2009年09月

2009年09月24日

730) 兼業賃貸経営

最近、管理物件の事で、美和町の地主さんたちと話をすることが多いのだが、やたらと収益について無頓着なんですよね〜。

人が良いというか、何というか・・・ 私が、収益率なんかを聞いても、何%という答えが返ってきた人は一人もいません。

ほとんどの方は、毎月入ってくる金額を言うだけです。

中には、『固定資産税より多いのは確かだけど、あまり気にしていない・・・』なんて答えもあったりして・・・(^^;)

元々、市街化区域に持っている農地を転用してアパートを建てたという方が多いので、建物代金を返済しながら、多少お金が入ってくればいいだけなので、あまり深く考えないんでしょうね〜。

私が地主さんの立場だったら、まず、そこに建てるか、そこを売った資金で別の収益物件を買うかを考えますね〜。

例えば、駅から1kmくらいのところに1000坪もっていたとしましょう。

現在、この地域では、駅から1kmというと、近隣に特別なものがあればいいのですが、一般的に賃貸エリアではなく、分譲エリアなんですよね〜。

もう少し駅に近いのであれば、自分の持っている土地に、マンションを建てるのが正解なんですけど、これが1km以上離れているのであれば、土地を売って別の収益物件を買ったほうがいいですからね〜。

資産をどう運用していくかというのは簡単なようで難しいですが、地主さんたちには、ある程度の知識を付けていただきたいですね〜。

偉そうに聞こえるかもしれませんが・・・今後、私は、美和町に地主さんたちに、賃貸経営とは何たるかというものを、教えて行こうと思っています。

固定資産税より収入のほうが多ければいいや〜!とか・・・ 農業やってるよりいいや〜!とか・・・ そんな賃貸経営ではなく、せっかく資産があるのですから、賃貸経営で飯が食えて貯金ができるようにしてあげたいです。

ですから、最近、地主さんに会うと、表面利回りと実質利回りの違いを説明しています。

私が思うに、自分の土地の上に建物を建てているんですから、最低実質利回りで10%は確保できなければいけないと思うのですが、実際には、表面10%にも満たない状態のところが多いですね。

せっかく駅近くの土地を沢山持っているのですから、農業をやりながら小遣い稼ぎをしている賃貸経営から、農業をしなくても食べていける賃貸経営に変えていく必要があると思います。

今日も、そう思いながら地主さんに利回りの説明をしていたら・・・・・・ 『銀行金利より随分いいんだな〜。』と言われてしまいました。

次に地主さんに会ったときには、賃貸経営のリスクの説明をしようと思います。

先は長くなりそうですが・・・・・・ 賃貸経営を理解していただけるよう頑張って説明しますw

駅の近くに、何百坪・・・ 中には何千坪も持っている地主さんがたくさんいるので、私から見ると、それをうまく活用しないのが、もったいなくてしかたないです。

なんか、みなさん、中途半端に賃貸経営しているんですよね〜。

あっ 誤解があるといけませんね・・・持っている土地全部を収益物件に変えろという意味ではないですよ!
農家との兼業賃貸経営でもかまわないのですが、メリハリのあるものであってほしいですよね〜。


せっかく、何十人もの地主さんと知り合ったのですから、賃貸経営セミナーでも開いてみようかな〜www

忙しくて、やってられないか・・・・(^^;)

地主さんたちに会ったときに、ボチボチ説明して行こぉ〜っとw







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toshikazy at 00:22|PermalinkComments(5)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 愛知 美和町  海部 | 投資

2009年09月22日

729) 前から来た不思議ちゃん

すみません・・・読者の皆様、ブログランキングの順位が、10位以下に下がってしまいそうなので、お助けクリックをおねがいします。


さて・・・

今日は、美和町の駐車場やマンションを管理させていただいている地主さんの家に、栗を届けに回っていました。

美和町や愛西市の町の中は、昔からの細い道が多く、車がすれ違えないところがあるんですよね〜。

私は、そんな道を走っていて前から車が来ると、速攻でバックします。

こっちは田舎なので、こっちは知らなくても、向こうは千代田の社長さんだぁ〜とわかっていることが多いので、地元で商売をやっているし・・・ とにかく、すれ違いができない道では、そっこうバックする習慣がついています。

