2008年07月

2008年07月24日

414) 不動産を安く買う方法 (不動産投資家と不動産業者)

今回は、不動産投資家さんと不動産業者の関係について本音を書こうと思う。

当社の主に扱っている不動産は、自ら売主となっての不動産売却、自ら買主になっての不動産の買取、戸建、マンション、土地等の、売買仲介である。

もちろん、収益物件も扱うが、上記のものとは、扱い方が違う!

収益物件の仲介だけは、特殊な扱い方をしています。

私は、けっこう頻繁に、収益物件の売却の依頼をされることがあるが、そのままの価格で売却できるくらいの値段じゃないと受けない!

そのままの価格で売却できるだろうと思った物件は一般媒介で受けるが、基本的にHPやチラシに載せない!

何故だか、わかりますか?

理由 そのままで売れる価格で受けないと、不動産投資家さんから値段の交渉が入るに決まっているからです。

常識の範囲内の指値ばかりではなく、素人特有の無茶苦茶な指値が入ることが多いのですが、それを交渉をするのが嫌なのです。

不動産業者は、バナナの叩き売りをやっているわけではないので、無茶な指値は、非常に困ります>< (そのうちバナナの叩き売りが来たりして・・・)

土地や分譲住宅であれば、3000万円のものを1500万円で交渉してくる人は、いません。

しかし、収益物件は、築15年のアパート 3000万円で利回り10%(満室)を
1500万円なら買いたい。。。しかも、融資が通ったら・・・(^^;)なんていう指値をする人がいるのです。

もちろん、お客様に不快感をあたえないように『それは、いくらなんでも厳しいと思いまよ』なんて言って、笑顔で断ります。

本音は、【売主に失礼すぎて言えません!】とか、【それなら私が即金で買います!】とか、【あと2%余分に回れば、キャッシュで買う人はいくらでもいますよ〜w】 なんて思うのですが、そんな失礼な断り方はしませんよ!

もし、先ほどの指値を売主さんに伝えたとしたら、ほとんどの売主は、『お前、アホか?』と言って、他の不動産業者に乗り換えるでしょうね。

もともと、相場より高いものを、相場より少々安くという指値は理解できます。

もしくは、入居率、立地が極端に悪かったり、事情有とか、古くて何ともならないような物件に対して、めちゃくちゃな指値をするのならわかります。(私もしますw)

以前、収益物件を、他の物件と同様に、HPや新聞に載せたところ、不動産投資流行の影響なのか、無茶苦茶な方からの問い合わせや、指値をいただき困った経験があるのです。

何かの本を読んだ方なのかな? 年収400万円の自己資金0円資産なし!のサラリーマンさんが、『その物件、1億になりませんか? 利回りが倍になれば、金融機関がOKしてくれるかもしれませんから、融資が通れば買いたいです!』なんて、電話をかけてきたことがありました。

まだ、若い方でしたので、親切丁寧にいろいろ説明してさしあげましたが、けっこう大変でした。

そんな経験から、私は、そのままで売却できそうな価格じゃないと扱わないのです。

売主様に、『この価格であれば、早期に売却ができると思います』と伝えて、それ以上の価格じゃないと売らない場合は引いて帰ってきます。

買主様から無茶な指値を受けて、無茶な価格をつけている売主様と、時間をかけて交渉して、交渉が成立してから買主様の融資を取り付けているより、妥当な価格のものや、値打ちな物件を、収益を探している、融資の心配をしなくていい不動産投資家さんや、不動産業者さんに売却したほうがいいのです。

無茶な価格の物件と、無茶な指値をするお客様を100持っているより、妥当な価格の物件と、常識あるお客様を10持っているほうが、制約率が高いのです。

私が出す物件概要書には、交渉不可! 融資条件付買付不可!と書いてあります。

当社に直接売却依頼をしてくださるお客様の物件や、経営者仲間、金融機関からの紹介を受けた物件を、私のお客様リストに載っているお客様に仲介するのです。

簡単に言うと、私が自信をもってお勧めできる収益物件を、私を信頼してくださっているお客様にしか売らないということです。

当社が、収益物件専門の業者なら、こんなやり方をしていたら、やっていけないでしょうね〜。

投資物件専門の業者じゃないからこそできるやり方だと思っています。

これが、私の、収益物件の仲介なのです。


不動産投資家さんは、ここから重要!!!

