2008年09月

2008年09月25日

468) 不動産と税金 (修繕? 付加?)

不動産の仕事をしていると、不動産の税金について相談を受けることがある。

私は、不動産の税金について完璧に説明することはできない!

私が勉強不足なわけではない。

基本的な税率や特例や控除なんかは、しっかりと把握している。

しかし・・・・・・・申告には、グレーゾーンというものがあるから完璧に説明することはできないのだ。

例えば・・・・うむ〜・・・・ そうだな〜 何にしようかな〜?

先日、ある税理士さんがあげてた例えが解りやすそうなので使わせてもらおう。

例えば・・・セク○イさんという賃貸経営をしている人がいるとして、不動産収入があったとする。(使ってごめんね)

築年数が古くなってきたので、リフォームをしたとしよう!

このリフォーム内訳、修繕については、必要経費として、その年の確定申告で落とせるが、使用可能年数を延長させるような工事をした場合は、減価償却となり、毎年、ちょこっとずつしか経費として落とせないのだ。

さぁ、どこまでが、その年の確定申告で落としていいのか?

修繕なのか、使用可能年数の延長なのか・・・?

ここがグレーゾーンなのである。


ここで、ドラマ化してみよう。(登場人物等、フィクションです)

セク○イさんは、3000万円かけて、外壁の塗装、屋上の防水、最新装備の風呂、豪華なトイレに交換をしたとしよう。

セク○イさんは、他にも賃貸ビルを数十棟所有している、カリスマ不動産投資家!

申告したが、税務署が、調査に来た。(フィクション)

セク○イさんの見解、古くなってきたのだから全部が修繕。(フィクション)

税務署さんの見解、この工事をやることによって、使用可能年数が延長するのだから、大半が減価償却!(フィクション)

セク○イさん、塗装もはげてきているし、屋上も防水しないとヤバイ状況だし、風呂やトイレだって、故障してきているものも多いので、全部を交換したんだ!と主張した。

税務署さん 基本は建てた時の仕様程度なら、多少は認めますが、トイレは、以前は無かったウォシュレットが付いているし、フロについては、ジェットバス付きになっているし、塗装についても、雨で汚れが落ちる○○塗装をしてあり、これは、不動産の価値を上げる行為であり、修繕ではありません。

セク○イさん、何言ってるんですか、今時、ウォシュレットやジェットバスなんて標準装備ですよ! 私の別荘がある、ハワイのダイヤモンドヘッドでは、常識ですよ!!!

税務署 日本では、どうなのでしょうか? 少なくとも、以前付いていなかったものを付加しているのですから、減価償却でしょう。

セ○スイさん じゃあ、塗装については従来の仕様より高い分、トイレはウォシュレット分、風呂についてはジェットバスの分、これだけは減価償却しますが、後は、今回の申告で落とせるはずですよね〜!

税務署さん、詳細の見積りを出してください! 

結局、ここで、お互いが納得の上、セク○イさんは、修正した。(フィクション)

セク○イさんは、目を付けられていたので、チェックが入り、こうなってしまった。

しかし、チェックが入らなかったらどうだろう?

もしくは、セク○イさんが、税務署の見解をそのまま了承し、全部を減価償却にしていたとしたら・・・???

税務署員さんが、妥協をしない人だったら・・・???

このあたりが、この件のグレーゾーンなのである。


税金を払うのは国民の義務だから、払って当然!

しかし、余分に払う必要はない。

いろんな、特例や控除は知らないと、損をする。

見解の違いが引き起こす、グレーゾーン・・・・・・。


今回は、簡単で解りやすい例をあげたが、もっと複雑なことは沢山ある。

お客様に税金の相談を受けるが、正確な答えが出せないことがあり、そういう場合は、税理士さんを紹介するようにしている。

税理士さんでも、しっかりとした答えがでないこともある。。。

税金は、難しい。






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2008年09月23日

467) 昨日の続き・・・解体現場

夜中の解体現場の押入れから人が飛び出てきた話の続きです。

ビックリ箱よりスリルがありました(笑)


