2008年09月

2008年09月20日

465) お客様が個性を表現できる不動産

以前にも書いたが、地方都市の駅近くは、宅地分譲の問い合わせは極端に多い。

もちろん、これは、全国的なことではなく、私が、愛知県西部、名古屋西部を見ていて感じることです。

裕福層の方と、上場企業や金融関係で働く転勤族の方が多い。

現在、土地は下がっていると思うのだが、地方都市の住宅用地は需要が増えている。

土地が下がるどころか、上がっているように感じる。

そして、駅の近くの宅地分譲の問い合わせををされる方の特徴は、土地を買ってハウスメーカーで建築をする人が大半を占めていて、土地と建物をセットにした建築条件付の土地販売は、売れ行きが悪い。

駅近くの分譲住宅については、一般的なものは売れ残りが目立つが、1区画辺りの面積と、建物の使用を極端に落とした分譲住宅や、極端に豪華にした分譲住宅は、そこそこ売れているみたいですけどね。

この状況を見ていて思うのは、個性を追求する時代になったということだ。

そして、個性を追求する人の中には、たくさんお金を払っても、便利な場所に自分の思い通りのものを建てたいという方と、なるべく安く便利な場所に住宅を建てて、趣味などにもお金をかけながら余裕のある生活をしたいという方がいる。

先日も、年収900万円の方が、土地建物で3100万円の駅近くの分譲住宅を買った。はっきり言って、土地も小さく建物の仕様も良くない。

同じ地域で、年収950万円の方が、2300万円の土地を買い、3000万円の住宅(計5300万円)を建てた。

どちらも、上場企業のエリートサラリーマンで年収も同じくらいなのだが、どちらも、個性的というか極端な家の買い方なのだ。

片方は融資限度額いっぱいでリーマンとしては豪華な住宅、もう片方は、便利さは優先したいが家なんて住めればいいという感覚で、趣味のマリンスポーツに毎年数百万を使っている!

駅近くの土地を欲しがる層は、こういう個性的な人が増えてきているのだ。

そして、問題なのは、一般的な分譲住宅は売れないし、宅地分譲を買って家を建てる方も一般的な町の工務店さんでは建てたがらないのだ。

もちろん駅近くの土地や分譲を買う方たちも、個性的になってきてはいるが、駅近くの物件を探している方たちは、裕福層が多いからなのか特に個性的だと感じる。


今日のブログで何が言いたいのか・・・・・・・・

昭和の戦後、大勢の兄弟の中、貧しい国日本で育ってきた人たちは、家から出て、マイホームを取得することを夢や目標に頑張ってきた!

現在、家を買う方たちは、物心がついたころから家にはTVがあり、何不自由なくなく裕福な国、日本で育ったわけだ。

考えてみたら、死に物狂いで働いて、とにかくマイホームを持ちたいという考え方ではなく、マイホームなんて当たり前で、快適に楽しく自分らしい生活がしたいと考えている。

つまり、今のお客様には、快適で楽しい自分らしい生活ができるような物を供給していかなくてはいけないと思うのです。

だから極端に安く支払いが楽な分譲住宅を買い自分のやりたいことを追求しながら生活していく方や、自分の好きな土地を買い大手ブランドの高級住宅を建てたり、超豪華仕様の分譲住宅を買ったりする人が多いのだ。

昔は、こういう方を個性的と表現した。

しかし、現代社会においては、各個人が個性を自由に表現するのが一般的でなってきたのだと思う。

商売は、時代に逆らってはいけない!

当たり前の在り来たりの物件を売っていては、いけない。

今、売れないと頭を抱えている業者は、昭和の感覚で商売をしてきたところが多いんじゃないかな〜?

万人受けを狙い、オーソドックスな物を沢山造っても、売れない時代なんだ!

私は、お客様が個性を目一杯表現することができる宅地分譲を供給していきたいと考えています。




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toshikazy at 23:29|PermalinkComments(3)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 宅地分譲 | 愛知 名古屋 津島

464) 強引なハウスメーカー営業マン

お客様から、住宅用地の買付証明をいただいた。

当社の宅地分譲を見て、きれいに造成してあるし水道の引き込みもしてあるし、前面の開発道路が広くて、『私が求めていた土地が見つかった〜。』と喜んでくださり、ご案内した当日に買付証明をくださったのです。

