2007年10月
2007年10月25日
１１０） 資金０！ 素人が不動産業で儲ける方法��
資金０！ 素人が不動産業で儲ける方法�，如�月額１８万の転売の収入を得るようになった友人の○○君・・・え〜い！もういいや、実名 古川！
私は、手数料なしの割りに手がかかった仕事に疲れ、しばらく彼を放置しておいた。
しばらくして、電話があり、喫茶店で会ったのだが、彼は俺の知らない間に団地の外れの畑を９０坪借りたというのだ！
私、「お前、契約書どうしたの？」
古川、『この間の運送屋のを真似して作った』
今まで、虫なみの脳みそだと思っていたが、なかなかやるな〜と思った。（友よゴメン）
私、「そんな畑どうするの？」
古川『団地と隣接してるから駐車場にして貸すんだ』『造成もしたし募集看板も立てた』
『９台くらい置けるから、４５０００円！ 地主が身体を悪くしてるから畑ができないということで２万で借りた』
『看板立ててるから、３件くらい電話があったんだ、契約書作ってくれ』
むむむ、こいつ、かなりできるじゃないかｗ
私、「駐車場の契約書あげるから、取りに来いや」
翌日、会社に契約書を取りに来たので、白紙のものを渡し、いっしょに現場を見に行った。
そこは、綺麗に整地されていて、手作りの看板が立っていて、駐車場の募集と彼の携帯が書いてあった！
近くに行ってみて俺は言葉を失った＞＜
看板の文字が・・・貸駐車場 借主さん墓集
募集の募の字が、墓地の墓なんだぁぁぁ〜〜〜��
お前は、駐車場の車じゃなく、墓を集めてるのかぁ〜＞＜
やはり、彼の脳みそは虫以下だったｗｗｗ
すぐに、墓集を募集に変えたせいか、３ヶ月で満車になった！
結局、２００００円で借りて、４５０００円で貸してるのだ！
工事費は、１１００００円かかったらしいが、数ヶ月で元がひける。
古川の収入、毎月１８００００円＋毎月２５０００円＝２０５０００円になったｗ
年間、２４６万円のピンハネ収入！！！
後から、わかったのだが、この時点で彼は、農地を駐車場にした場合、農地転用をしなければならないことを、まだ知らないｗｗｗ
ど素人の不動産業は恐ろしい！
ここで注意！
転借をする場合に、気をつけなければいけないことが沢山ある！
１番気をつけなければいけないのは、所有者が解約を申し入れてきたときである！
運送屋も今回の土地も、駐車場なので借地借家法の適応がされないので、解約は簡単なのだが、解約時期をズラさないと、えらいことになる！
地主から解約する場合は、半年前！ 古川が客に解約をするのは３ヶ月というように、地主の解除と、自分の解除のできる期間をズラしておかないといけないのだ！
そうしないと、うまく解約できない！
同じように、建物を建てる土地も、契約書や公正証書等に時期をズラすことや、損害賠償の額を調整し、自分が債務不履行や履行遅滞にならないようにしなければならない！
他にも注意点があるが、長くなるので書かない！
古川には、しっかり説明したが、返ってきた答えは『俺、難しいことわかんないから、その都度教えて！』
こいつと付き合ってると、ヤバイ事になりそうだから、早く縁を切ろうと思ったｗ
こいつの契約書には、絶対当社の仲介印は押さない！！！
しかし、古川くんの不動産業は、ここで終わらない！
次回・・・・・まだ続くのだ！
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前回の、資金０！ 素人が不動産業で儲ける方法�� を見ていない人
１０９） 資金０！ 素人が不動産業で儲ける方法��
私は、手数料なしの割りに手がかかった仕事に疲れ、しばらく彼を放置しておいた。
しばらくして、電話があり、喫茶店で会ったのだが、彼は俺の知らない間に団地の外れの畑を９０坪借りたというのだ！
私、「お前、契約書どうしたの？」
古川、『この間の運送屋のを真似して作った』
今まで、虫なみの脳みそだと思っていたが、なかなかやるな〜と思った。（友よゴメン）
私、「そんな畑どうするの？」
古川『団地と隣接してるから駐車場にして貸すんだ』『造成もしたし募集看板も立てた』
『９台くらい置けるから、４５０００円！ 地主が身体を悪くしてるから畑ができないということで２万で借りた』
『看板立ててるから、３件くらい電話があったんだ、契約書作ってくれ』
むむむ、こいつ、かなりできるじゃないかｗ
私、「駐車場の契約書あげるから、取りに来いや」
翌日、会社に契約書を取りに来たので、白紙のものを渡し、いっしょに現場を見に行った。
そこは、綺麗に整地されていて、手作りの看板が立っていて、駐車場の募集と彼の携帯が書いてあった！
近くに行ってみて俺は言葉を失った＞＜
看板の文字が・・・貸駐車場 借主さん墓集
募集の募の字が、墓地の墓なんだぁぁぁ〜〜〜��
お前は、駐車場の車じゃなく、墓を集めてるのかぁ〜＞＜
やはり、彼の脳みそは虫以下だったｗｗｗ
すぐに、墓集を募集に変えたせいか、３ヶ月で満車になった！
結局、２００００円で借りて、４５０００円で貸してるのだ！
工事費は、１１００００円かかったらしいが、数ヶ月で元がひける。
古川の収入、毎月１８００００円＋毎月２５０００円＝２０５０００円になったｗ
年間、２４６万円のピンハネ収入！！！
後から、わかったのだが、この時点で彼は、農地を駐車場にした場合、農地転用をしなければならないことを、まだ知らないｗｗｗ
ど素人の不動産業は恐ろしい！
ここで注意！
転借をする場合に、気をつけなければいけないことが沢山ある！
１番気をつけなければいけないのは、所有者が解約を申し入れてきたときである！
運送屋も今回の土地も、駐車場なので借地借家法の適応がされないので、解約は簡単なのだが、解約時期をズラさないと、えらいことになる！
地主から解約する場合は、半年前！ 古川が客に解約をするのは３ヶ月というように、地主の解除と、自分の解除のできる期間をズラしておかないといけないのだ！
そうしないと、うまく解約できない！
同じように、建物を建てる土地も、契約書や公正証書等に時期をズラすことや、損害賠償の額を調整し、自分が債務不履行や履行遅滞にならないようにしなければならない！
他にも注意点があるが、長くなるので書かない！
古川には、しっかり説明したが、返ってきた答えは『俺、難しいことわかんないから、その都度教えて！』
こいつと付き合ってると、ヤバイ事になりそうだから、早く縁を切ろうと思ったｗ
こいつの契約書には、絶対当社の仲介印は押さない！！！
しかし、古川くんの不動産業は、ここで終わらない！
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前回の、資金０！ 素人が不動産業で儲ける方法�� を見ていない人
１０９） 資金０！ 素人が不動産業で儲ける方法��
2007年10月24日
１０９） 資金０！ 素人が不動産業で儲ける方法��
昔、友人が、いきなりアホな質問をした（けっこう天然な奴）
『素人が不動産で儲けるには、どうしたらいい？』
私は、「投資物件でも買ったらどうだ？」と応えた。
友人、『そんな金ないよ！俺の辞書に貯金という文字はないんだ。』
私、「お前アホか、まぐろ漁船でも行って金貯めろや」
友人『お前だって金なかったじゃん。お前の辞書にも貯金という文字ないだろ？』
私、「昔は無かったが最近は、貯金という文字が薄く浮き出てきたんだ！」
「と言うか、金は使うより稼ぐほうが多ければ自然にたまるんだ！」
友人、『お前、嫌な奴になったな〜』 『俺にも設けさせろや』
ここから、彼の０円からの不動産業が始まったｗｗｗ
私、「とりあえず、土地を売る奴見つけてこいや』『仲介手数料３％頂いたら、お前に１％やるよ」
私、「それから、土地を貸す奴も探して来い」
友人、『とりあえずやってみるけど、できるかな？』
私、「昔の、やんちゃ仲間のところ回ってみろ！○○のところ農家だから土地もってるんじゃね〜か？」
友人、『俺、昔、あいつと喧嘩したときに警棒で頭かち割ってんだけど大丈夫かな〜』
私、「そんなことあったな〜〜〜ｗｗｗ・・・・＾＾；（汗）」
「お前、弱かったから凶器専門の雑魚だったからなｗ」
友人、 『懐かしいな〜ｗｗｗｗｗ』
私、 「懐かしいと思うのは、お前だけで、向こうは懐かしくないと思うぞ」
友人『とりあえず、懐かしいし・・・行ってみるわ』
私「だから、向こうは懐かしくないと思うぞ＞＜」
そして、５日くらいして、電話があった。
友人『あいつの親父、アホだから売らね〜って言いやがるんだ！ でも国道沿いの土地なら貸してもいいとは言ってるんだ！』
売らないと言われたら、相手はアホ扱いか？と思ったが・・・・
私は、貸すという回答を貰ってきたことも信じられなかった！！！（脅しか？）
調べたら、国道沿いに６００坪もっていたので、それを坪６００円で交渉してくるように支持をした。
また、数日でＯＫの返事を持ってきた！
それから、２ヶ月くらいして、私が運送屋の借主を坪９００円で見つけてきた！
地主から友人が借りる賃貸借契約を作ってあげて、契約をした。
それと同日で運送屋が友人から借りるという契約をした。
そして、運送屋の費用で、開発、農地転用、造成工事を済ませ、賃貸開始！！！
事故が起こらないように苦労して契約書を作成した。
私の友人は、月１８万の不動産賃貸収入を手にした。
友人は、資金０円だったし、転借は何かと恐いので、最終的には、私が契約の段取りから、調査、地主の意思確認をしましたけどねｗ
転借は一つ間違うと大変なことになるので、細心の注意が必要！
このことは次回書きますけどねｗ
未だに手数料貰ってないんですけど・・・＞＜
とりあえず、この時点で、友人○○の収入。
勤めてる会社から貰う給料 ＋ 月１８万 ＝ 年間２１６万
この物語は、たった月１８万では終わらないのである！
今日は、ここまで・・・・・つづくｗ
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･･･････････なつかしい昔の記事･･･････････････
１） 素人さんの為の不動産学校 （開校）
２） 不動産の価値 （売却） 素人さんの為の不動産学校
３） 不動産の価値 （住宅購入） 素人さんの為の不動産学校
４） 不動産の価値 （商業物件購入） 素人さんの為の不動産学校
５） 事業用物件購入 素人さんの為の不動産学校
６） 借りるのと買うのどちらが得？ 素人さんの為の不動産学校
７） 家を建てるなら北向き？南向き？ 素人さんの為の不動産学校
『素人が不動産で儲けるには、どうしたらいい？』
私は、「投資物件でも買ったらどうだ？」と応えた。
友人、『そんな金ないよ！俺の辞書に貯金という文字はないんだ。』
私、「お前アホか、まぐろ漁船でも行って金貯めろや」
友人『お前だって金なかったじゃん。お前の辞書にも貯金という文字ないだろ？』
私、「昔は無かったが最近は、貯金という文字が薄く浮き出てきたんだ！」
「と言うか、金は使うより稼ぐほうが多ければ自然にたまるんだ！」
友人、『お前、嫌な奴になったな〜』 『俺にも設けさせろや』
ここから、彼の０円からの不動産業が始まったｗｗｗ
私、「とりあえず、土地を売る奴見つけてこいや』『仲介手数料３％頂いたら、お前に１％やるよ」
私、「それから、土地を貸す奴も探して来い」
友人、『とりあえずやってみるけど、できるかな？』
私、「昔の、やんちゃ仲間のところ回ってみろ！○○のところ農家だから土地もってるんじゃね〜か？」
友人、『俺、昔、あいつと喧嘩したときに警棒で頭かち割ってんだけど大丈夫かな〜』
私、「そんなことあったな〜〜〜ｗｗｗ・・・・＾＾；（汗）」
「お前、弱かったから凶器専門の雑魚だったからなｗ」
友人、 『懐かしいな〜ｗｗｗｗｗ』
私、 「懐かしいと思うのは、お前だけで、向こうは懐かしくないと思うぞ」
友人『とりあえず、懐かしいし・・・行ってみるわ』
私「だから、向こうは懐かしくないと思うぞ＞＜」
そして、５日くらいして、電話があった。
友人『あいつの親父、アホだから売らね〜って言いやがるんだ！ でも国道沿いの土地なら貸してもいいとは言ってるんだ！』
売らないと言われたら、相手はアホ扱いか？と思ったが・・・・
私は、貸すという回答を貰ってきたことも信じられなかった！！！（脅しか？）
調べたら、国道沿いに６００坪もっていたので、それを坪６００円で交渉してくるように支持をした。
また、数日でＯＫの返事を持ってきた！
それから、２ヶ月くらいして、私が運送屋の借主を坪９００円で見つけてきた！
地主から友人が借りる賃貸借契約を作ってあげて、契約をした。
それと同日で運送屋が友人から借りるという契約をした。
そして、運送屋の費用で、開発、農地転用、造成工事を済ませ、賃貸開始！！！
事故が起こらないように苦労して契約書を作成した。
私の友人は、月１８万の不動産賃貸収入を手にした。
友人は、資金０円だったし、転借は何かと恐いので、最終的には、私が契約の段取りから、調査、地主の意思確認をしましたけどねｗ
転借は一つ間違うと大変なことになるので、細心の注意が必要！
このことは次回書きますけどねｗ
未だに手数料貰ってないんですけど・・・＞＜
とりあえず、この時点で、友人○○の収入。
勤めてる会社から貰う給料 ＋ 月１８万 ＝ 年間２１６万
この物語は、たった月１８万では終わらないのである！
今日は、ここまで・・・・・つづくｗ
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･･･････････なつかしい昔の記事･･･････････････
１） 素人さんの為の不動産学校 （開校）
２） 不動産の価値 （売却） 素人さんの為の不動産学校
３） 不動産の価値 （住宅購入） 素人さんの為の不動産学校
４） 不動産の価値 （商業物件購入） 素人さんの為の不動産学校
５） 事業用物件購入 素人さんの為の不動産学校
６） 借りるのと買うのどちらが得？ 素人さんの為の不動産学校
７） 家を建てるなら北向き？南向き？ 素人さんの為の不動産学校
2007年10月23日
１０８） 投資家さん、物件調査甘すぎませんか？
ブログの読者から相談メールが届いた。
Ｍさんと言っておこう！ （マゾという意味ではない！イニシャルがＭなんだ！）
表面利回り１４％の投資物件を買うべきか買わないべきかの相談でした。
当社で買ってくださるなら買うべきと言いますが・・・（冗談）
真面目に答えましょう！
Ｍさんは詳しい情報を送ってくださったのですが、それだけでは、判断できない！
何故かというと、物件本体の詳しい情報も必要ですが、物件周辺の情報が、物件本体以上に大切だからです。
今どき築浅で１４％といえば、魅力的ですよね。
しか〜し！ こんな物件はダメです！！！ と 答えた！
この物件は将来性０ ド・・・ド田舎じゃないですか＞＜
少し調査してみたら、周辺が発展するような新しい事業計画も無さそうだし、大きな企業も少ないし、現在の人口増加率を調べたら、かなり減ってるじゃありませんかｗ
大都市から車で３０分、人口減ってて、なんと現在１８室中３室も空いてる。
素人さんでもわかると思うのですが、満室時１４％と現在満室１４％は違うのですよｗｗｗ
不動産屋は募集かけたら、すぐ満室になるといいますが、その不動産屋は怪しいよ！
今募集してるじゃん！
それで３室空いてるわけでしょ？
何故、不動産屋が怪しいとか、募集してるのかわかるかっていうと・・・・・。
１０月１２日の物件写真に、入居者募集中の看板が写ってるぞぉぉぉ〜！！！
もっと笑ったのが、その３室が８月の不動産流通に掲載してあったｗｗｗ
しかも、物件を売ろうとしている不動産屋と同じじゃないですかｗｗｗ
それから、周辺の家賃を調べたら、設定が少し高いです。
あと５０００円家賃を下げて利回り計算をしてみてください！
ここで結論
１８室中空き３室、地域の将来性なし、少子高齢化、不動産屋が嘘つき、家賃設定新築時のままで高い、大都市まで車で３０分のド田舎、駅まで歩いていけない、近くに大企業も少ない、バス停は近いが１時間に１本しかない＞＜
買う買わないが自由。
結論を出すのはＭさんだが、わたしはやめたほうが良いと思います。
この物件・・・・私なら利回り２０％でも買いません！
素人さんへ
スーパーで果物買うのと、投資物件を借金して買うのと、同じような感覚で買ってはいけません！
そんなわけないだろ！と怒る人もいるかもしれませんが、私たちプロから言わせると、調査の仕方や感覚が、スーパーで果物を買うような安易な感覚で物をみてるな〜と思えます！
今回のＭさんも、沢山の資料を送ってくれましたが、調査するポイントがかなりズレています。
私のブログにコメントをくださる人たちのブログを見てください！
皆さん、もっとシビアですよ！ （俺よりシビアな人もいるｗ）
投資で儲けるつもりが、投資が原因で大損する人もいます！
お金儲けは、そんなに簡単ではありません！
投資ブームですが、もっと慎重にならないとね！
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･･･････････なつかしい昔の記事･･･････････････
１） 素人さんの為の不動産学校 （開校）
２） 不動産の価値 （売却） 素人さんの為の不動産学校
３） 不動産の価値 （住宅購入） 素人さんの為の不動産学校
４） 不動産の価値 （商業物件購入） 素人さんの為の不動産学校
５） 事業用物件購入 素人さんの為の不動産学校
６） 借りるのと買うのどちらが得？ 素人さんの為の不動産学校
７） 家を建てるなら北向き？南向き？ 素人さんの為の不動産学校
Ｍさんと言っておこう！ （マゾという意味ではない！イニシャルがＭなんだ！）
表面利回り１４％の投資物件を買うべきか買わないべきかの相談でした。
当社で買ってくださるなら買うべきと言いますが・・・（冗談）
真面目に答えましょう！
Ｍさんは詳しい情報を送ってくださったのですが、それだけでは、判断できない！
何故かというと、物件本体の詳しい情報も必要ですが、物件周辺の情報が、物件本体以上に大切だからです。
今どき築浅で１４％といえば、魅力的ですよね。
しか〜し！ こんな物件はダメです！！！ と 答えた！
この物件は将来性０ ド・・・ド田舎じゃないですか＞＜
少し調査してみたら、周辺が発展するような新しい事業計画も無さそうだし、大きな企業も少ないし、現在の人口増加率を調べたら、かなり減ってるじゃありませんかｗ
大都市から車で３０分、人口減ってて、なんと現在１８室中３室も空いてる。
素人さんでもわかると思うのですが、満室時１４％と現在満室１４％は違うのですよｗｗｗ
不動産屋は募集かけたら、すぐ満室になるといいますが、その不動産屋は怪しいよ！
今募集してるじゃん！
それで３室空いてるわけでしょ？
何故、不動産屋が怪しいとか、募集してるのかわかるかっていうと・・・・・。
１０月１２日の物件写真に、入居者募集中の看板が写ってるぞぉぉぉ〜！！！
もっと笑ったのが、その３室が８月の不動産流通に掲載してあったｗｗｗ
しかも、物件を売ろうとしている不動産屋と同じじゃないですかｗｗｗ
それから、周辺の家賃を調べたら、設定が少し高いです。
あと５０００円家賃を下げて利回り計算をしてみてください！
ここで結論
１８室中空き３室、地域の将来性なし、少子高齢化、不動産屋が嘘つき、家賃設定新築時のままで高い、大都市まで車で３０分のド田舎、駅まで歩いていけない、近くに大企業も少ない、バス停は近いが１時間に１本しかない＞＜
買う買わないが自由。
結論を出すのはＭさんだが、わたしはやめたほうが良いと思います。
この物件・・・・私なら利回り２０％でも買いません！
素人さんへ
スーパーで果物買うのと、投資物件を借金して買うのと、同じような感覚で買ってはいけません！
そんなわけないだろ！と怒る人もいるかもしれませんが、私たちプロから言わせると、調査の仕方や感覚が、スーパーで果物を買うような安易な感覚で物をみてるな〜と思えます！
今回のＭさんも、沢山の資料を送ってくれましたが、調査するポイントがかなりズレています。
私のブログにコメントをくださる人たちのブログを見てください！
皆さん、もっとシビアですよ！ （俺よりシビアな人もいるｗ）
投資で儲けるつもりが、投資が原因で大損する人もいます！
お金儲けは、そんなに簡単ではありません！
投資ブームですが、もっと慎重にならないとね！
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１） 素人さんの為の不動産学校 （開校）
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３） 不動産の価値 （住宅購入） 素人さんの為の不動産学校
４） 不動産の価値 （商業物件購入） 素人さんの為の不動産学校
５） 事業用物件購入 素人さんの為の不動産学校
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７） 家を建てるなら北向き？南向き？ 素人さんの為の不動産学校