さて、翌日・・・・・売主さんに昨日の出来事を電話した。

売主さんは、驚いて、『ほんとぉ〜〜 人が住んでいたとは驚きだな〜』と言っていましたが、私たちの驚きは、そんなものではありませんでした。

心臓が止まるかと思ったくらい驚きましたし、しばらく心臓がバクバクしてました。


電話で、売り主さんから、『家に入れないように封鎖してくれ!』と依頼をされたので、解体屋に電話をしました。

 『昨日の現場、ベニヤか何かで封鎖しといてくれない? 売主さんが費用がかかってもいいから中に入れないようにしといてくれって頼まれたんだ!』

解体屋 『解体させてもらうから、金なんかいらないよ。ベニヤじゃなくて、そこの家にあるものを使って封鎖しとけばいいよな〜???』

 『うん、ありがとう。 売り主さんにも、変な奴だけど、少しは良いところもあるんですよ!って伝えておくよwww』

解体屋 『その言い方、嫌だな〜。 今日、暇だから、今から封鎖してくるけどいっしょに行かない???』

 『もしかして、1人で行くの、怖いのかぁ〜〜〜???www』

解体屋 『道具持って行くから大丈夫だ! 道具って、拳銃とかじゃないぞ!
バールとハンマーのとこだよ!』

 『あはは〜わかるよそれくらいw 俺、1時から、ト○タホームが来るから、それが終わってからなら、付き合ってやるよ!』

 ということで、3時ごろ現場に行った・・・。

『昨日は、ビビッたな〜』と言いながら中に入ると・・・・・・・

もう、人はいなかったが、生活していた後が残っていた。

ワンカップ(日本酒)が好きな人なんだということがわかるくらい、空き瓶が散らばっている。

缶詰が好きな人なんだということがわかるくらい、空き缶が転がっている。

弁当ゴミや、パンの袋、雑誌もあった。

そして・・・・ 贅沢に・・・ タバコも吸っていたようだ。

蚊取り線香まである。(禁鳥の夏をここで迎えたのだろう!)

けっこう、快適な暮らしをしていたのかもしれない・・・(^^;)


いや・・・・ちょっと待ったぁ〜〜〜。

タバコと蚊取り線香があるということは・・・火を使っていたということだ!

 『おい、こいつ火を使ってるぞ!』

解体屋 『当たり前だ、原始人じゃないんだから・・・ 原始人でも使ってたのかな〜? 人間は、いつから火を使うようになったのだろう?』

 『そんなことより、人がいないか家中を調べて完全封鎖しろ!』

解体屋 『そうだな! 火・・・危ないよな。』

 『お前も、かなり危ないぞwww』

封鎖作業が始まった。

ここからは、さすが解体屋というべき仕事っぷり

バールを使い、そこらの物を、剥がして外へ運び、全部の窓と扉を封鎖した。

それが終わると、敷地の入り口に、ロープを張り、立入禁止の札を作り、ロープにぶらさげて終了!

時間にして1時間ちょっと・・・社長になっても、体は鈍っていないようだ!

仕事を終えて誇らしげに解体屋は言った。

『がはは〜 これで完全封鎖だ! ちょっとやそっとでは、入れないぞ!』

『あ・・・やばっ、バールを中に入れたまま封鎖しちまった・・・』


この瞬間、昨晩の恐ろしい出来事が、楽しい思い出に変わったのでした。



空き家をお持ちの不動産投資家さん、あなたの物件は大丈夫ですか???





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2008年09月22日

466) 深夜に空家の解体見積り。

深夜に解体屋さんから電話があった。

解体屋、『近ちゃん、何してるの〜 俺、地元のキャバクラ、○○○○にいるんだけど、けっこう可愛い子いっぱいいるよ〜w』

 『俺は、地元では飲まないんだよ! 知り合いの子供や孫が働いていたら、何言われるかわかんないだろ〜。そもそも、平日じゃないのに店やってるの?』

解体屋 『クラブじゃないんだから平日じゃなくてもやってるよ! それに、地元でも名古屋でも、関係ないだろ〜。 近ちゃんは、名古屋のクラブで飲んだくれているって有名だぞ〜 がはは〜』(←酔っ払っている)