実は、このお客様は・・・・当社と取引があるハウスメーカーさんA社さんと、B社さんで、建築を検討しているとのことでした。

土地は欲しいから決めたけど、どちらのハウスメーカーさんで建てるかは決めていない!ということでした・・・・。


そして、A社とB社と、どちらがいいの?と聞かれるのです。

こういうケースは、ちょくちょくあるのですが、正直、こちらとしても困ってしまいます。

A社もB社も取引があるので、どちらが良いとは言えないのです。

こういう場合は、『お客さまの好みの問題ですから〜♪』って言うことが多いですw


しばらくして、A社の営業マンから私宛に電話があった

営業さん 『お客さまから、土地が決まったと聞いたのですが、プランを作るので、公図か測量図をください! 今から頂きにあがります。』

 『はい。じゃあ、わかるようにしておきますので、いつでもどうぞ。』

営業さん 『社長さん、御社の土地で当社が建物を建てること多いですよね?
お願いがあるのですが、そのお客さま、他社も検討しているようなので、A社で建てるように言っていただけませんか?』

『他のメーカーの悪口を言ってもらうとか、A社で建てないなら土地は売らないとか言ってもらえませんかね〜?』

 『それがね〜・・・他社も取引があるから、どっちが良いとか言えないんだよ! それに、取引していないところだったとしても、悪いとはいえませんよ! 今回の物件は建築条件なしですから、どこで建てるかは、お客さまが決めることですよ!』

すると、メーカーの営業さんは、気が短い人で速攻キレてしまいました。

営業さん 『あんたね〜 年間、どれだけA社と取引してるの? A社で建てないなら死んでも売らない!くらい言うべきだろ〜!!!』

 『ん〜・・・ちょっと、考え方が違いませんか? 当社の宅地分譲があるからA社は建築ができることだってあるし、A社さんがあるから当社の土地も売れることだってあるのだろうし、お互い様なのではないですか?』

営業さん 『社長さん、経営者なんだから損得勘定しようよ! Å社と付き合ってて損はないと思うんだけど、うち、全国で年間○○○○棟から建てているんだよ。 社長さんのところだって、年間かなりの数、うちとやってるでしょ?』

 『いつもありがとうございます。 でも、損得勘定だけで、お客様に勧めるとすれば、Å社さんじゃなく、B社かC社を勧めますw 全国的にどうなのかは知りませんが、当社との取引は、B社 C社のほうが多いですね〜。 じゃあ、とりあえず今回は、おたくが言うように損得勘定でB社さんを勧めてみましょうか?』

すると営業さんは、何故か、訳のわからない発言をした。↓

営業さん 『あんたがしようとしていることは、人の嫁を寝盗ろうとしてるようなもんじゃないか!!!』 

 『はっ??? な・・・なんで、そうなるの? ちょっと例えが違うのでは?  私は、お客様が選ぶことであって、メーカーに頼まれて、お客さまにA社で建てなさいとは言えないと言っているのですよ! 何で嫁を寝盗るになるのですか?』

『あっ・・・でも、その、嫁って表現面白いですね〜〜〜w』

『それは、あなたの奥さんは、あなた以外の男とできちゃう可能性があるということですか??? もちろん、あなたの奥様が、他の男と貴方とどちらにしましょうと相談にきたら、貴方にしなさい!っていってあげますよw』

『お客様にA社にしなさいとは言えないけど、貴方の奥さんに浮気しちゃダメよ!ってことは言えますよ。 見ず知らずの私に相談はこないと思うけどwww』

営業さん 『ふざけないでください! うちとおたくは濃いんだから、A社の建築条件付きだと言ってくださいよ! これだけ取引していて、肝心なときに役に立たないなら、あんたのところは取引停止だ〜。』

 『当社が取引しているのは、A社さんだけではないのですよ! もう1つ・・・当社は、おたくの下請けでもないし、女房でもない!』
『まあいいやw わかりました。 取引停止ということですね。 これから、当社の土地は御社のお客様には売りません。それなら、今回のお客さまもお断りできます。 御社で家を建てる方には、当社の土地は売れないって断りますね。』

営業さん 『そういうことを言っているんじゃなくて、当社の建物にしろっていう意味で言ってるんだ!』

 『話すことは何もないですよ。 営業マンのあなたに取引停止の決定権があるかどうかは知りませんが、とりあえず・・・今までお世話になりました。』

ガチャ! 電話を切りました。

長年、メーカーさんと仕事をしてきましたが、こんな強引な営業さんは初めてです。

その後、営業さんから私宛に何度も電話があったが、でませんでした。

店長からの電話もでない!

所長からの電話もでない!