万が一、先に向こうの車が、避けてくれた場合は、すれ違うときに、窓を開けて、『ありがとうございます。』と言って、頭をさげるようにしています。

それがですね〜・・・ 今日は、すごく変な人がいまして・・・・。

道幅3mくらいの道を走っていると、前からワゴン車が来ました。

けっこう若いカップルで、ちょっとヤンチャそうな感じだったな〜w

こっちは、かなりの距離をバックしなくてはいけなかったのですが、私はペコっと頭を下げて、いつもどおりに速攻バックをしました。

すると、前から来たワゴンは、パッシングしながら私の車の前の部分に、張り付くように走ってくるのです。

私は、のんびりしていたわけでもなく、速攻でバックしているのに、何が気に入らないのか、私を追い立てるように煽ってくるのです。

何か変な人だな〜悪い薬でもやってるのかな〜?なんて思いながら、バックしていると、今度は、クラクションを鳴らしながら、おら
オラァ〜状態・・・

さすがに気が長い私も、ちょっと腹が立って、バックするのをやめました。

そして、逆にパッシングして、クラクションを鳴らして、相手に下がるように合図をしました。

当然、相手は下がろうとしません。

私は、車から降りて、相手の車のところに行って、やさしく話しかけました。

 『おにいちゃん、あんた車の運転がド下手そうだから、下がってあげてたんだけど、何で、訳のわからんことするの?』

おにいちゃん 『・・・・・・・・・・・。』(無言・・・)

すると、おにいちゃんといっしょに乗っていたおねえちゃんが、おにいちゃんの腕を引っ張りながらヒソヒソ声で、『レクサスやばいよ。』と、言いました。

 『誰がヤバイの? お前らの頭の中のほうがヤバくない?』

おにいちゃん 『すみません、俺ら、喧嘩してたんで・・・』

 『喧嘩は2人でやってよ! 俺、関係ないじゃん。 俺、あんたらに迷惑かけないように、速攻で下がってただろ???』

おにいちゃん 『はい・・・・・。 下がります。』

 『違うだろ? 俺が下がってたのを、オラオラ運転して煽ったんだろ? 俺が下がってあげるから、くだらん痴話喧嘩しながらオラオラやらないでね。』

私は、大きな声をだして怒りたかったが、グッ〜〜〜と堪えて、やさしい口調で話をした。

私は、車に戻り、再び下がろうとしたのだが、おにいちゃんが下がって行きました。

次の瞬間、ドンッと大きな鈍い音がした。

おにいちゃんは、車の左後を、電柱にぶつけたのです。

私は、再度、車から降りて見に行くと、おにいちゃんのワゴンの左後が凹んでにいました。

 『車は凹んだけど、電柱は無事だったな。 俺が、下がるって言ってるでしょ。 ついておいでよ!』

おにいちゃん 『はい。』

私は、ズ〜〜〜っとバックして、すれ違いができるところで車を寄せました。

そして、すれ違うときに、窓を開けて、おにいちゃんに言いました。

 『ぶつけちゃったな〜>< 大丈夫か???』

おにいちゃんは、苦笑いしながら言いました。

おにいちゃん 『はい・・・自分のじゃないんで・・・彼女のオヤジの車なんで大丈夫っす。 失礼します。』

そう言うと、軽く会釈をして走り去っていきました。

自分のだから大丈夫ですなら話はわかるんですが、彼女のオヤジの車だから大丈夫って・・・ どういう意味なんでしょう???

私なら、彼女のお父さんの車をぶつけてしまったら、青ざめますけどね〜・・・・(^^;)

それこそ、ヤベ〜〜〜って思いますけど・・・ 何か変・・・というか、とっても不思議ちゃんでした。

私は、その後、十数件の地主さんに栗を配り会社に帰りました。

うむ〜・・・・ おにいちゃんが彼女と喧嘩して、私の車にオラオラ〜と煽ったのも、車をぶつけて、彼女のオヤジのだから大丈夫と言ったのも、何度考えても理解できないんですけど・・・・。

誰か、理解できる方いますか???







