さぁ、土地の買収では誰にも負けない自信があったんだけど、あんたには負けるわ。 年は俺の方が30も若いが、俺のほうが劣るのは、それだけのような気がするんだけどな〜・・・地出し以外では負ける気がしないが、地出しでは、完璧に負けを認めるわ。 やっぱある程度の年齢が来ないと農家の方とかには、信用されないのかな???』(←生意気な私・・・)

相手 『うむ〜。 まあ、あんたを見てて俺が思うのは、農家に行くのに、スーツ着てレクサスを乗り付けていてはいかんわな〜。 俺は、作業着で軽トラで行くんだわ。』
『それに、あんたは、百姓じゃないだろ! 百姓の気持ちは百姓にしかわからんから、あんたは、どこまで行っても何をしても不動産屋なんだ。 だから、農地以外なら、あんたに負けるかもしれんが、農地ではあんたには逆立ちしても負けんよ。』

 『逆立ちしてもですか〜w まあ、30歳という年の差がありますから・・・30年以内に追いつきますよw』(またまた生意気な私)

相手 『百姓は百姓にしかわからんところがあるんだ。 来年からいっしょに田んぼやるかぁ〜?』

 『いえいえ、遠慮しときます。 あんたの仕事を取るより、良い土地を出していただいて、それを買わせていただいたほうが効率いいと思うんですよね〜w どんどんまとめてきてください! 値段が合えば、どんどん買いますから。』

相手 『俺が、まとめる面積は半端じゃないけど、買えるのか?』

 『値段次第ですが、良い土地を出してくだされば、銀行を駆けずり回ってでも何とかしますよ!』

相手 『言ったな! どの辺りが欲しいんだ?』

 『このあたりと、このあたりが・・・。』

相手 『今の仕事が終わったら、そっちに取りかかるわ。』

 『ありがとうございます。 それはそうと、寒くなってきたし、来週、河豚ちゃん行きませんか?  河豚の毒で痺れさせて、もう少し地出し極意を聞き出そうかと・・・、冗談ですよ! 今年、沢山、買わせていただいたお礼ですw』

相手 『ごちそうになるのが恐しいな。』

 『えっ・・・わかります? 来年は、50区画は出してもらおうと思っていますからね〜www』

以下、雑談なので省略!

今年、この人から30区画分買わせてもらった。

私が、直接買付した土地は20区画・・・ その他は、他の方・・・。

来年は、50以上買わせてもらおうと思っています。

今以上に、宅地分譲セントフィールドを良い物に、そして、数を増やそうとすると、こういう方の力を借りないと・・・ 正直、今、イッパイイッパイなんですよね〜。

でも、この方の力を頼りすぎるのは危険なので、自分の買収力を鈍らせないように維持しながら、お付き合いをしていかなければいけないですけど・・・。

何にしても、私が負けを認めた人が、私の味方になってくださっているのは、心強いし、本当にありがたいです。


宅地分譲をやっていると、夢がどんどん広がるんですw

名古屋西部の平野で、高台の宅地分譲をやってみたいとか・・・、両面に並木のあるある歩道がある宅地分譲をやってみたいとか・・・、街区の道路をヨーロッパの街みたいな石畳にしてみたいとか・・・。

とにかく、夢は広がるばかり・・・(^^;)

お客さんは、そこを買ったら、そこに長年住むわけですから、少しでも安くて良い物を造らなければいけないと思うのです。

上質な宅地分譲を作ろうとすればするほど、道路や公園等の減歩が増えるし、造成工事費も増えるので、良い土地を少しでも安く買わなくてはいけないのです。

とにかく、私は・・・、ワンランク上の宅地分譲セントフィールドを、更にワンランク上の宅地分譲にするために頑張ります。






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2009年11月17日

766) 取引後の近所付き合いの問題

当社の営業マンから電話があった。

社員 『以前土地を買っていただいた〇〇様(お客様)から電話がありまして、買っていただいたところの南側に3階建ての家が建つらしく・・・。』

 『えっ・・・ マジで・・・ うむ〜・・・ でも・・・ あそこだと、隣棟間隔が、けっこう取れるから・・・ でも、南側に3階建てだもんな〜。 気持ちはわかるよな〜。』

社員 『ですよね〜。 でも、建築基準法守って建てるわけですから・・・南側の人に文句を言うわけにはいかないですしね〜。』

 『そうだな〜。 何とかしてあげたいけど、何ともできないなぁ。 最終的に南側の人の自由だもんな〜。』

社員 『社長、電話していただいてもいいですか?』

 『何ともできないけど、俺が電話して少しでも気が治まるなら、いくらでも電話するよ。 でも、何ともできないのに何て言葉をかけたらいいのか・・・ とりあえず電話するよ。』