支社長からの電話・・・さすがに電話に出て話をしましたw

月曜日にお詫びに来るそうです。(さすが大手、対応が3日後w)

私は・・・・業務提携の書類とメーカーのカタログをを破って、宅急便で送ってしまった後だった。(さすが中小企業 当日に対応w)

まあ、支社長さんは立派な方だし嫌いじゃないから、月曜日には仲直りするのだろうが、言いたいことを全部言ってから握手しようと思う!

みなさんが誤解をするといけないので、言っておかなければいけないことがある。

この営業マンさんは、ともかく・・・・他の営業さんはは感じの良い人が多いし、このメーカーさんは、ちょっと高いけど、けっこう良い物を建てるんですよ。

それだけに、今回、強引に建物をお客様に勧めろ!と言われたことが、残念でなりません。




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toshikazy at 00:09|PermalinkComments(8)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | ハウスメーカー

2008年09月18日

463) 不動産投資 やっぱり駐車場はいいな〜。

今日は、朝から雨が降っています。

これから、ゴルフに行ってきますが、ゴルフ場に着いたら、いっしょに回る人たちを説得して中止にしたいと思っています。

電話したら、『ゴルフは雨でもやるもんだ〜!』と、はりきっているのですが、コンペはともかく、遊びのゴルフは、雨の中やらなくてもいいような気がするのですが・・・・・(^^;)

@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@


さて、昨日の話。

以前、名古屋市中川区にアパートを建てたいと相談をしてきた地主さんに、供給過多になるから、そんなのやめときなさに!貸駐車場にしておいてほうがいいですよ〜!とアドバイスをしました。

管理も、暇なんだから、自分でやったほうがいいですし、契約も用紙あげるから、それをコピーしてやってください!と言って、駐車場管理のやり方を教えてあげた。

土木工事だけは、やらせてもらいました。

あれから、8〜9年くらいになるかな〜?

やっぱり、アパート経営をさせなくて良かったです。

当時、あの地域は、アパートを建てる方が多く、すぐに満室になったのですが、今は、空きが目立ってきています。

酷いアパートは、8室中3室も空いている状況です。

おそらく、近隣のアパートの大半は赤字でしょうね・・・。


新築ができると満室になりますが、空室になると次の入居者がなかなか来ない。

家賃保証も、条件変更されて、どんどん不利な状況になっていく。

土地活用の営業マンに銃弾爆撃をされて、アパートが増えたのはいいが、年数が経った今、悲惨な状況になっている場所もある。

土地活用の業者も苦しいでしょうけどね。


今日、アパート建設をやめて貸駐車場にした地主さんが会社に来た。

アパートを建てなくて良かったというような世間話と、駐車場の空車状況について話をした。

やはり、貸駐車場も、一時は満車になったらしいが、現在は、2割ほど空きがでてきたらしい。

私は、土地が、北、東、南の3方道路に面しているので、駐車場の使用者の位置を北側に寄せて、南側を売却することを提案したが、土地は売りたくないと却下された。

うううう・・・住宅地にしたら良い場所なのに・・・と思いながら新提案をした。

『じゃあ、南側を、貸畑にしたらどうですか?あの辺りなら、畑をやりたい方がいると思いますよ!』

これには、地主さんも大賛成!!!

とりあえず、駐車場の位置を変わってもらい、南側を貸畑にすることにした。

言うまでもないが、駐車場として貸すよりは利益率は落ちるが、空車のままにしておくよりは良い!

ということで、貸畑にするために、アスファルトをめくりフェンスを付け替えるという小さな土木工事の仕事をいただくことになりました・・・(微妙)

まあ、地主さんに喜んでいただければ、それだけでもいいですけどね〜w


ね〜 皆さん、貸駐車場って、けっこういいんですよ!


立ち退きというか、契約解除は楽ですし、初期投資費用が安いので、すぐに元が引けますし、空きがでてきたら、売るなり、畑に戻すなりできるわけです。

アパートやマンションを建てるより、リターンは少ないですけど、リスクも少ないですからね〜。

土地が安い時期に仕込んで、駐車場として貸しておいて、相場が上がったら売却することもできます。

現金で投資するか、借入を少なく投資するのであれば、利益もでますしね〜。


昔、この地主さんに、アパート経営をさせなくて良かったな〜と思いました。

アパートを建てさせていたら恨まれてたかも・・・(^^;)

地主さんとの、最初の出会いから、8〜9年経ったわけですが、ありがとう!という感謝の言葉をいただき、お互い笑顔で気持ちよく話すことができました。





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toshikazy at 09:34|PermalinkComments(9)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 愛西 海部 甚目寺 大治 七宝