私の知人の収益物件専門の不動産業者(N氏)の話をしましょう。

N氏は、収益専門の業者なので、収益物件であれば、どんな物件でも扱います。

美味しい物件は、売主様をしっかり口頭で押さえて、専任や専属にはしません。

専任や専属にするのは、並の物件か、並以下の物件です。

そしてN氏は、私と同じように、顧客リストを持っています。

収益物件を探している方のリストを持っていて、美味しい物件が出ると、リスト内の融資の心配のない方に資料を送ります。

それから、しばらくしてから、通常の物件と同じ扱いにして、自社のHPに載せて、それでも売れないとレインズやアットホームに登録します。

つまり、N氏は、美味しい物件がでた際、まずは、融資の心配のいらない、自分の中で特別なお客様にしか資料を出さないのです。

もちろん、適当に無茶な交渉をしてくるような方には、美味しい物件は出しません!
プロが見て、美味しいから、この方に買っていただきたいと思い物件を、持って行くのに、無茶な指値をされたら、感じ悪いですからね〜。

とはいっても、N氏が美味しいと思った物件は、指値をしたくなるような物件は少ないですけどねw

私は、このブログを読んで下さっている不動産投資家の方に、美味しい物件を買っていただきたい!

美味しい物件を買うには、不動産業者が、この方には儲けていただきたい!と思うような付き合い方をすることが大切だと言いたいのです。

以前、N氏が私にこう言ってました。

『売主や業者の気持ちを全く考えずにバカ指しする奴は、俺たちが欲しいくらいの美味しい物件を紹介してもバカ指ししやがるw』

『なんでも指してやれの価値のわからん奴に美味しい物件買わせたくないよな〜。』

収益専門の不動産業者全員が、同じ考えとはいいません。

いろいろな考え方がありますからね〜w

でも、美味しい収益物件を買いたいと思うなら・・・・

不動産業者に好かれるというのも、1つの手だと思います。

私が、不動産業をやっていけるのは、私の力なんてほんの少しなのです。

周りの方の力が9で私の力が1で、10の仕事ができているのです。

不動産業者の私が、不動産業者に好かれろ!というのは、非常に書き辛いのですが、ブログの読者の皆様に、美味しい収益物件を取得していただきたいので、書かせていただきました。







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2008年07月22日

413) 家を買うときの損得勘定

ナルシスト近藤ですw

昨日の損得勘定ができない社長の話に続いて、今日は、損得勘定ができないお客様のことを書きましょう。

土地を買っていただいたお客様をバカにしてるわけではないので、そこのところを理解してくださいね!!!

私は、ただ単に、上手に不動産を購入していただきたいだけなのです。


そのお客様は、以前Å市に住んでいました。

ご主人さんのお勤めは、Å市の隣町で通勤は車で10分程度でした。

A市で、家を建てたい!と希望していました。

A市の住宅用地は、坪35万円〜坪40万円くらいします。

ちょっと自分たちには、贅沢かな〜と思い、A市より少し田舎のB市も検討しています。

Å市の住宅用地、1800万円(約50坪)、駅やスーパーや銀行が歩いていけるくらい近くにあり便利な場所です。

それと同じ時期に、B市の土地1500万円を検討していました。

B市の土地は、300万円安いのですが、ご主人さんの通勤時間は車で30分かかります。

駅と学校は近いが、スーパーは遠く車で行かなくてはいけません。

多少、地形は違うものの、どちらも良い土地です。

A市の土地か、B市の土地のどちらかを決めて、某メーカーの3000万円の住宅を建てる予定です!

土地建物で、A市で買うと4800万円 B市で買うと4500万円

ご主人様も奥様も、A市に住みたいと思っていましたが、B市のほうが300万円安いからという理由で、B市を買ったのです。

お客様が、A市の土地のほうが気に入っていたので、私は、A市を勧めました!

300万円というと大きく感じるらしいのですが、毎月の支払いが、約11000円違うだけなのです。

案の定、お客様は、住んで半年もしないうちに、『社長さんのいうとおり、A市を買っておけばよかった!』と言ってきました。

買う前に説明したのですけどね〜(><)

☆私がお客様に説明した事☆

・ご主人様の、通勤のガソリン代と、奥様の買い物のガソリン代を計算してみてください!

・奥様と、旦那様の車の痛み方の違い、(タイヤ、オイル、走行距離数)

・旦那様の通勤の労力と、奥様の買い物の時間がかかるということ!

●それを考えたら、月々11000円ではなく、もっと損をするのではないか???

その他、いろいろ説明しました。

しかし、お客様は、『やっぱり、300万円の違いは大きいから!』と言って、B市の土地を選んだのです。

お客様は、月々11000円の違いという考え方ではなく、300万円高いという考え方をしてしまったみたいです。

損した金額は、300万円以上ってことに、住んでみてから気がついたのでしょうね〜(><)

そして、お客様の奥様からいただいた言葉↓

『社長さん、何で買うときに、もっときつく言ってくれなかったの?』

『B市の土地を買うときに、A市の土地は売るけど、B市の土地は売りませんって言ってくれればよかったのに〜』

えっ・・・・・・そこまでは言えませんが・・・(^^;)

私は、A市を買うべきだ!と言いました・・・!めっちゃ言いました!!!


