2008年05月

2008年05月28日

358) 相続対策・・・対策になってないよ!

大地主さんに多い、相続対策&不動産投資!

現金や土地が沢山ありすぎて、わしが死んで相続が起きた時に、相続人が○千万円払わなくてはいけない!

そうだ、ふぇふぇふぇふぇ〜〜〜! マンションかアパートを建ててしまえば、相続税が安くなるぞ!

グヘヘヘ〜、金や土地だけで持っているより、評価が安くなるからな〜。

これで、ご先祖さんからの財産を守れるぞ!!!

金持ちは、こんな感じなのだろうか?

貧乏育ちの私には、うらやましい悩みですwww


しかし、仕事がら沢山の相続を見ていますが、こんなにうまくは行く人ばかりではありません。

何故なら、相続人は1人ではないことが多いからです。

確かにアパートを建てれば相続税は安くなるでしょう。

でも、はっきり言うと、相続人が沢山いる場合、賃貸物件なんかもらっても困る!と言う人が多いのです。

金なら分けることができますし、大きな土地であれば、分筆することもできますし、、小さな土地であれば、相場で早期に売却ができます。

収益物件は、持分でしか分けることはできません。

相続税の対策にはなるかもしれませんが、相続人対策がし難いところなのです。


被相続人は、私の身内は仲が良いから、持分割合で共有にして、仲良く家賃を分けてくれたらいいなぁ〜と思っているのでしょうが、亡くなった後、天国から覗いてみると、案外、相続人同士、もめていることが多いのですよwww

2億の資産があったとして、相続人がいたとしましょう。

嫁 子供5人だとして、嫁1億 各子供1人2000万円

まずは、現金で欲しい人と、収益物件の相続分を持って毎月の家賃がほしい人とに、分かれるはずです。

要するに、売りたい派と、所有したい派の、仁義無き戦い身内戦争が、始まる可能性があるのです。

かりに、これがうまく行ったとしても、次の相続のときはどうなりますか?

各相続人が、被相続人となった場合・・・どんどん複雑化していきます。

そうなってしまった時は、売ればいいじゃないか〜!と言う人もいるかもしれませんが、そんなに簡単ではありません。

売却は、所有者全員が承諾しないと売れないわけです!

↑こんなケースもあるのです。(考えるだけでも恐ろしいw)


このブログを読んだ、お金持ちさん!

業者が、『相続税対策として、アパートを建てましょう』と営業に来たときに、
『相続税対策にはなりますが、相続人対策にはならないかもしれませんよ!』って、教えてあげてください!

『お客様の家族なのですから、そんなことはありませんよ!』と、言う営業マンがいたら、『じゃあ、その相続人は、どうなの?』って聞いてみてください!

『そこまで、うちの会社が存続しているわけないじゃないですか!』と答える営業マンがいたら、そいつは大物かもしれませんwww(冗談ですw)

相続対策と軽々しく口にする営業マンもいますが、本当の相続対策は・・・・

相続税対策、分割対策、両方ができてこそ、相続対策なのです。

もう1つ、相続税を納めなければいけない場合は、納税の対策も立てておかなくてはいけません!

相続税対策をしたばかりに、相続人が骨肉の争いをした!なんてことにならないように相続対策を大きく深く考えることをお勧めします。

いつも、相続を間近で見ているる不動産業者だから言えることなのですが・・・。

身内の争いは、他人の争いよりも、醜くドロドロしていることが多いのですよ!




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2008年05月27日

357) 家を持たない不動産投資家

先日のブログで、持ち家に拘らない人が増えたと書いた。

もちろん、30代〜40代の人が多い。

そして、30代〜40代の不動産投資家にも、そういう傾向が見られる。

昔は、豪邸に住んでいる金持ちが、大家さんというケースが多かった。

最近は、自分は家を持たずに借家に住みながら、収益物件を所有する人が増えた。

もしくは、自分が所有している収益物件に、住む人もいる。


理屈で、そういう考え方がわかるのだが・・・・・・。

やはり、私はマイホーム派です。

脱サラして、頑張って働き、会社が大きくなり、収入も増えた。

車、自宅、服、船、会員権、時計、どれも金を使うだけで儲かるわけではない。

でも、自分への褒美と、ステータスとして、どれも欲しいのだ!

車だって、走れば事足りるし、家だって賃貸でも住める。

他の物だって、無くては生きていけないわけではない!

でも、欲しい物は欲しい!!!


年収2400万円(手取り)の不動産投資家に言われた。(友人)

『近ちゃん、無駄金使わなければ、数年で億貯まるのでは・・・?』

『あの家を建てた金を不動産投資に回したら、年間いくら生むのかな〜?』

『もったいないよ!!!』


彼は、手取り2400万円の収入がありながら、自己所有の賃貸マンションに住んでいる!

生活も、派手ではなく・・・逆に節約型・・・(ちょっとケチかも・・・?)

無駄な事は、一切しないタイプです。

食事に誘っても、ワリカンの場合は、一人1万円以上の店には行かないし、ゴルフに誘っても、プレイ代1万5千円以上のところには行かない!

もっと言うと、飲みに行くのも安い店・・・しかも、女の子に飲ませない、食べさせない、何かのお祝いの、めでたい席でもシャンパンすらおろさない!


私は、自分の周りにいる人たちより、ちょっとだけ贅沢をしながら、資産も増やしていくのが、楽しい生き方だと思う。

彼に、『ねぇ〜、金って天国まで持っていけないって知ってるよね〜www』

『2400万円あるのだったら、800万で生活して、800万で遊んで、800万を貯金したほうが、素敵な生き方だと思うよ〜』と言ってみた!


彼の返事は、『そうだな! マンションの借金が全部無くなったら、そうするよ!』


でも、彼の借金は、このままでは絶対に無くならないんだ!!!

ある程度金が貯まると、返済にあてるのではなく、次の物件を買うのだから、ず〜〜〜っと借金は無くならないのである。


イコール=死ぬまで、収益物件を買い続けながらの、貧乏生活><

最悪のパターンを想定すると、常にレバレッジを最大限に効かせているので、全滅する可能性もあるのだ!


人の価値観や人生を、とやかく言うつもりはないが、ある程度のところで、満足して借金を返済して欲しいと、思っています。

何だかんだ言いながら、彼のことが好きだから、見ているこっちが恐くなるのです。

そして、もっと楽しく、いっしょに遊びたいのですw(←結局、それか〜w)




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356) 今後の不動産業界

今後の不動産というものは、どう変わっていくのだろう?

賃貸物件、分譲住宅の供給過多が目立ち始めた今日この頃・・・。


最近、不動産業者や建築業者と飲みに行っても、辛気臭い顔して暗い話をしている人が増えてきたような気がする。

・人口は減少しているのに、世帯数は増加している。

・逆ドーナツ化減少・・・都市集中化が進んでいる。

・空室地帯と満室地帯、売残り地域と即完地域

・金融機関の不動産業&建設業への締め付け

今後の不動産業界の問題も、解答も、ここにあると思う。

最近、クラブで高級なワインやシャンパンを空ける不動産業者が減ったな〜w

今年の後半〜来年にかけて、倒産する業者が増えそうだ!


生き残りをかけたゲームは、もう始まっている!

不動産業者、建設業者、そして、不動産投資家も・・・。


ちょっと、いつもと違う感じで書いてみました(笑)



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