2009年11月

2009年11月26日

771) 経営者の不動産投資(地域の信用)

不動産を所有している事の信用って考えた事がありますか?

私は、今まで、不動産業者でありながら、あまり深く考えた事はなかったのですが・・・・・。


最近、不動産を持っている事で信用をされる事が多く、やはり日本という国での不動産所有という事の信用は大きいのだな〜と実感したのであります。

収益物件を持っていることの信用、土地を持っていることの信用・・・

特に、地域の方々は、地主や不動産投資家に対して一目置く傾向があります。

沢山土地を持っている人、沢山の収益物件を持っている人、それから、収益物においては、どこに持っているか、誰に貸しているかというのも、評価対象になってきます。

私の知人で、学校や警察や銀行に土地を貸している人がいまして、その方なんかは、地元で絶大な信用があります。

私も、不動産業者として、不動産を持つことでの信用について、ある程度は、わかっていたつもりでしたが、自分自身が収益物件や土地を持つようになり、不動産を持つことでの信用というものを、身をもって知りました。

ここ最近、いろんな事がありましたが、何といっても、すごい効果だな〜と思ったのは、美和町の駅前の土地を約500坪弱持っているという事でして、めちゃくちゃ大きな信用につながりました。

美和営業所を開設するのに、地元の有力者や大地主さんのところを回ったときの事です。

もちろん、私の大先輩が30年以上かけて築き上げてきたものを引き継いだというのはありますが、営業所の開設をする地域の駅前に、大きな土地を持っているというのは、めちゃくちゃ大きな信用につながりました。

駅前の土地を買った事を、何故か皆さんが知っていて、『千代田さんって言ったら、駅前の土地の大地主さんじゃないか!』とか、『駅前の土地買われましたよね〜。』とか、『駅前の土地持ってるくらいの会社だから安心して任せられるな〜。』みたいな事を言って下さる方が多かったですね〜。

私は、そういう事を言われる度に、『まだ、借金残ってますから〜w 実質、銀行の物ですよ〜w』なんて、言うのですけど、駅前に500坪の土地の所有権があるということが本当に大きな信用になり、沢山の仕事を任せていただくことになりました。

まあ、この地域は、田舎だから、特に、その辺が大きいのでしょうけどね〜。

木田駅前の土地は、現在、UFJさんと、ファミマに貸していますが、収益なんてものは、10%以下で、しょぼいんですけど・・・本当に買って良かったな〜と、最近になって思うのです。

1億7千万+諸経費を使いましたが、年間の利回り+地域の方々の信用を得ているわけです!

今となっては、法人や個人で不動産を所有するようになりましたが、開業当時は住宅ローンで買った自宅以外、何も持っていなかったですし、会社なんてものは、当然に、金融機関から融資をしていただける状況ではありませんでした。

その頃に比べると、世間様の対応は雲泥の差です。

人は本来、その人自身の人間性でを信用するかしないかを判断するべきである!と思うのですが、その前の線引きを資産や地位で判断しがちなんです。

そして、資産や地位だけでなく、不動産をどこに貸しているかも、地域の方の評価対象になります。

先に書いた私の知人は、普通のアパートやマンションも持っていますし、飲食店舗や、量販店なんかにも土地を貸していますが、学校や警察や銀行なんかに土地も貸しています。

別の知人も、アパート、マンションを持っていて、資産はすごいのですが、近隣に好まれていない業種に土地を貸しています。

どちらが近隣の方から信用されているかといえば、公共的なところに土地を貸している地主さんのほうが、断然信用があります。

場所についても、同じ地域でも、場所と大きさによって、信用度が変わってきますしね〜。

うむ〜・・・・これが現実なんですよね〜。


今日のブログで何が言いたいかわかりますか?

特に私のお客様には、経営者の方が多いので、その方々に言いたいのですが・・・。

地元で事業をしながら不動産投資をする人は、収益の利益だけではなく、世間の信用という部分も視野に入れて、不動産投資を考えることも大切なんです。

利回りだけではなく、地域からの信用度というものを、数字に当てはめるのは難しいと思いますが、利回り+信用という考え方をすると、購入物件の選び方が変わってくるのではないでしょうか?

最近、地元経営者は、収益性だけを、やたら優先させて買う傾向にあるので・・・・ 収益性も大切ですが、地元での信用という部分も考えて、不動産を購入されると良いと思います。

↑ここまでは、地元経営者の皆さんへ・・・



ここから↓は・・・・・ 

ある2代目の坊ちゃま社長さんに言いたい・・・!

昔、あんたの親父は、『地域の人が困っているから、俺が、あの土地を買って貸してやるんだ!』と言って、土地を買ってたんだよ。

親父の築いた財産と信用を息子が潰して・・・・・ 

まあ、これ以上は書きませんが・・・w



今日は、経営者の不動産投資について書いてみました。









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2009年11月23日

770) お地蔵さんの移設場所

ある地主さんから土地の売却の依頼がありました。

その土地の一部には、お地蔵さんがあります。


お地蔵さんの所有権は、その地区の人たちらしいです。

地主さんの先祖がが自分の敷地を無償で貸していたらしく、売却することになったので、移設したいというわけです。

このままで売れるといいのですが、さすがに・・・・

売地(お地蔵さん付き)

これでは、たぶん、売れないですよね〜(TT)

