2007年03月

2007年03月22日

癸機〇業用物件購入 素人さんの為の不動産学校

ここのところ金利も上がってきたが まだまだ事業用物件の需要は多い。

個人がマンションを1室購入してビビたる家賃を得て小遣いにしているケースから 
中古の1棟売りマンションや商業ビルを買って大きく儲けている人までいろいろいるわけだが 儲けてる人もいるが意外と失敗してる人も多い。

買う前に利回りが分かっているのに何故損をするのかわかりますか?

それは ド素人だからです。

買うときは利回りがいいに決まってるじゃないですかw
そうしなきゃ買わないでしょ?
売るために売主が調整してるケースがあります。
最初の2〜3年はいいけど 徐々に空部屋が多くなり そのうち毎月のローンの支払いより 入ってくる家賃のほうが少ないなんてケースもあります。
そうなったら最悪です;;

それから 修繕費がかかりすぎて儲からないとなんてケースもありますね。
築年数の古い物件は膨大な修繕費などがかかり儲からなくなってしまうことがありますので 古い物件を購入する場合は 修繕が何年後に必要か調査するとよいですね。
築20年の利回り15%より 新築の10%もほうが良い場合が多いですねw

事業用の物件を買うときには 家賃保障の話を不動産屋にもちかけてみるといいでしょう。 
不動産屋が 借り上げや保障システムをしたがらない物件はやめておいたほうがいいかもしれませんね。

それから 何故その物件がでてきたのか調べることも必要です。
よくあるケースが 物件が古くなってきて近い将来 金がかかることが分かっているから売るとか 物件の前に建物が建つ計画があるとか 近所の駅がなくなるとか
そんなこともありますので よく調べて買ってください。
基本的に現在 儲かっているなら何故 売却するのかということを調査したほうがいいと言っているのです。

中には 賃貸は儲かっているけど他の事業の業績が悪くて売らなきゃいけないとか
 相続税が払えないので売る等 美味しい物件もあります。

物件を買う場合 10年後 20年後 ここはどうなるのだろうと考えてから買ってくださいねwww
これから 徐々に人口は減ってきます。

賃貸物件で儲けるのって簡単そうで けっこう難しいのです。
人口が減ってくれば もっともっと難しくなります。

損するくらいなら銀行に金を預けておいたほうがいいですよねwww

今 満室ということより 先々にどうかを考えてください。
先々の見通しがたつのであれば 買ってもいいのではないでしょうか!

ただ 私たちプロの目線で見た場合。
本当に儲かる物件はすくないですねw









2007年03月20日

癸粥”堝飴困硫礎諭 幣Χ畔件購入) 素人さんの為の不動産学校

前回は 住宅購入について書きましたが、今回は商業用地の購入について書きましょう。

商売をなさっている法人・個人が 社屋や店舗を買う場合 やはり住宅用地と同じように いろいろな希望や条件がありますよね。

例えば国道○号線沿いで500坪 ○○町付近で・・・・・。と
私たちが お客様から依頼を受け それを探すわけなんですが 希望の物件を見つけてきたときに 相場より少し高いとか 近隣相場と同じか〜とか言って断られるケースが多いのですが 私から言わせると 観点がずれている気がします。

場所や地形が気に入らないとか その価格では商売が成り立たないとかいうのであれば 納得できますが 相場がどうとかこうとかって 投資目的で買うのですか?と聞きたくなります。

何が言いたいのかっていうと 商売をやる為の土地は極端に高くなければ その物件を買って商売をして儲かるか儲からないかなんですよ!
相場5000万場所を 5500万で買ったとして その場所で多額の利益をだせるのであれば 安く買ったのと同じですよ。
もしかしたらタダ(0円)で取得した計算になるかもしれないじゃないですか?

一般的に商売をやりたくなるような場所というのは 物件自体が少ないことがほとんどなのです。
それを 気に入ったのに相場より少し高いからといって断るなんて私には考えられません。
次に物件がでてくるのはいつになるかわからない状態で 次のを待つwww
そのほうが よほど損なのではないでしょうか???