 『とにかく、地元は嫌なんだ! お前と飲むのは、もっと嫌だけどw』

解体屋 『しゅみましぇ〜ん、仕事くだしゃ〜い。』

 『今度買う予定の現場があるけど、やりたい???』

解体屋 『やりましゅぅよ〜』

今度、買う物件は、解体しなければならない事と、現場がキャバクラから近いという話をしたところ、Mちゃんは、『今から見に行こう!』と言い出した。

 『え〜、もう午後11時半を回ってるから明日にしようよ!』

解体屋、『明日は、忙しいんだよ! 今日、行こうよ!』

 『しょうがないな〜。迎えに行ってやるから、キャバクラの近くのコンビニまで歩いて来いよ。』

というわけで、2人で現場に行った。

現場は、昭和50年築の古家が建っていて、ここ10年くらい人が住んでいないので、雑草に埋もれている。

解体屋 『ふむふむ、木造だな〜 植木の撤去と、門塀の撤去で、ざっと150万円くらいかな〜。 中は残っているのか?』

 『知らなね〜よ! 夜中に古家に入るの気持ち悪いが、入ってみるか?・・・・・お前が先に行けよ! 俺が後から懐中電灯で俺が照らしてやるよ!』

解体屋、『ラジャー!・・・・・・・・』

ガチャーン、ドカーン! バリバリ〜〜〜。

 『おい、契約はしたけど、まだ所有権は移ってないんだから、人の物なんだ! 勝手に壊すな!!! まあ、売主さんには、中に入るときに鍵がかかっていたら壊すと言ってあるけどな〜。』

解体屋 『俺、解体屋だから壊すのが仕事なんでしゅ〜w』 

 『壊さなくても、鍵かかってなかっただろ〜。』

解体屋 『俺の前に立ちはだかる奴は倒す!!!』

 『お前、酔っ払いすぎだ! 明日、体中痛いぞ! それに、埃がたつからやめろよ!』

解体屋 『俺は、不死身なんだ! けっこう中身が残っているな〜。』

解体屋は、ふざけて、戸は体当たり、障子や襖は蹴り倒し、前に進んでいった。

解体屋 『家具だけじゃなく、家電まで残っているじゃね〜か!』

『押入れの中はどうなんだ???』

パーン 解体屋は大きな音をたてて、押入れの戸を威勢よく明けた!

解体屋は、ギャーと大きな悲鳴をあげて、後に引っくり返った。

私は、何が起きたかわからなかったので、懐中電灯で再び押入れの中を照らした。

私も、心臓が止まるかと思うくらい、めちゃくちゃビックリした。

中に人がいたのだ!

何も言わず、こちらを見ている。

最初は、訳が分からずに、亡霊かと思ったのだが、よく見ていると、人だった。

 『おい、こんなところで何してるんだ! 死ぬほどビックリしたじゃね〜か・・・・』

次の瞬間、その男は、押入れから飛び出てきた。

そして、私たちの横をスゴイ勢いで走り抜けて、外に出て行った。


私も、解体屋も、再び驚いた。

解体屋 『今の、何だったんだ???』

 『たぶん、この古家に住み着いていたんだろう?』

解体屋 『クーラーもないのにか?』

 『電気も風呂も使えないよ! 水もでないだろうしな〜。』

解体屋 『あ〜 心臓に悪いわぁ〜酔いが冷めた・・・』

 『俺もだよ! お前、前に立ちはだかる奴は倒すんじゃなかったの?』

解体屋 『今のは不意打ちだった・・・あれはないわぁ〜』

 『俺も、マジで死ぬかと思った。。。帰ろうか??・』

解体屋 『そうだな〜 帰るか!』

帰りの車の中で、私の心臓は、まだドキドキしていました。


解体屋 『俺、一瞬で酔いが冷めたんだけど、今、飲酒の検査したら、でるのかな〜?』

 『俺が運転しているのだから関係ないだろ〜。』

解体屋 『警察署近いから検査してもらうか???』

 『お前、アホだろ〜???』

解体屋 『あはは〜 ところで、家の中身、どれくらいあったっけ?』

 『それを見に行ったんだろ???』

解体屋 『忘れた・・・酔ってたし・・・ビビッたし・・・』

 『家具や家電が、そのままになってたじゃん!』

解体屋 『そうだっけ・・・・。』

 『うん! お前、やっぱりアホやろ〜???』

解体屋は、本当に覚えていないみたいだ・・・・・(^^;)

解体屋は、酔っていて覚えてないのか、ビックリして忘れてしまったのか、どちらなのだろう???

まあ、どちらでもいいのですが・・・深夜の怖い出来事でした。。。




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