2008年11月

2008年11月26日

519) 蒲郡駅前ビルの話

連休最終日、先月、当社に所有権移転した蒲郡の駅前ビルに、売り物件の看板を取り付けに行ってきました。

社員を一人同行させて行ったのですが、途中から雨が降り出して、2人でベタベタになりながら看板を取り付けました。

、『◎◎くんは、これ以上、酸性雨が当たると、マジでやばいから、俺がやるよ〜。』

社員 『最近薄くなりましたからね〜。 社長! それ、私の持ちネタですから、先に言わないで下さい!』

こんな感じで、2人で雨の中での作業は楽しかったです。


実は・・・・・・この蒲郡駅前ビルは、5月に契約をして、10月に決済をしたのですが、契約をした当初は、駅のロータリーに付いていることから、買い希望の方が沢山いました。

しかし、この不況で、ファンドも不動産業者も、キャンセル!

融資がつかないとか、会社がヤバイ状況とか・・・。


私の希望売値が5500万円で、このビルを満室にした場合、賃料が年間1200万円以上(推定)あるので、いろんな業者さんが欲しがっていたのです。

しかし、この景気ですから、空のビルを買いリフォームして貸す!ということに対して融資が付かないのです。

キャッシュで買えるような方は、もう少し都会を狙っていくし・・・半年前、あれだけ沢山の話があったのに、今は問い合わせがパラパラとある程度です。

私も、買う時に、駅前ビルということで大手さんが数社入っていたのですが、リフォームするのに邪魔になるので、前所有者に立ち退きをしてもらい空の状態にしてもらったのです。

私は、このビルが好きなので、リフォームして入居者募集をしてもいいのですが、現実問題として当社から遠いので、何をするにも手間がかかるというか管理しきれないし、ちょっと寂しいけど売ってしまおうというのが本音です。

それで、今日、看板を取り付けに行ったのです。

1200×1500のプラ板の看板を2か所と、1800×3600のシートでできた看板を、付けてきました。

蒲郡の駅前に行くと、ビルから、大きな垂れ幕看板が下がっていますので、駅前に行く用事があれば、見て来てください!

駅のホームから、よ〜く見えますよ〜w


実は・・・このビル・・・キャンセルの波が押し寄せる中・・・、この不況の中・・・・ 先月、買い付けが入ったのですが、断ってしまったのです(TT)

値段交渉300万円 5200万円の買付でした。

悪い話ではなかったので、金額はOKだったのですけど・・・。

ビルの内覧のときに、買主さんが、業者を連れて来て、ビルの悪口を言いながら見学をして、ビルのエレベーターの中に唾を吐いたのです。

それでも、我慢していたのですが、帰り際に・・・

買主『社長さん、けっこうリフォームに費用かかるね〜。 まあ、中を見る前に、買付をゴーニー(5200万円)で出しているから、それで買ってあげるけど、見た後だったら5000で買付だしてますよ! 』

そして、買主は、連れてきた建設業者に、『ちょっと損した気分だが、まあ、いいか200ぐらいは余分にくれてやるか・・・がははw』と言った。

この値段なら買ってもらいたかったが・・・・・・・・・・。

 『おい、あんたさ〜 人のビルに唾はいて、行儀悪くないか?それに、買ってあげると言われてまで、買っていらないよ!』

『誰に200くれてやるって? 俺は乞食じゃないから、あんたの腐った金なんか1円もいらない! はい〜〜〜内覧中止! 解散!!!』

買主 『おいおい、そんな意味では・・・。 だいたい、この買い側有利な時期にそんなことで断って、頭変じゃね〜か』

 『はい、はい、本日は、遠方から御苦労さまでした。 もう、倍額積まれても売りませんから、お引き取り下さい!』

買主 『何なんだ? 売る気ないのか! ふざけるな、なめてんじゃね〜ぞ! くそガキが・・・偉そうに!』

会社に帰ると、社員たちが、『社長、決まって良かったですねw』

 『あぁ、断って良かったw』

社員たち 『・・・・・・・・・・・・・・・・・・・』

余裕かましてますけど、内心は、あちゃ〜 やってしまった・・・・・ しかたがないから、もっと良い買主さん見つけよう!