誰でも相場以下で購入したいのはわかります。
値段の交渉してみるのは、いいと思いますが 交渉がうまくいかなかった場合
少し高いからやめるとか 断られたから気分が悪いのでやめるとかじゃなく その土地が生む収益性を考えて結論をだしましょう。

よくあるケースを紹介しますね。

物件を探していて でてきたが 少し高いような気がして断る。
2年後に自分の希望価格の物件が出てきた。
銀行から金を借りれない状況になっていた。
あのとき買えば良かったと私に愚痴を言う。 

お客様に申し訳ないのですが 俺は呆れて物が言えないってかんじです。
それでも融資を取り付けようと努力しますけどねw

商業用地を買う場合 変な相場観とプライドは捨ててください!
その場所で 今 商売をやったらどうか?ということを第一に考えて買ってください。

不動産業者の私でも 自分の社屋を買うときには相場は気にしません。
名古屋支店のビルを買ったときも そこで拾えるお客様の数を計算した結果 相場より高く買いました。
良い場所が買えて良かったですwww

現在 沢山のお客様にご来店いただき 誠心誠意の親切な対応をしながら
一生懸命頑張って借金返していますよ(笑)



癸魁”堝飴困硫礎諭 塀斬霍愼) 素人さんの為の不動産学校

不動産(住宅)を買うということは 後の生活や仕事に大きな影響を受けます。

自宅を購入した場合 生活の拠点となり家族全員 そこから仕事や学校に通うわけんですが 何を基準に買っていますか?

まず 毎月いくら払えばいいのか 何年で返せるか等の資金計画から 自己資金や親からの支援等 自分の買える物件の価格を把握しますよね。
それから 予算の中で 面積 駅や学校や会社からの距離や 子供の学区 土地の向き等の条件を決めて 物件を探すというのが一般的です。

仕事柄 お客さんの条件を聞くわけですが 資金計画等は ほとんどの人は自分の買える額を把握しています。
生活が苦しくなると夫婦喧嘩の元ですので資金計画をしっかり立てることは良いことです。

次に 予算の中での条件なのですが すべての条件をクリアするなんてのは非常に難しいことから選択を強いられるケースが多いのですが ここで多いのが 子供の学校の距離や学区を気にしすぎる方が多いということです。

たしかに 子供が大切というのは親なら誰でも思うことで 転校させたくないとか
遠い距離を通学させたくないとか考えますよね。
それがいけないとは言いませんが 買う前にもう1度だけ考えてみてください。
子供が学校へ行く期間より 住む期間のほうが多いわけで 子供が卒業した後のことまで考えてますか?
旦那さんの仕事は定年まで続きます。
近所付き合いも そこに住むかぎり ずっと続きます。
日当たりや 周囲の音や環境 その他 子供のことも含めてでかまいませんが もう1度だけ 考えてから購入しましょう。

よくあるケースなんですが 人間はワガママな生き物で 購入当時は 私の顔を見ると 子供の学校近くのいい所が買えましたなんて お礼の言葉を言ってた人が
子供が卒業したとたん 亭主が年をとってきて通勤が大変とか 近所付き合いが大変とか愚痴をこぼすようなケースが多いのです。

当時 お客様が 子供のことにこだわりすぎてたので 私も一所懸命物件を探し 物件が見つかったとき お客さんといっしょになって喜んだのに 今は愚痴ですか〜;;

まあ 不動産屋の宿命だと思い我慢していますが 買うときに先々まで考えてほしいですよね。
もちろん 物件探しのときに 私たちプロは お客様の将来を考え いろいろアドバイスしますが なかなかね〜;;

前にも書きましたが 住宅を買うときは 家族全員の幸せを考えてください。
子供も 月日が経てば大人になります。
くどいですが 子供だけではなく家族全員ですw
全員が100%満足できるものは難しいというか そんな物件はないといってもいいでしょう。
そんな中でも 家族が均等に幸せを感じられる物件を選びましょう。


無理しない資金計画と 家族の幸せを しっかり考えて買いましょう。

お客様の家族の幸せの為 社員一同 誠心誠意お手伝いさせていただきます。


↑↑↑ 結局最後は当社の営業をしてしまったwww

すみません(_ _(--;(_ _(--; ペコペコ