そこで、当社の社員が、地区の役員さんに移設の相談をしました。

回答= 『移設場所がないので、どうしようもありません。 みんな、自分の土地に移設したくないんですわ。』

今まで使用貸借で無償で使っていて、所有者が売却するのに困って、移設をお願いしたら、どうしようもありません!って・・・どういう事なんでしょうね〜。

そこで、今度は、市町村に相談をしました。

回答= 『地区の物だから当方には関係ありません。』

まあ、役所の答えなんて、こんなもんですわw

そんなわけで、社員が困り果てて、私に相談してきたのです。

私の回答= 『持って帰って家宝にしたらどうだ?』

社員 『そ・・・それは・・・ 一応、地区の物で、みんなで当番決めて管理しているみたいだし、場所がないだけで、所有権は地区ですから・・・。』

 『何だったら、所有権放棄の書類作って、地区の人全員からもらってきてあげるから、家で大切に保管しなさい。 何か良い事あるかもしれないよ・・・ お地蔵さんを大切に扱うと、その夜、玄関のドアを開けたら、米や野菜が山積みになっているかもしれんよ!』

社員 『社長・・・勘弁してください。。。』

冗談はさておき、何とかしなくてはいけません!

・私が地区の親玉と会って、移設してもらうか、この土地を買ってもらうかする。

・分筆して、ここだけ売主さんの所有権のまま売らずに残す。

普通に考えると、この2つのどちらかでしょうね〜。

でも、その前に、ちょっと調べたい事がありまして・・・。

ここの固定資産税は、どうなっているかですね。  

もう少し言うと、お地蔵さんの場所の地面と、道路とが、いっしょに工事されているような気がするんですよね〜。

固定資産税はどうしてんの? お地蔵さんのある民地の工事は誰がやったの?

このあたりが、どういう状態になっているかで、つっこみどころが変わってくるかもしれません。

来週、調べてみて、作戦を考えたいと思っています。


まあ、でも・・・・

何か、このお地蔵さん、可哀相ですよね〜。


地区の人たちからは置く場所がないと言われ、役所からは関係ないと言われ・・・ どういう由来や歴史があるのか知りませんが、お地蔵さんは、行き先がなくて泣いていると思います。

そういえば、知り合いの地主さんで、身体を悪くしたのに、子供たち全員から、うちでは面倒を見れないと言われ、行き先がなく、泣いていた人がいました。

最終的に、老人ホームに行ったけど・・・・


さて、このお地蔵さんは、どこに行く事になるのだろう???

とにかく、早急に、お地蔵さんの件、解決しなきゃ・・・(^^;)







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2009年11月22日

769) 隣の土地・・・南側

先日、うちの美和営業所長が、お客様から25坪くらいの小さな土地の売却を頼まれまして・・・、どんな土地かな〜と思い、見に行ってきました。

ほぼ正方形の、東南の角地、約25坪

土地の前に立ち、土地の形状や杭の確認をしていると、北側の家の奥様が話しかけてきました。

この土地の件で少し話をしました。

相場を聞かれたので、坪25万円〜坪30万円くらいだと答えました。

そして、私が・・・ 『もしよろしければ、地主さんに裏の方が買うと、話しましょうか?・・・ 奥さん、もう、この際だから買ってしまいましょうw』と言うと・・・。

奥様 『うちは、もっと安く買っていますから、そんな金額では買いません。

 『こんな小さな土地ですから、多少の坪単価の問題ではないと思うのですけどね〜。 それに、高いわけではなく、一般相場ですから・・・。』
『とりあえず、名刺渡しておきますから・・・ あっ・・・でも、ここ美和営業所の管轄エリアだったなぁ〜・・・、美和でもいいし、本社でもいいので、何かございましたら連絡してください。』

こんな感じで話は終わったのだが・・・・・。

私としては、南側の土地だし買っておけばいいのにな〜と思ったのでした。

別に、この土地の仲介がどうしてもやりたいわけではありません。

北側の方が、自分の敷地を相場より安く買ったのかどうかは知りませんが、無茶な金額設定をしてあるわけではないですし、そもそも、南東の角地と、北側の方の道路付きでは南東の角地のほうが高くて当たり前です。

私たちプロからすると、自分が買った場所より条件が良い土地を、同じ価格で買おうとする事自体が間違っていると思うのですが・・・、まあ、隣地だから同じ金額で買いたいのはわかるんですけどね〜w

それに、北側の方が買った金額より、坪あたり5万円高かったとしても、25坪であれば、125万円の違いです。
これから、ずっと住むわけですから、私としては、大きな差額だとは思えませんけどね。

何度も書きますが、高い土地ではなく、近隣の取引事例と同相場なわけですからね〜。

私としては、商売っ気より、逆に良かれと思って、アドバイスしているつもりなんですけど・・・・ でも、まあ、不動産屋から買いませんか?と言われたら、商売っ気だと思うでしょうね〜。

私の感覚で意見を言うと、かえってご迷惑かもしれませんしね〜(TT)

おそらく、奥様は、南側の土地の話を、ご主人や身内の方と相談されるでしょうから、気持ちも変わるかもしれませんし・・・ 一週間ほど待って、連絡がなければ、普通に売り物件として公開するつもりです。

隣地=欲しいと思ってもなかなか買えないものですから、相場であれば・・・・いえいえ、相場より多少高かったとしても、買うべきだと思います。

読者の皆さんだったら、南側隣地が25坪、売りに出たらどうしますか?






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