2009年02月

2009年02月21日

587) 不動産業って・・・  (開業)

昨日、読者の方から、不動産業者になるのは、どうしたらよいか?という質問がメールで送られてきた。

この不動産投資家さんは、沢山資産を持っていて、ちょくちょく売ったり買ったりしているが、個人の為、短期譲渡の対象になってしまうのだ。

本人は、取引主任者証を持っているので、不動産業者になり短期譲渡逃れをしたいらしい(笑)

なかなか面白い考え方です。

相談者は、開業するのにいくらかかるのか?
素人でも不動産業者はやれるのか?

この2点を聞きたいみたいです。


まず、相談者は、60万円で開業できると思っているようですが、それは違います。

たぶん、協会等に払う、分担金の額のことを言ってるのだと思うのですが、それだけでは済みません。

入会金とか、正会員が何とか、寄付金とか、分担金とかで、200万円くらいかかったような気がします。

60万円だけでは、開業できません。


それから素人でもできるのか?という問題については、何とも言えませんが、厳しいのではないでしょうか?

今は、手数料を支払うから、不動産業者にとってお客様という立場なのですが、今度は同業者という立場に変わるわけですから、いろんな事が知っていて当たり前になるわけで、対等に渡り合わなきゃいけなくなるのです。

ミスは全て自分の責任であり、そのミスが大きな損害につながることも少なくはありません。

それから、自分が売り主になった場合に瑕疵担保責任が発生しますし、仲介にしても、仲介業者としての責任というものがありますし、私は逆に素人さんが羨ましいな〜と思う時があるくらいです(笑)

いつも応援し、励ましてくださる読者の方だからこそ 失礼を承知で言わせていただきますが、少しくらい不動産をかじったくらいで、この世界に足を踏み入れるのは危険だと思います。

もし、どうしても開業したいのであれば、不動産屋で修行をされてからにしたほうが良いと思います。

売買なんかは、少しかじれば簡単にできますけど・・・・
重要なのは、問題が起きた場合の解決処理能力と、問題が起きないようにする注意力なのです。


私がブログに書いてきたようなことばかりではなく、ブログに書けないような大変なことも沢山あります。

メールの内容から、たぶん、相談者のお立場は、不動産業者の金主元になっていらっしゃるのだと思いますが、手数料を払い、短期譲渡税を払っていたほうが怪我は少ないのではないでしょうか!

私は、毎日、沢山の不動産営業さんと会いますが、この人は、独立したら
成功するだろうな〜。と思う人は、10人に1人もいないですね〜。

変な言い方ですけど、素人さんの利点は、縛りや責任が少ないという部分です!

それを活かしたほうが良いと思うのですが・・・・。

但し、不特定多数に反復継続して不動産を売買することは、法に触れますので、そのあたりは不動産業者の方と、よ〜〜〜く相談しながら進めないといけませんよ〜!!!


今日は、素人さんから〜玄人になりたいという方からの質問について、私の解答と意見を書かせていただきました。



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2009年02月20日

586) 山盛りの吸殻

今日は、とんでもないことがありました。

お客様を津島駅に迎えに行き、車内でTVを見ながら煙草を吸って待っていると、車の窓をドンドンと叩く人がいたので、私は車の窓を開けた。


どこかのオジサンが、『あんた、煙草の吸殻を、こんな所に捨てるな! 拾えよ!』と言ってきたのだ。

私は、『は〜??? それよりも、窓叩くなよ!』と言った。

そこから、オジサンは激怒モードになりました。

オジサン 『お前が、吸殻を捨てるからだろ〜拾えェ〜〜〜』』

 『はい・・・? 俺が、いつ捨てたんだ???』

オジサン 『ここに捨てただろう? 早く拾え〜〜〜。』

 『拾えって、捨ててないって言ってるだろ!』

オジサン 『嘘をつくな! 最近の若いもんは平気で嘘をつきやがる。』

 『オジサンボケ老人か? 早く家に帰らないと捜索願いがでるぞ!』

オジサン 『何がボケ老人だ! 車から降りて来い!』

 『いいよ! そこまで言うなら降りますよ!』 ガチャ

オジサン 『これの事だ! 早く拾いなさい!』

ガーン! 私の車の運転席の下に、山盛りの吸殻が捨てられている・・・。

しかも、私と同じ、キャビンじゃにですか・・・(^^;)