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toshikazy at 09:51|PermalinkComments(9)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 営業 経営 | 不動産売却

2009年09月21日

728) サラリーマンさんの不動産投資 (大家の責任)

最近、サラリーマンさんからの不動産投資相談が多い。

利回りの良い中古の物件を欲しがる方が多いのだが、はっきり言って、ド素人が初めて不動産投資をするのには、ちょっと荷が重いと思うのだが、けっこうやる気満々で話をしてくる。

まあ、単純に、利回り8%と、利回り12%だったら、当然素人さんは、12%のものを欲しがるに決まっているのだが、新築8%と、築20年以上の12%だったら、私は、新築8%を選びますね。

性質が悪いのは、本やネットの記事を持ってきて、それをプロの私に押し付けてくる人が多いのです。

こうすれば、満室になるとか、ああすれば利回りが上がるとか・・・・。


私は、そんなこと知ってるわあぁ〜!!! と、思うことも多々あるわけですが・・・。

本を持ってこられて、知ったかぶりして話をされると、何となく腹が立ちますので、『おおお〜さすがお目が高いですね〜。 じゃあ、この物件を買って、本のとおりにやってみたら大成功されると思いますよぉ〜w』と言って、その物件を売りつけてしまおうか???とも考えるのですが・・・ 腹が立っても、やはり本当の事を言わないと、大損して後で恨まれても嫌なので、現実の話を、ボコボコのケチョンケチョンにしてしまうのです。

私の知り合いのブログ仲間のように、しっかりした人ばかりであればいいのですけど・・・これから不動産投資を始めたいという方の大半は、中途半端に知識をつけているだけで、不動産の基礎知識すらない方が多く、本にこう書いてあったから、こうすれば、古い物件も満室になる。 そして満室であれば、ローンを返済してもこれくらい残るとか・・・ 最悪、一室空いても、これくらいは残るなんて、安易に考えている人が多い。

現実は・・・収益物件を持つとわかる苦労ってのが、多々あるんですけどね〜。

実は、今日も、新米不動産投資家さんが相談にきて、築20年の(一棟売り(26室)を検討していると言っていたので、『おたくの生活サイクルでは、苦情の多い年式の物件は、難しいですよ! 不動産屋に管理業務を委託するなら話は別ですけど・・・。』と言うと、『不動産屋に管理してもらうと、利益が薄くなるので、自分で管理します。』と簡単に言うので・・・・。

『仕事中電話も取れないんでしょ? 奥さんもいないし、仕事は残業あるって言ってたし、休日出勤もあるって言ってたし、入居者が困った時に即対応できないなら、やめておいたほうがいいですよ!』

『入居者から家賃をいただく以上、大家の責任ってもんがあるんですから、責任が果たせないなら大家になる資格はありません!』と言ってしまいました。

すると・・・・・・・・。

新米さん 『いやぁぁぁ〜 株やFXやってるより簡単に儲かると思ったんですけど、それなりに苦労はあるんですね〜w』

 『不動産を貸すということは、そこに住まれる方や、そこで商売をする方がいるわけなので、その人たちに不快な思いをさせないように貸すことが、最低限のマナーというか・・・ 物相手じゃなく人相手なんですから、持ってれば金になるってもんではないんですよ〜。』

新米さん 『はぁ、そういうものでうかな〜。 じゃあ、新築ならいいってことですか? 苦情は少ないですよね〜。』

 『まあ、築20年よりは、全然いいと思いますよ。 でも、最初は、6〜8室くらいの小さな物からやってみたらどうですか?』

新米さん 『え〜、そんなに小さいのからですか? どうせやるなら、大きなのを・・・ 昨年、相続で、3000万円くらい貰ったし・・・ それを自己資金にすれば、もう少し大きなのが買えるでしょ?』

 『まあ、おたくの会社で、その年収であれば、信用ありますから、一億くらいまだは問題ないでしょうね。 収益と場所にもよりますけど・・・。』

新米さん 『いいのがあったら、紹介してください。』

ということで、新築で1億前後の物を探すことになったのですが、何となく、不動産投資をなめている感じがしました。

ブログ仲間の不動産投資家さんは、めちゃくちゃしっかりした人たちばかりなんですけど・・・・ 最初は、みなさん、こんな感じだったのかな〜???と、考えてしまいました。

大家の皆さん、大家の自覚って考えたことがありますか?

人が生活するスペースを貸すわけですから、責任ってものがあると思うんですよね〜。

正直・・・・ ここだけの話・・・ 今日の相談者に、私のブログ仲間の水戸さんか、星輝さんの爪の垢を煎じて・・・・   これ以上書くと、愚痴になるので、ここら辺でやめときますw

すでに愚痴になっていますね・・・スミマセン







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toshikazy at 17:40|PermalinkComments(11)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 営業 経営