皆さん、しっかり損得勘定をしてから、不動産を買いましょうね。。。




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2008年07月21日

412) 素人さんからの質問 この物件(不動産)は高い?安い?

釜山海岸まずは、ゆうかさんのアンコールに応えて、釜山のヘウンデ海岸での写真をUP!

ナルシストみたいで、はずかしいです。
あはは〜 メタボなナルシストw

ゆうかさん、これでよろしかったですか?
@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

不動産会社の代取をしていると、経営者仲間から、不動産についての相談や質問を受ける。

一番多い質問は、この辺りの相場はいくらか? この物件は安いか?高いか?

そもそも、不動産の価格なんてものは、条件によって変わってくるから、相場はいくらですなんて言えない!

相談者のみなさんは、私が安いと言えば購入するし、高いと思うならやめる!ということらしいのだが、けっこう返事に困る。

私の感覚で高いか安いかを判断すると、99%の物件が高い!

はっきり言えば、不動産業者が素人に出しているもので、これは安い!というものは限りなく0に近い。

だから、私は、こう言う。

相場より安い場合は、『素人さんが買う価格としては安いと思いますよ!』

相場より高い場合は、『ありえない金額ですね〜!』

『但し、その物件を買うことにより、金額以上の何か別の価値があれば、高くないかもしれませんけど・・・』と補足する。

その物件を買うことにより特別に得られるもの!

お金に置き換えたときに、どうなのかという問題なのである。

例えば、坪30万円が相場の場所で商売をして月に100万円の利益がでるとして、そのすぐ近所で坪50万円の価格の土地があったとする。
その50万の場所で商売をすれば、月に150万円利益がでるとしたら、相場の20万円高でも、価値があるわけだ!

住宅用ならともかく、商売をするのに、近隣相場を気にしすぎる人は、あまり賢くないような気がする。

経営者なら、人より高く買うのは損と考えるより、その物件を買ったときに、どれだけの利益が見込めるのかを考えなければいけないと思う。


これは、賃貸でも同じことが言える!

表通りの1階を月100万円で借りるか、裏通りの1階を月50万円で借りるかってのも、同じことだ。

自分が、商売をしたときに、どちらが利益がでるかで決めたほうがよい!

固定客相手の商売で、場所が関係しない商売なら、50万円の場所のほうが利益がでるわけだし、飛び込み客相手の商売であれば、倍の家賃になってでも、100万のほうを借りたほうが利益がでるだろう!


実は、先日も、そんな相談があったのだが、相場より高い土地で表通りの良い物件と、その近くの表通りから1本入った相場より安い土地の、どちらを買うか迷っていて、良い土地のほうを買えば、悪いほうの土地を買うより、売上げも利益も大きくなるとわかっているが、相場より高く買うなんて、商売人として納得がいかない!と言っていた。

相談者のI社長は、私の説明に対して、『なるほどね〜と言いながら、それでも、相場がどうのこうの言ってたw』

私は、I社長の商売であれば、相場より高くても、相談の土地を買うほうが良いと勧めたのだが、結局、相場より安いが、道路の狭い不便な土地を買った。

高くても新規客が拾えるし店の名前も宣伝できる土地のほうが、相場より安いだけがとりえの固定客しか来ないような土地より絶対に良いのにな〜〜〜???

私は、I社長に、自分の考えを再度伝えたのですが、I社長は、『俺、商売人だから相場より高いものは買えない! 俺の頭では、近ちゃんの考え方にはついていけないわ〜』と、言っていました。

私は、I社長に『1億で2億稼ぐか、1億5千万で5億稼ぐかの違いですから、こじんまり商売をしたいみたいですから、いいんじゃないですか〜w』と言っておきました。

私たちプロでも、相場より高く買うことがあります。

先日買った土地も、相場が2000万円の土地(50坪)を、2300万円で買いました。

でも、その隣接している裏の土地は、330坪を4000万円で買いました。

もし私が、表の土地は相場より高いので、嫌!なんて言っていたら、どうなっていたでしょうね。

相場より高い表の土地を買ったからこそ、相場よりはるかに安い土地を買えたわけなのです。

相場より高く買うのは嫌なんていうプライドは、私にはありません!

大切なことは、相場より高いか安いかではないのです。

もちろん、利益とか関係なければ、安く買ったほうが良いですけどね〜www


しか〜し、居住用の不動産購入でも、損得の計算ができない人が、けっこういるのですよ。

この話は、次回にしましょう。



不動産投資家の皆さんは、収益、立地、コストなんかを、しっかり考えて買われる方が多いでしょうから安心ですけどね〜。





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toshikazy at 17:01|PermalinkComments(8)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 不動産営業