とりあえず、言葉も思いつかないままに電話をしてみた。

お客様は、目の前に3階建てが建つことに対して、かなり困惑している様子だった。

私は、話を聞き、『お気持ちはお察ししますが、何ともできない。』としか言う事ができなかった。

痛いほど気持ちがわかるのに、何もしてあげられない。

でも、かと言って、南側の土地の方が悪いわけではないんですよね〜。

建築基準法や都市計画法上問題がない範囲内であれば、南側の方の自由ですよね。

それに、南側の土地の方は、北側を約1,5mほど控えて建てていて、北側の家の人の日当たりを悪くしてやろうか考えているわけではなく、自分の好きな土地を買い、自分の家族構成やライフスタイルを考えて、そこに家を建てるわけで、意地悪しているわけでもなく、法律に反しているわけでもないし・・・ おそらく、沢山の部屋が必要とか、庭や駐車場を確保した結果なのでしょうね〜。

しかし、北側の人にしてみると、南に3階建てが建つというのは、気分良くはないですよね〜。

今回の件、私は何ともできないのですが・・・・ うむ〜2階建てが多い中、3階建てを建てるのであれば、施主さんは素人さんで、裏がどうなるのかわかんないのでしょうけど、せめて建設業者は、施主さんに、北側の方の日当たりなんかも説明しながらプランをたてるべきだと思うのですよね〜・・・この建設業者さんは、どうだったのかな?

もしも、配慮することなくプランをたてたとしても、建築の際は北側の方に、一言、ご挨拶くらいはしておくといいのでしょうけど、お客様から聞いた話では、ご挨拶もなかったようで・・・ しかも、北側の方(お客様)が、建設会社に、どんな物が建つのが聞いたら、『個人情報なので教えられません!』とキツイ口調で言ったそうです。

私は、建築が終わった後の近所付き合いに影響が出るのではないか、ちょっと心配しています。

もしも当社が3階建てを建築をするのであれば、間違いなく、北側の家に説明に伺い、施主様と近所の方々との関係が悪化しないように努力しますけどね〜。

まあ、建築基準法守ってるからといって、知らん顔して、いきなり建築を始めるのではなく、『こういう理由でこういう物を建てるのに、こう配慮しましたよ! 建築中、何かとご迷惑をおかけするかもしれませんが、宜しくお願いします。』と、一言、言うのと言わないのでは、相手の受ける印象って違うと思うのですけどね〜。

建築が始まって、大きな車が出入りしたり、職人さんの車を近所に停めたりするでしょうし、音もでるわけですから、近隣対策をきちんとしておかないと、工事するほうも近隣の方とうまく付き合ったほうが楽なんですけどね〜。

あくまでも私個人の考えですが不動産業者や建設業者は、土地や建物の事だけではなく、お客さまの居住後の近所付き合いも考えてあげなければいけない!と思うのです。

まあ、建設業者は、近隣にご挨拶にいかなければ建築をしてはいけない!という法律はありませんから、挨拶に来ないからといって、罰する事はできないわけで、あとは建設業者の気持ちの問題なんでしょうけどね〜。

今回の件、これといった解決策はなく、お客様にかける言葉も見つからない状況ですが・・・ ほんと、何と申したらいいのか、お気持ちはお察しいたしますが、何ともできません。としか答えようがなかったです。

北向きの小さな土地を買っても、南側に何も建たない場合もありますし、南向きの物を買たからといっても、道路向かいに大きな圧迫感のある建物が建つこともあります。

土地購入後の採光や眺望の変化については、お客様が思っていたより良くなる事も、悪くなる事もあるので・・・、お客様は、未来が見えない中、高価な物を予測と推測で購入しなければいけないわけですが・・・、私たちも、こればかりはどうする事もできないので、お気持ちはお察ししますとしか言えないんですよね〜。

お客様の嘆きの声を聞いてから、私も、やりきれない気持ちで、社内や家で、ん〜〜〜 ん〜〜〜と、何度も言っている状況です。

私の自宅も、南側が空き地になっているので、いつ大きな物が建つか、わからないんだな〜。 仮に何か建っていたとしても古くなれば建て替えをするわけですから、将来何が建つかわからないんだな〜と、南側の空き地の事と、今日のお客さまとの電話の事をブログを書きながら考えています。

ん〜〜〜。 うむ〜〜〜。








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