ということで、・・・今回、雨の中、看板を取り付けてきたのです。


酸性雨の恐怖に怯えながら・・・怯える子羊ちゃんw メタボの大羊だった(TT)


☆私は、いつも悩みます。

実は、悩める子羊ちゃんなのです・・・訂正 悩めるメタボの大羊なのです。

銭金だけで商売ができたら、もっと楽なんだろうな〜とか・・・

1つ1つの案件に、真剣に取り組みすぎるから、自分の物件が可愛くなってしまうのだろうか?とか・・・

あの時、何を言われても、ヘラヘラ笑って売却するべきだったのだろうか?とか・・

でも、最終的な結論は、私は、自分の仕事に自信と誇りを持っているから、怒ることができたのだから間違ってない!

結局、悩んでも、いつも結論は同じなんですけどね〜。


頑張って蒲郡の駅前ビルを売却します!

この物件を気に入ってくださって、大切に扱ってくださる方でしたら、5200万円以下でも、値交渉を受けちゃうかもしれませんw

でも、↑の買主のような方には、1億でも売りません!

頭が狂っていると思われるかもしれないですけど、何か、物件が可愛いのです。

娘を嫁に出すときに、相手が、すごい資産家で高学歴だったとしても、娘を侮辱する奴にはやれません!  まあ、そこまでじゃないにしても、それに似た感情があるんですよね〜。

特に、蒲郡の駅前ビルは、何度も東京に通い苦労して取得した大切なビルですからね〜、良い人のところに嫁いていってほしいのかもしれません(笑)

皆さん、こんな親父ですが、良い縁談があれば、よろしくwww






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2008年11月24日

518) 伊勢志摩での忘年会

同業者さんの忘年会に呼ばれて、一泊二日で伊勢志摩に行ってきました。

この業者の社長さんは、めちゃやり手で、売買の実績もなかなかすごいのですが、収益物件も沢山持っていて、余裕のある会社経営をしていらっしゃいます。

私が、尊敬している中の1人です!

さて、忘年会の話に戻りますが、この日は日中、めちゃ忙しかったのですが、ここの忘年会だけは絶対に参加しなくてはいけません!

金曜日の3時まで仕事をして、それから名古屋高速に乗り、名阪、伊勢道経由で、志摩の奥の旅館まで走っていきました。

結局、名古屋高速に乗ったのは3時半でしたが、6時からの宴会までには着きたかったので、かなり飛ばしました。
交通ルールは守って行ったつもりですが、左側を走った記憶がありません。

志摩の旅館には、5時5分に到着して、風呂に入り、6時からの宴会に間に合いました。

ジャーン、宴会開始w

この不景気なご時世に何と豪華な忘年会なんでしょうw

料理がスゴイ!!!

船盛りドカーン 伊勢海老ドカーン アワビも焼きと刺身でドカーンドカーン・・・・3分の2以上料理が残りました。

そして、コンパニオンさん!!!

何人いるんだぁぁぁ〜〜〜状態で・・・ ガオォォォーw

若くて可愛い方から、そうとは言い切れない方まで盛りだくさんw

お酒も・・・・・。

なかなか手に入らないお酒が、ずら〜〜〜〜と並んでいました。

とりあえず、私は、ゲストなので、皆さんが挨拶にきてくださるので、ビールや焼酎ロックを、受けたり返したりのイッキ飲みで、参加者全員+コンパニオンさん全員を相手に飲みまくり、宴会開始1時間ほどで、天井が回っていました。