 『オジサン、これのことを言ってたんだ! 俺じゃないですよ! 俺と同じタバコだけど、俺じゃないよ!!!』

オジサン 『本当か? お前が捨てたんじゃないんだな。』

 『捨てるわけないだろ? こんなところに・・・』

オジサン 『そうか、悪かったな。疑って・・・。』

オジサンは、そう言うと、吸殻の山になっているタバコを拾い始めた。

見てて可哀想になり、私もいっしょに拾った。

そして、車の中からビニール袋をだしてきて、そこに入れて、私が持って帰った。

私とオジサンは、心無い人の捨てた吸殻が原因で喧嘩をしそうになったのだ。

たぶん、捨てた人は、駅で人待ちをしていて、自分の車の灰皿が満タンだったので、ドアを開けて、車の下に捨てたんだろうな〜。(ユルセン!)

私は、愛煙家の1人として、駅前のロータリーに、山盛りの吸殻を捨てた人に言いたい。

こういうことをする奴は、煙草の吸殻を自分の口の中に捨てろ!

オジサンが、ムキになって私に絡んできた気持ちがよくわかります。

私も、最初、事情がわからなかったので失礼なことを言ってしまい、少し後悔しています。

でも、帰り際、オジサンと仲直りして笑顔で別れることができました。

山盛り吸殻の置き去り・・・・・嫌ですね〜。





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2009年02月19日

585) 古家付きの土地購入の注意点

今日は、買取物件の決済がありました。

契約は、1ヶ月ほど前にして、今日は残金を支払い所有権を当社に移転しました。

その物件は、古家が建っているので、解体して更地にして売却します。

建物を壊してしまうので、こういう場合は、土地のみ所有権移転をします。

そうすることにより、所有権移転費用が安くあがります。

しかし、気をつけなければいけないのが、契約書です。

契約書には、必ず建物も売買対象にしておかなくてはいけません!!!

建物を壊してしまうのだから、土地のみでいいと思ったら大きな間違いです。

土地を買って、壊そうと思ったら、古家を別の人に所有権移転されてしまったら大変なことになります。

建物所有者が別になるということは、勝手に壊すことができなくなってしまいます。

土地を買って古家を壊す場合も、必ず古家も売買契約の中に入れておいてください!

尚且つ、当社は、決済当日、解体屋を購入する家の前で待機させてます。

決済終了と同時に解体屋に電話をして解体を始めるのです。

これは、不法占有の防止策です。


ずいぶん前の話になりますが、決済が終わり、解体をしようと思ったら、中に占有者がいて、売主から賃貸で借りていると主張されたことがあります。

売主に連絡も取れない状態になり困ったことがありました。

売主は、多重債務者で、当社が買った家に、わけのわかんない債権者が、占有していました。

まあ、相手の主張自体が無茶苦茶だったので、その日のうちに、この債権者と話をつけて解決しましたけどね。

そのことがあってからは、解体屋を待機させて、移転と同時に解体作業に入るようにしています。


古家付きの土地を買って解体するような場合は、契約書に建物も入れておく事と、移転後すぐに解体することです。

土地だけ所有権移転をするのですから、建物はすぐに壊しましょう!

債権者の占有だけではなく、ホームレスに住みつかれたり、近所の子供に入られて事故等があってもいけませんしね〜。

そういった人たちの火の不始末で火事になる危険性もないとは言えません。

所有権移転もしていない状態での古家の放置だけは絶対にしないでください!

今日の内容は、少し難しかったかな???





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toshikazy at 09:15|PermalinkComments(8)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote