2007年09月

2007年09月30日

85) 不動産転売で損しないでね! 投資家の人は絶対読んで!

不動産の転売で損をしたことはないか???という質問が来ておりました。
コメントありがとうございます。

不動産の買取りは、年間30〜50物件ほどしておりますが、長期で売れなかったり、損をして売ったことは1度もありません。

何故、長期で売れ残したり、損をしていないかわかりますか?

売れない物件は買わないからです。
(またまたアホな回答w)

とは言っても、これから先、損をするかもしれませんけどね(ガクガクブルブル)

当社では、一般的な仲介物件と、買取り物件は、扱い方がちがうのです。
仲介物件を買取りしようとすれば、お客様の財産を叩いて買うことになります。
もちろん、安くてもいいから即買い取ってくれと言う方の物件は、買取り物件として扱いますけどね。

買取をする物件は、一般的に素人さんが買いにくいものを選びます。
もしくは、1つの物件だと安いがまとめれば高くなるものや、逆に分割すれば高くなるものを買います。

一般的に素人さんが買いにくいものというのは、例えば、倒産した会社の跡地で、わけのわかんないような賃借権を盾に占有しているような物件。
当然に、買い手が少ないために安く買うことができます。
立ち退き費用の予測を間違えるとえらいことになりますが、買う前に占有者と話して
念書を取っておいて買えば安全です。
たまには、もめることもありますけど、基本的に世の中で起きたことは片付きます。

それから、まとめると高くうれる物件は、道路についた土地を相場で買い、その後ろの道路のついていない土地を相場で買います。道路に接道している土地と、していない土地では相場がちがうのですが、それを足して1つにしてしまえば、全部が接道するわけです。
例えば、接道地坪50万円 接道してない土地10万円で買った場合、土地の大きさが増える分安くはなりますが、1つの土地になったとしても40万円くらいでは売れる可能性が高いのです。

最後に、大きな土地を買って分筆して売る場合なんですが、一般的に40坪の住宅用地と400坪の土地では、坪単価というのは変わってきます。(都心部除く)
40坪くらいの土地は住宅地に適しているため、需要が多いのですが、400坪の土地は需要が少ないわけです。(ボリューム乗るような都心除く)
そういった場所で大きな土地を買い、住宅向きに小分けにして売るわけです。
簡単に言うと40坪相場 坪50万のところを、400坪だから坪40万とかで買い
48万くらいで売ったら、足も速いですよねw

これが、安く物件を買える理由です。

昨日のコメント覧に質問をしてくださった、はるか店長さんは、おそらく仲介の物件を、少し安く購入して相場以上で売ろうとしたのではないかな?
もしくは、予定以上に経費がかかったということもありえますね。
不動産屋の店長が相場を間違えたとは思えませんからね^^

さきほど、売れない物件は買わないと書きましたが、安く買うだけではいけません。
お客様に好まれる物件に加工できるかどうかを考えてから、先ほどのようなやり方で物件を買うのです。

((物件を安く買う⇒価値があがるように加工する⇒市場相場より少し安く売る
))


これが、今まで当社が、長期で売れ残したり損をしていない理由です。

他には、・・・・え〜と・・・・・・・
不動産業というのは、情報が命!!!
人が情報を運んでくれますから、人を大切にすることです。

最近は、ブログの読者から仕事を頂いたりしていますよ〜www
遠方の方は断らせていただきましたけど・・・全国区じゃないのでごめんなさい。


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2007年09月29日

84) 不動産を安く買う方法

ブログ村 不動産 2位になったぁ〜〜みなさんありがとうw
ということで、今日は、ちょっと真面目なお話w

不動産を値打ちに買うには、どうしたらいいか?

答えは簡単。
はっきり言いましょう、安いには理由があるのです。

売りに出しているが売れない><! 急いで売りたい!、物件に何らかの事情がある!


おおまかに言うと、この3つのうちどちらかですねw

★売りに出して売れないからってのは、説明するまでもなく売れないということ。
急いで売りたいと重複する部分もありますけどね。

★急いで売りたい人っていうのは、以下の場合が多い。

素人さんに多いのは、前の家を売りにだしながら土地を買って新しい家を建てているが、銀行などの繋ぎがうまくいかずに、新しい建物の資金を作らなくてはいけなくなった場合なんかに、価格を落として早期売却をする場合。
この場合、新しい建物資金を早く入れたいので、相場より安くても売ってしまおうという売主さんが多いです。
金融機関から、上手に借りて、一時的に二重ローンを払っている場合にも、早く楽になりたいということから、二重ローンに疲れて安くても売却する売り主さんが多いですね。

次に多いのは、家を担保に借金してるのだが、それが払えなくなり金融機関から、金払えや〜払わないと、お仕置きだべ〜〜〜”の手紙がきて、売却する場合。
夫がリストラにあったり、病気になったりして、ローンが払えなくなり、公庫や銀行から任意売却を勧められ、任意で売れなきゃ競売だぞって言われて売却することがあり、競売が嫌で安くても売るということです。

★何らかの事情っていうのは、心理的瑕疵がある物件が多いですね。

そこで、自殺したとか殺人があったとかね。
その他、心理的瑕疵以外だと、極端に日当たりがわるいとか、めっちゃ臭いとか、近所に何かがあったりとかね。

こういう物件は、安く買えるわけです。

ただ、悪い物件を安く買っても面白くないでしょ?

(((さぁ〜本題))))

素人さんが、こういった良い情報をどうやって仕入れるか???

不動産を安く買うには、不動産営業マンと仲良くなることですw(アホな回答?)

アホな回答と思うかもしれませんが、不動産営業マンも人間、感情の生き物なのかな〜なんて思うことも・・・。

もちろん営業マンは、売ってなんぼですから、物件がでたら営業すると思います。
お客様のご希望に合った物件を一生懸命探しますよ。
しかし・・・最近、実務はしませんから、お客様と営業を眺めていて思うのですが、営業とお客様の良い人間関係ができているほうが、お客様が美味しい物件を買うことが多いような気がします。
逆に、理不尽なことを言ったり横柄な態度のお客様は、美味しい物件を買えることが少ない気がします。

具体的に理由は、わかりませんが、仲の良くなったお客様には、当社が一般に公開する前の物件の出そうなタイミングとかを予測して、今の物件はこれだけですが、もう少ししたら、もっといいのがでるかもしれませんなんて、やってるのかもしれませんね。だとしたら(コラ〜ッ)ですけどねw

どのお客様にも、誠心誠意対応しているのですけど、なぜでしょう?
人間関係ができてくると、お客様感覚から友達感覚になってしまうんでしょうかね?

私の立場からすれば、お客様には公平に!と指導するしかないのですが、誠心誠意公平に対応している中にも、営業マンの感情が入り方が違うってことです。

不動産の売買に限らず、良き人間関係を作ろうと努力している人は、その努力の分だけ報われる可能性が高いってことですかね〜?




2007年09月28日

83) 土地の売買契約 & ピカチュー

088b0d34.bmp今日は朝から、名古屋の中心にある銀行系不動産業者のところで不動産の売買契約があった。

愛西市に約300坪の土地を買ったのだが、5区画に割って販売するつもりだ。
南向3区画 北向2区画で、1区画が60坪平均となり、ゆったりした注文住宅用地である。
もちろん、建築業者を指定するようなことはなく、自分の好きなメーカーで建ててもらってかまわない。
鉄骨でも木造でもRCでも、お好きなものを建ててくださいw

まあ、それはそうと、契約を無事に済ませ(売主さん気さくな良い人だったな〜)
ちょうど昼だったし社員を連れていたので、ランチを食べに行った。

けっこう混んでいて、店員さんに「相席お願いします。」と言われ、ワガママな相席嫌いの私なんだが、人気の店であるため、ムカツキながらも黙って座った。

「相席お願いします」すでに座っていた中年サラリーマン2人と若いけど老けて見えるサラリーマン1人は快く、相席の承諾をしてくれた。

そこで私は、あることに気がついた。

ガーン!!!((((3人とも薄い)))))

あかんツボに入りそうだw
私の隣に座った社員は気がついていない!

目で合図をしているのに気がつかないんだ><

仕方がないんで、(前を見ろ!ピカチュー3匹発見)と携帯にメールを送った。

やっと気がついてくれたのは良かったのだが、あまりの衝撃に、たぶん彼はランチの味は覚えていないと思う。

上記図面参照拡大して見てねw

俺は、現在38歳・・・いつから脱け出すのだろう?

今日のランチは、ワカメラーメンにすればよかった><


こんなことばかり書いていると読者が減るので、もう少し不動産のことを書こう!

本日、売買契約を締結した土地は来週早々地中埋設物調査をする。
将来、お客様が買ってから、地中からゴミやガラがでないように、当社は徹底的に調査してから売却するようにしています。
けっこう、掘削調査をやってない業者さん多いんだよね。
ボーリング調査はやるところが多いみたいなんだけど・・・。

私から言わせるとボーリング調査では、あまり意味がない!
ボーリングで、ある程度はわかるのですが、細かいゴミや木屑が土に混じっているのなんかはわからない事が多いんだ。
ボーリングではなく掘削するべきだ。
不動産業者が売主となって土地を売る以上、その土地に対して責任というものがあると思う。

測量 分筆 造成 上水 排水を完備、地中埋設物調査もして、お客様が、土地を買ってから即建築に入ることができる完成宅地にしてから売却することにしています。
土地は安く買えたが、後から多額の費用がかかった〜なんてことがないように、気をつけて購入しましょうね!

当社の完成宅地セントフィールドを宜しく!
分譲住宅セントシティーも、どうぞ宜しく!