目を瞑っていても天井が回ってるよ〜〜〜状態w

そして、宴会では、私のワンマンショーが始まり、気がついたら、全裸で灰皿を使い大切な部分を隠しながら歌を歌っていました。

もちろん、曲は、騎士団のワンナイトカーニバルですw

先方の会社の偉い方々は、少々、引き気味でいたけど、若い方やコンパニオンさんたちには、大受けでした。

ここまでやると、さすがに酔いが醒めてきたので、会社の偉い方たちと、いろいろ話をさせていただきました。

社長さんとは、いつも話しているのですが、今回、会長さんと初めて話をしました。

そこで、良い話を、いろいろ聞くことができました。

会長は70代の方で、ず〜っと不動産業界で頑張ってきた方です。

宴会中で、ふざけていらっしゃるのですが、話の節々から、何とも言えない奥深さがにじみ出てくるのです。

私の商売なんて、まだまだ子供の商売なんだなぁ〜と感じました。

会長は、この業界で50年、私は10年。

40年という経験は埋められないものがありますね〜。


『近藤くん、きみのことは、よく耳にするが・・・人生は長い・・・人生良い時ばかりじゃないから・・・・こういう考え方をするといいよ!』

『不況の時は・・・・景気が良い時は・・・、時代に逆らってはいけない・・・でも、いつも上流に向かって泳いでいないといけないんだよ!』

『経営者は、経営者になった時から、泳ぐのをやめられないんだ! 起きてるときも寝ているときも泳ぎ続けなきゃいけないんだ!』

 こんな話をされたように記憶しておりますが、とにかく、言うことが経験からでてくる言葉なので、ズシーンと来るのだ!

宴会が終わり、地元のスナックに行き、その後、部屋でみんなで飲んで寝ました。

翌日は、皆さんといっしょに、真珠島と、伊勢神宮に寄って松坂牛を食べて帰りました。

業者の旅行で、伊勢志摩は何度も行ったことがありますが、ここまで派手な伊勢志摩旅行は初めてでしたw

今回の忘年会(旅行)は、ちょっとふざけすぎた感はありますが、良い勉強になりました。(会長さん、社長さんありがとう!)


伊勢志摩から帰った夜、別の忘年会に参加!

今度は、鍋の忘年会・・・・・・。

またまた、ビールと焼酎を・・・・・。


これから毎週、忘年会!

ウコンの力さん 液キャベさん、今年も宜しくお願いします!

さぁ〜、12月は、当社の恒例行事、全日空ホテルでのパーティーがあります。

今回、お世話になった分全部はお返しできませんが、精一杯のおもてなしをしなくちゃ!!!

昨年は、DJ☆OZMA姿でしたが、今年は、●△※姿で頑張ります!



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2008年11月23日

517) 美味しい収益物件の情報は・・・?

前回、久しぶりに不動産投資について書いたら、けっこう反響が多かった。

ブロガーさんたちからのコメントやメール以外に、お客様から、電話を頂いた。


((キャッシュがないと、良い収益物件が買えないのか?という内容だった。))

((もう1つ、不動産業者が、公開している収益物件は良い物件がないのか?))

そうは、言わない!

公開されている物件の中にも、安いものもある。

ただ、それは、一般公開されている中での高い安いなのだ。

一般の方が一般的に公開されている物件を買う場合、リスクが少ないので、やはり、私たちは素人の方には、こういう物件を勧める。


☆しかし、不動産取引には、いろいろな物があり、一般的ではない取引をしなければいけない場合、当然に、一般の価格では扱うことができない物件というものが存在するのも事実だ!

中には、特別、安い物件というのが稀にだがあるのだ。

見た瞬間・・・『買います!』と返事ができるくらいの物件!

その代わりに、リスクも大きい!

こういった物件は、物件調査をして、査定書を出して、媒介契約を受けてという形じゃない事が多く、話が出た時点で、○月○日までに、○○○○万円必要というようにな話が多いのだ。

その他・・・あまり詳しくは書けないが、いろんな事情があって、早急に売却しなければならないこともある。

収益物件ではないが、つい先日も、○○市の市街化の土地を、坪9万円で買った。

相場でいうと、坪25万円はする場所だ!

そのかわり、当社は2時間で、調査をしてお金を用意して、所有権移転の手続きをしました。

但し、リスクはあります。

今回の物件は、測量、立ち退き、解体を、買ってから、こちらでやらなくてはいけません。

こういう話が来たときに、今回は、たまたま、当社で買いましたが、当社が買えないときもあるわけで、そういう場合は、お客様に持ち込む場合もあるのです。

但し、今回持ち込むとしたら、2時間・・・もしくは、当日中に、決断してザラで決済をすることができるお客様にしか持ち込みません!

当日中にお金が必要な売り希望=リスクを承知で当日お金ができて所有権移転できる方! ということなのです。


他にも、売主様が、買い手を限定する場合もあります。

当然、買い手を限定するわけですから、買える方の数は減り、安くなることが多いのです。

ある企業の入札なんかは、高額な物件で入札期間が短いにもかかわらず、融資特約なし、現況渡し、瑕疵担保責任なし、落札してから役員会で、その物件を買うのに相応しいかどうか検討するなんていうやり方をしています。

そういった場合、不動産業者は、早く結論をだしてくれる方で、融資の心配が無く、
物件に関して多少のリスクを覚悟した上で買ってくれ、更に、売り側の役員会で、売却決定がされるであろう方や企業に持ち込みます。

私が、名古屋の駅前で、『○億のビルですが、入札しませんか〜???』とビラを配ったりしたら、とんでもないことになるでしょうね〜w

誰にでも公開していい物件、じゃないものもあるのです!

因みに、年末に仲介するビルが、こういう取引です。


ちょっと、皆さん、考えてみてください!

皆さんに、物件を持ってきてくれる不動産業者だって、皆さんに合わせた物件を持ってきてくれているはずですよ!

例えば、収入がなく資産もなく買える可能性が少ない人と、皆さんのように、収入もあり経験もあり資産もあり買える可能性が高い人とでは、持って行く物件も違うわけです。

簡単に言うと、1000万円の物件しか買えない人に、10億の物件は持ち込みません!

物件は相手に合わせて物件を出すわけです。

つまり、一般的な物件を出されるということは、一般的な投資家だと判断されたということなのです。




ここからは、私の基準なのですが、面白い話をしましょう。

私は、美味しい物件を、数学的な考え方をする人には持ち込みません!

いくら沢山の資金を持っていても、一般物件しか出しません。

答えが確実でないと買わないのがわかっているからです。


本当に美味しい物件を買うときは、細かい計算は要らないのです。

売買金額から利回り計算、大まかな経費と予備費、適当な修繕費を予測!

『現在8割入居で、15%回ってる。 築12年だし駅近くで便利だし、将来的にも極端に悪くなることはなさそうだから、損は無さそうだから買っておくか〜w 金は用意できるから大丈夫!!!』

↑ こんな買い方をされる方が多いのです。

つまり、どれだけプラスになるのか、細かい計算はしないのです。

最終的にプラスかマイナスかの、大まかな計算をして買うのです。


私は、こういう感覚の方に、美味しい収益を持ち込みます!

先日も、買っていただいた物件で予想外のことが起きて、瑕疵担保なしで買ってもらっているので私に責任があるわけではないのですが、いちおうお詫びに行きました。

その方の回答は・・・。

『予定より、あと2000万円余分にかかるってことだろ? まあ、どう計算しても最終的にプラスからいいや。 ちょっと旨味が減っただけだ! 近ちゃん、大トロが、中トロになったけど、本マグロは本マグロだ、美味しいものには変わりないw 気にしなくていいよwww』

私の気持ち= リスクを承知で買ってもらっているから私に責任はないが、この方に予想外の費用を使わせてしまった。今度、美味しい物件ががでたら、必ず持って行こう!

細かい計算をする方だったら、瑕疵担保責任なしで買ったとしても、2000万円どころか、10万円費用が予定より違ったとして、それが事前に、どうやってもわからなかったことだとしても、利益率が変わったと、クチャクチャ言われるでしょうね。

だから、私は、細かい方には、リスクが大きいものを持っていきません!

10億の投資で、年間1億5千万円利益がでるとして買いました。(瑕疵担保なし)

即金で買ったところ、隠れた瑕疵を発見して10億2千万円かかってしまいました。

あなたなら、仲介業者に、なんていいますか???



不動産投資に大切なこと!

あるセミナーの講師さんには嫌われるかもしれないが・・・・・。 

要するに、大まかな計算して、プラスになれば、それでいいのでは・・・?

細かい計算をしなければ、プラスかマイナスか、わからない物件は、買うに値しない物件だということだと思う。


一般公開されている物件は、きちんとしている物が多いので、リスクは少ないのですから、そういう物件が好きな方は、そういう物件を買えばいいのです。詳細調査積!

当社も、きちんとした物件しか一般公開はしませんし、専属や専任もいただきません!

ある程度のリスクがあるものを承知で買うことができる方は、それを不動産業者にアピールしていけばいいと思います。もちろん、できる限りの調査はします。

当社も、そういう方には、ご希望の物件をお持ちしております。

当然、魅力的な物件が多いですよ〜w

『実は、○○さん、マル秘案件なんですが、美味しい物件の話が・・・・・。』

↑↑↑、ステキな響きでしょ〜? (笑)





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